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      淺談價(jià)值工程在房地產(chǎn)成本管理中的應(yīng)用

      2021-08-11 23:51:59王珍蓮
      關(guān)鍵詞:價(jià)值工程房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

      【摘要】概述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理發(fā)展階段,價(jià)值工程原理,認(rèn)為在成本策劃階段推廣價(jià)值工程是非常必要的,同時(shí)深入介紹成熟房企在概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的方案調(diào)整等方面價(jià)值工程應(yīng)用的實(shí)例,以期為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理提供參與。

      【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值工程;房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;成本策劃

      【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

      21.

      成本策劃本質(zhì)是價(jià)值工程在成本管理中的應(yīng)用,一方面房企應(yīng)及早轉(zhuǎn)型進(jìn)入成本策劃管理階段,另一方面應(yīng)推廣價(jià)值工程方法的應(yīng)用,在按控制住目標(biāo)成本的同時(shí),提升項(xiàng)目的收益。

      1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的發(fā)展

      經(jīng)過(guò)行業(yè)專業(yè)人員總結(jié),中國(guó)房地產(chǎn)成本管理大約經(jīng)歷了三大階段

      1.1成本核算階段

      成本核算階段注重工程量的計(jì)算,承包常采用固定單價(jià)合同,因此工程量的計(jì)算是否準(zhǔn)確為影響工程成本的主要變量。在發(fā)包和施工過(guò)程中,雙方?jīng)]有沖突,合作和諧;但是項(xiàng)目結(jié)算時(shí),業(yè)主和施工方經(jīng)常為如何計(jì)算某項(xiàng)分項(xiàng)工程量吵得不可開(kāi)交。因此為了防止成本超標(biāo),圖紙會(huì)審、合同變更控制非常關(guān)鍵,成本核算強(qiáng)調(diào)算得準(zhǔn)、算得快,在相關(guān)算料算量軟件沒(méi)有普及的年代,結(jié)造價(jià)核算人員要求高。

      1.2成本控制階段

      隨著房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張及跨區(qū)域發(fā)展,成本管理困難隨之加大,越來(lái)越多的項(xiàng)目發(fā)生成本失控和成本超支等問(wèn)題。以資源整合為特征的房企意識(shí)到做好合同分包及合同變更以控制成本超支變得非常重要,首先需要做好合同規(guī)劃,把目標(biāo)成本分解到不同的合約中,產(chǎn)品成本科目需要細(xì)化,確保在降低成本的同時(shí)保障工程的質(zhì)量。同時(shí)強(qiáng)調(diào)管理過(guò)程中對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、糾偏。通過(guò)目標(biāo)成本從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段逐步細(xì)化,確保目標(biāo)成本可執(zhí)行性,即在執(zhí)行過(guò)程中不被突破。

      1.3成本策劃階段

      隨著算料算量軟件的普及BIM技術(shù)的應(yīng)用,圖紙及施工過(guò)程的工程量數(shù)額能夠精準(zhǔn)地計(jì)算與控制,而地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及信息系統(tǒng)的建成,施工圖紙不細(xì)導(dǎo)致工程量計(jì)算漏項(xiàng)這些問(wèn)題也隨之得到解決。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,使得房地產(chǎn)告別高利潤(rùn)時(shí)代,進(jìn)入到精細(xì)化管理。同時(shí)對(duì)成本管理也有了新的理解,成本管理不應(yīng)只是考慮如何少花錢,因?yàn)楦叨水a(chǎn)品本身就意味著實(shí)體質(zhì)量也上乘的,對(duì)應(yīng)著高成本。因此,一個(gè)好的成本管理應(yīng)該是用最少的錢做出最好的產(chǎn)品,而“合理的花費(fèi)”是最重要的。進(jìn)行成本策劃,從收益提升的視角去審視成本管理,即項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)致力于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如果需要增加費(fèi)用,運(yùn)用價(jià)值工程原理決定是否對(duì)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整,衡量成本增加或調(diào)整的合理性。

      2、價(jià)值工程原理

      價(jià)值工程也稱價(jià)值分析,價(jià)值分析是研究產(chǎn)品的功能與為實(shí)現(xiàn)該功能而投入的資源之間的關(guān)系,并提出提高產(chǎn)品價(jià)值的方法,從而提高產(chǎn)品的價(jià)值。表達(dá)式:價(jià)值=功能/成本。運(yùn)用價(jià)值工程是企業(yè)通過(guò)相關(guān)部門的協(xié)作,對(duì)所研究的產(chǎn)品對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析,旨在提高所研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。價(jià)值工程中的價(jià)值是一種比較價(jià)值或相對(duì)價(jià)值的概念,在相關(guān)領(lǐng)域應(yīng)用中,可以通過(guò)計(jì)算價(jià)值系數(shù)的大小判斷研究對(duì)象是否應(yīng)實(shí)施價(jià)值工程。價(jià)值系數(shù)=功能系數(shù)/成本系數(shù),功能評(píng)價(jià)系數(shù)通過(guò)01法、04法、或者倍比法等計(jì)算,成本系數(shù)=功能單元成本值/成本總值。某項(xiàng)產(chǎn)品或者零部件的價(jià)值系數(shù)=功能系數(shù)/成本系數(shù),通過(guò)價(jià)值系數(shù)值衡量研究對(duì)象是否應(yīng)進(jìn)行價(jià)值工程改造,通常價(jià)值系數(shù)等于1是一個(gè)匹配值,價(jià)值系數(shù)偏離1值幅度越大越不匹配,可能需要進(jìn)行改進(jìn)。

      3、成本策劃階段價(jià)值工程和應(yīng)用

      從價(jià)值工程角度出發(fā),成本并非越低越好,應(yīng)致力于提升對(duì)象的價(jià)值。從公式V=F/C出發(fā),通過(guò)對(duì)功能和成本兩個(gè)值的調(diào)整,可以達(dá)到提升價(jià)值的目的,如成本上升一點(diǎn)點(diǎn),而功能得到大大提升,從而最終提高了產(chǎn)品的價(jià)值(貨值),那么這件事情也是可為了。

      3.1概念設(shè)計(jì)階段價(jià)值工程應(yīng)用

      同一項(xiàng)目在不同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下的價(jià)值是不同的;在相同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下,不同產(chǎn)品組合的價(jià)值是不同的。因此在土地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)給定的前提下,首先對(duì)土地進(jìn)行強(qiáng)排。強(qiáng)排就是最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖,目的是在滿足客戶定位和客戶敏感點(diǎn)配置的前提下,尋找到稅后收益最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。要求在滿足土地出讓規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)及當(dāng)?shù)匾?guī)劃等部門在高度、人防等要求的條件,提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果,進(jìn)行貨值比較。

      項(xiàng)目檔次及產(chǎn)品形態(tài)定位策劃階段上,某標(biāo)桿房企對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的按檔次劃分為不同產(chǎn)品線產(chǎn)品,針對(duì)不同的檔次的產(chǎn)品,對(duì)直接投資成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。遵行價(jià)值工程中,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分級(jí),高端產(chǎn)品要求做到成本稍為增加功能大幅提升,最終提升產(chǎn)品價(jià)值。

      如某TOP10房企把產(chǎn)品線根據(jù)城市級(jí)別、項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)格水平分為三類,5個(gè)星級(jí),不同星級(jí)、不同類型的產(chǎn)品的直接投資成本分別做出了控制目標(biāo)成本,及利潤(rùn)目標(biāo)。與成本相對(duì)應(yīng),不同類型的項(xiàng)目利潤(rùn)率也提出了具體的控制要求。三星級(jí)以上的產(chǎn)品銷售利潤(rùn)率應(yīng)比三星級(jí)以下產(chǎn)品高五個(gè)百分點(diǎn)。

      進(jìn)行產(chǎn)品分級(jí)以后,產(chǎn)品成本不再一刀切,策劃人員可以結(jié)合不同區(qū)域、不同地段打造不同類型的適銷產(chǎn)品,同時(shí)確保成本能控得住。

      3.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段價(jià)值工程應(yīng)用

      3.2.1嚴(yán)格控制隱蔽性工程投入

      隱蔽工程,無(wú)法形成賣點(diǎn),在保障安全的前提下,多增加投入屬于無(wú)效成本,無(wú)法提升價(jià)值。通常結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、圍護(hù)等土建類屬于客戶關(guān)注度低單項(xiàng),如住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑使用要求、結(jié)構(gòu)安全及耐久性要求前提下,按照經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)的原則進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),嚴(yán)控單方結(jié)構(gòu)面積的鋼含量、砼含量;由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的,因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體考慮。(“結(jié)構(gòu)面積”指建筑物內(nèi)墻體、柱、樓板等建筑結(jié)構(gòu)所占的面積。)此外房企在實(shí)踐過(guò)程中通過(guò)成本數(shù)據(jù)沉淀,在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上形成了一套經(jīng)驗(yàn)值,在體形系數(shù)、可售面積比、公攤率、外立面率、窗地比、地下室/地面層高度等方面推行了嚴(yán)格的限額設(shè)計(jì)制度,嚴(yán)控隱蔽工程的成本投入。

      以外立面率為例,外立面率指標(biāo)(住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開(kāi)面積÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積。(分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積)外立面是指建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開(kāi)面積,不含空調(diào)隔板、屋頂花架。

      室外的管網(wǎng)工程、一般的水、電、氣及消防管線工程,客戶關(guān)注項(xiàng)也比較低,但是管線都多采用暗線布置方式,維護(hù)成本高,應(yīng)從全成本角度考慮成本管理,即是價(jià)值工程中的全壽命周期成本。

      3.2.2景觀、裝修等外的客戶能接觸感受到對(duì)象成本應(yīng)加大投入

      策劃的重要任務(wù)是將成本投放到能感受到且愿意掏錢買單的地方,如此多增加成本才能提升貨值,最終提升價(jià)值。定位高端的產(chǎn)品,應(yīng)從客戶看得見(jiàn)、感受得到的地方打造高端、大氣、上檔次。室外景觀工程,售樓部、樣板房、大堂等公共空間的裝飾、裝修,電梯、自動(dòng)控制智能化等項(xiàng)目客戶敏感度相對(duì)高;對(duì)購(gòu)買決策具有決定性影響宜作為成本投放的重點(diǎn)。

      而同樣是景觀,不同區(qū)位的景觀投放也應(yīng)有側(cè)重,示范區(qū)是客戶到訪直接看到、接觸最多的區(qū)域,對(duì)購(gòu)買決策具有決定性影響,為重點(diǎn)打造區(qū)域,一般的宅前景觀,則應(yīng)以造價(jià)低的軟景中的草坪為主。注重客戶體驗(yàn),企業(yè)成本管理從客戶的角度做好整體不均勻的成本分配。

      3.3方案變更過(guò)程的價(jià)值工程應(yīng)用

      成本管理中控制目標(biāo)成本不被突破是非常重要的,但是有時(shí)市場(chǎng)在變化,或者開(kāi)始之初項(xiàng)目的定位存在偏差,需要進(jìn)行調(diào)整以促進(jìn)項(xiàng)目的去化速度,這時(shí)需要確定一個(gè)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才允許調(diào)整,以下是某標(biāo)桿房企的價(jià)值工程實(shí)施方案。

      3.3.1 方案變更的價(jià)值工程實(shí)施范圍

      由于市場(chǎng)或客戶敏感點(diǎn)的變化,當(dāng)需求部門提出該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位調(diào)整可以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)和銷售去化時(shí)間縮短時(shí),相關(guān)部門可以提出價(jià)值工程申請(qǐng)。

      3.3.2重新對(duì)價(jià)值工程公式定義

      價(jià)值工程:V=F/C,其中 V 為價(jià)值系數(shù),F(xiàn) 增量投資帶來(lái)的增量收益,其中增加銷售價(jià)格為增量銷售收入,提升去化率為增加資金收益,C為增量成本。

      3.3.3控制原則

      (1)實(shí)施價(jià)值工程的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)率低于10%的項(xiàng)目,V不低于2;對(duì)于動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)率大于10%的項(xiàng)目,V不小于3。

      (2)如果不是由于成本計(jì)算錯(cuò)誤造成的成本高于受控版本的目標(biāo)成本(包括定位/方案/配置/政策/市場(chǎng)等因素造成的成本增加),必須進(jìn)行價(jià)值工程。

      (3)銷售價(jià)格和去化率是根據(jù)動(dòng)態(tài)銷售價(jià)格和去化率來(lái)實(shí)施的,即調(diào)整前的最新定價(jià)和去除率,未開(kāi)盤銷售項(xiàng)目是根據(jù)當(dāng)前控制版本的經(jīng)濟(jì)計(jì)算得出的。

      (4)價(jià)值工程的分母和分子必須一致,嚴(yán)禁通過(guò)待售后續(xù)項(xiàng)目的增量收入來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)前已售項(xiàng)目的成本增量。

      通過(guò)建立起的制度使產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)能及時(shí)隨著市場(chǎng)的變化進(jìn)行調(diào)整,同時(shí)在成本發(fā)生增加時(shí)確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。

      結(jié)語(yǔ):

      應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行成本策劃,以功能分析為核心,把成本管理變?yōu)橹铝τ谔岣弋a(chǎn)品價(jià)值的創(chuàng)造性活動(dòng)。低成本并非最終目標(biāo),成本可以適當(dāng)提高,但是價(jià)值相應(yīng)得到提升。推行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),將產(chǎn)品劃分為不同的產(chǎn)品線并進(jìn)行分級(jí)管理,設(shè)計(jì)時(shí)不同檔次設(shè)定相應(yīng)的限額標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行嚴(yán)格控制;方案變更時(shí)同樣采用價(jià)值是否提升的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量,最終決定是否進(jìn)行調(diào)整,成本提升的同時(shí),確保價(jià)值能得到更大的提升。

      參考文獻(xiàn):

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      作者簡(jiǎn)介:

      王珍蓮(1972-),漢族,副教授,研究方向:城市經(jīng)濟(jì)。

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