二手房參考價下的應對策略

嚴躍進

今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要變化就是推出了二手房參考價制度。這個政策的含義是什么？為什么要推出？這也是當前困擾各個市場參與者的問題。只有精準深入理解此類參考價制度，才能更好調(diào)整策略，真正促進二手房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

什么是二手房參考價制度

從概念表述來說，二手房參考價制度全稱為“二手住房成交參考價格發(fā)布機制”，包括“參考價”“指導價”“引導價”等表述都有相似的含義。其含義是，各地政府基于測算和評估，會定期公布所在城市熱點二手樓盤的市場合理價格或公允價格，并將其作為相關小區(qū)和相關區(qū)域的市場參考價。此類價格將供地方政府、中介、房東、購房者、銀行信貸部門等做參考。通過此類政策，將對一些熱點樓盤的價格進行干預和打壓，真正抑制二手房價格過快上漲的沖動。在二手房參考價制度下，二手房市場也將有降溫的可能，最終回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展的通道之中。

當前全國至少有9個城市提出或推進了二手房參考價制度，包括深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、上海、東莞和金華。此類城市基本上屬于二手房價格過熱的城市，主動調(diào)控符合預期。以深圳為例，今年2月深圳住建局明確，為促進二手住房市場信息透明，理性交易，將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡平臺發(fā)布。其他城市也有類似的規(guī)定，相關操作模式和調(diào)控目標基本上是一致的。

隨著參考價制度的推進，其不斷和其他關聯(lián)行業(yè)或領域形成了互動，最重要的是和銀行貸款系統(tǒng)進行了對接。以深圳為例，深圳建行、農(nóng)行和其他股份制商業(yè)銀行都有相關規(guī)定，明確參考價新政下發(fā)前的二手房貸按原有制度執(zhí)行，而新政實施后則以此類參考價為貸款發(fā)放的重要參考，相關細則也會陸續(xù)制定出來。因此，參考價制度不但影響了房東的掛牌情況，也會影響銀行的貸款情況。尤其是對于一些價格虛高的房源，未來獲取足額貸款的難度是增大的。類似政策既規(guī)范了二手房的交易秩序，也規(guī)范了相關貸款的工作。

為什么要出臺此類政策

可能一些房東和購房者都不能理解，為什么今年對于二手房會有如此嚴厲的管控？此類參考價制度出臺的出發(fā)點是什么？要理解此類政策的初衷和改革目標，就需要研究二手房的市場行情和市場秩序，這樣才能理解為什么會出臺此類新政策。

雖然部分大城市二手房的交易規(guī)模較大，但是過去對于二手房的監(jiān)管其實是不多的。去年疫情期間，各類資金避險情緒明顯增強，紛紛進入到包括豪宅在內(nèi)的一手房市場中。這個時候一手房明顯出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象。而隨著一手房壓力的增大，部分購房需求轉(zhuǎn)而進入二手房市場中。所以2020-2021年二手房市場出現(xiàn)了一些新情況和新變化，比如說二手房也出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象。二手房市場的供求關系明顯發(fā)生改變，中介和房東也變得強勢，各類市場亂象和價格炒作現(xiàn)象明顯增加。尤其是深圳“深房理”炒房團現(xiàn)象更是惡劣，其通過有組織有計劃地炒房，給市場帶來了很多亂象，引發(fā)了很多市場風險，也引起相關部門的重點關注。另外，相關城市二手房市場的亂象，很大一部分是和學區(qū)房掛鉤的，部分學區(qū)房的價格炒作比較明顯，嚴重干擾了房地產(chǎn)市場的交易秩序。

基于此，針對二手房進行管控，成為當前調(diào)控工作需要重點解決的問題。雖然中央和各大部委沒有直接提及“二手房參考價制度”，但是相關政策表述是有的，其調(diào)控思路也是類似的。這包括：2020年年底中央經(jīng)濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”，2021年4月中央政治局會議提出“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”，2021年4月住建部約談全國5城時明確“強化二手房交易管理”。此類表述都說明調(diào)控靶心對準了二手房市場，所以調(diào)控政策會驟然收緊。此類調(diào)控抓住了核心內(nèi)容，即嚴管二手房掛牌價虛高的亂象，從源頭上進行了亂象的遏制。而從試點城市的名單看，主要也是一些大城市。此類大城市二手房交易規(guī)模大、占比高，同時二手房尤其是學區(qū)房等價格虛高、炒作現(xiàn)象較為突出，針對此類城市出臺二手房參考價制度，非常必要而且緊迫。

如何積極應對此類新政策

當前參考價制度的推進，引發(fā)了二手房市場各參與者的積極討論，充分說明大家對于這一新政策的關注。理解政策改革的初衷、研究市場走向和規(guī)律，成為大家必須關注的內(nèi)容。尤其是包括地方政府、中介、房東和購房者等而言，更是需要學習此類政策，真正優(yōu)化決策或策略，進而為二手房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻力量。

第一，對于地方政府來說，需要基于所在城市二手房的實際情況，分析研究市場行情，科學高效發(fā)布二手房參考價，以促進二手房價格回歸合理水平。目前對于各地二手房價格是否有虛火的判斷，更多還是依賴國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70城二手房價格指數(shù)。相關熱點城市需要注意此類數(shù)據(jù)的變動，以積極主動形成政策儲備。

第二，對于中介來說，需要充分認識到二手房監(jiān)管政策的嚴厲性，后續(xù)業(yè)務操作需要合規(guī)，杜絕各類貓膩現(xiàn)象或“小動作”。除了原有的調(diào)控外，近期部分城市的監(jiān)測情況發(fā)現(xiàn)，部分中介出現(xiàn)了一些新的亂象。比如說，部分中介一方面給政府展示了符合參考價制度的房源，而另一方面又私下引導客戶認購高價項目。今年7月住建部等八部門發(fā)布了《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》。預計此類政策下，類似新亂象也會被納入監(jiān)管體系中，這也是相關中介所需要注意的地方。

第三，對于房東來說，要了解房屋新的掛牌和交易規(guī)則，進而合規(guī)、理性、真實處理房源的掛牌和出售等事項。就目前來看，各類二手房參考價制度下，部分房東確實有點心慌，此時掛牌的意愿明顯增強，降價意愿也更強。相關房東也需要了解此類市場的變化，不要做過多幻想，真正在政策框架下安排房屋的出售和交易事項。

第四，對于購房者來說，需要基于參考價制度把握房價的未來走勢，科學有序地安排置業(yè)計劃。就近期市場來看，二手房市場明顯有降溫的趨勢，也就是說，今年第三季度二手房認購可能不是好時機，這個時候恰是房源增多、房價被擠壓泡沫的時候。當然，對于一些剛需購房者來說，到了今年第四季度，二手房認購的性價比會高一點，這個時候再入市也不遲。