劉仲亞 郭偉

摘要：個(gè)人住房抵押貸款可以為個(gè)人提供融資渠道，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分重大的作用。但是在進(jìn)行抵押過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)。如抵押品風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，無(wú)論是銀行還是個(gè)人，都需要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，并做出合理的防控，以便保證資金安全。本文主要對(duì)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：銀行;個(gè)人住房抵押貸款;信用風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，越來(lái)越多的人由于需要使用資金，會(huì)選擇個(gè)人住房抵押。而銀行為了能夠保證經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款信用進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)個(gè)人代償能力、房產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行分析。對(duì)于個(gè)人住房貸款問(wèn)題，銀行要能夠了解市場(chǎng)，對(duì)整體金融市場(chǎng)，通過(guò)合理評(píng)估，做出正確的選擇，以便在保證安全的情況下提高經(jīng)濟(jì)收益。

1.個(gè)人住房抵押貸款概述

個(gè)人住房抵押貸款是指銀行對(duì)符合條件的購(gòu)房人提供資金支持購(gòu)買住房，而購(gòu)房人通過(guò)分期付款方式逐年償還。另外，需要對(duì)銀行支付一定的利息，以保證銀行的收益。一般來(lái)說(shuō)個(gè)人將住房抵押給銀行作為抵押品，以保證銀行資金安全，當(dāng)個(gè)人無(wú)法按月償還借款項(xiàng)和利息的時(shí)候，那么銀行就有權(quán)收回住房，或?qū)⒆》窟M(jìn)行拍賣，以支付余下款項(xiàng)和利息[1]。個(gè)人住房抵押貸款需要購(gòu)房人，首先支付首期款，然后根據(jù)自己收益情況簽訂相關(guān)年限的合同，并還貸款和利息。在住房抵押期間，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移給銀行。因?yàn)榘唇液唾|(zhì)押還有著一些區(qū)別，按揭是指?jìng)€(gè)人住房按揭貸款，房屋所有權(quán)是屬于購(gòu)房人的。而抵押房屋所有權(quán)雖然是購(gòu)房人，但是購(gòu)房人無(wú)法購(gòu)房人只有居住權(quán)，不能對(duì)房屋進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)移。

2.銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)因素

2.1貸款金額

貸款金額越大，銀行和借貸人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，而且造成違約的幾率也越大，考慮到經(jīng)濟(jì)膨脹，當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)膨脹的時(shí)候，借款人需要擔(dān)負(fù)更大的經(jīng)濟(jì)壓力。也就是說(shuō)借款人貸款數(shù)量越大，就會(huì)有越高的違約風(fēng)險(xiǎn)。而銀行為了吸引投資，會(huì)選擇提高貸款的比例。當(dāng)借款人超出比例標(biāo)準(zhǔn)之后，就會(huì)增加違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.2抵押評(píng)估值

抵押品估值是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)抵押品的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。抵押品價(jià)值越高，違約風(fēng)險(xiǎn)率就越低。為了保證借貸人的合法權(quán)益，同時(shí)保證銀行資金安全，銀行會(huì)以抵押品作為擔(dān)保，并對(duì)抵押品的價(jià)值進(jìn)行衡量，以便降低違約發(fā)生幾率。當(dāng)?shù)盅浩肥袌?chǎng)價(jià)值大于借款人借出的款項(xiàng)的時(shí)候，借款人違約的成本就會(huì)加大，所以借款人違約風(fēng)險(xiǎn)率就比較低。

2.3貸款期限

一般情況下，人們會(huì)選擇貸款期限越長(zhǎng)，人們覺(jué)得貸款期限越長(zhǎng)越好。但是據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，貸款期限越長(zhǎng)，違約的概率就越高。尤其是在一些地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的形勢(shì)下，當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)疲軟狀態(tài)的時(shí)候，資金周轉(zhuǎn)會(huì)受到很大的影響，從而導(dǎo)致貸款人無(wú)法按期償還款項(xiàng)。甚至可能使得使得貸款人出現(xiàn)較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。

3.銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1加強(qiáng)貸款前個(gè)人調(diào)查

為了保證資金安全，銀行需要首先對(duì)借款人償還能力，以及還款意愿進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，包括借款人個(gè)人能力以及相關(guān)信用[2]。在借款人提交貸款申請(qǐng)后，銀行有關(guān)部門需要加強(qiáng)對(duì)借款人情況調(diào)查，了解借款人住房信息和還款能力。尤其是需要調(diào)查借款人的資信情況，包括信用調(diào)查、借款人的生活方式、道德品質(zhì)、職業(yè)變動(dòng)情況，了解借款人的工作性質(zhì)以及月收入。另外，還需要對(duì)借款人工作單位及發(fā)展趨勢(shì)要有一定的了解，確定借款人職業(yè)穩(wěn)定，并且具有償還能力。另外，需要對(duì)借款人的家庭收入進(jìn)行調(diào)查了解。同時(shí)需要對(duì)借款人住房信息整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。確保所抵押的房屋屬于借款人，并且借款人是所購(gòu)房屋的唯一購(gòu)買人，并保證房屋未被作其他抵押。同時(shí)還需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、合同等進(jìn)行調(diào)查。

3.2建立貸款管理機(jī)制

為了保證借款人權(quán)益，同時(shí)落實(shí)對(duì)借款人的審查和經(jīng)濟(jì)償還能力分析。銀行需要加強(qiáng)對(duì)借款人的審查，以便減少金融風(fēng)險(xiǎn)，在保證資金安全可靠的情況下，對(duì)借款人發(fā)放貸款金額[3]。銀行需要制定健全的管理機(jī)制，保證將損失降低，提高收益。通過(guò)制定一套完整的規(guī)章制度，提高信貸管理水平。首先，銀行需要根據(jù)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)方案，以便最大程度減少損失。其次要對(duì)貸款操作流程加強(qiáng)監(jiān)督，在貸款前、中、后每個(gè)時(shí)期都需要有風(fēng)險(xiǎn)控制意思。另外，需要對(duì)工作人員采取責(zé)任制度和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)工作人員加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析，保證信貸安全。

3.3完善個(gè)人住房抵押貸款法律制度

在當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速，而且絕大多數(shù)購(gòu)房人都會(huì)選擇個(gè)人貸款，以便減少經(jīng)濟(jì)壓力。因此，政府需要加強(qiáng)完善法律制度，明確購(gòu)房人相關(guān)責(zé)任，通過(guò)分散和化解風(fēng)險(xiǎn)方式，提高資金管理安全。通過(guò)運(yùn)用法律法規(guī)約束金融市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款環(huán)節(jié)和流程的監(jiān)管。另外，為了保證個(gè)人住房抵押貸款安全，政府可以建立資金仲裁法庭，減少行政審批和流程，提高工作效率和質(zhì)量。通過(guò)創(chuàng)建良好的法律環(huán)境，提高失信違約成本，從而遏制違約發(fā)生的可能。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，銀行在進(jìn)行個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的時(shí)候，需要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信用收入、工作等方面的調(diào)查，了解購(gòu)房人的資質(zhì)，確保購(gòu)房人作為房產(chǎn)唯一所有人。政府部門需要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理，并制定完善的法律體系，保證個(gè)人住房貸款安全，推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉爽.商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)分析——基于邯鄲市的實(shí)證研究[D].湖北：華中師范大學(xué)，2018.

[2] 王慧.銀行個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范的對(duì)策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（9）：310-311.

[3] 蔣洪燦.個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)研究——基于對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的研究[D].北京：中國(guó)人民大學(xué)，2011.

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