曹震旦

【摘? 要】居住權(quán)起源于羅馬，是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施擁有的占有、使用的權(quán)利。2020年，居住權(quán)被正式寫入《民法典》，其設(shè)立在一定程度上解決了當(dāng)事人住宅需求的問題，具有穩(wěn)定性與靈活性，并且通過合同或者遺囑的方式設(shè)立，極大地保障了當(dāng)事人雙方之間的意愿，為當(dāng)事人使用和居住房屋提供了新的形式。但居住權(quán)在實現(xiàn)路徑上面臨著一定的困境，為此能夠?qū)崿F(xiàn)有效突破具有十分積極的意義。

【關(guān)鍵詞】民法典;居住權(quán);實現(xiàn)路徑困境;實現(xiàn)路徑突破

引言

將居住權(quán)寫入《民法典》，體現(xiàn)了國家對當(dāng)今社會中普遍存在的養(yǎng)老問題以及住房問題的重視和關(guān)照，也在某種程度上對我國現(xiàn)今社會中對居住權(quán)制度的需求作出了簡要闡明進(jìn)和回應(yīng)，其制定切實的解決了多種居住難題，體現(xiàn)的社會意義以及法治價值不容忽視，探索分析《民法典》居住權(quán)實現(xiàn)路徑的困境與突破意義非凡。

1.《民法典》居住權(quán)的實踐意義

（1）居住權(quán)彌補(bǔ)了現(xiàn)有制度缺陷，對社會公益住宅的需求實現(xiàn)了保障，為那些沒有固定房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入低下的人群解決了住房困境。

（2）房屋是夫妻之間的共同財產(chǎn)，一旦雙方離婚就會被作為共同財產(chǎn)而分割。但這時候無房一方在短時間內(nèi)找到新的住所是有一定的困難的，而居住權(quán)制度的設(shè)立，為其提供了良好的過渡，保護(hù)了無房一方的居住利益。

（3）目前很多老年人采取的都是“以房養(yǎng)老”的方式，但很多老人一旦將房子過后緊接著就會面臨無家可歸的窘境，還有一種情況就是同居老人當(dāng)中，如果有房的一方去世那么另一方也會面對無家可歸的窘境，所以居住權(quán)的設(shè)立，很好地保障了老人的住房權(quán)利。

2.《民法典》居住權(quán)實現(xiàn)路徑的困境

2.1居住權(quán)設(shè)立條件的缺失

《民法典》中對居住權(quán)的設(shè)立主要方式有兩種，一種是根據(jù)簽訂的合同另一種是通過遺囑等法律行為，但這兩種設(shè)定方式均是簡單設(shè)定，并沒有具體條件的明確，因此在很多特定的情況下實施起來是比較困難的，也就是說，居住權(quán)的設(shè)立把更多的權(quán)利賦予了雙方當(dāng)事人，但并沒有考慮到實際的問題產(chǎn)生中，居住困難那一方的特殊權(quán)利保護(hù)，進(jìn)一步來講，居住權(quán)的實施是以登記設(shè)立為根本的，如果登記手續(xù)未完成，那么即便居住人擁有在他人房屋內(nèi)居住多年的事實，但也難以得到相應(yīng)的保護(hù)。

舉個例子，比如說80歲的老張已經(jīng)在單位分配的房子內(nèi)居住多年，但由于未能引起其足夠的重視卻遲遲沒有辦理居住權(quán)的登記證明，老人一直獨居且行動不便，在登記權(quán)的辦理上也是擁有一定障礙的，且登記的過程中還會有一些費用的產(chǎn)生，這對于老人來講也是一種困難，如今單位將要收回房子居住權(quán)，那么老人應(yīng)該何去何從呢？所以這都是居住權(quán)設(shè)立條件的缺失，還需要進(jìn)一步的完善和解決。

2.2居住權(quán)設(shè)立原則的缺失

《民法典》居住權(quán)的設(shè)計盡管為司法判案和執(zhí)行提供了一定的依據(jù)，但相應(yīng)的設(shè)立原則有所缺失，一旦房屋的居住權(quán)和所權(quán)產(chǎn)生沖突，始終缺乏一個統(tǒng)一的依據(jù)來進(jìn)行判斷和執(zhí)行。尤其在房屋進(jìn)行買賣交易的時候，對于賣家來講，房屋的所有權(quán)肯定是優(yōu)于居住權(quán)的，但對于買家來講就是劣勢了，因為即便交易成立，那么居住權(quán)人的利益也是存在的，所以這樣的處理過程十分的復(fù)雜，也使得不少人鉆了法律的空子。

例如說某些老賴由于惡意逃避債務(wù)所以很可能要對其房屋所有權(quán)進(jìn)行處理，但一旦其實現(xiàn)對防區(qū)設(shè)立了居住權(quán)，就會對法律的執(zhí)行手段造成阻撓，這個時候即便是法院對其房屋進(jìn)行拍賣，也會存在權(quán)利的瑕疵，尤其是居住權(quán)的期限是無限期的，這對于債權(quán)人來講是很大的弊端，將最終可能一無所獲，即便是法院采取強(qiáng)制執(zhí)行的政策，也很難實現(xiàn)。

再者，房屋的抵押登記問題也是一大弊端，《民法典》中的居住權(quán)并未明確對于抵押房屋以及租賃房屋的居住權(quán)的設(shè)置，一旦房屋存在著抵押權(quán)與居住權(quán)并存的情況，銀行的房貸業(yè)務(wù)也將受到一定的沖擊，比如說“以房養(yǎng)老”過程當(dāng)中，很多老人會將房屋過戶給子女，如果子女因為一些特殊情況將房屋抵押給銀行，但后期卻無力償還貸款，那么居住權(quán)所體現(xiàn)的養(yǎng)老保障實施起來也是困難重重，所以相關(guān)的法律設(shè)置以及居住權(quán)設(shè)立原則還有待完善。

2.3居住人對房屋間接利益的使用缺失

大家都知道現(xiàn)如今房產(chǎn)存在的意義已經(jīng)不僅僅是居住那樣簡單，還有很多附加價值的產(chǎn)生，事實證明，很多房產(chǎn)都會有間接的利益價值體現(xiàn)，其享用的社會資源也是一大賣點，其中最明顯的體現(xiàn)就是學(xué)區(qū)房的設(shè)立，而對于居住權(quán)的使用者來說，所居住的房屋對應(yīng)的學(xué)區(qū)入學(xué)名額分配就成為了一大難題，另一個體現(xiàn)就是戶口的遷移，大家都知道很多城市買房就能落戶，這對于長期定居的居住權(quán)人來說又是一個難題。

3.《民法典》居住權(quán)實現(xiàn)路徑的突破

3.1明確居住權(quán)設(shè)立原則和條件

前面說到《民法典》的居住權(quán)一般通過合同或者遺囑方式確立，其合同的確立充分表達(dá)了雙方的意愿，但合同本身就具有一定的自治性，所以合同雙方很容易產(chǎn)生一定的障礙，這對于其中弱勢的一方來說未能實現(xiàn)平等的權(quán)利。所以一旦矛盾產(chǎn)生，可以適當(dāng)?shù)亟槿胂鄳?yīng)的公權(quán)力的保護(hù)，在出現(xiàn)了雙方當(dāng)事人約定不明或者協(xié)商未果的情緒時，可以適當(dāng)介入公權(quán)力的保護(hù)，以真正實現(xiàn)對弱勢群體的保護(hù)。盡管這種方式對房屋所有權(quán)人造成了一定的干預(yù)影響，但此種方式是根據(jù)雙方當(dāng)事人的基本情況設(shè)定的，符合“居住困難”的顯現(xiàn)實需求，并不違反法律。當(dāng)然，為從根本上解決問題，居住權(quán)的設(shè)定應(yīng)充分尊重房屋所有權(quán)的權(quán)利，以設(shè)立意定居住權(quán)為根本，法定居住權(quán)為補(bǔ)充。

3.2實現(xiàn)居住權(quán)消滅條件的操作化

因為《民法典》居住權(quán)的設(shè)定漏洞，導(dǎo)致出現(xiàn)了很多居住權(quán)人濫用居住權(quán)的案例，其引發(fā)的矛盾沖突以及法律糾紛比比皆是，所以實現(xiàn)居住權(quán)消滅條件的操作化勢在必行，在矛盾產(chǎn)生的時候應(yīng)該適當(dāng)?shù)牟扇∠鄳?yīng)的法律程序予以救濟(jì)，同時注重居住權(quán)人在居住房屋時的義務(wù)負(fù)擔(dān)，以此來保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益?？傮w來講，就是以實現(xiàn)公平正義為基本價值導(dǎo)向，為居住人設(shè)定相應(yīng)的約束條款，以避免其濫用居住權(quán)利，一旦居住權(quán)人濫用居住權(quán)，房屋所有權(quán)人可以提出合理請求并在必要時追求其違約責(zé)任，從而為房屋所有權(quán)的擁有者吃下“定心丸”，更好地實現(xiàn)《民法典》的社會輔助職能。

4.綜述

綜上所述，《民法典》居住權(quán)具有一定的實踐意義，但其實現(xiàn)路徑的困境與其設(shè)立條件和設(shè)立原則的缺失有很大關(guān)系，而解決的根本路徑就是以其設(shè)立條件和設(shè)立原則為出發(fā)點，實現(xiàn)相應(yīng)的補(bǔ)充和法律干預(yù)。相信在相關(guān)部門的共同努力下，《民法典》居住權(quán)的設(shè)立會更加完善。

參考文獻(xiàn)

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