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      借款合同和房屋買賣合同重疊的法律分析和司法應(yīng)對(duì)

      2017-09-20 19:15:03曾吟雨
      關(guān)鍵詞:房屋買賣民間借貸

      曾吟雨

      [摘要]近年來(lái),某些開(kāi)發(fā)商在向其他人融資時(shí)或者某些房屋所有人向其他人借款時(shí),與出借人另外又簽訂房屋買賣合同,合同約定在到期不能償還債務(wù)的情況下,就要履行房屋買賣合同,用房屋價(jià)款抵償所負(fù)債務(wù)。很多情況下,會(huì)出現(xiàn)借款方到期不能清償債務(wù),出借人主張履行房屋買賣合同,辦理過(guò)戶登記,但此時(shí)借款方又對(duì)此不予認(rèn)可的情況。文章以此現(xiàn)象產(chǎn)生的背景為根據(jù),結(jié)合兩種民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的情形,運(yùn)用相關(guān)法律,分析民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的性質(zhì),并提出相關(guān)建議。

      [關(guān)鍵詞]民間借貸;房屋買賣;合同性質(zhì)

      一、民間借貸中簽訂房屋買賣合同的情形

      (一)直接簽訂房屋買賣合同

      在民間借貸中,合同雙方當(dāng)事人會(huì)簽訂兩個(gè)合同,一個(gè)是借款合同,另外一個(gè)就是房屋買賣合同,當(dāng)然,只有一定情況下房屋買賣合同才會(huì)履行,比如一方當(dāng)事人無(wú)法按約償還本息。一旦這種情況出現(xiàn),房屋買賣合同履行,那么出借人就可以憑借約定的合同內(nèi)容擁有房屋的所有權(quán)。在雙方合同約定的房屋成交價(jià)格這個(gè)問(wèn)題上,司法實(shí)踐中容易產(chǎn)生合同約定房屋價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格相差太多的問(wèn)題,而在這時(shí)候,一部分借款人因?yàn)橄胫鲝堎I賣合同無(wú)效而使用房屋買賣合同違反“流質(zhì)契約”這樣的理由進(jìn)行抗辯。此時(shí)出借人為極力維護(hù)房屋買賣合同的有效,一般會(huì)使用合同真實(shí)意思表示以及合同內(nèi)容合理合法等理由來(lái)進(jìn)行抗辯。在這種情況下,要回歸到合同簽訂雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,看真實(shí)意思是為了給簽訂的借款合同設(shè)立擔(dān)保還是要由支付對(duì)價(jià)方式從而得到房屋所有權(quán)。

      (二)授權(quán)代理人代簽買賣合同

      在這種情況下,認(rèn)為合同“無(wú)效”的觀點(diǎn)是:既然借款人同意簽訂房屋買賣合同,并且也認(rèn)可合同中雙方約定的價(jià)格低于或者遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),那么就可以按照常情推斷出出借人是不知道或者沒(méi)有預(yù)料到代理人會(huì)出售房屋的;認(rèn)為合同“有效”的觀點(diǎn)是:既然借款人是按照自己的真實(shí)意思表示在沒(méi)有受強(qiáng)迫的情況下簽訂的合同,并且也具有完全民事行為能力,那么他就應(yīng)該有預(yù)知結(jié)果的能力并且為造成的結(jié)果負(fù)責(zé)。對(duì)于合同中約定的低價(jià)問(wèn)題,可以看作是借款人自己的意思表示,因?yàn)榈蛢r(jià)是代理人在行使代理權(quán)的時(shí)候決定的,并且也不應(yīng)該僅僅因?yàn)榈蛢r(jià)問(wèn)題就判定房屋買賣合同無(wú)效。

      二、擔(dān)保型買賣合同性質(zhì)分析

      (一)以《民間借貸規(guī)定》第24條為基礎(chǔ)對(duì)合同效力的分析

      1.讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保的運(yùn)用

      我國(guó)對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定是債權(quán)形式主義,出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《民間借貸規(guī)定》)的第24條把簽訂的買賣合同認(rèn)為是擔(dān)保,假如只簽訂了合同而不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行登記,動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有交付,那么所有權(quán)就不會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)。但是,在當(dāng)事人簽訂買賣合同為民間借貸合同作擔(dān)保時(shí),若采取了相應(yīng)的公示手段,就會(huì)產(chǎn)生讓與擔(dān)保的效力,這時(shí)候,標(biāo)的物的所有權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移;在不經(jīng)過(guò)公示的情況下,就不會(huì)發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,這個(gè)時(shí)候,當(dāng)事人一方先取得對(duì)標(biāo)的物的期待權(quán),等到雙方當(dāng)事人共同約定的條件成就,標(biāo)的物的所有權(quán)就發(fā)生轉(zhuǎn)移。

      2.民間借貸審理原則的介入

      人民法院在審理這些民間借貸的時(shí)候應(yīng)該明確這些案件的基礎(chǔ)是民間借貸關(guān)系,所以要站在這樣的立場(chǎng)來(lái)審理案件,這是《民間借貸規(guī)定》第24條明確表明的,這樣可以更好地還原案件真實(shí)情況,有利于查清案件事實(shí)。但是對(duì)于經(jīng)釋明后還拒不變更的,可以駁回起訴,當(dāng)事人可以重新起訴。

      3.禁止流質(zhì)契約原則的認(rèn)可

      在民間此類借貸中,通常情況下,如果債務(wù)人不能按時(shí)還款,那么債權(quán)人就可以取得房屋的所有權(quán)。讓與擔(dān)保一度被人排斥不接受的很大一部分原因就是因?yàn)檫@樣的民間約定涉嫌流質(zhì)條款。我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定沒(méi)有否認(rèn)讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保效力,還在規(guī)定中添加了清算義務(wù)比如申請(qǐng)拍賣等,等到清算后債權(quán)人可以再要求返還差額請(qǐng)求補(bǔ)償以維護(hù)權(quán)益。

      (二)擔(dān)保型買賣合同權(quán)利性質(zhì)分析

      1.優(yōu)先受償權(quán)

      由于讓與擔(dān)保是一種非典型擔(dān)保,所以債權(quán)人也有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在民間借貸的情形中,借款人應(yīng)該償還的責(zé)任財(cái)產(chǎn)是固定的。在不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中,出借人就特定物具有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán),借款人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生變化,出借人具有優(yōu)先受償權(quán)。

      2.房屋買賣合同的對(duì)抗力

      目前我國(guó)法律法規(guī)中預(yù)告登記權(quán)就是可以給登記人對(duì)抗第三人的權(quán)利,在《物權(quán)法》第20條就有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記的規(guī)定,權(quán)利人辦理預(yù)告登記后,如不經(jīng)過(guò)權(quán)利人許可處分財(cái)產(chǎn)的,就不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)。在《民間借貸規(guī)定》第24條并沒(méi)有關(guān)于買賣合同一定要辦理預(yù)告登記的硬性規(guī)定,這種物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)質(zhì),其實(shí)還是債權(quán),產(chǎn)生的效果還是僅僅基于預(yù)告登記制度自身的一種對(duì)抗力。所以,民間借貸中簽訂的房屋買賣合同是沒(méi)有也不該具有優(yōu)先受償權(quán)的,而且,也是沒(méi)有對(duì)抗力的。《物權(quán)法》第24條這樣的規(guī)定,容易讓人們產(chǎn)生理解上的偏差,因?yàn)檫@個(gè)條文沒(méi)有解釋清楚讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保存在的區(qū)別,也沒(méi)有闡釋和規(guī)定房屋買賣合同的性質(zhì)。

      3.房屋買賣合同更適合用合同法來(lái)調(diào)整

      最高人民法院在審理這類案件時(shí),提出了這樣一種觀點(diǎn):如果在民間借貸中,當(dāng)事人雙方借貸合同、房屋買賣合同都簽訂的話,這兩份合同是不分主從的有效合同。如果先簽訂房屋買賣合同,那么其后借貸合同中雙方約定的內(nèi)容可以視為給買賣合同添加了解除條件,條件一旦成立,房屋買賣合同就解除,相反,房屋就需要辦理過(guò)戶手續(xù)。其次,所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不是通過(guò)設(shè)立的解除條件來(lái)實(shí)現(xiàn)的,而是通過(guò)房屋買賣合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。最后,假如債務(wù)人或許會(huì)由于房?jī)r(jià)和所欠款額相差大的原因而不愿意履行,那么也可以按照民法中有關(guān)顯失公平的規(guī)定從而請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同。民間借貸中簽訂的房屋買賣合同因?yàn)闆](méi)有具備物權(quán)性質(zhì),所以把它作為是后讓與擔(dān)保不適合,而適合用合同法來(lái)調(diào)整。

      三、啟示及建議endprint

      (一)以合同真正目的為出發(fā)點(diǎn)認(rèn)定合同性質(zhì)

      1.通過(guò)分析案件事實(shí)探究合同目的

      “以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩”是處理案件的基本原則。在現(xiàn)實(shí)生活中,雙方當(dāng)事人很容易會(huì)因?yàn)榘讣男再|(zhì)、案件的事實(shí)、合同條款內(nèi)容的理解等產(chǎn)生紛爭(zhēng),此時(shí)法官要查明案件,前提就要探究此合同簽訂的目的。首先,需要了解案件事實(shí),認(rèn)清案件真實(shí)原委是探究合同目的的前提;其次,具體情況具體分析,法官可以結(jié)合當(dāng)時(shí)具體的社會(huì)背景,適當(dāng)考慮相關(guān)人情常理,結(jié)合證據(jù)材料,客觀公正地分析判斷。

      2.準(zhǔn)確指導(dǎo)事實(shí)關(guān)系轉(zhuǎn)化成法律關(guān)系

      在處理此類房屋買賣合同時(shí),法官對(duì)于基礎(chǔ)法律關(guān)系的梳理也是非常必要的,要公正合理地處理案件,就要首先將案件中的事實(shí)關(guān)系轉(zhuǎn)化為法律關(guān)系,之后,才能夠有選擇地適用相關(guān)法律來(lái)處理案件。所以,在處理相關(guān)案件時(shí),法官可以在認(rèn)清案件基本事實(shí)的前提下,梳理案件的法律關(guān)系。

      3.面對(duì)新穎案件要最大化接近案件事實(shí)

      此類由民間借貸產(chǎn)生的房屋買賣合同,也是這幾年由社會(huì)發(fā)展,是在特定的社會(huì)背景下產(chǎn)生的新型案件。而法官接觸新穎案件的幾率也是很大的,這就要求法官具備處理新穎案件的能力,具備把新穎案件轉(zhuǎn)化或最接近案件事實(shí)的確定法律關(guān)系的能力。法官可以在平常的辦案中,不斷積累、歸納。民事法律關(guān)系具有歷史性、預(yù)設(shè)性、以及強(qiáng)制性的特點(diǎn),可以通過(guò)對(duì)之前案件事實(shí)事件的總結(jié),歸納出同類事件的法律處理原則,這樣可以處理以后社會(huì)生活中所產(chǎn)生的和法律法規(guī)規(guī)定的類似民事法律關(guān)系。

      (二)從平衡權(quán)利義務(wù)合理分配法律風(fēng)險(xiǎn)

      1.權(quán)衡權(quán)利義務(wù)分配的合理性

      合同法中有“合同對(duì)價(jià)”這個(gè)基本原理性準(zhǔn)則,現(xiàn)實(shí)生活中不可能要求做到權(quán)利義務(wù)的絕對(duì)平等??墒牵勺非蟮哪繕?biāo)中也有權(quán)利和義務(wù)的相對(duì)公平。比如《合同法》中規(guī)定的顯失公平的撤銷權(quán),還有違約金調(diào)整請(qǐng)求權(quán)等。法官在辦理案件時(shí),應(yīng)該盡量考慮雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)分配的公平,以此保護(hù)經(jīng)濟(jì)上的弱者,裁判的結(jié)果應(yīng)該盡可能建立在雙方主體平等的情況下,以維護(hù)合同內(nèi)容最大限度的公平。

      2.權(quán)衡責(zé)任分配的合理性

      在合同中,要做到最大限度地保持利益的平衡,還需要做到合理地分配合同當(dāng)事人的責(zé)任,這就需要法官合理地在裁斷前權(quán)衡雙方當(dāng)事人的責(zé)任分配,不能讓一方當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重,而使另一方當(dāng)事人承擔(dān)過(guò)輕的責(zé)任或者免于承擔(dān)責(zé)任。

      3.合理分配風(fēng)險(xiǎn)

      風(fēng)險(xiǎn)的分配問(wèn)題在司法實(shí)踐中通常是一個(gè)棘手的問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題關(guān)乎合同雙方當(dāng)事人利益,也容易產(chǎn)生糾紛和分歧。有的學(xué)者以買賣合同作為研究對(duì)象指出,買賣合同的主要目的,是以雙方簽訂的合同關(guān)系為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),繼而在當(dāng)事人中間進(jìn)行分配承擔(dān)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的基本法則諸如誠(chéng)實(shí)信用、買賣公平、等價(jià)有償就要求在合同的具體內(nèi)容中最大限度地把各種風(fēng)險(xiǎn)合理地分配給雙方當(dāng)事人,這樣才可以更好地維護(hù)社會(huì)生活秩序。

      四、結(jié)語(yǔ)

      本文所討論的民間借貸中簽訂的房屋買賣合同僅僅是我國(guó)在司法實(shí)踐中合同糾紛的一個(gè)縮影。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,合同雙方當(dāng)事人的趨利性,加上合同利益主體的多元化,可能會(huì)產(chǎn)生各種新型的更加復(fù)雜的合同關(guān)系,與此同,時(shí)必然也會(huì)產(chǎn)生更多的疑難復(fù)雜的合同糾紛。要把公平正義當(dāng)作最根本的準(zhǔn)則,堅(jiān)持意思自治原則,合理合法分配合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),最大限度地實(shí)現(xiàn)正義價(jià)值,建立公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。

      [責(zé)任編輯:岳文可]endprint

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