物業(yè)行業(yè)廉潔風(fēng)險排查與防范

劉 明

（中交海洋投資控股有限公司，三亞 572000）

一、研究方法和思路

首先，風(fēng)險點(diǎn)排查是廉潔風(fēng)險防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。認(rèn)真梳理每個崗位的工作職責(zé)、職權(quán)，查找并分析出在履職、業(yè)務(wù)流程等方面存在或潛在的廉潔風(fēng)險點(diǎn)，將排查出來的風(fēng)險點(diǎn)劃分為高中低三個等級，以便有針對性地采取防控措施。

其次，監(jiān)督管理是加強(qiáng)風(fēng)廉潔險防范的有力手段。應(yīng)通過加強(qiáng)廉潔教育、完善廠務(wù)公開、健全投訴舉報等途徑，對發(fā)現(xiàn)或潛在的風(fēng)險及時發(fā)出預(yù)警，運(yùn)用協(xié)同監(jiān)督、提醒談話等處置措施防患未然，逐步構(gòu)建“三不腐”思想防線。

最后，制定防范措施是加強(qiáng)廉潔風(fēng)險防范的重中之重。針對排查出的崗位廉潔風(fēng)險，對應(yīng)逐項(xiàng)制定防控措施，完善制度依據(jù)，重點(diǎn)圍繞“三重一大”民主決策等內(nèi)容編制形成集工作流程、風(fēng)險點(diǎn)和防控措施于一體的《廉潔風(fēng)險防控圖》，形成以崗位為點(diǎn)、以程序?yàn)榫€、以制度為面的廉潔風(fēng)險防控機(jī)制，有效將行業(yè)“微腐敗”遏制在萌芽狀態(tài)。

二、物業(yè)行業(yè)業(yè)務(wù)廉潔風(fēng)險防控

（一）客戶服務(wù)方面

風(fēng)險點(diǎn)：一是客戶服務(wù)領(lǐng)域。執(zhí)行送水、維修、家政等有償服務(wù)時私自加價或收取小費(fèi)、禮物；接私活謀利，不通過前臺出具“工作任務(wù)單”；代理業(yè)主購物，私自加價；私自代理房屋租售業(yè)務(wù)，收取傭金；客服人員以公司接送機(jī)車輛緊張為由私自聯(lián)系外部車輛，收取傭金；收銀員收費(fèi)無記錄及收費(fèi)臺賬，記錄混亂。二是客服管理領(lǐng)域。虛報社區(qū)文化活動預(yù)算，采購活動所需物品時增開發(fā)票，從中獲利。三是品質(zhì)管理領(lǐng)域。接受被檢查項(xiàng)目的好處，在平時檢查過程中降低標(biāo)準(zhǔn)，評分虛高。四是裝修管理領(lǐng)域。收受業(yè)主好處、吃請等，圖紙審核不嚴(yán)，致使違規(guī)裝修；現(xiàn)場不按規(guī)定施工，造成公區(qū)污染、違章施工等，收取裝修公司及業(yè)主好處后對違規(guī)行為視而不見；私自接觸裝修公司，介紹裝修業(yè)務(wù)，收取介紹費(fèi)。

風(fēng)險等級：▲▲

防控措施：一是加強(qiáng)員工思想教育引導(dǎo)。二是發(fā)揮全員監(jiān)督作用，成立投訴監(jiān)管機(jī)構(gòu)。三是按照公司操作規(guī)程，前臺開具“工作任務(wù)單”，寫明費(fèi)用額度，并請業(yè)主簽字確認(rèn)工單。做好服務(wù)政策宣貫，聘請業(yè)主監(jiān)督員，從源頭上杜絕無單服務(wù)。四是嚴(yán)格活動預(yù)算及項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)管理，品質(zhì)檢查以小組形式開展，避免個人專斷評分。五是嚴(yán)格裝修審批流程，按照規(guī)定逐級進(jìn)行會簽，不定期進(jìn)行抽查。

制度依據(jù)：《收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《特約服務(wù)監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《社區(qū)文化活動管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《體系檢查控制程序標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

監(jiān)測指標(biāo)：日常監(jiān)管、業(yè)主回訪、單據(jù)檢查、活動方案、采購明細(xì)、品質(zhì)檢查評分情況抽檢、裝修現(xiàn)場檢查、裝修審批文件審查。

防控部門：各小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，物業(yè)公司客服部、財務(wù)部。

（二）招標(biāo)采購方面

風(fēng)險點(diǎn)：一是非招標(biāo)采購領(lǐng)域。詢價采購項(xiàng)目，向個別供應(yīng)商透露其他人報價；競爭性談判，個別供應(yīng)商中選比例畸高。二是物資采購領(lǐng)域。擅自對供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)研、考察，將不符合資質(zhì)的商家列入供方庫。三是合同簽署、履約領(lǐng)域。合同簽署、履約不當(dāng)，中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)未簽訂合同、未按照投標(biāo)文件訂立書面合同，或訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議，以及未按照合同約定履行合同，付款延期，等等。

風(fēng)險等級：▲▲▲

防控措施：一是加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅追究存在問題的單位和個人；二是組成專家?guī)?，每次隨機(jī)抽調(diào)專家，嚴(yán)格按照采購文件進(jìn)行評審，對評審過程進(jìn)行全程記錄；三是嚴(yán)格供應(yīng)商管理，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理；四是加強(qiáng)合同審核和法務(wù)管理。

制度依據(jù)：《招標(biāo)采購工作問責(zé)辦法》《招標(biāo)采購工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《物資采購管理辦法》。

監(jiān)測指標(biāo)：詢價過程資料、供應(yīng)商評價情況，招標(biāo)文件、過程資料，供應(yīng)商考核文件，合同審批文件、供應(yīng)商反饋，等等。

防控部門：物業(yè)公司綜合部、物業(yè)部。

（三）工程管理方面

風(fēng)險點(diǎn)：一是工程改造領(lǐng)域。突發(fā)狀況維修，為避免業(yè)主投訴，先處理后走相關(guān)審批程序，導(dǎo)致采購物資報價虛高。二是設(shè)計變更領(lǐng)域。與施工單位勾結(jié)，以設(shè)計變更方式虛增材料量或工程量，從中獲利。三是施工驗(yàn)收領(lǐng)域。接受施工單位好處，在隱蔽工程驗(yàn)收中違規(guī)出具現(xiàn)場簽證。四是工程人員入戶維修管理領(lǐng)域。給業(yè)主服務(wù)過程中私自接受業(yè)主錢財物品等行為。

風(fēng)險等級：▲▲

防控措施：一是物業(yè)部指定合格的維修改造供方，提高應(yīng)急能力；特殊事項(xiàng)特殊處理，項(xiàng)目報備物業(yè)部后，由物業(yè)部按照項(xiàng)目時限安排供方處理。二是完善并嚴(yán)格執(zhí)行工程設(shè)施設(shè)備改造管理辦法及流程，嚴(yán)格現(xiàn)場考察及復(fù)核。三是嚴(yán)格工程驗(yàn)收程序及審核程序，加強(qiáng)隱蔽工程施工現(xiàn)場復(fù)核。四是加強(qiáng)廉潔教育。

制度依據(jù)：《供方控制程序》《工程管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

監(jiān)測指標(biāo)：應(yīng)急物資報價單、結(jié)算單，原工程圖紙、供方設(shè)計圖紙，驗(yàn)收文件。

防控部門：公司物業(yè)部。

（四）安全管理方面

風(fēng)險點(diǎn)：門崗出入領(lǐng)域。收小費(fèi)、香煙等禮物后私自放行裝修公司、中介公司等外來人員及違建裝修物料等物品進(jìn)入小區(qū)；收取停車費(fèi)后不登記入賬，進(jìn)入私人腰包；車卡授權(quán)，協(xié)助“候鳥型”業(yè)主長停車輛逃避無出入記錄期間的相關(guān)停車費(fèi)用。

風(fēng)險等級：▲

防控措施：一是設(shè)置門崗監(jiān)控；二是加大檢查力度，不定時抽查；三是收費(fèi)開具加蓋公章的指定票據(jù)，并做好登記；四是通過車輛道閘、監(jiān)控系統(tǒng)查看車輛進(jìn)入與收費(fèi)情況是否相符，做到有人抓、有人管。

制度依據(jù)：《收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《秩序管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

監(jiān)測指標(biāo)：監(jiān)控監(jiān)測、舉報投訴、票據(jù)核查、賬目核對、業(yè)主拜訪。

防控部門：各小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)公司物業(yè)部。

（五）外委單位管理方面

風(fēng)險點(diǎn)：外委供方管理領(lǐng)域。收受外委公司好處、接受吃請，不按規(guī)定定期核查外委單位人數(shù)、工作質(zhì)量；不按規(guī)定如實(shí)反映評估外委工作情況；接受外委公司的饋贈，在外委評估中給予人情分；將預(yù)招標(biāo)外委項(xiàng)目底價透露給某家外委單位，幫助其中標(biāo)，獲得利益；等等。

風(fēng)險等級：▲▲

防控措施：一是發(fā)揮全員監(jiān)督作用，成立投訴監(jiān)管機(jī)構(gòu)。二是加大檢查力度，物業(yè)部不定期開展外委工作質(zhì)量檢查工作，不同項(xiàng)目之間交叉互檢。三是定期與外委負(fù)責(zé)人溝通工作，了解項(xiàng)目外委管理實(shí)際情況。四是加強(qiáng)廉潔教育，簽訂廉潔從業(yè)承諾書，開展述職述廉。

制度依據(jù)：《供方控制程序》《物資系統(tǒng)從業(yè)人員廉潔守則》。

監(jiān)測指標(biāo)：現(xiàn)場檢查、舉報投訴、過程資料審查、不定時抽查。

防控部門：各小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)公司物業(yè)部。

（六）財務(wù)管理方面

風(fēng)險點(diǎn)：一是現(xiàn)金收支領(lǐng)域。小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心前臺收費(fèi)時，小額費(fèi)用不上交，如業(yè)主繳納的工本費(fèi)、桶裝水費(fèi)、押金收入等。二是票據(jù)管理領(lǐng)域。為不上交上述費(fèi)用至公司，私自購買收據(jù)并使用。

風(fēng)險等級：▲

防控措施：一是前臺張貼溫馨提示，收費(fèi)統(tǒng)一出具指定樣式及帶有公司專用章的收據(jù)；二是實(shí)行票章分離管理；三是建議業(yè)主盡量使用電子支付，前臺直接掃描公司公賬收款碼或銀行卡刷卡支付。

制度依據(jù)：《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》。

監(jiān)測指標(biāo)：業(yè)主反饋、賬目與票據(jù)核對等。

防控部門：物業(yè)公司客服部、財務(wù)部，各小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心。

三、物業(yè)行業(yè)崗位廉潔風(fēng)險防控表（表1）

表1 物業(yè)行業(yè)崗位廉潔風(fēng)險防控表

四、總結(jié)

（一）物業(yè)公司黨組織緊密聯(lián)系具體業(yè)務(wù)工作，切實(shí)做好風(fēng)險防控

把黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制納入公司黨政領(lǐng)導(dǎo)班子、領(lǐng)導(dǎo)干部目標(biāo)管理績效考核中，與各部門層層簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，做到與公司中心工作同部署、同檢查、同考核、同獎懲。

（二）打造全方位監(jiān)督機(jī)制，時刻警鐘長鳴

物業(yè)公司在各小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、辦公場所明顯位置設(shè)置“服務(wù)+廉潔”信箱，實(shí)現(xiàn)在管項(xiàng)目全覆蓋，采取定期開箱檢查與不定期抽查相結(jié)合的方式了解信箱使用情況，根據(jù)海南淡旺季分明的實(shí)際情況，在旺季業(yè)主登記到達(dá)前，全面公布紀(jì)檢監(jiān)督渠道，開通紀(jì)檢監(jiān)督專線電話，并制定廉潔風(fēng)險排查臺賬，多渠道進(jìn)行信息收集。

（三）常態(tài)化開展廉潔警示教育

通過文件傳達(dá)、觀看警示教育片及參觀警示教育基地等方式常吹廉潔之風(fēng)。召開協(xié)同監(jiān)督聯(lián)席會，組織重點(diǎn)崗位工作人員和合作單位與業(yè)主三方共同參觀預(yù)防職務(wù)犯罪教育基地，著力讓合作單位安心、讓業(yè)主放心，不斷強(qiáng)化橫縱雙向監(jiān)督，全方位營造“干事、干凈”的廉潔文化氛圍。

（四）進(jìn)行個人崗位廉潔風(fēng)險防控登記

通過認(rèn)真梳理各個崗位的工作職責(zé)，查找分析出在履職、業(yè)務(wù)流程等方面存在或潛在的廉潔風(fēng)險，進(jìn)行全員個人崗位廉潔風(fēng)險防控登記，與員工簽訂廉潔從業(yè)承諾書，落實(shí)到紙面上，從思想上引起重視，做到預(yù)防警示在前。

根據(jù)以上方法和步驟，最終編制形成廉潔風(fēng)險防控流程表（表2）。

表2 廉潔風(fēng)險防控流程表