土地增值稅實(shí)施中若干問(wèn)題探析

孫海鳳

摘 要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，土地增值稅逐漸成為地方稅收的一個(gè)重要稅種，土地增值稅清算是整個(gè)土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的重點(diǎn)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)依然需要繳納高額土地增值稅，高額的土地增值稅擠占了企業(yè)的利潤(rùn)空間，降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效率。如果土地增值稅扣除項(xiàng)歸集缺失計(jì)算混亂，直接會(huì)導(dǎo)致增值額虛高，稅率適用不當(dāng)，繳納的土地增值稅金額超過(guò)實(shí)際應(yīng)繳金額，使企業(yè)面臨巨大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文從調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展困境入手，指出土地增值稅的節(jié)稅意義，闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的節(jié)稅策略和注意事項(xiàng)，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行分析，希望為納稅處理工作提供參考。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;實(shí)施;問(wèn)題

引言

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民群眾的收入和消費(fèi)水平也逐步提升。在居民日常生活中，住宅是重要的內(nèi)容，其需求量也呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得了極大的發(fā)展空間和機(jī)遇，同時(shí)也增加了稅收的種類特別是土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)、資金管理規(guī)劃有著直接的影響，為此房地產(chǎn)企業(yè)要重視開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃，通過(guò)科學(xué)化的籌劃方法優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。

1土地增值稅概述

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中形成的土地增值額，增值額與征稅數(shù)額之間是呈正比關(guān)系的。對(duì)于土地增值稅，國(guó)家的調(diào)控也經(jīng)歷了數(shù)次，通常就是對(duì)土地增值稅的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，從而對(duì)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。具體而言房地產(chǎn)土地增值稅由以下要素構(gòu)成，首先是應(yīng)納稅額，這是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目交易過(guò)程中產(chǎn)生的增長(zhǎng)額和相對(duì)應(yīng)的稅率相乘，并扣除相應(yīng)速算扣除率，得到的數(shù)額就是應(yīng)納稅額。其次為納稅人。從稅收角度來(lái)看，納稅人是通過(guò)國(guó)有土地、建筑物交易，在建筑行為中獲得利益的企業(yè)。

2土地增值稅實(shí)施面臨的主要問(wèn)題

2.1企業(yè)沒(méi)有充分利用清算政策

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算條件出臺(tái)了專門(mén)的通知，滿足要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算;但在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，有些已經(jīng)滿足清算條件的企業(yè)卻不進(jìn)行項(xiàng)目清算。這樣不僅不符合國(guó)家政策的規(guī)定，為企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也不利于房地產(chǎn)公司整體進(jìn)行稅務(wù)管理和各稅種的籌劃，同時(shí)擠占了項(xiàng)目資金，從長(zhǎng)期來(lái)看，不利于企業(yè)的發(fā)展。

2.2企業(yè)納稅籌劃管理力度不夠

由于土地增值稅的特性，一般在項(xiàng)目開(kāi)工前就會(huì)設(shè)計(jì)好整個(gè)開(kāi)發(fā)銷售方案，這需要管理者有較強(qiáng)的管理能力并能熟練掌握相關(guān)知識(shí)。但是項(xiàng)目涉及的方面較多，可能存在疏漏的地方，而且房地產(chǎn)企業(yè)中一般會(huì)存在費(fèi)用混亂、利息歸屬不清的問(wèn)題，這給企業(yè)的納稅籌劃帶來(lái)了難度，而且可能會(huì)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3缺乏專業(yè)型人才

稅務(wù)本身就是一門(mén)細(xì)碎復(fù)雜的學(xué)科，企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的理解往往不如對(duì)財(cái)務(wù)的理解透徹，因此，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可能難以達(dá)到預(yù)計(jì)的效果。另外稅務(wù)相關(guān)規(guī)定變動(dòng)頻繁，財(cái)務(wù)人員可能難以掌握所有新政策的動(dòng)向及含意，難以利用好新政策。“營(yíng)改增”已經(jīng)推行了好幾年，但是還有部分財(cái)務(wù)人員不能處理好這部分涉稅業(yè)務(wù)，難以進(jìn)行納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效策略

3.1活設(shè)計(jì)籌劃方案

稅法變動(dòng)較為頻繁，而且企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也是復(fù)雜多變的，企業(yè)的納稅籌劃方案應(yīng)根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)的稅收方案重新評(píng)估，做出合適及時(shí)的調(diào)整，分散企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，保證對(duì)稅收方案的靈活運(yùn)用，使企業(yè)在面對(duì)變化時(shí)也能及時(shí)適應(yīng)采用新的籌劃方法。

3.2建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

由于稅務(wù)籌劃本身具有變動(dòng)性，而且主觀性較大，因此隱藏的稅收風(fēng)險(xiǎn)也較大。企業(yè)可以將自身相關(guān)業(yè)務(wù)、稅務(wù)和當(dāng)前較為先進(jìn)的大數(shù)據(jù)等技術(shù)結(jié)合起來(lái)，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，這更能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)蘊(yùn)含的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡快找出應(yīng)對(duì)方案，避免因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)資金損失。

3.3提高稅務(wù)人員籌劃意識(shí)

由于企業(yè)稅收籌劃具有全局性的特點(diǎn)，稅收籌劃工作往往會(huì)涉及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，需要企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行有意識(shí)的稅收籌劃觀念培養(yǎng);企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)當(dāng)注重稅務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行有預(yù)見(jiàn)性的稅收籌劃;籌劃的相關(guān)員工也應(yīng)當(dāng)將自己的業(yè)務(wù)工作有效地和稅收籌劃相結(jié)合。只有如此才有利于企業(yè)整體增強(qiáng)稅收籌劃意識(shí)，提高稅收籌劃工作效率。

3.4信息分析及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別平臺(tái)

依托政務(wù)數(shù)據(jù)和第三方數(shù)據(jù)，驗(yàn)證企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)面積、土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、利息支出、稅金等預(yù)警分析模型，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析識(shí)別，預(yù)警指標(biāo)和分析模型涉及與清算相關(guān)的所有內(nèi)容，分別從宏觀、中觀、微觀的角度進(jìn)行分析，進(jìn)一步發(fā)揮數(shù)據(jù)在清算中的價(jià)值。

3.5優(yōu)化土地成本分?jǐn)偡绞?，確保成本真實(shí)準(zhǔn)確

一是在取得土地階段注意掛牌文件和土地出讓合同中約定的所有費(fèi)用明細(xì)，確認(rèn)是否存在土地出讓金以外的其他費(fèi)用，尤其是不能取得財(cái)政收據(jù)的其他費(fèi)用，如存在類似清場(chǎng)費(fèi)、建設(shè)資金等費(fèi)用，必須提前溝通，盡量囊括在土地出讓金內(nèi)，如實(shí)在不可行必須取得相應(yīng)的證明資料，例如協(xié)議或合同，支付憑證，簽收憑證，收據(jù)或者發(fā)票等，以備土地增值稅清算時(shí)提供足夠的支撐依據(jù)。二是選擇最優(yōu)土地成本分?jǐn)偡绞健７康禺a(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偡绞接卸喾N，如按占地面積分?jǐn)?，按建筑面積分?jǐn)?，按樓層面積及層高分?jǐn)偟?，不同的分?jǐn)偡绞綍?huì)導(dǎo)致不同業(yè)態(tài)的增值額不同，適用不同稅率，進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)納稅額有很大不同。企業(yè)必須提前測(cè)算不同成本分?jǐn)偡绞较碌钠髽I(yè)增情況和對(duì)應(yīng)稅負(fù)，使用對(duì)企業(yè)最為有利的方式進(jìn)行分?jǐn)?，以最大程度的減少土地增值稅。

3.6積極關(guān)注“營(yíng)改增”政策變化，加強(qiáng)學(xué)習(xí)利用土地增

值稅優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理部門(mén)以及其他員工都應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注“營(yíng)改增”政策變化，深入學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策，同時(shí)及時(shí)掌握土地增值稅優(yōu)惠政策，充分運(yùn)用以達(dá)到降低稅務(wù)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控管理的企業(yè)，必須要重視稅務(wù)政策調(diào)整，企業(yè)及時(shí)組織相關(guān)人員深入學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策，掌握各項(xiàng)細(xì)節(jié)，避免在處理土地增值稅清算工作時(shí)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求產(chǎn)生矛盾。而且政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布的稅務(wù)政策文件嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)的收入確認(rèn)行為。在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以控制增值率實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅負(fù)，比如制定產(chǎn)品銷售價(jià)格時(shí)以稅收臨界點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，在增值率靠近臨界點(diǎn)之時(shí)不可以繼續(xù)提升售價(jià)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用土地增值稅優(yōu)惠政策，利用的前提是全面學(xué)習(xí)了解，如土地增值稅政策規(guī)定普通住宅項(xiàng)目可以免征土地增值稅，而企業(yè)項(xiàng)目增值額超過(guò)20%則要全額征收土地增值稅。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地增值稅是十分重要的稅種，它將直接影響建筑工程的基礎(chǔ)價(jià)值，不同區(qū)域的土地增值稅是有差異的，這也就使得我國(guó)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格比較高，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)合適的納稅方法，降低土地增值稅造成的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，明確相關(guān)政策變化，對(duì)稅務(wù)管理的方案、制度等進(jìn)行規(guī)劃，使房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃更加科學(xué)合理，提高資源的利用率，使工程項(xiàng)目的價(jià)值以及盈利水平得到提升，減少生產(chǎn)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

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