鄭喬藝

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種最新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，通過將養(yǎng)老和房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合，能夠滿足社會養(yǎng)老需求。隨著人口老齡化的加速、社會化養(yǎng)老的流行以及政府政策的支持，給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來機遇。本文針對養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資特征及模式進行分析，分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式所面臨的困境，綜合剖析了新型 REITs 融資模式的必要性和可行性。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機遇

（一）人口老齡化所帶來的機遇

自步入21世紀以來，我國正在進入快速人口老齡化的社會。截止2019年底，我國60周歲以上老年人口規(guī)模已經(jīng)達到2.54億，占到總?cè)丝诘?8.1%，65歲及以上老年人口規(guī)模已經(jīng)達到1.76億，占到全國總?cè)丝诘?2.6%。按照人口老齡化的國際劃分標準要求，60歲以上的人口占全國總?cè)丝诘谋壤^10%，或65歲以上的人口占全國總?cè)丝诘谋壤^7%，我國的比例大幅高于了國際老齡化社會的標準。

我國的人口老齡化規(guī)模龐大、速度加快、不平衡。人口老齡化將使得勞動人口流失率降低，社會經(jīng)濟發(fā)展的能動性減弱，公共服務(wù)和設(shè)施的供給壓力加劇，社會保障工作負擔增加。但與此同時也蘊含著巨大的市場商機，老年群體人口的數(shù)量增加，人均體質(zhì)壽命延長，使得對養(yǎng)老服務(wù)的需求也將更加迫切，這將一定會給"養(yǎng)老地產(chǎn)"的建設(shè)和發(fā)展提供良好的機遇。

（二）社會化養(yǎng)老所帶來的機遇

城市的家庭結(jié)構(gòu)具有很明顯的的特點，呈現(xiàn)出我們所謂的"四二一（二）"的結(jié)構(gòu)：即四個贍養(yǎng)老人、一對夫婦、一個（兩個）的孩子。即使是全面實施二孩政策之后，生育率仍然在大幅度的下降，隨著我國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)條件的不斷完善和優(yōu)化，人均壽命的延長，子女贍養(yǎng)老的人均負擔也在逐步加重，屆時養(yǎng)老服務(wù)就顯得更有必要。此外，首批中產(chǎn)階級群體即我國改革開放后首批就業(yè)的工薪階級，這一群體大多集中于50-65歲的階段，他們擁有更高的社會消費能力。因此，未來老年人口將會逐步發(fā)展成為其消費主力群，且他們對于消費的需求也會逐漸由更多的產(chǎn)品轉(zhuǎn)向更多的中高端老年類別的產(chǎn)品，屆時"富人養(yǎng)老"或促成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大紅利。

（三）政策支持帶來的機遇

隨著當前我國老年人口老齡化的進一步快速加劇，政府對于基本養(yǎng)老問題越來越重視，出臺了多項養(yǎng)老相關(guān)的支持政策。我國政府充分鼓勵和大力支持推進社區(qū)專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)模式的不斷革新，鼓勵社會和其他民間產(chǎn)業(yè)資本積極參與進入社區(qū)養(yǎng)老綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并大力支持推進我國建立健全了以居家專業(yè)養(yǎng)老金融服務(wù)機構(gòu)為主要基礎(chǔ)、社區(qū)專業(yè)養(yǎng)老金融服務(wù)機構(gòu)為主要依托、機構(gòu)專業(yè)養(yǎng)老相輔結(jié)合的社區(qū)養(yǎng)老金融服務(wù)體系，大力支持促進養(yǎng)老行業(yè)的健康發(fā)展。隨著近些年國家基本養(yǎng)老政策和發(fā)展規(guī)劃的逐步制定正式出臺，養(yǎng)老房地產(chǎn)將在未來幾年之內(nèi)迎來一個處于黃金期的增長期。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的融資特征

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)資金需求規(guī)模大

房地產(chǎn)業(yè)本身就屬于資金密集型行業(yè)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)和特征，養(yǎng)老地產(chǎn)除去購置土地和建設(shè)施工成本外，還需要大量資金投入達到養(yǎng)老設(shè)施以及養(yǎng)老配套服務(wù)。例如在新增建了無障礙交通通道、家庭危險緊急呼叫等配套服務(wù)設(shè)施。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)還會根據(jù)需求合理配置一些為老年人提供服務(wù)的設(shè)施，如老年活動中心、醫(yī)療康養(yǎng)中心或者醫(yī)院等，這些配套服務(wù)設(shè)施及其配套服務(wù)的完善和增加會直接促使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成本遠遠高于一般住宅。企業(yè)資金需求將更多，對企業(yè)形成巨大的資金壓力。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)融資周期長

不同于其它房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)再到運營的模式，養(yǎng)老地產(chǎn)相比其他房地產(chǎn)多了運營這一關(guān)鍵模式。作為一個具有"養(yǎng)老"及"地產(chǎn)"雙重身份的資金流量體質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成后，由于其養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式較特殊，所以很難通過銷售立即回籠資金，更多地是采取"持有+運營"的方式。受區(qū)域經(jīng)濟水平、消費者的市場觀念、企業(yè)資源整合能力及項目的資金流、項目運行設(shè)計等各種因素影響，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈虧較為不可控。養(yǎng)老地產(chǎn)收益大部分來源于后期服務(wù)運營價值，開發(fā)商需要長期穩(wěn)定持有地產(chǎn)項目，形成良好的管理機制，尋找最佳的盈利模式，提升服務(wù)水平，增加客戶的認可度，以此達到更高的收益。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)可以通過銷售直接實現(xiàn)資本回收，投資回收期可能只有3-5年，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報期通常要10-15年。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)融資風險較大

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目模式是一個新興房地產(chǎn)開發(fā)項目，目前還只是仍然處于初級探索發(fā)展的準備階段，其中地產(chǎn)開發(fā)項目模式、經(jīng)營項目管理模式、融資等經(jīng)營模式尚且正在進入探索發(fā)展階段，盈利模式尚未明朗，并沒有成熟的結(jié)構(gòu)可供參考，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風險加大。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)獲益的真正價值也就在于其運營過程中的收益，如果開發(fā)商的資金斷流，陷入資金壓力，在養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)負債率相對高的情況下，當銷售回款或運營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不能及時有效地進入高財務(wù)杠桿運轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)時，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就可能會因為斷裂而面臨資產(chǎn)鏈斷裂的風險，加之養(yǎng)老地產(chǎn)前期的盈利率低，資金回收期長，如果不能保持相對較高的資產(chǎn)負債率，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)所面臨資金斷裂的概率將遠遠高于普通地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式

（一）國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式——以A企業(yè)為例

A養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要是由民營企業(yè)研究開發(fā)建設(shè)。在開發(fā)項目建設(shè)準備階段，A公司先期的兩個整體項目投資規(guī)模已高達6個億。在整個項目的前期開發(fā)工程建成正式投入前期運營之后，由于先期的投入運營階段成效并不理想，此外由于使用土地的開發(fā)性質(zhì)也直接造成了前期資金相對緊繃，早期的融資A公司只有通過出售外地房地產(chǎn)來使項目的獲得資金，保證前期資金持續(xù)供給。2009年，A公司才正式獲得了用首批開發(fā)建成的外地房產(chǎn)質(zhì)押方式合并獲得了7500萬銀行抵押房產(chǎn)貸款。此外，股東B集團將其前期持有的A公司6000萬股權(quán)貸款作為房產(chǎn)質(zhì)押將該貸款通過轉(zhuǎn)讓支付給了C銀行，獲得2000萬元的短期流動資金抵押貸款，用于其短期資金周轉(zhuǎn)。2010年初，A公司商定了一家專注于開展中國資本市場股權(quán)投資的境外私募風險投資基金，并作為其戰(zhàn)略合作伙伴，首輪境外投資總額注資1億元，增資后的注冊資本額2億元。2010年末，A公司與W公司簽訂了一項戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴協(xié)議。