任黎黎 王勇杰
【摘要】隨著經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定。但隨著我國房地產(chǎn)改革的不斷深入,加之國家已經(jīng)出臺諸多政策并始終貫徹房子是用來住的、不是用來炒的定位,導(dǎo)致不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了極其深刻的影響,所以此時需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟和不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系理清、理順,以進一步促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn);經(jīng)濟
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.021
不動產(chǎn)登記條例在我國也實行了幾年,能更準確地依據(jù)職責(zé)、物權(quán)穩(wěn)定、方便群眾、登記簿冊、登記程序、登記信息共享等多項內(nèi)容,從而做好房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標。統(tǒng)一登記不動產(chǎn)對我國政府及相關(guān)部門行政管理有著重要的意義,同時也需不斷完善我國不動產(chǎn)管理制度,推動我國房產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展,拉動我國經(jīng)濟內(nèi)需。《不動產(chǎn)登記暫行條例》全面實施是需要一個很長的過程,才能落實和完善不動產(chǎn)登記問題。不動產(chǎn)登記為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為,細化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記,保護權(quán)利人合法權(quán)益。
1、概述
1.1不動產(chǎn)登記政策的目標及意義
不動產(chǎn)集中登記政策是不動產(chǎn)物權(quán)的確定與保護機制,能夠保障各種不動產(chǎn)物權(quán)歸屬內(nèi)容明確,保證不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán),避免財產(chǎn)資金的損失。 基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,能夠獲取經(jīng)過國家單位登記的證書,由此確定其物權(quán)狀態(tài),確保不動產(chǎn)的準確性,有助于保證不動產(chǎn)交易順利進行。通過各省市的不動產(chǎn)登記機構(gòu),實現(xiàn)對當?shù)貐^(qū)域的土地房屋實際情況的調(diào)查,注意規(guī)范登記流程, 記錄房屋建設(shè)的歷程, 從而方便開展土地房清查工作的開展,能夠更好的了解房屋信息,方便查詢,還能有效防止國有資產(chǎn)流失。未實施不動產(chǎn)登記, 就不能交易、抵押與轉(zhuǎn)讓。 所以,經(jīng)過制定依靠公民個人身份編碼的集中社會信用代碼機制,確定產(chǎn)權(quán)人具備的不動產(chǎn)情況。
1.2不動產(chǎn)登記制度的作用
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,不動產(chǎn)登記制度主要有以下三個作用:第一,使產(chǎn)權(quán)人利益合法化。對于房產(chǎn)所有者來說,不動產(chǎn)登記制度可以保護其房產(chǎn)所有權(quán),為其個人財產(chǎn)提供法律保障。因此,對于產(chǎn)權(quán)人來說,不動產(chǎn)登記制度發(fā)揮著保障所有權(quán)的重要作用。第二,規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,不動產(chǎn)登記制度則可以保障該行業(yè)的合法經(jīng)營與交易,為消除房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的不當行為做出巨大貢獻。第三,為我國房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提供依據(jù)。在國家政府層面,不動產(chǎn)登記制度可以通過整合不動產(chǎn)資源數(shù)據(jù),為我國進行房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提供詳細的數(shù)據(jù)支持,以促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1.3不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.3.1對房價的影響
大多數(shù)人都關(guān)心一個問題,那就是不動產(chǎn)登記制度能否為房價帶來改變。房價的變化會受到很多因素的影響,例如市場、收入與貨幣的供應(yīng)關(guān)系等,房產(chǎn)稅的高低是決定房價的重要因素之一,不動產(chǎn)登記制度的實施是為了房產(chǎn)稅得到更好的征收。因此不動產(chǎn)登記制度的作用并不是直接影響房價而是以制度的方式來規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)長遠的發(fā)展規(guī)劃,以此來推動市場秩序的穩(wěn)定,降低在房地產(chǎn)交易過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險,從某方面來看不動產(chǎn)登記制度能促進房產(chǎn)稅的征收,這也可能會影響房價的變化,但并不能代表房價會直接下降,房產(chǎn)稅的征收讓人們不會過多的對房屋有太大的需求,這也讓人們對房屋購買的預(yù)期觀念發(fā)生了改變,從這方面來說,不動產(chǎn)登記制度會對房價有一些影響,但這也不能完全說明房價會因此而直接發(fā)生改變。最后是老舊房屋的產(chǎn)權(quán)問題,這個問題也是存在時間較久的問題,因此需要相關(guān)部門重視起來并且采取相應(yīng)的措施去解決,對于擁有很多套住房的人來說可能會因為房產(chǎn)稅的增加而決定拋售房產(chǎn),這就讓二手房地產(chǎn)的供給量得到了增加,房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系也會因此而發(fā)生改變,所以不至于因為不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生而直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟和價格。
1.3.2對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
一般情況下,不動產(chǎn)登記制度發(fā)行后的短時間內(nèi)是看不到明顯利益的回收,可能會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成少部分的影響,但影響卻不是很大,普通群眾可能會因此而降低對房屋的購買欲望,但這種影響不會持續(xù)太長的時間,也只是暫時的,不動產(chǎn)登記制度的徹底實施需要三年的時間,三年后房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)比較明顯的效益回升階段,同時朝著好的方向發(fā)展。對于國家來說,相關(guān)制度的出臺是為了房地產(chǎn)市場更加長遠的發(fā)展,因此不動產(chǎn)登記制度的發(fā)行有著不可替代的作用,在現(xiàn)在信息全球化的時代,不動產(chǎn)登記制度能有效的收集、整理和管理房地產(chǎn)登記信息,避免在房地產(chǎn)交易中發(fā)生的問題,這有利于房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)實力的提升,能高效的完成房產(chǎn)稅的征收工作,以此來為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好、穩(wěn)定的市場環(huán)境,從房地產(chǎn)信息管理來看,不動產(chǎn)登記制度基礎(chǔ)是計算機技術(shù),這也能發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)的作用,可以完善個人房產(chǎn)信息系統(tǒng),有利于房屋購買信息的儲存和管理,這也為房地產(chǎn)市場研究提供詳細的數(shù)據(jù)。有利于有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的長遠規(guī)劃,并且對房地產(chǎn)資源進行分類,能夠有效的解決我國住房難的情況??偟膩碚f,對不動產(chǎn)進行登記在短期內(nèi)可能會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成一些影響,但是這也是不動產(chǎn)登記制度推行后所必經(jīng)的階段,隨著制度不斷的完善,房地產(chǎn)市場將會迎來快速的發(fā)展。
1.3.3不動產(chǎn)登記制度對二手房的影響
房地產(chǎn)登記制度的主要功能是明確產(chǎn)權(quán),將房地產(chǎn)調(diào)控政策納入調(diào)控功能范圍。此外,房地產(chǎn)登記制度的實施可以協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作,建立有序的信息管理平臺,有效地簡化了審批程序和申請程序。目前,房地產(chǎn)登記制度還沒有涉及不清楚的房地產(chǎn)的所有權(quán)。因此,大多數(shù)購房者在信息管理平臺運行前持觀望態(tài)度,并未出現(xiàn)大規(guī)模的房屋投資。但是,在實際工作過程中,房地產(chǎn)登記制度的實施確實會對二手房市場產(chǎn)生一定的影響。這增加了政府對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管,但也導(dǎo)致投資購買者出售房地產(chǎn),從而增加了二手房市場的供應(yīng)并限制了二手房市場的價格。
1.3.4對區(qū)域房產(chǎn)價格的影響
從宏觀來看,區(qū)域的房地產(chǎn)價格主要受到區(qū)域人口變動情況、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融以及居民收入水平等因素制約。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也主要得益于政策因素以外的集中決定因素。因此,居民在房產(chǎn)購置等方面除了考慮區(qū)域發(fā)展情況、具體位置、個人承受能力等情況以外,很少考慮不動產(chǎn)登記等方面問題。其實,在日常生活中,不動產(chǎn)登記對于房價的影響主要表現(xiàn)在兩個方面:一方面是不動產(chǎn)交易稅的計算基數(shù)一定程度上影響到市場上房產(chǎn)交易價格。雖然交易稅是事后納稅,但是對于同一社區(qū)住房價格的交易會有一種隱性評估。另一方面,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)了房產(chǎn)信息的互聯(lián)互通,對于某一人士名下房產(chǎn)信息掌握得一清二楚,對未來房產(chǎn)稅實施、房價調(diào)控等都具有基礎(chǔ)指導(dǎo)作用。
2、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略
2.1健全不動產(chǎn)的登記體系
大多數(shù)國家采用的不動產(chǎn)登記體系都是以土地登記為核心,這說明這種體系正是順應(yīng)當前自然規(guī)律的需求,有關(guān)部門在2015年對不動產(chǎn)登記職責(zé)進行整合,并且建立了國有資源不動產(chǎn)登記局,各個地方也在這個時候開始設(shè)立不動產(chǎn)登記中心,各個不動產(chǎn)登記中心直接密切配合,完成各自的工作交接,確保登記產(chǎn)權(quán)的電子檔案和紙質(zhì)檔案沒有遺漏和丟失,這樣便能使不動產(chǎn)登記信息不會出現(xiàn)重復(fù)或者錯誤的情況,同時,加強歸并工作,以國土部門的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對坐標系、信息數(shù)據(jù)和比例尺進行統(tǒng)一,確保產(chǎn)權(quán)界址數(shù)據(jù)拓撲關(guān)系的準確。
2.2實現(xiàn)不動產(chǎn)的資源共享
不動產(chǎn)登記制度能很好的約束房地產(chǎn)交易,房地產(chǎn)交易過程中需要信息的共享,這樣就可以讓交易雙方對交易進行有效的判斷,通過不斷完善不動產(chǎn)信息查詢平臺,實現(xiàn)資料和數(shù)據(jù)的整合,利用信息技術(shù)建立一個安全穩(wěn)固的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)平臺,在需要的時候可以快速查閱,通過大數(shù)據(jù)為以后房地產(chǎn)的發(fā)展做出相應(yīng)的分析。與有關(guān)部門進行相應(yīng)的交流與溝通,相互學(xué)習(xí)合作,實現(xiàn)信息的共享,及時發(fā)布與更新不動產(chǎn)登記信息,并對信息進行有效的管理。隨著信息時代的快速發(fā)展,為了信息得到互通與共享這時就必須建立一個不動產(chǎn)登記與管理平臺,相關(guān)部門在進行相應(yīng)的信息交流與溝通時借助信息管理平臺,那么平臺的信息儲備就會得到不斷的完善,不動產(chǎn)資源也能夠?qū)崿F(xiàn)共享的目的。
2.3房屋和土地登記的統(tǒng)一
在房地產(chǎn)管理和制度較為成熟的國家中,已經(jīng)把不動產(chǎn)登記與土地制度進行結(jié)合,并且進行統(tǒng)一管理,以此讓房地產(chǎn)登記制度能夠全面的發(fā)揮。并且讓土地登記成為主要核心從而讓不動產(chǎn)監(jiān)管效率較高。我國應(yīng)結(jié)合這類管理經(jīng)驗結(jié)合自身特點對不動產(chǎn)與土地資源的有關(guān)工作進行整合,使土地資源與不動產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)利率最大化,在登記工作的進行中,要注意不動產(chǎn)信息的完整以及數(shù)據(jù)的融合與轉(zhuǎn)接,保障不動產(chǎn)登記信息的完整性,避免出現(xiàn)重復(fù)登記,盡可能的保證不動產(chǎn)登記信息平臺數(shù)據(jù)的完善,使不動產(chǎn)登記在實際運用中能夠得到貫徹與落實。
2.4各部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào),及時更新,保證數(shù)據(jù)的準確性
實行不動產(chǎn)登記政策,既要提升房產(chǎn)管理方面的制度執(zhí)行水平,也要和不動產(chǎn)登記包含的各部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào),讓登記的有關(guān)企業(yè)積極配合,及時更新,保證不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的準確性。在執(zhí)行不動產(chǎn)登記政策時,要明確登記范圍、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)商數(shù)據(jù)、資料統(tǒng)計等,是一個諸多部門進行統(tǒng)一協(xié)作的操作流程。唯有通過各單位努力合作,才可以持續(xù)推進不動產(chǎn)登記政策的執(zhí)行。
2.5調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)運營核心
在不動產(chǎn)登記制度實施之前,房地產(chǎn)行業(yè)的運營核心主要在房屋建設(shè)上,在相關(guān)建設(shè)單位拿到了土地產(chǎn)權(quán)之后,他們的大部份工作都集中于房屋的建設(shè)規(guī)劃和屋內(nèi)設(shè)計裝修上,并沒有著重考慮消費者的偏好。在不動產(chǎn)登記制度實施之后,房地產(chǎn)建設(shè)廠商開始將工作運營重心轉(zhuǎn)移到消費者上,不僅十分重視消費者對房屋的特殊偏好,還將客戶維護與售后作為十分重要的任務(wù),這在很大程度上有利于提升企業(yè)形象。同時,注重顧客對房屋的偏好還能夠提升房屋建設(shè)的個性化和居民的居住環(huán)境。
2.6地方政府加快對各個領(lǐng)域不動產(chǎn)的登記行為
我國推出不動產(chǎn)登記制度,主要目的是規(guī)范不動產(chǎn)的交易過程。當前,國家已經(jīng)把森林、海域、公路、鐵路、農(nóng)村宅基地等都歸為不動產(chǎn),因此不管是農(nóng)村宅基地還是商品房住宅,不管是森林還是海域,從房屋到公路、鐵路,都有了明確的產(chǎn)權(quán)劃分,保證了國家領(lǐng)土的完整性,促進各個行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)我國的基本國情,該制度的合理實施存在很多困難,實施該制度要花費很長時間,在實際工作中不可避免地會出現(xiàn)錯誤。對此國家出臺了有關(guān)歷史遺留問題解決方案,有效解決這些問題,同時公證和登記部門也提供了完善的服務(wù)。針對在不動產(chǎn)登記過程中存在的問題,地方政府要及時解決,做好責(zé)任的歸屬,結(jié)合實際情況確定相應(yīng)的制度。我們可以借鑒發(fā)達國家的工作經(jīng)驗,運用法律的協(xié)調(diào)與配合制定和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律規(guī)定。在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時候,公證機關(guān)需要對轉(zhuǎn)移合約以及條款做好公證,當保證合法的時候再交給部門開展信息登記,只有確保制度順利進行,確保不動產(chǎn)登記的權(quán)利不受到危害。
2.7發(fā)揮不動產(chǎn)單元的價值
在不動產(chǎn)登記制度的推行下,想要開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟,就必須充分發(fā)揮不動產(chǎn)單元的價值,建立完善的不動產(chǎn)登記管理體系,改變傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記管理方法,只有這樣才能提高土地的利用率,確保不動產(chǎn)登記的管理質(zhì)量,進而解決不動產(chǎn)登記的問題,完善不動產(chǎn)登記的過程,解決不動產(chǎn)登記技術(shù)方面的問題。首先要對不動產(chǎn)登記進行司法解釋,充分運用計算機技術(shù),構(gòu)建靈活、完善的不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)。其次,要盡量簡化不動產(chǎn)登記過程中的步驟,實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的準確性,在不動產(chǎn)登記制度的不斷完善后應(yīng)建立公開的查詢系統(tǒng),實現(xiàn)房地產(chǎn)信息的共享,保障不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定、安全。
結(jié)語:
總之,隨著國家高速發(fā)展,人民的生活水平得到大幅度的提升,百姓的權(quán)益將會是我們應(yīng)該深入思考的問題,房地產(chǎn)經(jīng)濟對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的作用,而不動產(chǎn)登記制度又對房地產(chǎn)經(jīng)濟具有深遠的影響,所以需要加強不動產(chǎn)登記制度的進一步發(fā)展,完善房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度。
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