□文/ 徐 萌 黃 浩 熊立芳 夏晨娟 張文成

（南京大學(xué)金陵學(xué)院 江蘇·南京）

［提要］ 在城市住房租賃市場中，存在正規(guī)與非正規(guī)兩類住房租賃模式，新就業(yè)人員是住房租賃市場的主體，二房東是進(jìn)入諸多住房租賃模式當(dāng)中的一類特殊群體，在大城市郊區(qū)的大型居住片區(qū)中尤其活躍；然而，這一群體的行為并不規(guī)范，且難以監(jiān)管，可能會對新就業(yè)人員的住房租賃產(chǎn)生安全及利益方面的隱患。 以南京市蓮花新城北苑、蓮花新城嘉園為例，通過問卷調(diào)查、人員訪談、實地調(diào)研，探究五種住房租賃模式，分析存在的利益問題及安全問題，并提出相應(yīng)的解決對策。

一、引言

近年來，國家高度重視住房保障工作，加快培育發(fā)展住房租賃市場，在十九大中明確提出建立“租售并舉”住房制度，并將其確定為房地產(chǎn)長效機(jī)制核心內(nèi)容。政府鼓勵多主體介入住房租賃市場，除了正規(guī)的市場租賃平臺，如房屋中介、網(wǎng)絡(luò)平臺中介外，以房屋轉(zhuǎn)租為形式的非正規(guī)住房租賃模式，尤其是以個人名義收儲市場閑散房源并通過非正規(guī)途徑轉(zhuǎn)租給承租人的二房東轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，在城市郊區(qū)大型居住片區(qū)普遍存在。

南京是擁有53 所高等院校的教育大市，每年都會涌現(xiàn)20 萬以上的高校畢業(yè)生，新就業(yè)人員是一個數(shù)量龐大的群體，他們處于進(jìn)入職場的初期，平均薪資水平較低，大多數(shù)不具備購房資格以及購房能力，是城市人群中的“夾心層”，通過住房租賃市場租房安身是他們的首選。新就業(yè)人員社會經(jīng)驗匱乏，思想單純，而住房租賃市場依然存在供求不匹配、市場主體準(zhǔn)入門檻低及專業(yè)化水平不足、市場監(jiān)管不健全等問題，同時二房東轉(zhuǎn)租的房源數(shù)量多，轉(zhuǎn)租手續(xù)簡單，租金相對便宜，正好契合新就業(yè)人員的需求，二房東和新就業(yè)人員更容易產(chǎn)生鏈接。根據(jù)筆者在南京市油坊橋的實地觀察，新就業(yè)人員通過二房東轉(zhuǎn)租這一住房租賃模式非常普遍，因此，筆者認(rèn)為，新就業(yè)人員在租房方面的安全和利益有可能受到威脅。

二、概念界定

（一）新就業(yè)人員。 在南京，新就業(yè)人員原則上指規(guī)定年限內(nèi)畢業(yè)的，參加工作5 年以內(nèi)、有穩(wěn)定職業(yè)與就業(yè)地戶籍且月收入基本上不超過5，000 元的各類學(xué)歷人員所組成的群體，包括本科及以上畢業(yè)生、大中專畢業(yè)生及各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校畢業(yè)人員等。由于薪資水平較低，他們更傾向于租賃租金便宜且交通方便的住房。

（二）住房租賃中介。 中介是一種向客戶提供中間代理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它本身并不能直接提供客戶所需的服務(wù)和物品，但是能夠替用戶尋找并安排這些服務(wù)和物品，以供選擇并決定，例如網(wǎng)絡(luò)平臺中介（貝殼、鏈家）、房屋實體中介等。承租者一般通過房屋中介和房東簽訂租房合同。

（三）二房東。 二房東，是指先從房東手里租下整套房子，然后“分房轉(zhuǎn)租”給他人并從中獲利的群體。從法律意義上來講，房屋出租人為房東，承租人為房客。房客將房屋以高于原租金的租金轉(zhuǎn)嫁他人，稱為“二房東”。二房東本質(zhì)上不在現(xiàn)行的制度和規(guī)范的框架內(nèi)。

本文研究的二房東群體有三種形式：第一種以個體形式存在，他們會配備一輛張貼租房廣告的電動車，在各個小區(qū)內(nèi)主動尋找潛在承租者，個體之間會進(jìn)行合作。第二種以公司形式存在，一般會組建自己的團(tuán)隊，具有規(guī)模效應(yīng)。第三種為以中介形式存在，他們在油坊橋片區(qū)內(nèi)有自己的實體門店，同時從事中介和二房東兩種行當(dāng)，多向營業(yè)，謀取利益。（圖1）

圖1 油坊橋片區(qū)住房租賃市場主體模式示意圖

三、研究區(qū)域概況

（一）研究地點與范圍。 本文研究地點位于南京市建鄴區(qū)油坊橋片區(qū)，以油坊橋地鐵站周邊的蓮花新城北苑和蓮花新城嘉園兩個小區(qū)為主，研究范圍北至團(tuán)結(jié)河，南至平良大街，東至蓮池路，西至荷城路。油坊橋過去是南京城郊結(jié)合部，10 多年前為安置河西拆遷居民辟為保障房片區(qū)，租金便宜，設(shè)有地鐵站點“油坊橋”，可以直達(dá)河西、新街口、仙林一帶的辦公樓和商業(yè)圈，是許多“寧漂”族租房的首選地。該片區(qū)面積不到2 平方公里，有著數(shù)十棟超高層住宅，常住人口達(dá)40 萬人，與當(dāng)?shù)囟繓|訪談得知，該片區(qū)有超1/3 的承租者為新就業(yè)人員。（圖2、圖3）

圖2 研究范圍圖

圖3 地理區(qū)位圖

（二）中介、二房東分布概況。 筆者通過實地走訪對研究地點內(nèi)的中介及二房東的分布和數(shù)量進(jìn)行了全面調(diào)研，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，研究范圍內(nèi)共有10 家中介，21 名二房東。其中，中介中有9 家都為線下具有正規(guī)營業(yè)資質(zhì)的實體中介，占比29%，分散在小區(qū)各個底層商鋪；1 家為線上平臺中介，占比3.2%，無實體布點。

受訪的21 名二房東，有3 名為公司形式運營，占比9.7%，分散在小區(qū)各入口處；17 名為個體式二房東，占比54.8%，分布在人群較為密集的各主要道路交叉口以及線下實體中介周圍；1 名為中介式二房東，占比3.2%，分散在小區(qū)底層商鋪中。

具體分布如圖4 所示。（圖4）

圖4 中介、二房東布點圖

四、油坊橋片區(qū)住房租賃市場模式探析

龐大的租房市場衍生出不同的租賃模式，筆者通過實地調(diào)研、訪談，按照住房租賃市場參與要素，將住房租賃市場運營模式分類為五種，如圖 5 所示。（圖 5）

圖5 油坊橋片區(qū)住房租賃市場模式圖

（一）房東-承租者直租模式。 承租者無需通過中介，直接找到房東，房東親自帶承租者了解房屋情況，協(xié)商確定房屋租賃價格，最終簽訂租房合同。此種模式下房東們自行發(fā)布名下的房源，直接找到承租者。

此種租賃方式租戶能直接和房東溝通，了解到的房子信息更清楚、直接，租房更具有保障，也省去了中介費。其缺點是與房東所簽的租房合同可能存在法律漏洞，且沒有第三方監(jiān)管，沒有保障。

與承租者徐先生的訪談：

Q：你們是通過什么方式聯(lián)系到房東的？

A：我們是有看到房東發(fā)的廣告，然后聯(lián)系了一下，覺得還可以就直接租了。

（二）“房東-線下實體中介-承租者”租賃模式。 該模式中，線下實體中介發(fā)揮媒介作用，讓承租者與房東取得聯(lián)系，之后經(jīng)過商議，并在雙方達(dá)到滿意的狀態(tài)下簽訂租房協(xié)議，求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例支付給中介機(jī)構(gòu)一定程度的傭金。中介大都通過門店駐守、派單、拜訪以及給客戶打電話銷售等方式找到目標(biāo)客戶，在經(jīng)過一系列的了解后三方達(dá)成協(xié)議，房屋的后續(xù)事宜（交房租、家居維修等）都由房東和承租者直接聯(lián)系。此種租賃方式下房源類型較多，租戶可選擇余地大，但中介會收取一定服務(wù)費用，拉高了租賃總價。

與千諾地產(chǎn)工作人員宋女士的訪談：

Q：在租房期間，如果有家具破損，電器損壞怎么處理，直接找房東嗎？

A：對的，因為你們是直接和房東簽的合同，直接找房東就行；如果不行，你可以來找我們，我們和房東之間是合作關(guān)系。

（三）“房東-線上平臺中介-承租者”租賃模式。 在油坊橋片區(qū)，以自如為代表的提供居住產(chǎn)品與服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)O2O 品牌會收取整套房源，統(tǒng)一裝修并把房源信息發(fā)布在他們的網(wǎng)站和APP 上，承租者直接在網(wǎng)上按照自身的需要尋找合適的房源，找到基本符合要求的房源后，通過電話咨詢發(fā)布房源的經(jīng)紀(jì)人了解詳細(xì)情況。對了解到的情況基本滿意后，可約定時間現(xiàn)場看房。在陪同看房過程中或看完房以后，承租者可以就出租房地產(chǎn)的具體細(xì)節(jié)問題（含租金、付款方式，、押金數(shù)額、合同期限等），提出一定的需求，由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助雙方平衡解決。一切租賃細(xì)節(jié)問題談妥后，承租者可直接在線上下單并簽訂租房合同。此種租賃模式下的房源會經(jīng)過統(tǒng)一的裝修設(shè)計并配置相應(yīng)的家具家電設(shè)備，適合拎包入住。但會存在平臺捆綁租金貸模式，有暴雷隱患。

與自如管家方女士的訪談：

Q：自如平臺會收中介費嗎？

A：自如不收中介費。房租會稍微高一點，但物業(yè)費網(wǎng)費不用你們交，還有兩次免費保潔，家具家電的維修也免費，我們還可以協(xié)助你們申請住房補貼。別的地方的話，除非你們和房東直接租，房東會給你們備案，二房東是不可能要到房產(chǎn)證原件帶你們?nèi)マk補貼的。

（四）“房東-二房東-承租者”租賃模式。 據(jù)訪談得知，在租房的過程中，承租者往往會有大量的問題需要詢問，房屋內(nèi)的裝修、隔斷等瑣事也會耗費一定的時間和精力，鑒于一些房東都有自己的本職工作，無暇顧及太多，他們會選擇將整套房子出租給二房東，由二房東們?nèi)珯?quán)打理房東房源，并由他們本人對承租者提供增值服務(wù)。二房東們會在客廳、廚房堆砌墻體進(jìn)行隔斷裝修，增加1～2 個房間，這樣改造過后，每個房間的價格根據(jù)房間朝向、大小、是否帶有陽臺等定價在800～2000 元之間，這樣整套房源總的租賃價格就會高出他們從房東處租到的價格，這個差價就是他們的利潤來源。二房東是油坊橋片區(qū)較活躍的群體，他們會相互抱團(tuán)，統(tǒng)一訂購裝修材料，相互介紹房源等。二房東提供的房屋租金相對便宜，且可供選擇的房間很多，滿足了新就業(yè)人員的租房需求。

與個體式二房東劉先生的訪談：

Q：這些房屋的隔斷裝修都是你們自己做的嗎？

A：對，但是也得要房東同意，我們才能隔斷下出租，通過隔斷賺點錢嘛，客廳廚房什么的大家也不用，一般都隔出來了，現(xiàn)在有規(guī)定，做隔斷的話，房間面積只要不小于15m2都是合法的。

（五）“房東-線下實體中介-二房東-承租者”多方主體介入模式。 油坊橋片區(qū)各種形式的中介林立，在外行人看來他們都應(yīng)該是競爭關(guān)系，實際上，據(jù)筆者訪談以及調(diào)研得知，不同類型的中介也會相互合作，互利共贏。此種現(xiàn)象在線下實體中介和二房東之間尤為明顯。首先，二房東一般通過中介向房東收取房源，然后進(jìn)行隔斷，增加房間進(jìn)行出租。其次，現(xiàn)在的新就業(yè)人員在有租房需要時，一般會選擇詢問相對靠譜的線下實體中介，中介會針對新就業(yè)人員的現(xiàn)實需要，提供相應(yīng)的服務(wù)。而二房東也會委托中介的工作人員，在有單間房間的需要時聯(lián)系他們，他們會到達(dá)門店并帶領(lǐng)承租者實地看房，最后二房東會對中介工作人員進(jìn)行回饋。在這種合作模式中，雙方都獲得了一定的利益，消化了部分租房市場。

與個體式二房東劉先生的訪談：

Q：你們一般會通過什么渠道收房？

A：有些房子，房東不想管，我們就收過來出租。要不就和中介那打打交道，聯(lián)系聯(lián)系，搞幾套房子過來。然后包個紅包給他們嘛。像我們這些自由中介都好說，和中介也都認(rèn)識，有人想租房子，我們玩的好的都會相互喊一下，然后到中介去帶人看房子。（表1）

表1 住房租賃模式對比表

五、“二房東模式”下存在的隱憂及對策

（一）安全問題

1、二房東更改房屋結(jié)構(gòu)存在安全隱患。 筆者在走訪多處出租房屋時，房屋結(jié)構(gòu)均有改變。為達(dá)到租房收益的最大化，二房東將客廳、廚房等公共空間進(jìn)行隔斷獲得更多的可出租單間，且二房東隔斷所采用的墻體材料安全系數(shù)較低，也造成了極大的安全隱患，原有房屋空間結(jié)構(gòu)被改變，房屋居住安全性下降。對此，房產(chǎn)監(jiān)察大隊?wèi)?yīng)起到相應(yīng)的監(jiān)管責(zé)任，進(jìn)行周期性的檢查，對嚴(yán)重違反法律法規(guī)的現(xiàn)象進(jìn)行打擊并予以處罰。

與承租者徐先生的訪談：

Q：您租的房子是否有結(jié)構(gòu)上的改動？您對這種做法持什么態(tài)度？

A：我們租的房子有部分進(jìn)行了改動。我覺得這種亂改造、違章改造是存在一定安全隱患的，二房東為了獲取更多的利益而不顧租戶的人身安全。

2、二房東私接或亂拉電線，存在用電隱患。 為保障房屋隔斷后各房間的用電，二房東會改變房屋原有電路，私自接拉電線，且由于隔斷后，多個房間都會使用電器，電壓負(fù)荷遠(yuǎn)超一般房屋，存在極大的用電隱患。這嚴(yán)重危害到承租者的生命和財產(chǎn)安全。公安部門、房管部門應(yīng)定期對出租的房屋進(jìn)行防火電氣安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和排除不安全隱患，并要求二房東按照規(guī)定鋪設(shè)電路，保障居民生活安全。承租者也應(yīng)提高安全意識，盡量避免超壓超負(fù)荷使用電器。

3、租賃住房進(jìn)出管理不嚴(yán)，承租者隱私或安全受損。 為帶有租房意向的承租者看房，二房東會將房間鑰匙直接放置在房屋門框上、過道的消防窗等地方，不設(shè)防盜設(shè)施，房屋內(nèi)已住下的承租者住房的隱秘性受損。若被不法分子知曉，房內(nèi)承租者的人身和財產(chǎn)安全會受到極大的危害。對此，可聯(lián)合社區(qū)居委會、物業(yè)及相關(guān)人員建立房屋鑰匙集中管理處，作為鑰匙存放的地點，當(dāng)二房東需要帶租賃者上門看房時，可至鑰匙管理處出示相關(guān)證明取得鑰匙。

（二）利益問題

1、“二房東跑路”現(xiàn)象缺乏管制。 由于二房東缺乏實時監(jiān)管，其行為相對自由，為了盡快租出房子，他們會簽訂合同前進(jìn)行口頭承諾，答應(yīng)承租者的一些要求，在謀取一定的利益后，迅速“跑路”，損害承租者的利益。例如，曾“暴雷”的蛋殼公寓，導(dǎo)致了大量的住房糾紛，引發(fā)了一系列的社會矛盾。對此，承租者需要提高法律意識，增強(qiáng)規(guī)避風(fēng)險能力，用法律手段保護(hù)自己。房管部門等應(yīng)出臺相應(yīng)的制裁措施，規(guī)范二房東的職責(zé)、義務(wù)、行為，保障承租者的權(quán)益。居委會等基層社區(qū)組織應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管、及時干預(yù)，做好社區(qū)范圍內(nèi)的宣傳工作，避免此類現(xiàn)象的發(fā)生。

2、租賃市場存在“價格陷阱”。 據(jù)與個體式二房東劉先生的訪談，一些二房東會用相對低廉的房租吸引承租者，但相應(yīng)的會提高水電費、家電維修的費用，增加額外收入。例如，在水電表上做手腳，使其顯示數(shù)額大于實際使用數(shù)額，提供耗電等級較高的家具，在家電損壞時收取相對高額的維修費。由于新就業(yè)人員相對缺乏社會經(jīng)驗，無法識別二房東的種種“套路”，從而造成一些不必要的損失。政府、市場等部門應(yīng)對此進(jìn)行價格監(jiān)管，查處一些違規(guī)操作。此外，承租者在租賃房屋時，應(yīng)該提高鑒別能力和防范意識，勿因小失大。

六、結(jié)論及建議

多元化的市場住房租賃模式，更有利于新就業(yè)人員的可負(fù)擔(dān)住房保障。但二房東群體不同程度地介入了多種住房租賃模式當(dāng)中，其監(jiān)管難度大，容易產(chǎn)生諸多問題。在如何監(jiān)管住房租賃市場，如何平衡租賃住房供求，如何保障承租者的利益方面，政府、企業(yè)、社區(qū)需要共同參與。因此，提出如下建議：

（一）政府以相關(guān)政策推動住房租賃企業(yè)發(fā)展，增加租賃住房供給。 加快完善租房政策，繼續(xù)推動“租購并舉”，規(guī)范發(fā)展住房市場。從供應(yīng)端、行業(yè)監(jiān)管、優(yōu)惠政策等方面進(jìn)一步推動住房租賃市場健康有序地發(fā)展。

（二）企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場機(jī)會，發(fā)揮自身優(yōu)勢，助推住房租賃行業(yè)發(fā)展。 相關(guān)企業(yè)可發(fā)展全產(chǎn)品線布局，綜合考慮新就業(yè)人員通勤、生活等因素，合理規(guī)劃布局租賃住房，助力更多新就業(yè)人員實現(xiàn)職住平衡。

（三）社區(qū)應(yīng)針對住房租賃建立動態(tài)管理和長效管理機(jī)制，構(gòu)建和諧社區(qū)。 社區(qū)相關(guān)管理人員應(yīng)加強(qiáng)出租房屋和暫住人口綜合管理。針對社區(qū)內(nèi)存在的“二房東”行為進(jìn)行整頓，抵制違法租賃行為。