辛文 張紅

摘要：房地產(chǎn)市場集中度可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)的競爭和壟斷程度。構(gòu)建基于主成分分析的市場集中度HHI指數(shù)，利用2005-2019年31個?。▍^(qū)、市）的數(shù)據(jù)，從投入端、產(chǎn)出端開展房地產(chǎn)市場集中度測算及綜合評價。研究結(jié)果表明：我國省級層面的房地產(chǎn)市場屬于極度分散的競爭（II）型市場;市場集中度總體呈現(xiàn)下降的趨勢，但降幅逐漸收窄;與投入類要素相比，產(chǎn)出類要素集中程度變化更為平緩。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;市場集中度;HHI指數(shù);主成分分析

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0008-15 收稿日期：2021-06-15

市場集中度作為表征市場結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)，常用于衡量市場主體間的競爭和壟斷程度。目前，針對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究多采用單一要素來測算市場集中度，難以全面描述房地產(chǎn)市場的競爭狀況。本文構(gòu)建基于主成分分析的市場集中度指數(shù)，嘗試實現(xiàn)對投入端、產(chǎn)出端市場集中度的綜合評價，以更全面反映我國房地產(chǎn)市場的集中程度。

1 研究思路

（1）選擇市場集中度測算指標(biāo)。明確進行房地產(chǎn)市場集中度測算的具體指標(biāo)，確定單要素角度下市場集中度測算指標(biāo)的計算公式。

（2）基于主成分分析構(gòu)建市場集中度指數(shù)。選取與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)要素，分別基于相應(yīng)要素測算市場集中度指數(shù)，根據(jù)各要素所屬的投入產(chǎn)出類別分別進行主成分分析，構(gòu)建基于主成分分析的市場集中度指數(shù)的表達(dá)式。

（3）測算省級層面房地產(chǎn)市場集中度指數(shù)。利用2005-2019年31個?。▍^(qū)、市）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)，代入（2）中構(gòu)建的基于主成分分析的市場集中度指數(shù)表達(dá)式得到省級層面房地產(chǎn)市場集中度指數(shù)的測算結(jié)果。

（4）房地產(chǎn)市場集中度分析和市場結(jié)構(gòu)判斷。將省級層面市場集中度測算結(jié)果按照各省（區(qū)、市）所處地理分區(qū)匯總計算區(qū)域?qū)用媸袌黾卸?，對區(qū)域測算結(jié)果在時間、空間維度上進行統(tǒng)計分析，并根據(jù)給定的市場結(jié)構(gòu)評價標(biāo)準(zhǔn)得出對省級層面房地產(chǎn)市場集中度的判斷。

2 市場集中度測算指標(biāo)的選擇

市場集中度主要通過絕對指標(biāo)（以CRn指數(shù)為代表）或相對指標(biāo)（以赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)為代表）進行測算。與絕對指標(biāo)相比，相對指標(biāo)綜合考慮了不同規(guī)模企業(yè)對市場集中程度的影響。本文采用HHI指數(shù)表征房地產(chǎn)市場的集中度，其定義式如式（1）所示：

（1）

其中，Xi表示市場中第i家企業(yè)某一要素投入量，N表示市場中全部企業(yè)個數(shù)。

受到數(shù)據(jù)可得性限制，本文利用按不同資質(zhì)等級分類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營相關(guān)數(shù)據(jù)，采用Schmalensee提出的近似公式，得到單一要素測算的市場集中度指數(shù)的近似公式，如式（2）所示：

（2）

其中，HHImin為按照同一資質(zhì)等級企業(yè)投入或產(chǎn)出要素相等時計算的HHI指數(shù)最低值，即;ai為第i個資質(zhì)等級的企業(yè)投入或產(chǎn)出要素平均值占市場中該要素全部數(shù)量的比例，即; Mi表示第i個資質(zhì)等級開發(fā)企業(yè)數(shù)目。

3 基于主成分分析的市場集中度指數(shù)構(gòu)建

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)要素的選取

為綜合考慮各類要素對市場集中度的貢獻(xiàn)，選取房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干投入、產(chǎn)出要素用于市場集中度的測算。通過文獻(xiàn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，既有研究中多采用反映收益水平的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額、營業(yè)收入和反映企業(yè)整體經(jīng)營活動的總資產(chǎn)進行市場集中度測算如表1所示。

考慮到房地產(chǎn)業(yè)所需投入要素多樣、產(chǎn)出衡量指標(biāo)較多的特點，參考現(xiàn)有研究成果，本文從投入側(cè)的勞動、土地、資本要素以及綜合投入水平四個方面、從產(chǎn)出側(cè)的產(chǎn)出水平和收益水平兩個方面，選取了8個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要素用于市場集中度指數(shù)的構(gòu)建，具體測算要素如表2所示。

3.2 單一要素測算的市場集中度指數(shù)

基于投入端和產(chǎn)出段的8個測算要素，通過中國研究數(shù)據(jù)服務(wù)平臺（CNRDS）獲取2005-2019年我國各?。ㄊ小^(qū)）按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分類的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)HHI指數(shù)計算近似公式，測算各?。▍^(qū)、市）2005-2019年8個單一要素市場集中度指數(shù)如表3所示。

3.3 單一要素測算結(jié)果的主成分分析

主成分分析是一種常用的多元統(tǒng)計方法。應(yīng)用主成分分析，通過正交變換提取高維數(shù)據(jù)中的較少主成分，即可以在保留原始數(shù)據(jù)中的主要信息的條件下實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的降維，進而較為客觀地實現(xiàn)綜合評價指標(biāo)的構(gòu)建。

本文采用主成分分析方法，從單一要素測算結(jié)果出發(fā)構(gòu)建市場集中度評價的綜合指標(biāo)?？紤]到數(shù)據(jù)特點和主成分分析結(jié)果的可解釋性，對于投入類要素測算的市場集中度指數(shù)（X1-X4）、產(chǎn)出類要素測算的市場集中度指數(shù)（Y1-Y4）分別進行主成分分析。對上述兩組數(shù)據(jù)進行的主成分分析結(jié)果及前三階主成分得分表示如表4、表5所示。

上述結(jié)果表明，對于投入類和產(chǎn)出類要素測算的市場集中度指數(shù)，主成分分析得到的第一主成分分別貢獻(xiàn)了全部方差的97.80%和81.15%，均可以在較高程度上反映使用投入類、產(chǎn)出類要素測算的市場集中度的主要信息。故可以提取第一主成分得分以構(gòu)建兩組基于主成分分析的市場集中度指數(shù)。

3.4 基于主成分分析的市場集中度指數(shù)表達(dá)式

采用對投入類要素、產(chǎn)出類要素市場集中度指數(shù)進行的主成分分析結(jié)果構(gòu)建市場集中度綜合指標(biāo)。由于兩組主成分分析結(jié)果的一階主成分均有較大的方差貢獻(xiàn)率，采用標(biāo)準(zhǔn)化的第一主成分得分作為權(quán)重，基于主成分分析的投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)可以表示為（3）式：

（3）

其中，ai表示采用第i個要素測算的市場集中度指數(shù)的權(quán)重，Xi表示采用第i個要素測算的市場集中度指數(shù)值，score （ai）表示第一主成分分析結(jié)果中采用第i個要素測算的市場集中度指數(shù)對應(yīng)主成分得分。

將表5中的投入類、產(chǎn)出類要素第一主成分得分分別代入（3）式，可以得到基于主成分分析的投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)H1、H2的表達(dá)式如（4）（5）式所示：

H1 = 0.2493X1 + 0.2512X2 + 0.2520X3 + 0.2476X4

（4）

H2 = 0.2781Y1 + 0.1677Y2 + 0.2781Y3 + 0.2761Y4

（5）

即可以利用上述表達(dá)式，在得到單一要素測算的市場集中度指數(shù)基礎(chǔ)上進行投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)的測算。

4 省級層面房地產(chǎn)市場集中度指數(shù)的測算結(jié)果

將3.2中測算的單一要素的市場集中度指數(shù)代入基于主成分分析的市場集中度指數(shù)表達(dá)式中，可以得到31個省（區(qū)、市）部分年份基于主成分分析的投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)的測算結(jié)果，分別用H1、H2表示。部分年份測算結(jié)果如表6所示?；谥鞒煞址治龅氖袌黾卸戎笖?shù)能夠分別從投入要素角度和產(chǎn)出要素角度，反應(yīng)我國省級層面的房地產(chǎn)市場集中程度。

5 我國房地產(chǎn)市場集中度分析和市場結(jié)構(gòu)評價

5.1 基于主成分分析的市場集中度指數(shù)統(tǒng)計分析

為考察我國房地產(chǎn)市場集中度的空間分布及其隨時間的變化規(guī)律，根據(jù)31個省（區(qū)、市）與所在地理區(qū)域的對應(yīng)關(guān)系，由省級層面市場集中度匯總得到區(qū)域?qū)用娴氖袌黾卸?。匯總時以區(qū)域內(nèi)各?。▍^(qū)、市）當(dāng)年實際完成投資額為權(quán)重，通過對該區(qū)域內(nèi)所有省級層面測算結(jié)果加權(quán)平均匯總得到區(qū)域?qū)用媸袌黾卸戎笖?shù)，部分年份的匯總結(jié)果如表7所示。

根據(jù)匯總結(jié)果，繪制2005-2019年4個地理區(qū)域的投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)變化趨勢如圖1、圖2所示，可以對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場集中度指數(shù)在空間和時間上的差異和變動規(guī)律進行分析。

從時間趨勢上看，投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)在2005-2019年間總體呈現(xiàn)下降趨勢，反映出無論從投入要素角度還是產(chǎn)出水平上看，我國各區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭總體上均有所加劇。同時，采用投入類要素衡量的市場集中度指數(shù)在2009年、2015年等部分年份存在較大幅度波動，表明這些年份受政策變化等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)投入要素端集中程度短期內(nèi)有一定提升，出現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)趨向集中的現(xiàn)象，但短期影響過后市場結(jié)構(gòu)在第二年即恢復(fù)到了原有水平，短期因素對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)長期趨勢影響不大。

從空間分布上看，西部地區(qū)的市場集中度指數(shù)在投入類、產(chǎn)出類要素兩個方面均顯著高于東北、東部、中部地區(qū);除西部地區(qū)外，其他地區(qū)間市場集中度指數(shù)差異較小;反映出西部地區(qū)房地產(chǎn)市場整體集中程度顯著高于我國其他地區(qū)整體水平，而其余地區(qū)房地產(chǎn)市場集中程度接近。此外，在全國房地產(chǎn)市場集中程度總體上穩(wěn)中有降的背景下，部分地區(qū)（如東北地區(qū)）市場集中度指數(shù)在近年來有一定上升，表明我國部分地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)存在進一步整合趨勢，市場的集中程度和壟斷水平有一定提升。

最后，對比投入端、產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)如圖3所示。結(jié)果顯示，二者整體趨勢基本一致，但投入端市場集中度指數(shù)變動幅度更大，產(chǎn)出端市場集中度指數(shù)變化相對更為平緩。特別是在2009年、2015年等受政策影響較大的年份，投入類要素集中程度增加明顯，而產(chǎn)出類要素市場集中度指數(shù)受影響不大。短期內(nèi)投入類、產(chǎn)出類要素市場集中程度變化的差異也在一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開發(fā)周期較長，市場短期變化對最終產(chǎn)出水平影響相對滯后的特點，即：要素投入階段受到短期因素影響較大、市場集中程度波動較大;而由于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)出與投入要素兩個階段間存在一段時間的開發(fā)周期，產(chǎn)出要素的集中程度變化受到短期影響較為有限。

5.2 基于市場集中度指數(shù)的市場結(jié)構(gòu)判斷

本文參照植草益在研究日本不同行業(yè)生產(chǎn)集中度時給出的基于赫芬達(dá)爾系數(shù)的市場結(jié)構(gòu)的分類標(biāo)準(zhǔn)，從省級層面對我國房地產(chǎn)市場集中程度做出判斷，采用的市場結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)如表8所示。

根據(jù)測算得到的投入、產(chǎn)出要素市場集中度指數(shù)，參照上表中市場結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)，可以得到從省級層面看我國31個?。▍^(qū)、市）的房地產(chǎn)市場均屬于極度分散的競爭（II）型。這一結(jié)果表明，即使考慮我國內(nèi)部地區(qū)差異和隨時間變化趨勢，在日本市場結(jié)構(gòu)衡量的指標(biāo)體系下，我國省級房地產(chǎn)市場仍然全部屬于競爭最為激烈的類型，市場主體占有投入和產(chǎn)出要素極為分散，市場競爭較為激烈。更為精細(xì)地衡量我國房地產(chǎn)市場中市場結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的集中和分散程度，還需要結(jié)合我國情況對基于HHI指數(shù)的市場結(jié)構(gòu)分類體系進行更深入地研究。

6 結(jié)論

為實現(xiàn)對多種投入、產(chǎn)出要素市場集中程度的綜合評價，本文嘗試構(gòu)建基于主成分分析的市場集中度指數(shù)，對2005-2019年我國房地產(chǎn)市場集中度進行了測算，并給出了市場結(jié)構(gòu)的判斷結(jié)果。結(jié)果表明，從省級層面看，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)均屬于極度分散的競爭（II）型;市場集中度總體呈現(xiàn)下降的趨勢，但降幅逐步收窄;與投入類要素相比，產(chǎn)出類要素集中程度變化更為平緩?；谥鞒煞址治鰳?gòu)建的市場集中度指數(shù)可以實現(xiàn)從投入、產(chǎn)出要素角度衡量市場集中程度的綜合水平及其變化趨勢，并進行市場結(jié)構(gòu)判斷的研究目的。

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作者簡介：辛文，清華大學(xué)土水學(xué)院城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心/清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，博士研究生。

張紅，清華大學(xué)土水學(xué)院城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心/清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，教授。