錢(qián)漢兵

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也得到了大幅度提升， 且諸多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模處于不斷擴(kuò)大的狀態(tài)，但是，其中存在的預(yù)算管理問(wèn)題嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的質(zhì)量進(jìn)行提升就能改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)中的預(yù)算管理工作水平， 將重點(diǎn)置于成本預(yù)算工作方面，以完善房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其健康可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】成本預(yù)算;房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;應(yīng)用策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度飛快，且在管理工作中通常應(yīng)用項(xiàng)目預(yù)算管理方式，該管理方式能夠提升管理工作的精細(xì)化程度，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率得到提升，但是從實(shí)際上來(lái)看，資金規(guī)劃工作方面尚不完善，也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金價(jià)值未得到充分發(fā)揮。 為了避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)等不良情況，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中對(duì)成本預(yù)算工作進(jìn)行進(jìn)一步深化。由此，在本文中，主要針對(duì)成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用策略進(jìn)行分析。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中開(kāi)展成本預(yù)算工作的意義

1.1對(duì)成本進(jìn)行有效控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其具有十分顯著的規(guī)模大和周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，施工過(guò)程中所應(yīng)用的材料、設(shè)備數(shù)量較多， 同時(shí)各方面工作人員的數(shù)量較多，所以實(shí)施項(xiàng)目管理工作時(shí)，必須重視成本控制工作，在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作之中，項(xiàng)目成本管理均需得到有效落實(shí)，且為了提升管理工作的質(zhì)量，還需首先完善事前、事中以及事后三個(gè)方面的控制工作，以保障施工中的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本均能夠得到嚴(yán)格控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值和作用的充分發(fā)揮[1]。

1.2完善成本管理計(jì)劃

成本預(yù)算管理工作人員通常需要面臨難度較大的工作，主要原因在于，在正式開(kāi)展成本預(yù)算管理工作前，需要于施工現(xiàn)場(chǎng)之中對(duì)各方面情況進(jìn)行細(xì)致考察，針對(duì)能夠產(chǎn)生成本支出的各個(gè)方面進(jìn)行明確，以保障成本控制方案的科學(xué)合理。 且因?yàn)槌杀绢A(yù)算工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中占據(jù)重要地位，所以其內(nèi)容能夠在一定程度上影響管理工作的開(kāi)展，也就需要相關(guān)工作人員在開(kāi)展工作之前，完善各方面相關(guān)資料的收集和整理工作，以盡可能降低施工成本。 除此之外，還需積極應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，針對(duì)施工過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)展定量分析工作，以提升工程施工的管理水平。

1.3提升成本管理工作的合理性

房地產(chǎn)管理工作的質(zhì)量能夠?qū)こ淌┕ふw的順利開(kāi)展起到重要的影響作用，但是在實(shí)際上，施工過(guò)程的各個(gè)階段必然時(shí)常受到來(lái)自于外界的影響，所以項(xiàng)目投資的效果可能難以與預(yù)期相符。 而開(kāi)展成本預(yù)算工作，能夠更加深入的預(yù)測(cè)后期工程中可能存在的問(wèn)題，并分析各個(gè)方面的影響因素，以促使相關(guān)的預(yù)防方案更具合理性且不斷完善。

2、成本預(yù)算影響因素

2.1客觀(guān)因素

能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的質(zhì)量產(chǎn)生重要影響的是成本預(yù)算工作，而且其效果能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益亦能產(chǎn)生影響。 從實(shí)際上來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)能夠認(rèn)識(shí)到成本預(yù)算對(duì)于項(xiàng)目施工的重要影響，但相應(yīng)的工作仍然難以充分發(fā)揮成本預(yù)算的價(jià)值。 另外，管理人員的工作情況與成本預(yù)算工作效果具有密切關(guān)聯(lián)，若管理人員自身具有良好的執(zhí)行力，更易將管理方案切實(shí)落實(shí)，也就能夠促使成本預(yù)算工作的價(jià)值得到充分發(fā)揮，而若管理人員的執(zhí)行力較差，則不利于成本預(yù)算工作價(jià)值的有效發(fā)揮。 同時(shí)，從管理人員的視角來(lái)看，其自身的專(zhuān)業(yè)水平及綜合素養(yǎng)若不能夠與國(guó)家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定相符合， 其管理工作的水平則必然受到影響，且若成本預(yù)算相關(guān)工作人員不能掌握一定的財(cái)務(wù)知識(shí)以及項(xiàng)目預(yù)算知識(shí)、不能了解各方面材料、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格，則十分不利于完善管理工作。

2.2客觀(guān)原因

首先，在工程開(kāi)展施工的過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的情況， 而若前期開(kāi)展設(shè)計(jì)工作過(guò)程中即存在管理工作不完善的問(wèn)題，后期受到外界環(huán)境因素的影響， 工程施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題將會(huì)更加復(fù)雜，同時(shí)工作量工作強(qiáng)度相應(yīng)增加，也就必然導(dǎo)致實(shí)際的施工成本大于成本預(yù)算; 其次，工程施工的過(guò)程中基本都存在規(guī)模較大的特點(diǎn)，而且周期相對(duì)較長(zhǎng)， 所以在施工過(guò)程中可能出現(xiàn)材料市場(chǎng)價(jià)格變化的情況，但是在開(kāi)展成本預(yù)算工作時(shí)， 通常僅將目前的材料市場(chǎng)價(jià)格作為依據(jù)，由此，若日后材料市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)變化，實(shí)際的施工成本也就未必與成本預(yù)算相符; 然后，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況可能會(huì)進(jìn)行變更施工的現(xiàn)象，在一定程度上會(huì)對(duì)實(shí)際施工成本造成影響; 最后，驗(yàn)收工作中若受到多方面因素的阻礙，則可能導(dǎo)致驗(yàn)收時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，并引起決算時(shí)間延后，也就能夠?qū)е鲁杀绢A(yù)算工作受到影響[2]。

3、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用領(lǐng)域

3.1填報(bào)成本預(yù)算

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目自身具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，在正式開(kāi)展施工之前，不僅需要設(shè)計(jì)和繪制施工圖紙，還需針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的評(píng)估工作，也就是進(jìn)行成本預(yù)算。 雖然這一過(guò)程看似較為簡(jiǎn)單，但是在實(shí)際上需要對(duì)各個(gè)方面影響因素充分考慮，不僅需要掌握資金流動(dòng)情況，還需針對(duì)材料、設(shè)備采購(gòu)情況以及相關(guān)的維修等費(fèi)用進(jìn)行明確，同時(shí)合理規(guī)劃人力資源的成本。

3.2審核成本預(yù)算

填報(bào)成本相關(guān)工作主要由項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人完成，而填報(bào)結(jié)束之后，還需針對(duì)相應(yīng)的數(shù)據(jù)開(kāi)展分析工作，并將分析結(jié)果提交至預(yù)算部門(mén)，并實(shí)施審核，以對(duì)預(yù)算的可行性進(jìn)行明確。 在此過(guò)程中，審核部門(mén)對(duì)于數(shù)據(jù)審核工作的態(tài)度、特別是在經(jīng)費(fèi)方面的態(tài)度，能夠?qū)?xiàng)目預(yù)期的經(jīng)費(fèi)以及實(shí)際所需的經(jīng)費(fèi)之間的差異性起到?jīng)Q定作用，甚至可以直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起到影響作用。

3.3成本上報(bào)、批復(fù)以及執(zhí)行的預(yù)算

在完成有關(guān)于成本審核的預(yù)算工作之后，需要保障各類(lèi)數(shù)據(jù)的填報(bào)準(zhǔn)確，之后則應(yīng)進(jìn)行上報(bào)預(yù)算審核，將成本預(yù)算上報(bào)至相關(guān)的主管部門(mén)之后，主管部門(mén)人員公開(kāi)針對(duì)預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行討論，對(duì)成本預(yù)算的可行性進(jìn)行深入研究，并逐條審核。 對(duì)于完全贊同的成本預(yù)算，可明確表示直接執(zhí)行，對(duì)于尚不完全贊同的成本預(yù)算，則可給出更具合理性的修改意見(jiàn)。 在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理部門(mén)方面，應(yīng)根據(jù)主管部門(mén)提供的批復(fù)對(duì)相應(yīng)的工作進(jìn)行立即執(zhí)行或調(diào)整，調(diào)整工作結(jié)束之后，還應(yīng)開(kāi)展新一輪的上報(bào)工作，直至成本預(yù)算完全得到贊同并完全執(zhí)行[3]。

4、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用策略

4.1建立和健全管理體系

第一，在進(jìn)行施工的過(guò)程中，必須保障預(yù)算管理組織以及相應(yīng)的責(zé)任體系得到建立并完善， 同時(shí)必須提前了解施工現(xiàn)場(chǎng)各方面的實(shí)際情況，以保障主管部門(mén)能夠針對(duì)各方面的管理工作開(kāi)展合理的成本預(yù)算， 并強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)之間的交流，使各方面工作人員能夠以自身工作任務(wù)為基礎(chǔ)，對(duì)自身 的價(jià)值充分發(fā)揮，進(jìn)而有效提升成本預(yù)算管理工作的效果; 第二，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，必須對(duì)合理的預(yù)算管理體系進(jìn)行建立，同時(shí)保障成本管理體系可以在管理工作的整體中得到切實(shí)落實(shí)，并對(duì)自身作用充分發(fā)揮，另外，還需要對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行科學(xué)建立，以提升成本管理工作的效果; 第三，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，需要以自身實(shí)際情況為基礎(chǔ)，對(duì)合理的流程管理體系以及預(yù)算管理體系進(jìn)行建立，同時(shí)明確各部門(mén)職責(zé)，并組織各部門(mén)相互之間進(jìn)行有效配合，以保障自身價(jià)值在工作中得到充分發(fā)揮，且能夠?yàn)楣芾砉ぷ鞯捻樌_(kāi)展打下重要基礎(chǔ); 第四，建立對(duì)科學(xué)預(yù)算管理的評(píng)估考核體系，畢竟在運(yùn)行過(guò)程中涉及很多工作環(huán)節(jié)， 其中具有顯著的復(fù)雜性特點(diǎn)，所以為了保障各個(gè)環(huán)節(jié)均可順利得到落實(shí)，相關(guān)工作人員必須恪守職責(zé)， 基于此，為了強(qiáng)化工作人員的責(zé)任意識(shí)，有必要在其中應(yīng)用考核體系，將工作成果與工作人員的績(jī)效福利掛鉤， 以促使工作人員的責(zé)任意識(shí)強(qiáng)化，并端正其工作態(tài)度和提升成本預(yù)算管理的效果[4]。

4.2提升工作人員專(zhuān)業(yè)水平

實(shí)施預(yù)算管理工作過(guò)程中，工作人員應(yīng)以各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)為開(kāi)展工作的重要基礎(chǔ)，且數(shù)據(jù)的真實(shí)性能夠在很大程度上影響管理工作的質(zhì)量，所以進(jìn)行成本預(yù)算的過(guò)程中，應(yīng)該充分考慮財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的發(fā)展，以提升成本預(yù)算工作中的合理性。 與此同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，為了促使項(xiàng)目管理工作的標(biāo)準(zhǔn)及需求可以得到有效滿(mǎn)足，相關(guān)工作人員必須具有較高的專(zhuān)業(yè)水平和較好的綜合素養(yǎng)，同時(shí)充分掌握成本預(yù)算方面的知識(shí)，以保障數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和數(shù)據(jù)應(yīng)用的合理性。

4.3強(qiáng)化各部門(mén)之間的關(guān)聯(lián)

從成本預(yù)算管理工作的角度來(lái)看，其自身必須強(qiáng)化與各個(gè)部門(mén)之間的交流，以保障項(xiàng)目管理體系形成過(guò)程的科學(xué)合理，同時(shí)還需采用接單考核評(píng)估的模式，促使管理工作的質(zhì)量和效率得到不斷提升。 與此同時(shí)，因?yàn)槌杀绢A(yù)算工作能夠?qū)ω?cái)務(wù)系統(tǒng)的整體運(yùn)行產(chǎn)生重要影響，所以還需相關(guān)人員及相關(guān)部門(mén)增加對(duì)成本預(yù)算工作的重視，積極開(kāi)展相應(yīng)的對(duì)比工作，以保障管理工作整體的完善[5]。

結(jié)語(yǔ)：

根據(jù)上文可以了解到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，且其能夠在一定程度上影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，所以必須對(duì)其予以充分的重視。 保障科學(xué)合理的管理措施應(yīng)用于其中，同時(shí)完善工作人員的管理工作，提升其專(zhuān)業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理工作水平的提升。

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