不動產(chǎn)登記歷史遺留問題是不動產(chǎn)登記部門必須面對的現(xiàn)實(shí)課題之一。本專題對破解歷史遺留問題過程中的過程性資料留存工作進(jìn)行闡述，分析了關(guān)于首次登記歷史遺留問題的解決方案，結(jié)合南京、麗水、日照等地的具體實(shí)踐，提出解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的建議。

摘要：如何處理和解決好歷史遺留問題，是很多不動產(chǎn)登記部門必須面對的現(xiàn)實(shí)課題。歷史遺留問題幾乎都是因相關(guān)手續(xù)無法完善或者部分資料遺失，導(dǎo)致無法直接辦理不動產(chǎn)登記，根據(jù)實(shí)際情況提出幾點(diǎn)意見和建議。

關(guān)鍵詞：歷史遺留問題;資料留存;不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0014-16 收稿日期：2021-09-03

當(dāng)前，不動產(chǎn)歷史遺留問題成為老百姓辦證難、辦證慢的主要因素之一，是百姓來信來訪的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。如何處理和解決好歷史遺留問題，是很多不動產(chǎn)登記部門必須面對的現(xiàn)實(shí)課題。今年，自然資源部把化解歷史遺留問題作為一號文件印發(fā)，可見對此問題的重視?；獠粍赢a(chǎn)登記歷史遺留問題專項(xiàng)工作，是全心全意為民辦實(shí)事、辦好事、解難事，是實(shí)實(shí)在在的重大惠民工程、民生工程。

1 歷史遺留問題產(chǎn)生的原因

歷史遺留問題主要是由于相關(guān)管理環(huán)節(jié)不規(guī)范、不銜接等原因?qū)е碌?，這些問題大都發(fā)生在不動產(chǎn)登記前的環(huán)節(jié)，缺少登記法定要件，無法按照正常程序辦理，俗稱“辦證難”。

一是相關(guān)手續(xù)不完善。（1）辦理了房屋所有權(quán)證未辦理土地證;（2）工業(yè)或者教育用地建設(shè)了住宅;（3）違法占地、未批先建、少批多占，超紅線建設(shè)等無合法權(quán)源材料。

二是未通過竣工驗(yàn)收備案。（1）因違反規(guī)劃、用地規(guī)定，未能通過綜合竣工驗(yàn)收備案;（2）未辦理施工許可、施工資料丟失、施工企業(yè)不配合等導(dǎo)致無法驗(yàn)收;（3）項(xiàng)目已經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，但由于其他因素未辦理竣工備案手續(xù)。

三是欠繳土地出讓價(jià)款或相關(guān)稅費(fèi)。（1）開發(fā)建設(shè)單位未繳清土地出讓金，但項(xiàng)目開發(fā)后已銷售完畢;（2）開發(fā)單位未繳清稅費(fèi)，已經(jīng)代收了住戶契稅但代繳前消亡，以及單位負(fù)責(zé)人跑路等;（3）開發(fā)建設(shè)單位擅自改變土地性質(zhì)、用途和容積率后未補(bǔ)辦用地調(diào)整手續(xù)，補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金;（4）開發(fā)建設(shè)單位缺少開工手續(xù)、欠繳城市建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用，導(dǎo)致無法辦理驗(yàn)收但居民已入住。

四是未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實(shí)。（1）擅自調(diào)整規(guī)劃，未能通過規(guī)劃核實(shí);（2）未按照規(guī)劃批準(zhǔn)面積建設(shè);（3）擅自改變?nèi)莘e率，未按項(xiàng)目規(guī)劃要求建設(shè)配套公用設(shè)施等。

五是原分散登記的房屋、土地信息不一致。（1）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人不一致;（2）房屋與土地的登記用途不一致;（3）房、地登記范圍不一致。

六是項(xiàng)目跨宗地建設(shè)或界址不清。（1）同一建設(shè)項(xiàng)目跨宗地且宗地的用途、出讓年限不一致;（2）建筑物新建、擴(kuò)建超出原宗地界址或跨宗建設(shè)，導(dǎo)致界址不清。

七是已購住房的土地使用權(quán)或在建工程被開發(fā)單位抵押或被司法查封。（1）開發(fā)項(xiàng)目的土地被查封或抵押后，開發(fā)商仍將竣工驗(yàn)收的房屋出售;（2）人民法院對開發(fā)項(xiàng)目的土地予以查封，但地上房屋已出售并辦理了房屋所有權(quán)登記。

八是擅自改變土地用途。（1）土地實(shí)際用途與原批準(zhǔn)用途不一致，住宅用地部分改為商業(yè)且已發(fā)放房產(chǎn)證;（2）出讓用途為工業(yè)用地，實(shí)際已變更為商業(yè)、住宅并辦理了房產(chǎn)證，但未補(bǔ)辦用地、規(guī)劃等變更手續(xù)等。

2 解決處理歷史遺留需要注意的幾個(gè)方面

2.1 堅(jiān)持應(yīng)解盡解

歷史遺留問題的成因比較復(fù)雜，部分地市在化解時(shí)片面追求辦證，對在非住宅用地上建設(shè)的住宅頒發(fā)了房地用途不一致的證書，居民拿到證書之后仍然無法辦理交易或者進(jìn)行抵押登記。

歷史遺留問題本身就是難題，不留后患地解決好歷史遺留問題，更是難上加難。要充分尊重當(dāng)時(shí)的特定環(huán)境，充分了解當(dāng)時(shí)的具體情況，充分考慮當(dāng)時(shí)政策的意義，還要確保今后不產(chǎn)生新的矛盾，不增添新的麻煩，不留下任何隱患。在前期充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，日照市堅(jiān)持化解方案超前實(shí)用，堅(jiān)持一步到位的思路，統(tǒng)籌考慮規(guī)劃和土地審批情況，專門制定了配套辦法，按照歷史時(shí)點(diǎn)補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)配套稅費(fèi)，讓群眾拿到一本可抵押可交易的不動產(chǎn)證書。

2.2 堅(jiān)持尊重歷史

處理歷史遺留問題，必須遵照尊重歷史，面對現(xiàn)實(shí)的原則。如果割裂當(dāng)時(shí)的歷史條件，單純地處理和解決這一問題，則無可下手。只有全面、充分、實(shí)事求是地考慮問題產(chǎn)生的來龍去脈，認(rèn)認(rèn)真真分析其產(chǎn)生、發(fā)展、爆發(fā)的全過程，并采取符合政策的措施，才能從根本上處理和解決好這一歷史遺留問題。

歷史上，由于土地和房產(chǎn)的規(guī)劃規(guī)則不同，導(dǎo)致房屋用途和土地用途不一致的，都經(jīng)批準(zhǔn)部門驗(yàn)收通過。按照現(xiàn)在的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，繳納土地出讓金后辦理，明顯未考慮歷史上造成問題的原因并不在購房人。應(yīng)該尊重當(dāng)時(shí)的情況，采用房屋和土地用途分別記載的方式予以解決，目前部里和各省出臺的文件基本都采用了此種方式。

2.3 堅(jiān)持流程明確

成立化解工作專班，把所有的職能部門打造成一個(gè)整體，共同承擔(dān)化解不動產(chǎn)登記問題、造福一方百姓的重任，職能部門既各司其職、各負(fù)其責(zé)，又相互支持、密切配合，形成強(qiáng)大合力。

將工作目標(biāo)層層分解，落實(shí)到具體單位，將化解工作拆分為五個(gè)環(huán)節(jié)掛圖作戰(zhàn)。第一個(gè)環(huán)節(jié)，工程住建部門負(fù)責(zé)竣工備案、房屋鑒定、房屋測繪;第二個(gè)環(huán)節(jié)，自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)完善用地手續(xù);第三個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃部門完善規(guī)劃手續(xù);第四個(gè)環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)核稅;第五個(gè)環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)辦理不動產(chǎn)登記?；鈱０嗳鞒陶瓶?，采用督查令方式，各部門限時(shí)辦限。

2.4 堅(jiān)持最快辦結(jié)

一是同時(shí)處理違法違規(guī)。對違法違規(guī)建設(shè)的小區(qū)要依法予以查處。對不主動申報(bào)、不積極配合或拒不配合解決問題的，由工作專班下發(fā)督辦通知，約談開發(fā)建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人，相關(guān)部門對建設(shè)單位的資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、繳納稅費(fèi)、相關(guān)資產(chǎn)情況及開發(fā)建設(shè)行為進(jìn)行核查，依法嚴(yán)肅處理。開發(fā)建設(shè)單位及人員涉嫌犯罪的，移交司法部門立案查處。將違法違規(guī)單位和個(gè)人納入社會信用評價(jià)體系，實(shí)行部門聯(lián)合懲戒。

二是同時(shí)追繳建設(shè)項(xiàng)目稅費(fèi)。涉及政府性基金及稅費(fèi)、罰沒款等問題，依法、按程序辦理，由小區(qū)所在政府相關(guān)部門向建設(shè)單位追繳。對無能力繳納但有可處置資產(chǎn)的，依法通過轉(zhuǎn)讓或拍賣相應(yīng)資產(chǎn)的方式追繳;對既無能力繳納又沒有相應(yīng)可處置資產(chǎn)的，先行辦理不動產(chǎn)權(quán)證后，由相關(guān)部門依法處置。

三是同時(shí)辦理不動產(chǎn)權(quán)證。對尚未完成政府性基金、稅費(fèi)清繳和開發(fā)建設(shè)手續(xù)不完善的小區(qū)，在保證工程質(zhì)量安全和配套基本完善的前提下，把辦理不動產(chǎn)權(quán)證、追繳稅費(fèi)、查處違法違規(guī)行為、完善開發(fā)建設(shè)手續(xù)分開進(jìn)行，同時(shí)辦理。經(jīng)專班認(rèn)定購房者確無責(zé)任并已依法履行相關(guān)義務(wù)的，可持購房合同、房屋證明及契稅征免材料等，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。

3 不動產(chǎn)登記部門要做好資料的保存工作

歷史遺留問題幾乎都是因相關(guān)手續(xù)無法完善或者部分資料遺失，導(dǎo)致無法直接辦理不動產(chǎn)登記，在此情況下辦理的不動產(chǎn)登記，往往無法完全滿足《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》的要求。從目前大環(huán)境來看，不動產(chǎn)登記人員“弱勢”地位明顯，要合理維護(hù)登記人員的權(quán)益。

3.1 集體決策

歷史遺留問題化解工作是特殊歷史時(shí)期為了解決群眾需求而啟動的一項(xiàng)工作。譬如采用質(zhì)量安全鑒定報(bào)告取代竣工驗(yàn)收備案，采用規(guī)劃部門的意見書取代規(guī)劃驗(yàn)收合格證，從短時(shí)間看，解決了群眾最迫切辦證要求，但從另一個(gè)角度分析，不能辦理驗(yàn)收肯定有其特殊性，有可能是車位建設(shè)不能滿足小區(qū)涉及指標(biāo)，也可能是綠化率無法達(dá)到設(shè)計(jì)之初的標(biāo)準(zhǔn)，辦證之后有可能產(chǎn)權(quán)人會認(rèn)為損害了其生活標(biāo)準(zhǔn)，極易采用群訪等方式維護(hù)自己權(quán)益。對化解時(shí)的一些個(gè)性化問題，特別是缺乏明確文件規(guī)定的，辦理不動產(chǎn)登記時(shí)必須集體決策，否則極有可能導(dǎo)致工作人員個(gè)人被問責(zé)。

3.2 巧用公示

化解歷史遺留問題時(shí)要分清主次，要認(rèn)清群眾的主要需求是辦理不動產(chǎn)權(quán)證，如果糾結(jié)于綠化率或者開發(fā)商少建部分車庫導(dǎo)致驗(yàn)收無法通過等問題，會將業(yè)主入住多年無法辦證的矛盾一直延續(xù)，不能解決?；庵?，要將辦證存在的問題和矛盾，以及將要采取的措施和手段對外公示，讓購房人明白辦理不動產(chǎn)權(quán)證還存在哪些欠缺，辦理時(shí)可能導(dǎo)致業(yè)主的哪些權(quán)益受損失。當(dāng)然，這些損失并非全部無法彌補(bǔ)，也可引導(dǎo)業(yè)主通過訴訟渠道維權(quán)，在辦好產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)要求開發(fā)商采用金錢方式賠償自己應(yīng)該享受的權(quán)益。

3.3 留好資料

化解歷史遺留問題有很多個(gè)性化的內(nèi)容，雖然出臺了相關(guān)文件或者形成了會議紀(jì)要，但還有很多需要現(xiàn)場察看或者外調(diào)確定，此類資料往往更能真實(shí)地反應(yīng)當(dāng)時(shí)情況，正是這些資料促使形成辦理決策。另外，前面提及的公示資料以及現(xiàn)場察看或者外調(diào)資料并非辦理登記需要提交的資料，一般作為過程性資料階段性保留。如不妥善保管極易丟失，這些資料將是未來證明辦理的關(guān)鍵資料，此資料可以單獨(dú)建檔也可并入不動產(chǎn)資料永久保存，便于日后還原辦理狀態(tài)的情形。

作者簡介：于磊，日照市不動產(chǎn)交易登記中心。