【摘要】21世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，盈利至關(guān)重要，故工程項(xiàng)目管理中的成本管理是重點(diǎn)內(nèi)容。隨著數(shù)字信息技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域BIM技術(shù)逐漸嶄露頭角，形成了BIM5D技術(shù)與成本管理相融合的管理體系。文章對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要的闡述。

【關(guān)鍵詞】BIM;房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理;應(yīng)用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.190

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期間，為了保證各工序順利進(jìn)行，不能只將眼光著眼于現(xiàn)場(chǎng)管理，還應(yīng)該做好成本管控工作，成本管理直接影響到進(jìn)度控制表現(xiàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，質(zhì)量控制、成本控制以及進(jìn)度控制中，成本管控占據(jù)非常重要的地位。施工單位應(yīng)該了解各工序內(nèi)容，同時(shí)還需要將成本管理貫穿于工程項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)。進(jìn)行成本控制工作時(shí)，做好各環(huán)節(jié)質(zhì)量控制工作，無(wú)疑在極大程度上提升施工單位成本管控力度。鑒于施工影響因素眾多，為了順利地開展成本控制工作，企業(yè)引入BIM技術(shù)，掌握各時(shí)段施工近況，提升施工單位成本管理水平是非常有必要的。

1、BIM概念

BIM技術(shù)，即建筑信息模型技術(shù)，是利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，統(tǒng)計(jì)與管理建筑工程施工的數(shù)據(jù)，并模擬、展示施工過(guò)程。BIM技術(shù)作為一項(xiàng)數(shù)字化信息管理技術(shù)，能夠?qū)⒔ㄖこ淘O(shè)計(jì)到竣工的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行高效利用，為工程管理提供科學(xué)的決策依據(jù)。其中，BIM的“B”是建筑物、構(gòu)筑物（如圍墻、堤壩、紀(jì)念碑）和基礎(chǔ)設(shè)施（如公路、鐵路、水利電力設(shè)施）的統(tǒng)稱。BIM的“I”既包含模型幾何信息（如尺寸、形狀、標(biāo)高），又包含模型非幾何信息（如材料材質(zhì)信息、技術(shù)參數(shù)信息、施工工藝、安裝要求）。BIM的“M”則包含三個(gè)方面內(nèi)容：第一，它是一個(gè)整合項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所有數(shù)據(jù)的信息模型;第二，將生成的BIM模型應(yīng)用于投資決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工結(jié)算、后期運(yùn)營(yíng)等全部過(guò)程;第三，利用BIM模型對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行組織、控制和管理。

2、BIM特點(diǎn)

2.1可視化

傳統(tǒng)手繪圖紙和CAD圖紙由二維點(diǎn)、線、面所組成，運(yùn)用BIM技術(shù)可將梁、柱、板等構(gòu)件以三維模型的方式表現(xiàn)出來(lái)，使得每一個(gè)構(gòu)件、每一個(gè)結(jié)構(gòu)體、每一個(gè)房間、每一個(gè)樓層位置、布局都能很直觀地呈現(xiàn)在眼前。對(duì)構(gòu)件賦予數(shù)據(jù)信息，使用者點(diǎn)擊構(gòu)件即可提取需要的工作資料。在項(xiàng)目建設(shè)中，決策、設(shè)計(jì)、施工等階段都可以在可視化的狀態(tài)下進(jìn)行，讓管理工作更加科學(xué)。

2.2協(xié)調(diào)性

BIM的這個(gè)特性主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段和施工階段。設(shè)計(jì)階段運(yùn)用BIM可以將多個(gè)專業(yè)的信息模型整合在一起，在三維模型下協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)之間可能發(fā)生的碰撞問(wèn)題，如孔洞的預(yù)留問(wèn)題、管線的排布問(wèn)題、建筑的空間布局與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)問(wèn)題等;而施工階段運(yùn)用BIM可以處理建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位等所有參建單位之間的協(xié)調(diào)工作，經(jīng)過(guò)開發(fā)的BIM平臺(tái)，將所有單位融合在一起，形成對(duì)項(xiàng)目全方位的施工管理。如在工程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，負(fù)責(zé)人將信息反映到平臺(tái)，若問(wèn)題嚴(yán)重，則多方人員在平臺(tái)上協(xié)調(diào)解決;若問(wèn)題較輕，則相關(guān)單位負(fù)責(zé)人直接解決。

2.3模擬性

BIM可以通過(guò)三維模型對(duì)建筑設(shè)計(jì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行模擬，如日照時(shí)間與強(qiáng)度、節(jié)能功耗程度等，為項(xiàng)目決策者提供可靠、全面的數(shù)據(jù)信息;也可以模擬施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境布局、施工的進(jìn)程等方面，工程管理者可以得到真實(shí)、科學(xué)的信息，方便施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，提高工作效率，減少運(yùn)營(yíng)成本。

3、BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用

3.1投資決策階段

在項(xiàng)目立項(xiàng)與可行性研究時(shí)，將成本管理融入其中，實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命中的成本管控。使用BIM技術(shù)對(duì)方案進(jìn)行三維建模，BIM的可視化、模擬性特點(diǎn)可以直觀地觀察建筑物外形外貌及項(xiàng)目整體規(guī)劃，也可以看到建筑物內(nèi)部細(xì)節(jié)，如房屋的格局風(fēng)格、公共區(qū)域劃分等，使建設(shè)單位決策者清晰地看到各個(gè)規(guī)劃方案相關(guān)數(shù)據(jù)信息，讓決策更加容易。利用BIM數(shù)據(jù)庫(kù)，從中提取出與項(xiàng)目相似的相關(guān)人工、材料、機(jī)械等造價(jià)信息，使得工程估算更為快速、科學(xué)和準(zhǔn)確，有利于后續(xù)成本管理工作的展開。

3.2設(shè)計(jì)階段

根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段費(fèi)用大約占工程項(xiàng)目總投資的10%，但是會(huì)影響80%～90%建筑安裝費(fèi)，因此設(shè)計(jì)階段是成本管理的關(guān)鍵階段。根據(jù)投資決策時(shí)初步方案的估算，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，將各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與各專業(yè)設(shè)計(jì)相對(duì)應(yīng)，使全生命周期成本管理思想滲透其中，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，利用BIM數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)多個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行細(xì)致比選，擇出最優(yōu)方案。利用BIM技術(shù)進(jìn)行各專業(yè)間的碰撞試驗(yàn)，可以有效地解決電氣、給排水、暖通管線碰撞、管線與結(jié)構(gòu)碰撞、結(jié)構(gòu)間接頭、樓梯碰頭等問(wèn)題，減少了后期因工程變更造成工期延誤成本和返工成本。從BIM模型中提取的準(zhǔn)確的構(gòu)件信息與構(gòu)件工程量可以直接運(yùn)用到工程造價(jià)中，既能避免從設(shè)計(jì)單位到造價(jià)咨詢單位之間流水線式的工作模式，協(xié)同工作，節(jié)約了寶貴的時(shí)間，又能避免造價(jià)人員對(duì)設(shè)計(jì)師的意圖不理解，使數(shù)據(jù)信息獲取不準(zhǔn)確，造成成本計(jì)算的錯(cuò)誤，影響整個(gè)項(xiàng)目的成本管理工作。

3.3施工階段

自項(xiàng)目三通一平后，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的布置至關(guān)重要，傳統(tǒng)的二維施工平面圖布局局限性很大，難以相對(duì)合理地展示出生活場(chǎng)地、材料加工棚、材料堆場(chǎng)的具體情況，優(yōu)質(zhì)的布局將提高整體施工效率，避免二次搬運(yùn)，減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，使成本管理得到保障。使用BIM技術(shù)，結(jié)合運(yùn)用Revit和Lumion軟件，對(duì)多方案進(jìn)行對(duì)比，充分做好場(chǎng)地資源利用，也有助于施工生產(chǎn)的順利開展。工程項(xiàng)目施工階段是一個(gè)煩瑣、復(fù)雜的過(guò)程，因其涉及多個(gè)專業(yè)和工種，若僅僅依靠二維橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃，很難將整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、資源信息動(dòng)態(tài)地表現(xiàn)出來(lái)。

3.4建筑性能分析

BIM技術(shù)在建筑性能分析中的應(yīng)用也是目前比較熱門的應(yīng)用方向，工作人員可以結(jié)合投資方的需求對(duì)不同建筑方案可能達(dá)到的建筑效果進(jìn)行分析，綜合考慮建筑工程的美觀性、結(jié)構(gòu)合理性、建筑施工便利性等等，更重要的是其能夠自動(dòng)校對(duì)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，確定建筑性能是否符合預(yù)期結(jié)果。利用建筑信息模型技術(shù)能夠?qū)τ绊懡ㄖ阅艿母鱾€(gè)因素進(jìn)行綜合性分析，工作人員也就可以借此對(duì)建筑性能進(jìn)行改進(jìn)。

3.5安全管理

施工企業(yè)在借助建筑信息模型技術(shù)開展安全管理的過(guò)程中，往往能收獲最大化的收益，具體來(lái)說(shuō)就是要利用BIM技術(shù)對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，從而找出其中不符合實(shí)際情況、不合乎相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息，同時(shí)反饋給技術(shù)人員進(jìn)行處理。另外，建筑信息模型技術(shù)具有突出的準(zhǔn)確性，避免了數(shù)據(jù)信息造假的問(wèn)題，提交上來(lái)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都完整、真實(shí)，也就杜絕了由于數(shù)據(jù)信息失真而導(dǎo)致的安全風(fēng)險(xiǎn)。

3.6竣工階段

房地產(chǎn)施工過(guò)程十分復(fù)雜，直到收尾階段都不能有絲毫疏忽，竣工階段可以說(shuō)是最為重要的一個(gè)步驟，加強(qiáng)竣工階段的建筑工程管理勢(shì)在必行。在這個(gè)階段中，工程人員和設(shè)計(jì)人員需要對(duì)建筑性能、安全性等進(jìn)行檢查，另外需要找到有關(guān)資料與設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比對(duì)。在過(guò)去的工作模式下，竣工驗(yàn)收往往需要大量人力才能完成，而借助BIM技術(shù)處理竣工階段的有關(guān)問(wèn)題，則避免了這一弊端，同時(shí)建筑信息模型技術(shù)還具有處理速度快、準(zhǔn)確性高等特征，這是提升竣工階段建筑工程管理工作質(zhì)量的必然選擇。除此之外，在后續(xù)的物業(yè)管理中引進(jìn)建筑信息模型技術(shù)，能夠提升建筑管理的安全性和穩(wěn)定性，為物業(yè)人員提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本管理中，應(yīng)用BIM技術(shù)可以使成本管理更加系統(tǒng)、科學(xué)，提高成本管理質(zhì)量，完善現(xiàn)階段不完美的成本管理方法和體系，加速房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)向著數(shù)字信息化方向不斷發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]石超.BIM技術(shù)在建筑施工管理階段的應(yīng)用[J].安徽建筑，2017，24（5）：273-274.

作者簡(jiǎn)介：

唐明慧（370602198410054067），山東煙臺(tái)。