竇巍
摘要:隨著社會經(jīng)濟的欣欣向榮和我國城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)取得蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)運營模式,是企業(yè)發(fā)展的重要影響因素,企業(yè)方面必須要以提升經(jīng)濟效益的方式,保證自己立于不敗之地,為了實現(xiàn)經(jīng)濟性的建設(shè)目標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從成本管理方面入手,尤其需要重視項目設(shè)計階段成本控制,認(rèn)清設(shè)計管理與成本管理之間的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)階段;設(shè)計管理;成本管理;關(guān)系
引言
當(dāng)前,在社會主義市場經(jīng)濟體制當(dāng)中,房地產(chǎn)行業(yè)已成為推動我國社會發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展,行業(yè)規(guī)范的不斷完善,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間較之前有所縮減,需要提高企業(yè)的核心競爭力,從而促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。
1房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理與成本管理的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)項目從規(guī)劃到完成,其間需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié),設(shè)計階段是一個非常關(guān)鍵的項目建設(shè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計環(huán)節(jié)產(chǎn)生的直接費用比較少,這也是許多企業(yè)忽略設(shè)計管理的主要因素,但是設(shè)計方案是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的基礎(chǔ),可以說設(shè)計方案的效果與房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)效果之間存在非常密切的聯(lián)系??茖W(xué)合理的項目設(shè)計方案,可以給后續(xù)的項目建設(shè)帶來便利條件,減少設(shè)計變更,大幅度地縮減房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)費用,如果項目設(shè)計工作中出現(xiàn)了問題,沒有及時發(fā)現(xiàn),后期項目施工將會受到嚴(yán)重的影響。企業(yè)將會因此而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟損失,造成造價超預(yù)算的情況,甚至?xí)斐善髽I(yè)資金鏈的斷裂,給企業(yè)帶來不可挽回的重大影響,基于此,房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理工作與成本管理之間存在緊密地聯(lián)系,通過高效的設(shè)計管理,有助于成本管理效果的提升,是當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要重點關(guān)注的工作。
2提升房地產(chǎn)開發(fā)階段設(shè)計管理和成本管理效果的建議
2.1優(yōu)化方案設(shè)計
(1)透過行業(yè)本質(zhì),了解客戶基本需求,通過對項目所在地人群個性特征、經(jīng)驗、經(jīng)歷的分析,了解客戶期望需求;調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)客戶的潛在需求,形成“超前服務(wù)”,從而確定建筑產(chǎn)品定位。(2)分析技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),平衡品質(zhì)與效益,在設(shè)計中需要反復(fù)推敲、衡量對于規(guī)劃管理部門的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要求,實現(xiàn)產(chǎn)品價值的最大化。例如建筑密度與綠化率之間的沖突,建筑密度與建筑高度之間的平衡等。(3)創(chuàng)新設(shè)計理念,精益求精設(shè)計,不僅要引領(lǐng)打造行業(yè)標(biāo)桿、打造精品工程,創(chuàng)造舒適體驗;還需融合企業(yè)文化,結(jié)合企業(yè)發(fā)展理念,打造具有企業(yè)特色的產(chǎn)品,不斷探索、追求更高境界的設(shè)計構(gòu)思。(4)積極選用新材料、新工藝、新技術(shù),既達(dá)到節(jié)能減排、生態(tài)綠色的建筑要求,又符合項目成本造價控制要求。這就需要設(shè)計管理人員有針對性地對市場技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)行考察與研究,確保選定、選準(zhǔn)、用好。
2.2提高設(shè)計管理人員的綜合素質(zhì)
企業(yè)管理者可通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高設(shè)計管理人員的綜合素質(zhì),實現(xiàn)團隊整體管理能力的提升。在工作中強調(diào)團隊管理合作的重要性,建立各職能部門密切的溝通協(xié)作關(guān)系。通過科學(xué)、合理的考核機制,對工作人員業(yè)務(wù)能力進(jìn)行測評,給予優(yōu)秀員工物質(zhì)獎勵,充分調(diào)動員工的工作積極性。鼓勵員工主動提升自身業(yè)務(wù)水平,建立企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)秀人才資源庫,給予優(yōu)秀人才更多的晉升機會,對業(yè)務(wù)不合格的員工,給予更多的培訓(xùn)學(xué)習(xí)機會,通過實施科學(xué)的人才管理機制,確保設(shè)計管理工作符合項目需求。
2.3豐富資金預(yù)算及成本管理的方法
在大數(shù)據(jù)及信息化技術(shù)的幫助下,構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部上下級之間、各部門之間、員工之間更順暢的交流渠道,及時發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)中存在的成本超支問題,及時采取措施,減少成本管理的滯后性。要建立企業(yè)信息化管理數(shù)據(jù)庫,所有部門及開發(fā)項目都納入數(shù)據(jù)庫,將項目的施工情況、資金使用情況等全部上傳數(shù)據(jù)庫,給予管理者與員工不同的查閱權(quán)限,提高預(yù)算管理的效率、優(yōu)化成本管理的質(zhì)量。企業(yè)管理層能夠及時掌握項目開發(fā)進(jìn)展情況、資金使用情況;資金預(yù)算部門或工作人員能夠根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行項目資金的預(yù)算與配置;成本管理部門能夠根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息發(fā)現(xiàn)成本控制中的問題并及時糾正。
2.4強化會計核算的真實性
會計核算是對企業(yè)的各個單位部門在進(jìn)行或是已經(jīng)完成的業(yè)務(wù)上進(jìn)行準(zhǔn)確的成本的經(jīng)濟核算和反映,而對于會計核算的真實性,也是代表了企業(yè)會計在核算時應(yīng)該為具體關(guān)于經(jīng)濟業(yè)務(wù)上的數(shù)據(jù)提供準(zhǔn)確的報表或是相關(guān)依據(jù),數(shù)據(jù)中準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)在業(yè)務(wù)上的財務(wù)情況明細(xì),以及在開展過程中的實際成本,需要做到數(shù)據(jù)內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性。因為對于會計核算的真實性,反映了一個企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)以及經(jīng)濟效益,會計的核算真實性也更加便于投資者清晰明了的了解企業(yè)的基本經(jīng)濟收益情況,從而做出投資合作。會計核算的真實性過程里,應(yīng)該要做到有關(guān)于數(shù)據(jù)憑證,企業(yè)的賬簿登記,數(shù)據(jù)報表的詳細(xì)內(nèi)容等,杜絕違反基本準(zhǔn)則的不規(guī)范會計操作行為。并且從根本完善企業(yè)上層管理人員以及企業(yè)工作人員的素質(zhì)考核,提高企業(yè)中會計工作人員的綜合素質(zhì),加強會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng),將誠實守信的精神帶到工作中,以此來達(dá)到企業(yè)的長期高效的發(fā)展。
2.5完善績效考核體系,優(yōu)化獎懲制度
一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重新優(yōu)化績效考核指標(biāo),將預(yù)算執(zhí)行、目標(biāo)成本執(zhí)行等加入到績效考核指標(biāo)體系內(nèi),借鑒同業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的績效考核指標(biāo)參數(shù),重構(gòu)企業(yè)預(yù)算績效考核指標(biāo),結(jié)合實際,設(shè)立合適的考核參數(shù),有效分析各部門、各崗位人員的真實工作效率,并進(jìn)行評價,編制考核報告,作為企業(yè)后續(xù)管理的參考依據(jù)。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化獎懲制度,加強獎懲力度,確保其能夠在有效約束人員行為的基礎(chǔ)上,能夠同時最大化地激發(fā)人員工作積極性。比如將預(yù)算執(zhí)行率、成本控制率和人員績效工資、崗位升遷等掛鉤,對于考核不達(dá)標(biāo)的部門、人員,應(yīng)削減下年部門活動預(yù)算、對負(fù)責(zé)人員、執(zhí)行人員進(jìn)行降職或降薪的處罰,并強制要求人員參與成本管理培訓(xùn),提升其對成本管理的重視,以及能夠準(zhǔn)確了解自身所擔(dān)負(fù)的權(quán)責(zé),從而更好地參與成本管理,有效支撐企業(yè)成本管理工作的開展。
2.6進(jìn)行項目成本管控全局意識的樹立
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層面出發(fā),提高領(lǐng)導(dǎo)的成本管控意識,進(jìn)行積極成本管理理念的樹立,這樣能夠自上而下地幫助相關(guān)員工樹立認(rèn)真地工作態(tài)度和作風(fēng),從而更好地進(jìn)行成本控制和管理,考慮到企業(yè)的發(fā)展生存需要,樹立全局意識,真正地將企業(yè)的項目管理成本控制和企業(yè)將來的發(fā)展結(jié)合在一起,做好相關(guān)的工作,給企業(yè)規(guī)模的擴大奠定基礎(chǔ)。另一方面,需要轉(zhuǎn)變成本管理方法,將以往的財務(wù)管理轉(zhuǎn)變成為能夠?qū)θ诌M(jìn)行控制的成本管理,將其添加到企業(yè)項目成本管控中去,通過相關(guān)的機構(gòu)來進(jìn)行資源的科學(xué)調(diào)配,保證配置的合理性,將其全局管控的作用發(fā)揮出來,從而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本優(yōu)化和更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
結(jié)語
綜上所述,在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中,成本控制工作十分重要,對于企業(yè)未來的發(fā)展有著重要的意義。因此,在企業(yè)的發(fā)展過程當(dāng)中,要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系,讓成本控制成為企業(yè)的核心競爭力,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益,促進(jìn)自身更好地發(fā)展。
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