張素梅

【摘要】在實(shí)際工作中研究探索房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資控制的方法及措施、識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極主動(dòng)采取防范與控制措施，實(shí)現(xiàn)投資開(kāi)發(fā)效益，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)國(guó)企房地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。積極發(fā)揮國(guó)有企業(yè)勇于擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，為實(shí)現(xiàn)十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】國(guó)企房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)投資;投資控制;風(fēng)險(xiǎn)控制與防范

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

作為國(guó)有企業(yè)，國(guó)企房地產(chǎn)一方面要實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，另一方面又要調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面的發(fā)展以實(shí)現(xiàn)國(guó)家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。國(guó)企房地產(chǎn)既要發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)，又要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資效益，如何才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存和發(fā)展，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資控制、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制就顯得尤為重要了。

筆者在實(shí)際工作中通過(guò)研究分析國(guó)企房地產(chǎn)與一般房地產(chǎn)企業(yè)投資與風(fēng)險(xiǎn)控制的差別，根據(jù)房地產(chǎn)投資的組成和特征、不同投資風(fēng)險(xiǎn)，積極主動(dòng)采取措施達(dá)到控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、防范轉(zhuǎn)移和分散投資風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得投資收益。

1、國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資控制

國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與一般房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資基本相同，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更多地追求降低投 資成本，獲取更大的利潤(rùn)，而作為國(guó)企房地產(chǎn)，在保證質(zhì)量、品質(zhì)的基礎(chǔ)上，合理地控制投資，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資概念

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo); 購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資[ ]。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的組成

1.2.1土地費(fèi)用

我國(guó)現(xiàn)行的土地獲得方式主要有招拍掛，特殊情況的也有協(xié)議出讓土地。土地費(fèi)用成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，主要包括：土地出讓費(fèi)、土地契稅、土地使用稅、印花稅等，土地費(fèi)用約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的35%-40%，因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺性，地價(jià)是趨于逐步上升的趨勢(shì)。

1.2.2工程前期費(fèi)用及規(guī)費(fèi)

工程前期費(fèi)主要包括放線、測(cè)量、地形圖費(fèi)、三通一平、地勘設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)、清單控制價(jià)編制費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、地區(qū)配套費(fèi)等，還有與建筑物相關(guān)的防雷檢測(cè)費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)等檢測(cè)費(fèi)用，辦理產(chǎn)權(quán)登記房屋面積測(cè)量費(fèi)用。工程前期費(fèi)用及規(guī)費(fèi)兩類費(fèi)用大約占建設(shè)總成本的10%左右，而且有降低的趨勢(shì)。

1.2.3工程建設(shè)費(fèi)用

主要包括：監(jiān)理費(fèi)、工程建筑安裝費(fèi)及設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用。工程建設(shè)費(fèi)用占建設(shè)總成本比例較大，大約占40%-50%左右。

1.2.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)用

主要包括：室外道路、綠化、景觀環(huán)境，圍墻、門房、大門，給水、消防，排水、化糞池，供暖管網(wǎng)，開(kāi)閉所及供電系統(tǒng)，監(jiān)控智能化弱電系統(tǒng)，路燈，天然氣，通信工程及有線電視等。

1.2.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，存在各種風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)費(fèi)用用于開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的變更、簽證、不可抗力導(dǎo)致發(fā)生的費(fèi)用等。

1.2.6管理費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、交通費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、辦公場(chǎng)地費(fèi)用等費(fèi)用。

1.2.7財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用：銀行貸款利息、發(fā)行債券、股票等融資費(fèi)用。

1.2.8銷售稅費(fèi)

包括銷售過(guò)程中的各種稅金和銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用主要是廣告宣傳費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用。

1.3國(guó)企房地產(chǎn)投資控制的措施

1.3.1充分做好投資項(xiàng)目可行性研究工作

此項(xiàng)工作與政府投資項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)工作原理相同，在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析研究，認(rèn)真、細(xì)致地做好可行性研究工作，確定項(xiàng)目投資額（概算）。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)力求做到技術(shù)先進(jìn)、方案可行、經(jīng)濟(jì)合理，是控制投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙，要認(rèn)真核對(duì)，組織召開(kāi)專家評(píng)審會(huì)，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙論證技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的合理性。在保證社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益良好的前提下，確定的投資額（概算）在招投標(biāo)、工程發(fā)包、合同管理、工程結(jié)算中均不得突破。

1.3.2規(guī)范和加強(qiáng)工程招標(biāo)管理

對(duì)于依法需招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)改委16號(hào)令《必須招標(biāo)的項(xiàng)目規(guī)定》、國(guó)家發(fā)改委843號(hào)文《必須招標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目范圍規(guī)定》、區(qū)政府令103號(hào)《寧夏回族自治區(qū)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。招標(biāo)確定的招標(biāo)控制價(jià)均不得突破可行性研究確定的投資額（概算）各分項(xiàng)指標(biāo)，從而有效地控制開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整體投資。

1.3.3嚴(yán)格規(guī)范合同管理

施工合同的擬定通常要采用標(biāo)準(zhǔn)的《施工合同范文》，為避免因合同表述不清、雙方責(zé)權(quán)不明而引起的增加投資，施工合同的簽訂非常重要，在簽訂施工合同時(shí)要注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：

一是詳細(xì)描述清楚承包范圍以及合同簽約雙方的責(zé)權(quán)利和義務(wù)。

二是具體描述清楚風(fēng)險(xiǎn)的范圍及分擔(dān)辦法。

三是明確工程量增減調(diào)整方法。

四是進(jìn)度款的控制支付、明確支付節(jié)點(diǎn)比例。

五是違約及索賠的處理方法。

1.3.4加強(qiáng)變更簽證控制

在施工階段，是將設(shè)計(jì)圖紙變成實(shí)實(shí)在在的房屋，盡量減少設(shè)計(jì)變更和簽證。施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和簽證費(fèi)用不能超過(guò)工程造價(jià)的5%，因設(shè)計(jì)變更和簽證增加的投資不得超過(guò)基本預(yù)備費(fèi)的30%。在實(shí)際工作中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

一是發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，要標(biāo)注清楚工程項(xiàng)目、位置、變更的原因、做法、規(guī)格和數(shù)量，最好是文字加圖紙。

二是辨別事實(shí)簽證和造價(jià)變更簽證，不是每一個(gè)簽證及每個(gè)設(shè)計(jì)變更都能計(jì)算費(fèi)用。

三是在現(xiàn)場(chǎng)要關(guān)注工地上使用的材料、設(shè)備品牌，是否與投標(biāo)相一致，必要時(shí)進(jìn)行拍照，尤其是隱蔽工藝，要有影像資料存檔。

四是土方工程需要第三方測(cè)繪報(bào)告。

五是降水護(hù)坡需要詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)資料，護(hù)坡支護(hù)最好有論證方案。

六是具體審核簽證時(shí)，工程簽證的內(nèi)容盡量保證詳細(xì)，包括簽證的原因，位置、尺寸，緣由。

七是注意簽證日期合理性、注意設(shè)計(jì)變更、簽證單與竣工圖的關(guān)系。

1.3.5加強(qiáng)工程竣工結(jié)算與竣工決算審計(jì)

竣工結(jié)算歷來(lái)都是建設(shè)單位的重點(diǎn)工作，一般竣工結(jié)算審定值會(huì)審減6%-30%，是控制投資成本的有效措施。這里需要強(qiáng)調(diào)的是國(guó)企房地產(chǎn)更需要做好竣工決算工作?？⒐Q算是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的全面反映，是核定各類新增資產(chǎn)價(jià)值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過(guò)竣工決算，一方面能夠正確反映開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果;另一方面可以通過(guò)竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投資控制的工作成效，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的基礎(chǔ)資料，提高未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的投資效益[ ]。

2、國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的類別

2.1.1決策風(fēng)險(xiǎn)

在前期決策階段，由于市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，可行性研究不夠細(xì)致、分析不到位，造成建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、定位不夠準(zhǔn)確，未準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)政策形勢(shì)，造成決策失誤，導(dǎo)致投資收益損失。

2.1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

未按原定計(jì)劃籌集到資金，建設(shè)資金不到位，不能及時(shí)支付施工單位工程款，會(huì)導(dǎo)致施工單位的索賠，從而影響工程延期，甚至?xí)霈F(xiàn)“爛尾樓”。

2.1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建成后，同地段、同類開(kāi)發(fā)樓盤較多，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而居民的購(gòu)買力有限，造成建好的樓盤銷售情況不好，不能及時(shí)回籠資金，或遇到國(guó)家銀行利率調(diào)整、政策變化導(dǎo)致建設(shè)成本上漲及其他費(fèi)用的增加。

2.1.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

由于設(shè)計(jì)圖紙選用的施工工藝、材料、設(shè)備不夠先進(jìn)，在建設(shè)項(xiàng)目竣工后已過(guò)時(shí)，或承建施工單位技術(shù)管理水平不高，造成建設(shè)項(xiàng)目存在質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故。

2.1.5管理失誤風(fēng)險(xiǎn)

缺乏管理和常識(shí)，與承包商簽訂的合同不嚴(yán)密，致使施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險(xiǎn)[ ]。

2.2國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施

2.2.1關(guān)注經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資影響巨大，國(guó)企房地產(chǎn)更應(yīng)關(guān)注國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，并根據(jù)自身情況及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施。

在堅(jiān)持“房住不炒”定位以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，三四線城市去庫(kù)存取得明顯成效[ ]。2020年9月，銀川市政府為堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，全面落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，就加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》[ ]。房產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大的情況下，國(guó)企房地產(chǎn)更要根據(jù)自己企業(yè)的實(shí)際情況，做好開(kāi)發(fā)定位、調(diào)整開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研

前期決策階段的依據(jù)是項(xiàng)目的可行性研究，可行性研究的科學(xué)性、準(zhǔn)確性直接決定著投資決策的準(zhǔn)確性。要重視可行性研究工作，在人力、物力、財(cái)力、時(shí)間上加大投入。充分做好市場(chǎng)調(diào)查，分析市場(chǎng)供給和需求，同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況，運(yùn)用科學(xué)的方法調(diào)查、研究、分析，盡量做到投資項(xiàng)目決策的科學(xué)化。

2.2.3降低負(fù)債融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大，需要銀行貸款、發(fā)行債券、股票等融資方式，就要合理地安排好項(xiàng)目資金。按照建設(shè)項(xiàng)目的總施工進(jìn)度計(jì)劃，編制相應(yīng)的資金支付總計(jì)劃，再編制年度資金支付計(jì)劃，根據(jù)資金支付計(jì)劃的付款時(shí)間和金額，統(tǒng)籌安排資金。要嚴(yán)格做到防止突破計(jì)劃支付，造成資金短缺，平衡建設(shè)過(guò)程各階段資金使用，降低融資負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.4加強(qiáng)工程質(zhì)量管理和企業(yè)品牌建設(shè)

只有過(guò)硬的工程質(zhì)量才能保證房地產(chǎn)具有良好的口碑，才能逐步樹(shù)立企業(yè)品牌。

一是建立健全、嚴(yán)格執(zhí)行工程管理制度

工程行業(yè)施工單位的人都知道，中房的活最難干。中房公司形成的口碑，使得進(jìn)入到中房干活的施工單位，會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地抓好工程質(zhì)量。國(guó)企房地產(chǎn)都應(yīng)制定自己的工程管理制度，不能流于形式，而是要真正做到像中房公司一樣嚴(yán)格執(zhí)行到位。

二是逐步向標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)建造工藝發(fā)展

銀川市政府今年正在大力推廣裝配式建筑的發(fā)展，裝配式建筑可集約化生產(chǎn)、縮短工期、保證質(zhì)量。最近，萬(wàn)科一個(gè)項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)引起一陣轟動(dòng)。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)模塊化作業(yè)，從圖紙深化優(yōu)化設(shè)計(jì)、到集中加工、再到專業(yè)流水施工，實(shí)現(xiàn)了集約化生產(chǎn)管理。國(guó)企房地產(chǎn)更需要降低內(nèi)效，提高規(guī)范化管理，逐步向標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)建造工藝發(fā)展，保證工程質(zhì)量，樹(shù)立品牌效應(yīng)。

2.2.5不斷加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通

主要包括內(nèi)部協(xié)調(diào)溝通和外部協(xié)調(diào)溝通。內(nèi)部協(xié)調(diào)溝通，就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部，按照前期部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部各部門職責(zé)明確責(zé)任目標(biāo)和權(quán)限，通過(guò)信息共享、溝通，做到部門了解項(xiàng)目整體全局，并能夠及時(shí)調(diào)整、信息通暢。外部協(xié)調(diào)溝通，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)土地、規(guī)劃、行業(yè)主管等政府主管部門的協(xié)調(diào)溝通，對(duì)咨詢公司、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、銷售代理公司、物業(yè)公司的溝通，這些環(huán)節(jié)不論哪一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就要整合這些資源，達(dá)到預(yù)期的管理效果。

結(jié)語(yǔ)：

研究探索房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資控制的方法及措施、識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)并積極主動(dòng)采取防范與控制措施，并在實(shí)際工作中加以運(yùn)用。筆者所在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是銀川市的國(guó)有企業(yè)，公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的攬秀苑人才社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中，在前期的可行性研究、設(shè)計(jì)、前期工程等積極采取了投資控制的措施、投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施，尤其是在招標(biāo)、合同管理、工程管理方面已初步取得成效，較好地實(shí)現(xiàn)投資開(kāi)發(fā)效益。為努力實(shí)現(xiàn)國(guó)企房地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值，積極發(fā)揮國(guó)有企業(yè)勇于擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，為實(shí)現(xiàn)十四五規(guī)劃和2035年的遠(yuǎn)景目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。

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