徐鑫

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國城市化率越來越高，建成小康社會的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成，但是房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)仍然沒有健全。本文旨在討論，隨著土地管理政策的不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大幅度開發(fā)，兩者間關(guān)系的不斷轉(zhuǎn)化，從而產(chǎn)生的當(dāng)前局勢下兩者的內(nèi)在聯(lián)系。

【關(guān)鍵詞】土地管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā);制度政策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

房地產(chǎn)開發(fā)與社會各個方面都存在這緊密聯(lián)系，企業(yè)開展開發(fā)既要在項(xiàng)目合理合法的同時(shí)，又要與當(dāng)?shù)氐奈幕厣嘟Y(jié)合，也正因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)與土地管理的關(guān)系相對復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)需要滿足土地管理的想關(guān)要求，在允許可行的范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)利用。

1、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)制度政策上的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)若是想在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開發(fā)、發(fā)展，就必須要符合土地管理的各方面要求，比如投資要求、開發(fā)資質(zhì)要求、環(huán)境把控標(biāo)準(zhǔn)等。通常來說，制度可以劃分成正式制度與非正式制度兩種，正式制度是指當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，是需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格遵守實(shí)行的相關(guān)政策，但也由于其相關(guān)內(nèi)容極其繁瑣、復(fù)雜導(dǎo)致實(shí)施起來困難重重，并且相關(guān)制度尚未完善，制度上存在一部分漏洞，使房地產(chǎn)開發(fā)不能得到有效開展，這也導(dǎo)致了另一種制度的產(chǎn)生：非正式制度。所謂非正式制度就是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，例如：當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)狀況、文化習(xí)俗、民風(fēng)官風(fēng)等，房地產(chǎn)企業(yè)想要快速高效的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)開發(fā)，就勢必要遵循非正式制度。在上個世紀(jì)九十年代，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨各式各樣的問題出現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾問題激化，為此我國進(jìn)行了稅收調(diào)整，降低了對企業(yè)的稅收繳納，為了加快發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，出臺了一系列激勵房地產(chǎn)開發(fā)的條例。在此之后，房地產(chǎn)為了大幅度開展開發(fā)，出現(xiàn)了炒房、資金規(guī)劃混亂、土地管理不合法等情況，政府為了加強(qiáng)對企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的管理，又對土地規(guī)劃進(jìn)行了嚴(yán)格的把控，避免房地產(chǎn)占用大量土地資源，導(dǎo)致房價(jià)過高[1]。

房地產(chǎn)開發(fā)需要在遵守土地管理的相關(guān)制度政策才可以進(jìn)行，同樣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有著重要推動效果，兩者互相需要，卻又互相制約。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行開發(fā)時(shí)會面對法律上的多個約束，為了能夠加快經(jīng)濟(jì)的開發(fā)建設(shè)往往會在符合大框架的條例內(nèi)容時(shí)，在小的規(guī)章制度下找尋漏洞，以此來找到創(chuàng)造高額利潤的機(jī)會。在以前我國為了將大面積空置的土地資源進(jìn)行利用，進(jìn)行了大范圍的招商引資，企業(yè)是不需要公開的程序就可以獲得土地，但現(xiàn)在如果房地產(chǎn)公司想要獲得大面積的土地使用權(quán)就必須要遵守以下要求：一是必須在當(dāng)?shù)卦O(shè)立多種名目公司并允諾當(dāng)?shù)卣畷诘胤竭M(jìn)行投資;二是利用建廠的旗號，承諾會經(jīng)營工廠從而獲取土地的使用權(quán);三是以投資的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，履行所承諾的項(xiàng)目。土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)兩者的關(guān)系在不斷的轉(zhuǎn)變。而土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系卻日益緊密。

2、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)各自目標(biāo)規(guī)劃上的聯(lián)系

土地管理是國家為了調(diào)整土地關(guān)系，組織和監(jiān)督土地的開發(fā)利用，保護(hù)以及合理利用土地資源，從而在法律、經(jīng)濟(jì)上采取的一系列綜合性措施，于二零二零年三月十二日，由國務(wù)院發(fā)布規(guī)定，賦予省級政府更大的自主權(quán)，要求在嚴(yán)格保護(hù)土地耕地環(huán)境、節(jié)約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則是圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)分配、交換和消費(fèi)場所發(fā)生的人與人的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性質(zhì)有商品性、社會性和所有制結(jié)構(gòu)的多元性，其存在不僅是為企業(yè)帶來利潤，更是幫助我國土地資源的合理利用和提高利用率，推動各地的經(jīng)濟(jì)增長，帶動我國貿(mào)易的宏觀調(diào)控，為我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)添磚加瓦。土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)都是對土地資源進(jìn)行利用與分配，區(qū)別在于一個是為了社會發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，一個是為了企業(yè)利益進(jìn)行謀利。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)勢必會造成一些不必要的麻煩，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與相關(guān)部門和當(dāng)?shù)卣藛T提前做好溝通，給相關(guān)人員一部分利潤，實(shí)現(xiàn)共同盈利，而官員的官僚作風(fēng)即是屬于非正式制度的一種。相關(guān)的政府官員出面幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決一部分政策制度上面臨的困難，反過來企業(yè)通過地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的利潤來幫助官員實(shí)現(xiàn)資金增長，通過創(chuàng)辦教育資助機(jī)構(gòu)幫助學(xué)生上學(xué)，提供獎學(xué)金，與官員一同分享做善事的名聲，或者是直接將工程中較為簡單的工程項(xiàng)目分包給當(dāng)?shù)氐墓S，以正當(dāng)?shù)姆绞浇o予一部分利益。將土地管理規(guī)定制定者拉入企業(yè)合伙人的名單中，實(shí)現(xiàn)共同開發(fā)土地資源的共同目標(biāo)，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的難度，加快工程開發(fā)，而企業(yè)所需付出的僅僅是一部分開發(fā)利益而已。盡管如此，我國大多地方政府官員都是由上級指派，需要完全聽從黨中央的知識規(guī)劃，面對在土地管理制度中出現(xiàn)的非正式制度、地方官僚作風(fēng)產(chǎn)生的潛規(guī)則時(shí)，需要企業(yè)直接與中央進(jìn)行溝通接觸，在取得相關(guān)支持和內(nèi)容許可后，讓中央政府直接指示地方官員進(jìn)行配合工作。因此加緊兩方的密切聯(lián)系，使企業(yè)與政府利益保持一致，也是我國相關(guān)部門所重視的，我國政府明確規(guī)定了地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的長期共存、互惠互利、互相配合的關(guān)系，政府需要給予企業(yè)相應(yīng)的扶持與幫助[2]。

3、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)在人民群眾方向上的聯(lián)系

在房地產(chǎn)開發(fā)中，取得土地和施工這兩個工作階段是接觸當(dāng)?shù)孛癖娮疃嗟膬蓚€環(huán)節(jié)，在我國早期社會時(shí)，政府協(xié)議出讓的土地，只要政府號召群眾進(jìn)行拆遷搬離工作，人民群眾幾乎會第一時(shí)間響應(yīng)政府號召去執(zhí)行相應(yīng)的工作，因此以往的房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得土地幾乎是干干凈凈的，不會有任何因土地產(chǎn)權(quán)問題而與民眾所產(chǎn)生的糾紛。在施工環(huán)節(jié)上，國家的政策是促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的，對于企業(yè)在施工過程中所造成的問題，民眾通常不會有所抗議，都會配合國家下達(dá)的指示命令與企業(yè)進(jìn)行良好的合作。然而隨著物權(quán)法的建立，民眾已經(jīng)產(chǎn)生了所屬權(quán)的概念，現(xiàn)在再想象以前那樣進(jìn)行高效快捷的拆遷工作幾乎是不可能的，近年來從網(wǎng)絡(luò)和電視所報(bào)道的眾多信息可以看出，越來越多的釘子戶問題浮出水面，很多人不想離開原有的居住所，即使政府為了群眾利益能夠得到更好的提升勸說群眾搬離這也無法改變他們的心意，更有些人知道房地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤，選擇與開發(fā)企業(yè)談判，想要得到豐厚的報(bào)酬才肯離開，這一系列現(xiàn)象的出現(xiàn)極大的阻礙了土地開發(fā)的進(jìn)程。而在施工中，不影響人民群眾日常生活是施工順利進(jìn)行的前提，然而工程本身規(guī)模龐大，耗時(shí)長，難免會對百姓日常起居造成影響，在百姓的反饋下，工程進(jìn)度不可能像以往一樣快捷，即使政府部門介入進(jìn)行調(diào)解，也很難找出一個令雙方都滿意的解決方式。土地管理部門有權(quán)利要求民眾在土地問題上聽從政府的指導(dǎo)，但是人們思想越來越開放，人們對于管束的抗拒心理也日益加深，不能及時(shí)配合當(dāng)?shù)卣臎Q策執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)就無法對土地進(jìn)行開發(fā)利用，使得土地管理工作得不到有效開展，土地管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與人民群眾三方形成了一種循環(huán)因果的關(guān)系，既相互惠利又相互制約。政府部門需要切實(shí)了解群眾所思所想，提出實(shí)際可行的解決方案，房地產(chǎn)企業(yè)需要告訴民眾地產(chǎn)開發(fā)為他們帶來的經(jīng)濟(jì)福利，衣食住行上的物質(zhì)提升，雙方都以人民群眾的利益保障為前提，共同合作，才能更好地完善兩者在人民群眾上的聯(lián)系[3]。

結(jié)論：

由此可以看出，土地管理的政策決定了房地產(chǎn)開發(fā)的方向與計(jì)劃，雖然當(dāng)下土地管理制度上仍然存在一些不符合當(dāng)前社會環(huán)境發(fā)展的政策，需要我國政府不斷的加強(qiáng)對法律法規(guī)上的制定，而房地產(chǎn)企業(yè)也需要遵守相應(yīng)的規(guī)章制度，嚴(yán)格按照法律法規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不斷在增強(qiáng)發(fā)展，維護(hù)國家發(fā)展利益。

參考文獻(xiàn)：

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