宋杰 郭霽瑤

如果沒有中介，買房會便宜嗎？二手房買賣真的可以“去中介化”嗎？

8月18日，杭州傳來大消息。杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務平臺”正式上線“個人自主掛牌房源”功能，此舉被市場解讀為“杭州打響房主直賣第一槍”。8月19日晚間，“中國居住服務平臺第一股”貝殼找房跌幅達14.86%，一時間引發(fā)“中介要涼涼”的熱議。

然而，《中國經(jīng)濟周刊》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，此舉并非新政，最早一批掛牌已4年有余?！斑@次只是升級了，中介機構(gòu)賬號不能看個人房源電話?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對記者表示。

杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉近期在接受媒體專訪時表示，此舉的主要目的在于便民，房東可以把房源掛在該平臺上，也可掛到中介那里，提高成交機會。

“如果涉及按揭貸款、產(chǎn)權調(diào)查等專業(yè)服務，目前來看還無法繞開中介?！焙祭蛱寡裕绻I賣雙方談好了房價，且產(chǎn)權清晰、無貸款需求，通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務中心房管網(wǎng)簽窗口辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復雜，建議還是通過專業(yè)的中介公司。

首批掛牌房東：房源4年漲了100萬，不賣了

《中國經(jīng)濟周刊》記者8月22日上午登錄“杭州二手房交易監(jiān)管服務平臺”后，輸入證件號碼、手機號碼即注冊成功，掛牌需填寫權屬證類型、權屬證號、產(chǎn)權人證件照片、房源擬售價格等掛牌信息。待核驗通過后，待售房源就完成了自主掛牌。目前個人自主掛牌的房源信息只有個人用戶才能看到，中介經(jīng)紀人員無法查看，有效避免了信息泄露的風險和不必要的騷擾。

不過，記者注意到，雖然中介機構(gòu)賬號無法查看個人房主電話，但如果以個人身份注冊，很容易就可查看房主的手機號碼。

在“個人自主掛牌房源”一欄中，最早的一批在2017年5—6月就已經(jīng)掛牌，首套掛牌的房源位于杭州錢塘新區(qū)，委托價格160萬元，面積為86.01平方米。

8月22日，《中國經(jīng)濟周刊》記者以購房者身份致電該套房源戶主阮先生，他告訴記者：“4年前掛的房源目前已漲到約270萬元，我們自住，目前不賣了，那么多年了，要不是最近這個網(wǎng)站又突然‘火了，我都忘記曾經(jīng)掛過這套房子。”

“不賣的話，信息是不是需要刪了？”阮先生反問記者，“4年都沒人給我打電話，最近突然開始有人來問，你是第4個?！?/p>

記者注意到，今年8月，“個人自主掛牌房源”欄目集中上線了一批新房源。

杭州個人自主掛牌房源首批房源公開信息截圖

其中，8月20日最新上線的一套房源位于杭州上城區(qū)，面積為90.4平方米，價格430萬元。《中國經(jīng)濟周刊》記者以購房者身份致電該套住宅戶主左先生。

左先生表示，他看到媒體報道后立刻將房子掛在了該平臺上。記者通過平臺信息了解到，該套房源目前仍掛在我愛我家和鏈家平臺出售，掛牌價格均是430萬元，與二手房自主交易平臺持平，在“杭州市二手房交易監(jiān)督服務平臺”能夠查詢到該套房源委托中介的信息。

“沒想那么多，覺得多個平臺掛著就更容易賣出去一點，對我來說，掛中介和掛這里沒區(qū)別?！弊笙壬硎荆暗绻苯油ㄟ^‘杭州市二手房自主交易平臺交易的話，430萬的價格可以往下談。”此外，左先生透露，可通過該平臺辦理購房付款，全款或按揭均可。

和左先生一樣，家住杭州的顧先生也是看到新聞報道后，將其名下一套位于濱江區(qū)、面積139.22平方米、價格為500萬元的房子掛在了杭州的這一官方平臺。顧先生表示，他是首次賣房，不清楚房屋定價標準?！拔叶际前粗爸薪榻o的價格定的?！鳖櫹壬f。

自8月19日該套房源上線后，顧先生收到了許多電話?！岸际侵薪榇虻?，買房就你一個。中介都跟我說現(xiàn)在賣房難，讓我再降降價，降到480萬、490萬元?！彼麑τ浾哒f。

當被問及交易手續(xù)辦理時，顧先生建議記者：“可以找一個懂行的、在中介干過的朋友來幫忙走程序，給點服務費就行，直接繞過中介?！?h3>杭州不是首吃“螃蟹”，北京更早

其實，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”自2016年上線以來，“個人自主掛牌房源”功能就已經(jīng)存在。

長期關注二手房交易市場的中原地產(chǎn)分析師張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“當時網(wǎng)站上業(yè)主的電話對外公開，所有購房人、中介都能看見。而近期更新的功能主要是兩個：第一，對登錄系統(tǒng)的個人要求實名認證，中介不能在平臺掛不屬于自己個人的房源;第二，實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經(jīng)紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾?！?/p>

“杭州這個‘官辦中介平臺5年掛牌個人房源176套，僅占杭州二手房交易監(jiān)管服務平臺總房源48萬套的萬分之四?！睆埓髠フf道。

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，早在2011年，北京政府相關部門就已有類似的嘗試。據(jù)新華社當年7月5日的報道，在當時有一個名為“北京市存量房交易服務平臺”的網(wǎng)站，每個房源除了小區(qū)名稱、戶型、面積、擬售價格、發(fā)布機構(gòu)外，還有一個獨立的核驗編號，點開具體房源，還能看到房屋朝向、總層數(shù)和所在樓層，裝修情況、規(guī)劃用途、聯(lián)系電話等詳細信息。買賣雙方通過核驗編號，可以隨時查詢房屋的產(chǎn)權情況和交易狀況。該平臺和房管部門的系統(tǒng)是聯(lián)動的，如果掛出的房源已經(jīng)進行了網(wǎng)簽或者被查封等，會自動從平臺撤下。

當時，這個由官方搭建的平臺在海淀區(qū)率先試點，向居民提供二手房買賣服務，計劃運行成熟后在全市推行。買賣雙方進行交易的過程為：房源核驗、信息公示;合同網(wǎng)簽、確認監(jiān)管;資金存入、保證足額;產(chǎn)權過戶，資金劃轉(zhuǎn)。

該平臺對中介工作影響較大的是，經(jīng)紀機構(gòu)代理的房產(chǎn)必須取得業(yè)主的委托合同，此外一套房產(chǎn)只能由一家中介機構(gòu)代理。

不過，后來有媒體報道稱，當年海淀房源平臺上線的房源，由房主自行發(fā)布的占比很小，而由房產(chǎn)中介發(fā)布的房源占絕大多數(shù)。

2015年，另一個政府主導型平臺“北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)”上線，但最終掛牌量和成交量都非常少，很難分割中介的“蛋糕”。

“據(jù)我了解，北京正在建設類似杭州的這種二手房交易監(jiān)管服務平臺?！本皶熤菐焓紫?jīng)濟學家胡景暉8月22日向《中國經(jīng)濟周刊》記者透露。

記者注意到，就在今年6月，深圳市房地產(chǎn)信息平臺也上線了“二手房交易系統(tǒng)”。該系統(tǒng)共包括三個功能板塊，分別是“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，買方可在“我要找中介買房”中填寫購房需求、發(fā)起委托、選擇中介機構(gòu)。賣方則可在“我要找中介賣房”中，通過填寫房屋產(chǎn)權校驗、房屋狀況說明書，選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。雖然該系統(tǒng)上線幾小時后就下線了，但在當時，尤其是其中的“我要自助賣房”功能引發(fā)了關于未來是否會“取消中介”的輿論熱議。

截至8月25日，記者在深圳市房地產(chǎn)信息平臺上仍未能查詢到該系統(tǒng)的登錄入口。

房產(chǎn)中介：“你繞不開我”

8月22日，記者以購房者身份走訪了北京市豐臺區(qū)幾家鏈家門店，當天許多銷售人員都在店外招攬顧客。

一位北京豐臺區(qū)鏈家門店的中介人員說，近期杭州的消息并未對北京鏈家的門店業(yè)務造成影響。

“要掛商業(yè)平臺的還是繼續(xù)掛，要買的還是在咨詢?！边@位中介人員還表示，房屋交易手續(xù)復雜，涉及的許多環(huán)節(jié)都需要中介幫忙做信用“背書”。

他對記者說：“簽合同、交易、交割協(xié)調(diào)、資金監(jiān)管都很麻煩，而中介會對這些負責。比如鏈家有專門的第三方監(jiān)管賬戶，如果資金有問題就會賠付?！?/p>

當記者私下詢問是否能夠以支付服務費的形式，請他以個人身份進行房屋交易咨詢時，他表示：“這樣的話資金無法保障，涉及什么時間轉(zhuǎn)錢、定金、金額這些細節(jié)。我們個人只是知道走什么流程，但很多環(huán)節(jié)離開平臺的話風險特別大。除非買賣雙方都是知根知底很熟悉的關系?！?/p>

他表示：“如果是我，還是會選擇靠譜的中介，因為個人可能會比較怕麻煩，過戶需要的時間和手續(xù)也比較多。政府的平臺如果各個環(huán)節(jié)都能和中介一樣，那當然政府的會更好一點。”

在上海，以位于黃浦區(qū)一套1700萬元的房子計算，約要支付給中介34萬元，這高昂的中介費花得值不值？

“茫茫人海，買家自己定價，也沒人給你指導價，沒人給你推廣，誰來買你的呢？還有貸款怎么辦？每個行業(yè)總有它存在的意義?！鄙虾Ｄ持薪樾『@樣對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照2019—2020年期間月平均銷售套數(shù)計算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。

據(jù)了解，二手房市場交易十分依賴房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供的市場交易信息，且通常在中介機構(gòu)的撮合下完成交易。

今年全國兩會期間，全國政協(xié)委員、房天下控股董事長莫天全曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，一方面房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)為房地產(chǎn)交易提供了專業(yè)的中介服務，促進了住房市場的流通，解決了部分人群的住房問題。但另一方面，由于房地產(chǎn)中介的主要盈利來自二手房成交額的傭金提成，為了提高收入，房地產(chǎn)中介也出現(xiàn)了不良現(xiàn)象，在滿足業(yè)主心理價位的基礎上，抬高二手房銷售價格，以期獲得更高的傭金收入。最終，二手房業(yè)主與房地產(chǎn)中介共同獲得了高收益，但損害了買方利益，擾亂了二手房市場秩序，違背了中央關于住房市場調(diào)控、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的精神。

胡景暉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時認為，此次杭州的“房東直售”，對中介市場的影響 “沒那么嚴重”，也不像業(yè)界說的那樣是造成貝殼股價下跌的原因。

“現(xiàn)在中介公司動輒千萬或上億元來買流量，每年導流的費用都是數(shù)以億計，一般中介公司信息采集類目有300～400個字段，并附帶AR 視頻，這些是業(yè)主自己做不到的，而政府平臺不會有這樣的導流力度，后續(xù)的匹配效率就會下降。業(yè)主即便掛在政府網(wǎng)站也會同時找中介公司。”他說。

胡景暉進一步分析，這種模式就算推廣到全國也不會對中介產(chǎn)生影響?！胺慨a(chǎn)交易屬于非標準化、低頻、高貨值。業(yè)主直銷對客戶風險會很大，設想業(yè)主把房源放到一個平臺面向所有購房者打開，那他就別上班了，天天跟客戶交流帶客戶看房 。中介服務本身還是有價值的，況且1.5%～2%的費率與美國的5%～6%相比，不算高?！?/p>

“要讓購房人真正能夠買得起房子，核心還是控制住房價。第二是減免稅費，這才能真正減輕購房負擔，而不是取消中介。第三是中介費付費方式有問題，我們付費是買方付費，在國外，很多地方都是賣方付費。如果買賣雙方能夠分攤中介費，或者像美國那樣改為賣方付費，那這個問題就解決了?！傻糁薪榈慕Y(jié)果只會讓效率低下，產(chǎn)生大量糾紛和風險。從中介的角度來講，我們要改變一些收費方式，比如說能不能由賣方付費或者買賣雙方來分攤傭金?！焙皶熣f。