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      供地規(guī)則重構(gòu)

      2021-08-23 14:40雷磊
      證券市場(chǎng)周刊 2021年31期
      關(guān)鍵詞:供地溢價(jià)規(guī)則

      雷磊

      土拍規(guī)則優(yōu)化后拿地端毛利率有望迎來(lái)拐點(diǎn),后兩批集中供地中地方政府如果能減少甚至取消競(jìng)自持和競(jìng)配建的方式,到達(dá)上限價(jià)格后改用不確定性更大的搖號(hào)機(jī)制或一次性報(bào)價(jià),可以鎖定拿地端最低毛利率水平,避免由于房企盲目增加自持和配建導(dǎo)致利潤(rùn)率過(guò)低。

      8月11日,青島市自然資源和規(guī)劃局及各區(qū)自然資源局披露多則公告,稱其于7月30日公布的第二批次出讓的100宗地拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”出讓,再次出讓的時(shí)間,將以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

      就在此前一日,天津自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告,將第二批集中出讓的61宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌時(shí)間延長(zhǎng)至9月10日,并對(duì)該批地塊最高限價(jià)進(jìn)行調(diào)整,確保最高溢價(jià)率不超過(guò)15%。隨后,上海市于8月13日發(fā)布公告,將原定于8-9月集中出讓計(jì)劃修改至9月。

      為何多城供地齊踩“剎車(chē)”?國(guó)盛證券認(rèn)為,各城市頻頻調(diào)整第二批集中供地可能由于以下幾方面原因:

      一是從上一輪集中供地的結(jié)果來(lái)看,土地市場(chǎng)依然火熱,與政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷不符。

      二是地方政府通過(guò)競(jìng)配建和競(jìng)自持的方式變相抬高土地價(jià)格,房企利潤(rùn)被嚴(yán)重壓縮。經(jīng)過(guò)上一輪集中供地的反思,加上銷售下滑、融資趨緊、投資受限的環(huán)境,房企拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎,越來(lái)越多的房企選擇觀望,杭州市甚至出現(xiàn)了房企退地事件。

      三是房企壓力過(guò)大可能會(huì)向上下游傳導(dǎo),影響購(gòu)房者、供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等多方利益,引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

      四是通過(guò)給開(kāi)發(fā)商合理讓利,一方面可以提高開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)機(jī),避免政府財(cái)政收入受到影響;另一方面可以減少土地市場(chǎng)暴冷暴熱的不穩(wěn)定因素,維持新房市場(chǎng)的有效供給,更好地達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的目的。同時(shí)也可以維持開(kāi)發(fā)商的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng),形成多方共贏的良性發(fā)展。

      在此背景下,一則“自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議,擬調(diào)整二輪土拍政策”的消息流傳開(kāi)來(lái),其中提出了股東不得違規(guī)對(duì)其提供貸款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?;蚱渌谫Y便利;限定土地溢價(jià)不得超過(guò)15%,不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià);達(dá)到上限價(jià)后,可通過(guò)一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)高標(biāo)方案決定競(jìng)得人等措施。

      國(guó)盛證券認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)毛利率自2018年起持續(xù)下滑,2021年第一批集中供地由于高溢價(jià)率加上高自持/配建比例,房企拿地端毛利率出現(xiàn)更加嚴(yán)重的惡化。土拍規(guī)則優(yōu)化后拿地端毛利率有望迎來(lái)拐點(diǎn),后兩批集中供地中地方政府如果能減少甚至取消競(jìng)自持和競(jìng)配建的方式,到達(dá)上限價(jià)格后改用不確定性更大的搖號(hào)機(jī)制或一次性報(bào)價(jià),可以鎖定拿地端最低毛利率水平,避免由于房企盲目增加自持和配建導(dǎo)致利潤(rùn)率過(guò)低。

      首批溢價(jià)偏高

      2021年3月中旬,長(zhǎng)春率先發(fā)布首批次住宅用地供地計(jì)劃,開(kāi)啟了22城首批集中供地的序幕。

      截至6月30日,22個(gè)重點(diǎn)城市均已完成首批供地。根據(jù)廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì),從總體情況來(lái)看,首批整體供地942宗(含14宗與宅地打包出讓的非宅用地),對(duì)應(yīng)建筑面積1.22億平方米,成交889宗,成交建面1.12億平方米,對(duì)應(yīng)出讓金1.07萬(wàn)億元,名義樓面價(jià)9532元/平方米,較2020年名義樓面價(jià)增長(zhǎng)34.2%。首批出讓中22城整體配建比例為14.9%,扣除配建后樓面價(jià)為11205元/平方米,較名義樓面價(jià)上升17.6%。

      從配建結(jié)果來(lái)看,22城首批出讓地塊平均配建比例為14.9%,其中青島、杭州、蘇州等城市配建比例較高,配建面積占成交總建面比例接近或超過(guò)25%。從配建構(gòu)成來(lái)看,競(jìng)配建(多為保障房)面積占整體配建比例平均為14.7%,更多配建要求暗含在地塊出讓合同中, 除競(jìng)配建外的保障房性質(zhì)配建占比達(dá)到35.4%,整體保障房配建占整體配建的一半以上,青島、鄭州、濟(jì)南等勾地較多的城市地塊內(nèi)保障房配建比例相對(duì)更高。

      此外,附帶自持要求的商業(yè)配建在各類配建中占比也較高,達(dá)到36.9%,其中南京、武漢、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市商業(yè)配建比例基本都超過(guò)50%。

      成交熱度方面,從溢價(jià)率來(lái)看,在多數(shù)城市限地價(jià)的情況下,2021年兩集中首批供地成交溢價(jià)率為14.9%,較2020年小幅上升1.0pct,熱度體現(xiàn)不甚明顯。由于達(dá)限價(jià)后的競(jìng)配建及地塊本身?xiàng)l件本質(zhì)上也是成交熱度的體現(xiàn),因此廣發(fā)證券剔除了配建及其他投資條件影響,計(jì)算扣配建樓面價(jià)與推出樓面價(jià)之間的關(guān)系從而計(jì)算實(shí)際溢價(jià)率。

      從結(jié)果來(lái)看,僅考慮競(jìng)配建比例2.2%的情況下,22城實(shí)際成交溢價(jià)率約為17.5%,較名義溢價(jià)率提升2.6pct,而在考慮初始出讓合同中附加的投資條件、配建要求以及后續(xù)競(jìng)配建條件下,22城實(shí)際成交溢價(jià)率約為16.7%,較名義溢價(jià)率抬升1.8pct,供地的競(jìng)爭(zhēng)烈度較名義溢價(jià)率更為高,合肥、杭州等競(jìng)配建比例更高、競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的城市實(shí)際溢價(jià)率更高。

      貨值及利潤(rùn)水平來(lái)看,22城市首批兩集中出讓土地對(duì)應(yīng)可售貨值約為1.83萬(wàn)億元,預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)毛利率為15.5%,其中成都、杭州、寧波等城市按地塊當(dāng)前周邊銷售均價(jià)或要求銷售限價(jià)測(cè)算利潤(rùn)率等于或低于0%,總體競(jìng)爭(zhēng)激烈。

      億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)也顯示,縱觀22城盈利空間分布,大部分熱點(diǎn)城市的盈利空間較窄,在部分城市企業(yè)低利潤(rùn)甚至虧損拿地,但上海的盈利空間目前較為理想。在盈利空間較窄的城市里,北京雖然嚴(yán)控地價(jià)溢價(jià),但是在高比例競(jìng)配建下,企業(yè)盈利空間被壓縮,而杭州、廈門(mén)較高溢價(jià)率加上高自持或配建比例,盈利空間堪憂,部分熱點(diǎn)地塊的拿地企業(yè)甚至有虧損風(fēng)險(xiǎn);上海此次平均地貨比為0.4,在眾多城市中處于較低水平,同時(shí)無(wú)價(jià)外自持或者配建要求,因此盈利空間較為理想。

      廣發(fā)證券表示,各城市競(jìng)拍規(guī)則極大影響了不同城市土地成交毛利率的因素,利潤(rùn)率顯著較高或者較低的城市均較大程度受競(jìng)拍規(guī)則影響。

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      讓規(guī)則不規(guī)則
      不如吃茶去
      采用C—NCAP 2006年版管理規(guī)則
      二則
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