宅基地上房屋之買賣

汪義雙

摘 ?要：以宅基地上房屋之買賣包含對宅基地使用權(quán)的處置，農(nóng)民不得向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)為由，徑直認(rèn)定房屋買賣合同無效的做法并不妥當(dāng)，應(yīng)予糾正。對“房地一體”原則的理解不應(yīng)局限在“宅基地使用權(quán)出讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓一體”的框架內(nèi)，租賃權(quán)、地役權(quán)等處置方式也可作為“地”的使用依據(jù)。如果當(dāng)事人并未提及“地”的問題，法院宜僅對房屋買賣合同進(jìn)行審理，不宜對宅基地使用權(quán)的問題進(jìn)行裁判;如果當(dāng)事人對宅基地的使用明確提出異議，法院才能對“地”的問題進(jìn)行審理。若對當(dāng)事人的意思表示有多種解釋可能，應(yīng)遵循合同有效解釋原則。如果當(dāng)事人在買賣協(xié)議中明確將“房”與“地”都作為買賣標(biāo)的物，即使關(guān)于“地”的部分內(nèi)容被認(rèn)定為無效，房屋買賣部分也應(yīng)為有效。

關(guān)鍵詞：房屋買賣; 宅基地; 房地一體; 部分無效

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? 文章編號：1672-4437（2021）03-0104-05

一、問題的提出

將不同的事務(wù)糅雜在一起，試圖構(gòu)建一定的標(biāo)準(zhǔn)或者體系來解決問題，此之謂“綜合分析”，這種處理問題的方式為多數(shù)人接受，且效果頗佳。然而若將此方式運(yùn)用至司法實(shí)踐中，則未必會如愿以償，也有可能適得其反。本文所要探討的主題或可以作為例證。

近年來，宅基地上房屋之買賣在實(shí)務(wù)中的體量越來越大，在司法實(shí)踐中，針對宅基地上房屋之買賣發(fā)生的糾紛愈發(fā)常見，但法院就房屋買賣合同效力問題的認(rèn)識存在著嚴(yán)重的偏差，有效與否，均不乏支持者[1]。究其原因，乃基于宅基地使用權(quán)的特殊性，在其與房屋買賣合同聯(lián)系起來時，問題的復(fù)雜性就此產(chǎn)生。應(yīng)該說，法院裁判的結(jié)果關(guān)乎著司法權(quán)威與社會正義，然針對同一問題，其裁判立場存在差異，其中緣由值得認(rèn)真揣摩與分析。有鑒于此，本文特以“畫家村房屋買賣案”為主要分析素材，擬對本案涉及的一些問題加以探討，借此求教于大家。

二、畫家村房屋買賣案①

（一）案件事實(shí)與裁判結(jié)果

原告馬某系某村農(nóng)民，被告李某則為某城市居民，當(dāng)事人雙方于2002年7月1日簽訂《買賣房協(xié)議書》，約定原告將訟爭房屋及院落以45000元的價格賣予被告。2006年12月，馬某向一審法院訴稱：被告李某不屬于該村農(nóng)民，無權(quán)行使馬某的宅基地使用權(quán)，故請求人民法院認(rèn)定訟爭房屋買賣協(xié)議無效，責(zé)令李某返還房屋。

一審法院認(rèn)為，李某系城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，該協(xié)議書違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，遂判決買賣房協(xié)議書無效，支持了原告的訴訟請求。李某不服提起上訴。

二審法院維持了一審判決結(jié)果并補(bǔ)充認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。原告馬某與被告李某所簽《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋所有權(quán)，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。由于李某并非該村村民，則無權(quán)享有該宅基地使用權(quán)。

（二）問題爭議焦點(diǎn)

就本案而言，兩審法院的裁判觀點(diǎn)確有可斟酌之處。首先，兩審法院皆認(rèn)定《買賣房協(xié)議書》無效，認(rèn)為其屬于違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，卻沒有釋明具體的依據(jù)，此為裁判文書中的一大缺憾，自然難以使敗訴當(dāng)事人信服;其次，當(dāng)事人并未就宅基地使用權(quán)的事項(xiàng)作出約定，二審法院補(bǔ)充解釋的可行性值得商榷，加之法院未進(jìn)行利益考量，徑直選擇合同無效的解釋令人生疑;最后，法院硬性適用“房地一體”原則，認(rèn)為買賣標(biāo)的物不僅是房屋所有權(quán)，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，并以宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行移轉(zhuǎn)為由否認(rèn)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，其法律適用效果堪憂。

三、對“房地一體”原則的反思

房屋與土地本是兩個不同的“物”，兩者之間互相獨(dú)立，都可以成為所有權(quán)的客體。但是在我國房地一體原則的影響下，司法實(shí)務(wù)中總是將房屋和土地混合在一起，又由于二者之間的不同特點(diǎn)使得房地關(guān)系變得復(fù)雜化，實(shí)務(wù)中的糾紛頻繁發(fā)生。在此情形下，就房地一體原則進(jìn)行重新解析與建構(gòu)勢在必行。

（一）“房”“地”不一致的情形再現(xiàn)

1.宅基地使用權(quán)限制處分的現(xiàn)狀

依據(jù)《民法典》第399條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押。抵押范圍在此項(xiàng)進(jìn)行限制顯然有其特殊的立法考量，若允許進(jìn)行抵押，也就等于認(rèn)可了宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，這顯然不符合現(xiàn)在農(nóng)村的實(shí)際情況。對此理解也符合有關(guān)立法解讀，其認(rèn)為宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者抵押之所以要進(jìn)行限制，主要是為了防止農(nóng)民陷入失地困境的風(fēng)險[2]。

2.宅基地使用權(quán)有限處分的現(xiàn)狀

基于宅基地使用權(quán)限制處分的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)用于出租時并不會產(chǎn)生立法者所擔(dān)心的風(fēng)險，法律也并未有禁止的規(guī)定，因而宅基地使用權(quán)出租是可以的。若租賃他人宅基地使用權(quán)，合法建造房屋，則屬于“非基于法律行為的物權(quán)變動”，自該事實(shí)行為成就時發(fā)生設(shè)立物權(quán)的效力，即此時租賃人取得該房屋的所有權(quán)。若租賃人在破產(chǎn)時，法院就上述房屋下達(dá)以物抵債的裁定書，則自該法律文書生效時發(fā)生物權(quán)變動的效力。此時房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)分別屬于不同主體，此其一?；谏鲜鐾瑯拥牡览恚?dāng)事人之間設(shè)立地役權(quán)時仍然適用。由于地役權(quán)的行使，房屋買受人對于宅基地使用權(quán)的行使有了合法的依據(jù)，但此時宅基地使用權(quán)仍然屬于房屋出賣人，此其二。通過上述兩種情形的例舉可以看出，在不觸動立法者對宅基地使用權(quán)進(jìn)行限制的前提下，房和地歸屬于不同權(quán)利主體是可能的。“房地一體”原則盡管堅(jiān)持房地不分離，但是不管在理論上還是實(shí)踐中，都可能因當(dāng)事人的特別約定、或者法定事由的發(fā)生，導(dǎo)致房地分離的現(xiàn)象有處可尋。

（二）傳統(tǒng)“房地一體”原則引起的誤解與爭議

實(shí)務(wù)中出現(xiàn)房地不一致的情形已不足為奇，若不對房地一體原則進(jìn)行融會貫通而任憑硬性理解，實(shí)務(wù)中發(fā)生糾紛將不可避免。前述宅基地上房屋之買賣可謂是一典型，劃撥土地上房屋之買賣可謂是第二種典型。房地一地原則的硬性貫徹，已使最高人民法院處理第二種類型問題時遇到了困難，在兩個同類案例中表達(dá)了不同的裁判立場②，引起了各方的關(guān)注與熱議。最高人民法院是我國最高司法機(jī)關(guān)，有著統(tǒng)一全國法院裁判立場的功能，但在針對這個問題上有著不同處理結(jié)果且裁判立場完全相反，實(shí)屬罕見。其實(shí)這也表明了這樣的一個事實(shí)：一味以“土地使用權(quán)（包括宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)）的出讓與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)一并發(fā)生”作為“房地一體”原則的唯一路徑選擇，已然不適應(yīng)實(shí)務(wù)中的新需求。

（三）發(fā)揮司法能動性促進(jìn)制度創(chuàng)新

由于已有的觀念已經(jīng)根深蒂固，要想打破固有觀念的束縛從而實(shí)現(xiàn)觀念的更新與相應(yīng)的制度創(chuàng)新是十分困難的。比如本文所述的“房地一體”原則的制度安排問題，重新對其已有內(nèi)涵進(jìn)行解析與建構(gòu)需要巨大的勇氣與魄力，因?yàn)槠涿媾R著來自立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、普通民眾的層層阻力，任務(wù)十分艱巨。但是，我們需要清醒地認(rèn)識到，對“房地一體”原則的原有理解已經(jīng)不能適應(yīng)社會的發(fā)展需求，需要尋找突破口對此進(jìn)行完善與補(bǔ)充。在這個突破口的尋找上，司法機(jī)關(guān)的能動作用就顯得格外突出。一方面，通過司法裁判將房地二者從物理上的“一體”引到法理上的“二分”，能夠引導(dǎo)法律人對傳統(tǒng)房地一體原則的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變并且理解及接受起來相對容易;另一方面，就房屋與“地”的使用關(guān)系而言，將“地”的使用實(shí)現(xiàn)從物權(quán)利用到債權(quán)利用觀念的變通，在法理層面與實(shí)踐操作上均可行，也容易被法律人接受[3]。

四、具體裁判規(guī)則的探尋

（一）合同解釋

在畫家村房屋買賣案中，當(dāng)事人在簽訂《買賣房協(xié)議書》時，未對宅基地使用權(quán)的處理作出相應(yīng)約定，但此時顯然不能認(rèn)為當(dāng)事人之間沒有意識到“地”的問題，因宅基地是房屋出賣人“安身立命”之所，事關(guān)當(dāng)事人的利益，當(dāng)事人不可能沒有意識到。那么此時，當(dāng)事人之間對于宅基地使用權(quán)的安排為何？其一，可以認(rèn)為當(dāng)事人并未對“地”作出安排是因?yàn)椤暗亍北旧聿⒉蛔鳛橘I賣標(biāo)的物，房屋買受人無償對“地”進(jìn)行使用;其二，可以認(rèn)為當(dāng)事人意在下一步通過合意設(shè)立租賃權(quán)或者地役權(quán)以解決“地”的問題，此時不是無償而是有償，但并不涉及“地”的轉(zhuǎn)讓;其三，可以認(rèn)為當(dāng)事人之間在房屋買賣協(xié)議中沒有談“地”的問題，是為了下一步就“地”的問題進(jìn)行詳談，只是不方便立即談，但此時可以無償使用。

《買賣方協(xié)議書》本身沒有將宅基地使用權(quán)作為買賣的標(biāo)的物，那么房屋買賣合同的效力又如何呢？從立法者角度看，設(shè)立“房地一體”原則的初衷是為了防止出現(xiàn)“空中樓閣”的風(fēng)險[4]。上述三種解釋均不會出現(xiàn)立法者所擔(dān)心的局面，無論哪種解釋，房屋所有權(quán)人都屬于有權(quán)占有宅基地，并不會因無權(quán)占有而發(fā)生“空中樓閣”的情形。這其實(shí)也說明了房屋雖然基于宅基地而建立，但物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并非當(dāng)事人之間的唯一選擇路徑，當(dāng)事人還可能通過無償借用、租賃、地役權(quán)等方式處置宅基地使用權(quán)，那么隨之而來的問題就是這樣安排是否可行？

筆者認(rèn)為，宅基地與房屋本就是兩個互相獨(dú)立的物，都可以單獨(dú)作為交易標(biāo)的物，也就是說兩者都可以成為獨(dú)立的交易對象。房屋可作為交易標(biāo)的物，那么宅基地使用權(quán)可否？從《民法典》第363條與第365條的規(guī)制內(nèi)容來看，分別對宅基地使用權(quán)行使與轉(zhuǎn)讓、變更登記與注銷登記等進(jìn)行規(guī)定，因此至少從理論上來看，宅基地使用權(quán)是可以作為交易對象的，并且此交易并不一定是買賣?；诖耍呒热欢伎梢詥为?dú)成為交易的對象，那么在判斷房屋買賣合同的效力時就可以單獨(dú)地審查買賣合同的效力。這樣來看，畫家村房屋買賣案中，兩審法院皆認(rèn)定買賣房協(xié)議無效的依據(jù)在哪里呢？

就該案中法院認(rèn)定買賣房協(xié)議無效的依據(jù)與說理，本文擬作進(jìn)一步的闡釋：

1.本案的買賣房協(xié)議是否處分了宅基地使用權(quán)？

從法院已經(jīng)查明的案件事實(shí)來看，協(xié)議中并未明確約定宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是對房屋買賣的事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定。因此單就房屋買賣協(xié)議本身來看，如果其自身沒有使合同無效的事由，那么就應(yīng)該肯定其效力，不應(yīng)認(rèn)定為無效。

2.買賣協(xié)議是否違反強(qiáng)制性規(guī)定？

兩審法院雖然就買賣協(xié)議的有效與否都給出了相同的裁判立場，并最終都認(rèn)定其無效，但無效的事由卻值得商榷。協(xié)議無效的事由需要由法律明確規(guī)定，法院沒有援引明確的法律依據(jù)即認(rèn)定無效實(shí)屬罕見。就二審法院的審理思路而言，認(rèn)為當(dāng)事人之間所簽《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物雖然只是涉及房屋，但其中必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因宅基地使用權(quán)享有者有著特定的身份限制，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得，被告并非該村村民，則無權(quán)享有該宅基地使用權(quán)，因此該買賣協(xié)議因違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

該法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為何？就“法律”而言，似乎難以尋找出具體的依據(jù)，最有可能的裁判依據(jù)就是行政法規(guī)了。對于宅基地使用權(quán)要求的特定身份問題，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。但是該規(guī)定是否為行政法規(guī)，仍存有疑問[5]。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分國務(wù)院發(fā)布的決定或者命令與行政法規(guī)之間的關(guān)系，三者并非在任何情況都具有同等效力。行政法規(guī)必須由國務(wù)院總理簽署國務(wù)院令發(fā)布③，該決定顯然不具備該條件，因此不能將之認(rèn)定為行政法規(guī)，也就當(dāng)然不能作為判斷房屋買賣協(xié)議效力的依據(jù)。

3.法院“補(bǔ)充解釋”是否合理

將宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的事項(xiàng)，在本案買賣協(xié)議中并沒有體現(xiàn)，二審法院對此解釋明顯屬于合同的“補(bǔ)充解釋”。就算如此，合同的“補(bǔ)充解釋”也應(yīng)充分考量當(dāng)事人的意思表示，在當(dāng)事人的意思表示存疑而有多種解釋可能時，應(yīng)采納何者是裁判者面臨的重點(diǎn)與難點(diǎn)。法諺有云：“行為之有效解釋，優(yōu)于無效之解釋?！盵6]也就是說，在有效與無效之間，為維護(hù)交易安全與法律關(guān)系穩(wěn)定，應(yīng)優(yōu)先選擇合同有效的解釋，此即“合同有效解釋”原則?！睹穹ǖ洹泛贤幹须m未有明確規(guī)定，但學(xué)界中卻不乏認(rèn)同此原則者[7]。本案中當(dāng)事人的意思表示如果可作多種解釋，應(yīng)該優(yōu)先采用使合同有效的解釋（比如前述對于宅基地使用權(quán)的租賃或者地役權(quán)方式的解釋），而不是直接采用使合同無效的解釋（轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)），裁判者對此沒有進(jìn)行充分的考量，未免有失偏頗。

綜上所述，若以違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由認(rèn)定本案買賣協(xié)議無效，確有不適，似有可商量的余地。對于協(xié)議中當(dāng)事人未明確約定的事項(xiàng)，應(yīng)探討各種可能符合當(dāng)事人意思表示的解釋，當(dāng)存在無效與有效的不同解釋后果時，不應(yīng)直接作無效之理解，應(yīng)根據(jù)具體案情，盡量作有效解釋。

（二）探尋可能的裁判規(guī)則

法院裁判立場是社會價值觀與社會公平正義理念的風(fēng)向標(biāo)，事關(guān)當(dāng)事人之間的利益平衡與對公平正義的價值追求，需不斷適應(yīng)社會發(fā)展與進(jìn)步，方能完成時代賦予的任務(wù)。而裁判立場的進(jìn)步與發(fā)展，又必須以裁判者固有觀念的更新為前提和基礎(chǔ)。在本案或與本案相類似的案件中，若裁判者依舊選擇在固有的“房地一體”觀念下作文章，如同走進(jìn)了“死胡同”，最終將收效甚微。也就是說，其無非是在房屋買賣合同有效、無效等有限的可能選項(xiàng)中作出自己的選擇，并不會帶來實(shí)質(zhì)的進(jìn)步與革新。

1.對“房地一體”原則的緩和

筆者認(rèn)為，對于“房地一體”原則應(yīng)該重新理解其含義，不應(yīng)局限在“宅基地使用權(quán)出讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓一體”的框架內(nèi)。解決宅基地上房屋買賣合同問題，可以嘗試打破傳統(tǒng)“房地一體”原則的束縛。房屋與宅基地本來就是兩個獨(dú)立的物，那么在法律上將之進(jìn)行單獨(dú)處分是可能的，二者皆可以成為交易對象。比如，當(dāng)事人雙方可以約定“買賣的標(biāo)的物僅限于宅基地上之房屋，宅基地使用權(quán)仍歸屬房屋出賣方，不過此時出賣方同意房屋買受人無償使用，出賣人不得任意干預(yù)?！痹俦热?，雙方可以約定“買賣標(biāo)的物只包括該房屋，就宅基地使用而言，由房屋買受人向宅基地使用權(quán)人通過租賃或者地役權(quán)等方式另行支付相關(guān)費(fèi)用?！边@兩種安排均不涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如本案中當(dāng)事人既然只是提及了房屋買賣的事項(xiàng)，并未提及宅基地使用權(quán)的問題，法院應(yīng)僅就房屋買賣的內(nèi)容進(jìn)行審理，在房屋買賣內(nèi)容本身并未具備無效事由的情況下，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣協(xié)議有效。

2.合同有效解釋

如若一定要體現(xiàn)“房屋一體”原則的作用，則在當(dāng)事人就宅基地使用權(quán)事項(xiàng)約定不明時，可將之納入合同解釋范疇。在合同解釋中，當(dāng)事人的意思表示又是必須考量的重要因素，若有導(dǎo)致合同無效的解釋可能，也有合同解釋有效的可能，此時解釋者就應(yīng)謹(jǐn)慎為之，切不可魯莽從事。本案中，二審法院基于補(bǔ)充解釋，將當(dāng)事人本沒有提及的宅基地使用權(quán)問題，解釋為“宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓”，顯然未仔細(xì)考量其他可能的安排，對當(dāng)事人意思自治的事情過分操心，實(shí)屬多慮。雖然裁判者的出發(fā)點(diǎn)是好的，但作為裁判者，對于有關(guān)當(dāng)事人自身利益的事項(xiàng)未必比當(dāng)事人自身清楚明白。此時，裁判者應(yīng)轉(zhuǎn)變固有觀念，充分發(fā)揮當(dāng)事人意思自治的作用，在解釋路徑上盡可能尋求使合同有效的可能性，而不是站在“上帝的視角”，徑直否認(rèn)合同的效力。

3.部分無效的具體體現(xiàn)

如若當(dāng)事人于買賣協(xié)議中明確了房屋與宅基地使用權(quán)皆為買賣標(biāo)的物的場合，也應(yīng)視具體情況肯定房屋買賣的有效性。由于我國現(xiàn)階段人多地少、農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，而宅基地使用權(quán)又事關(guān)農(nóng)民基本生活保障，具有福利屬性與社會保障功能[8]，關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題確實(shí)應(yīng)該慎重對待。但是應(yīng)該注意的是，不能因?yàn)檎嘏c其上房屋的密切關(guān)系，就將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性強(qiáng)加于宅基地上房屋之買賣，二者不應(yīng)混同?；诖?，在買賣協(xié)議中將“房”與“地”皆作為買賣標(biāo)的物的情況下，即使關(guān)于“地”的部分認(rèn)定為無效，根據(jù)《民法典》第156條關(guān)于“部分無效”的規(guī)定，由于二者互相獨(dú)立，且“地”不影響“房”的部分，則“房”的部分仍然有效。也就是說，針對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分雖然無效，但是其并不危及房屋買賣部分，該部分仍為有效。這樣的結(jié)果既有利于促進(jìn)法律關(guān)系的穩(wěn)定，又能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的雙贏，何樂而不為呢？

五、結(jié)語

裁判者認(rèn)為宅基地上房屋之買賣必然包括宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并以農(nóng)民不得向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)為由，徑直否認(rèn)房屋買賣合同的效力，未免顯得有些唐突，并不妥當(dāng)，應(yīng)予改正。在立法予以充分認(rèn)可與理論不斷成熟的背景下，司法實(shí)踐應(yīng)追求與時俱進(jìn)，跟上立法與理論發(fā)展的步伐，將“房地一體”原則從法條上靈活運(yùn)用到實(shí)務(wù)中，使司法裁判內(nèi)化為“活的法律”。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的問題，當(dāng)事人可有多種不同的制度安排，“使宅基地使用權(quán)一并移轉(zhuǎn)”只是其中的一種，當(dāng)事人仍有租賃或者地役權(quán)等處置方式，使“地”的使用跟隨房屋所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。

當(dāng)事人約定如未涉及“地”的問題，法院宜僅就“房”的問題進(jìn)行審理，若當(dāng)事人明確就“地”的使用提出異議，法院應(yīng)對“地”問題進(jìn)行審理。對當(dāng)事人意思表示有多種解釋可能的情況下，裁判者應(yīng)盡可能地遵循合同有效解釋原則，選擇合同有效的解釋路徑，使合同發(fā)生效力。若當(dāng)事人之間在買賣協(xié)議中明確將“房”與“地”皆作為買賣標(biāo)的物，即使關(guān)于“地”的部分內(nèi)容被認(rèn)定為無效，也并不妨礙房屋買賣部分內(nèi)容的效力，房屋買賣部分內(nèi)容仍是有效的。

改革是一個漸進(jìn)發(fā)展的過程，農(nóng)村宅基地改革也不例外，但有一點(diǎn)是不容懷疑的，那就是改革的決心與毅力。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指引下，持續(xù)激發(fā)農(nóng)村活力促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合理利用，將是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資源配置的關(guān)鍵抉擇。司法機(jī)關(guān)在時代潮流的倒逼下，應(yīng)充分發(fā)揮其司法能動性，主動適應(yīng)社會發(fā)展潮流，以裁判的角度對“宅基地上房屋之買賣”問題賦予新的時代意義，增強(qiáng)司法引領(lǐng)力，為法治國家建設(shè)盡心出力。

注釋：

①北京市通州區(qū)人民法院（2007）通民初字第1031號判決書;北京市第二中級人民法院（2007）二中民終字第13692號判決書。

②最高人民法院（2017）最高法民再70號;最高人民法院（2017）最高法民再87號。

③《憲法》第89條第1項(xiàng)規(guī)定：國務(wù)院有權(quán)“根據(jù)憲法和法律，規(guī)定行政措施，制定行政法規(guī)，發(fā)布決定和命令?！薄读⒎ǚā返?1條規(guī)定：“行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布?！?/p>

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