馬奎 雷玄

?？诮?jīng)濟學院桂林洋校區(qū)里，有一棟停工一年多的建筑。如果一年前沒有被叫停，這棟樓可能會和這個校區(qū)里其他7棟建筑一樣仍在對外銷售。如果有人購買了這里的房源，他們會和這個校區(qū)其他7棟樓，以及?？诮?jīng)濟學院老校區(qū)的31棟樓的業(yè)主們一樣，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

民辦高校營收背后的資本力量

?？诮?jīng)濟學院是2008年經(jīng)國家育部批準升格的一所海南省級民辦本科高校，前身可以追溯到1974年創(chuàng)辦的?？跇I(yè)余大學，歷經(jīng)?？诼殬I(yè)大學、?？诮?jīng)濟職業(yè)技術(shù)學院等發(fā)展階段。

經(jīng)?？谑幸?guī)劃局批復，?？诮?jīng)濟職業(yè)技術(shù)學院（?？诮?jīng)濟學院前身）位于瓊山區(qū)美舍河東側(cè)，紅城湖路以北，國興大道以南，學校總體規(guī)劃用地面積37.43公頃，一期規(guī)劃用地面積為31.25公頃，項目用地性質(zhì)為高等學校用地。

目前，全日制在校學生24000多人。學校隸屬于海南賽伯樂教育集團有限公司，董事長是曹成杰。

在?？诮?jīng)濟學院老校區(qū)，從2006年開始，先建設了17棟樓，轉(zhuǎn)給海南工商職業(yè)學院后這個校區(qū)原址又被建設了14棟，共計31棟樓房的業(yè)主都無法辦理產(chǎn)權(quán)證。今年11月，他們才得知老校區(qū)這31棟樓對應的大部分為儲備地，還未供地。

一位購買了老校區(qū)樓盤的業(yè)主表示：“?？诮?jīng)濟學院通過銷售這些地塊的樓盤，賺了50億元以上。2020年，?？诮?jīng)濟學院所屬公司——海南賽伯樂教育集團有限公司60%的股份被中教控股（839.HK）收購?！惫_資料顯示，這筆交易共計13.56億元人民幣，是國內(nèi)最大民辦高等學院收購案。

收購后的第二年，2021年11月24日晚，中教控股發(fā)布公告稱，截至2021年8月31日，收入36.82億元，同比增長37.5%。年內(nèi)利潤14.72億元，同比增長107.2%。其中，高等職業(yè)教育分部的收入為27.596億元，同比增長58.2%，占總營收比例高達74.95%。資料顯示，這部分收入的大幅增加，主要受現(xiàn)有高等職業(yè)教育機構(gòu)的在校學生人數(shù)、學費的內(nèi)生增長，以及新增一所學校，即由?？诮?jīng)濟學院帶動。

一邊是民辦高校背后掙得盆滿缽滿的公司，一邊是維權(quán)十余年，至今無法辦理產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主。

買房承諾五年內(nèi)辦證

“與學校最早簽訂的購房合同應該是在2006年12月，交付日期是2007年。合同內(nèi)約定的房價是每平方米1300元，比市場價低每平方米200～500元，主要通過親戚朋友，和中介公司等渠道購買?！睒I(yè)主李明回憶當年的購房經(jīng)歷。

這些以教職工福利房為名義建起來的大樓，優(yōu)先面向的人群即是任職老師。另一位在?？诮?jīng)濟學院任職的老師張莫言介紹：“我是2006年買的，當時學校說五年內(nèi)給辦理產(chǎn)權(quán)證，考慮到價格略低于市場價幾百塊錢，且房子在學校內(nèi)，環(huán)境好，所以就買了?！?/p>

業(yè)主們反饋，簽訂購房合同的甲方有四五個，分別是海南賽伯樂教育服務有限公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司、海南海商院后勤服務有限公司、海南銀拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。他們說，“這些已經(jīng)簽訂合同的甲方不一，但公司的主體實控人是曹成杰和唐捷。”

2011年，五年時間已至，無論是學校，還是簽訂合同的甲方公司?？诮?jīng)濟學院后勤服務有限公司，均未協(xié)助這些業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。期間，有老師與學校發(fā)生過幾次糾紛，但礙于學校內(nèi)存在所謂的護校隊，自身又在學校任職，便不敢多說什么。

張莫言說：“即使是現(xiàn)在，我們大部分老師仍然不敢多說什么?！睋?jù)業(yè)主李明統(tǒng)計，和張莫言情況類似的教職工不在少數(shù)，約占業(yè)主總?cè)藬?shù)的25%～30%，其他業(yè)主基本是校外購房者。

據(jù)2015年7月31日《南方周末》曾發(fā)布了一篇報道《校園里栽樓 海南工商職業(yè)學院占教學用地開發(fā)房產(chǎn)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2008年前后，曹成杰欲擴大學院規(guī)模，征用瓊山區(qū)攀丹村土地。期間，一位名叫唐捷的本村村民在勸說搬遷的過程中起到了促進作用。

業(yè)主李明說：“早期唐捷和曹成杰合作的方式為劃分樓層歸屬，即在所建的建筑中，部分樓層歸屬唐捷，其他樓層則歸屬曹成杰?！?/p>

2008年至2012年間，學院多次給?？谑腥嗣裾昂？谑袊辆职l(fā)函請示要求辦理土地使用證。2013年8月，海口市國土局才發(fā)函同意將瓊山區(qū)下洋片攀丹村65718.67平方米土地劃撥給?？诮?jīng)濟學院作為學院一期項目用地。

直到2013年?？诮?jīng)濟學院搬離國興路校區(qū)，老校區(qū)校園內(nèi)已經(jīng)建成17棟樓，共計1163套房。彼時，唐捷與?？诮?jīng)濟學院完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，?？诮?jīng)濟學院原地址變更為海南工商職業(yè)學院校區(qū)。

張莫言說：“唐捷看曹成杰賺了20個億，他也跟著學，哪里有空地就往哪里建樓，像栽蔥一樣。搬到桂林洋校區(qū)的曹成杰則在新校區(qū)內(nèi)建樓，同樣是哪里有空地就在哪里建?！崩蠲鹘榻B：“2013年后，唐捷自己在海南工商職業(yè)學院內(nèi)建起了14棟高層樓，共計2134戶。”

有業(yè)主統(tǒng)計，目前的海南工商職業(yè)學院（原?？诮?jīng)濟學院）校內(nèi)共建成31棟樓，共計3297戶。在海口經(jīng)濟學院桂林洋校區(qū)已建成7棟樓，共計576套;沒建成的還有8棟樓，其中有2棟已開工，一棟建到三層，一棟已經(jīng)封頂。

辦證被一拖再拖

就校內(nèi)建樓和辦證的問題，目前人已在香港的唐捷說：“房子大概是從零幾年建設到2013年，之后全部停工，沒有再建設。”他補充道，“初期與海口經(jīng)濟學院合作時，他們有承諾負責辦證。”

此外，唐捷還說：“2016年，相關(guān)政府部門有來進行土地勘查、測量等工作，海經(jīng)院也正式啟動了土地出讓等相關(guān)事宜，但后來這一工作因市里人事變動被叫停。目前，海經(jīng)院建設的樓都取得了土地證。”之后，唐捷表示在忙，之后會就相關(guān)問題進行詳細溝通。

2017年，?？诮?jīng)濟學院出具了一份通知，通知對象為6～17棟樓的業(yè)主。李明說：“6～17棟所處的位置，正是攀丹村所在的區(qū)域?！迸实ご迨?008年前后被征用，2013年才被劃撥給?？诮?jīng)濟學院。

該通知內(nèi)容顯示，購房人須繳納每平方米1135元的土地變更性質(zhì)以及辦理產(chǎn)權(quán)證書的費用。為了辦證，張莫言東拼西湊，又交出去了十幾萬塊錢。又一個四年過去了，張莫言和其他老師，以及在此居住的業(yè)主們?nèi)耘f沒能辦理產(chǎn)權(quán)證。

新校區(qū)的業(yè)主們也面臨同樣的問題，即無法辦理產(chǎn)權(quán)證。除了業(yè)主，被新校區(qū)圍困的還有烏礦村的村民，其中一位村民稱：“2009年得知村子被征用給學校，賠償方案由?？诮?jīng)濟學院來談。2012年，學院以每平方米300～1800元的價格來和我們談搬遷賠償事宜，而當時周邊房價漲到了七八千，賠償方案極其不合理，而且至今沒變?！?/p>

2021年8月19日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、國家稅務總局海南省稅務局關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知（瓊自然資規(guī)[2021]7號）的發(fā)布，讓李明、張莫言等業(yè)主看到了希望。

他們開始前往住建局、規(guī)劃局等各個政府部門了解政策情況，最后從?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局處得知，老校區(qū)除學苑公館1、2#住宅樓有規(guī)劃報建手續(xù)，其余住宅樓對應宗地大部分為儲備地，還未供地。他們所購買的住房，也不在待解決的歷史遺留問題內(nèi)。

面對學校里這一棟棟沒有手續(xù)的建筑，張莫言說道：“盡管政府曾有干預下令停建，但校方在晚上偷偷地建，建了一棟又一棟，直到去年才徹底停建?！庇袠I(yè)主還發(fā)現(xiàn)，學院還與第三方合作建設校中校，如今，這校中校也一并停建。

李明表示，他曾經(jīng)就“校方以合法商品房的形式將沒有手續(xù)的住房賣給購房者，承諾五年辦證，期間還收取所謂的辦證費用，約每戶十余萬元，已收取費用總計約4000萬元”一事咨詢多位律師，律師們均表示此行為構(gòu)成詐騙，有北京律師還表示若此情況發(fā)生在北京，可在北京立案。

同一時期，業(yè)主蘇頌等五人前往海南省?？谑泄簿汁偵椒志謭蟀负螅玫降氖?021年10月12日由?？谑泄簿汁偵椒志纸?jīng)偵大隊出具的不予受理案件告知書。告知書稱：“因海南賽伯樂教育服務有限公司未履行合同約定辦理住房產(chǎn)權(quán)證，但購房人已實際取得房屋并居住，現(xiàn)我大隊根據(jù)現(xiàn)有材料認為該案屬于民事合同糾紛。”

辦證成了歷史遺留問題

2010年3月3日，海南省出臺《貫徹國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》，《意見》第一條第一點指出，“在支持符合條件的單位利用自有存量國有建設用地集資建設職工住房的同時，加大由政府統(tǒng)一供地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設經(jīng)濟適用住房的力度，滿足基本保障需求?！?/p>

海南大學、海南師范大學2010年前后的學校公告中均有集資建房的相關(guān)信息。據(jù)《京華時報》2011年的報道稱，不僅僅是大學，三亞市全市共有臨春小學、羊欄中學等15所鄉(xiāng)鎮(zhèn)學校非法集資建房。報道中，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳住房保障處表示：“學校蓋集資房必須根據(jù)本單位的住房困難情況，經(jīng)過建設房管部門和規(guī)劃部門的審批。購買不滿5年，不得直接上市交易。如果三亞學校違建情況屬實，那兩方都涉嫌違規(guī)，肯定要拆除?！?/p>

在業(yè)主們進行維權(quán)的同期，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)簽署合同的海經(jīng)院后勤服務有限公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司已注銷。2021年10月22日，海南賽伯樂教育服務有限公司出具了一份《關(guān)于海經(jīng)院后勤服公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司集資房不動產(chǎn)登記有關(guān)事項的通知》，內(nèi)容主要涉及兩個方面。

第一，因海經(jīng)院后勤服務有限公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司已注銷，其業(yè)務和債券債務由海南賽伯樂教育服務有限公司繼承（三家公司為同一投資主體），購房人可簽訂《合同主體變更協(xié)議書》，將《內(nèi)部集資購房合同》中的合同主體變更為海南賽伯樂教育服務有限公司，海南賽伯樂教育服務有限公司承接《內(nèi)部集資購房合同》中上述兩家注銷企業(yè)的所有權(quán)利和義務。

第二，集資建房是特定歷史條件下的特殊產(chǎn)物，當時海南幾乎所有大學都有集資建房，至今都沒有完成不動產(chǎn)登記，解決這一歷史遺留問題是一項復雜的系統(tǒng)工程。

針對這一通知，中教控股子公司——術(shù)智教育咨詢（贛州）有限公司于11月1日稱：“希望貴司立即停止實施以賽伯樂教育服務有限公司承繼老校區(qū)集資購房合同項下賣方的債券債務、義務和責任的方案，并向相關(guān)購房人予以澄清?！?/p>

針對業(yè)主們的辦證問題，《中國質(zhì)量萬里行》將持續(xù)關(guān)注。（文中李明、張莫言、蘇頌均為化名）