淺談土地供應(yīng)及其對房地產(chǎn)市場價格的影響

張維紅

摘要：合理的土地供給結(jié)構(gòu)能夠與城市的總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，確保城市的健康發(fā)展，也能夠控制高檔商品房的數(shù)量，提高普通商品房的供應(yīng)。但是，由于地方政府非常依賴土地出讓收入，以及開發(fā)主體盲目的對房地產(chǎn)市場看漲，導(dǎo)致新的土地出讓方式間接抬高了土地價格，從而使得房價上漲。房地產(chǎn)企業(yè)作為高利潤低投資的行業(yè)，對我國的國民的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著十分重要的作用，國家應(yīng)該在土地供應(yīng)量、土地的供應(yīng)方式以及土地供應(yīng)途徑上加大干預(yù)力度，嚴(yán)格控制土地成本，運(yùn)用宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管兩大方式并結(jié)合一系列其他方式方法對市場進(jìn)行改進(jìn)，加強(qiáng)對市場的監(jiān)督管理，減少我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？傊畱?yīng)當(dāng)要加強(qiáng)在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中所扮演的角色，積極去引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也應(yīng)當(dāng)把握好干預(yù)的度，防止市場失去活力。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng);房地產(chǎn);市場價格

引言

房地產(chǎn)市場通常都有一個固定的波動周期，由于房地產(chǎn)市場的波動，會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)和人民生活受到影響。所以為了使得人民生活和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，必須要保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要因素就是土地資源的供應(yīng)和分配。主要面向的是土地供應(yīng)量以及土地供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)等多個方面對房地產(chǎn)市場價格的影響做出分析研究，從分析的結(jié)論可以知道，土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場之間是相互影響的關(guān)系，因此，兩者之間必須要找出一個平衡點(diǎn)。本文將對兩者之間的影響關(guān)系進(jìn)行研究。

1土地供應(yīng)及其對房地產(chǎn)市場價格有哪些影響

1.1供需矛盾突出

我國大城市的有限空間上往往承受了遠(yuǎn)超平均水平數(shù)百倍的人口密度，例如，北京市的面積只有735平方公里，市區(qū)擁有人口與將近700萬，人口密度高達(dá)9523人每平方公里。而我國的平均人口密度只有33人每平方公里，將近288倍的人口密度差額。大城市憑借其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提供眾多工作崗位的能力，不斷吸引眾多勞動力。而人口的快速膨脹帶來的是人地關(guān)系的緊張，當(dāng)供應(yīng)小于需求之后，由于可供開發(fā)的有效土地資源日漸減少，土地價格隨之而升。在此情況下政府應(yīng)當(dāng)積極地對土地市場開展監(jiān)督調(diào)查，合理開發(fā)土地，防止違章違法建筑，保障國家的切實(shí)利益，同時積極尋找新的發(fā)展點(diǎn)，如新區(qū)的建設(shè)，以減少中心城市的人口和環(huán)境壓力。

1.2市場競爭機(jī)制的推動

自我國1993年推行社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制之后，隨著市場對我國經(jīng)濟(jì)的干預(yù)作用，商品的價格由市場決定，這決定了當(dāng)市場需求很大時，商品價格的不斷上升。土地供應(yīng)市場也遵循這一發(fā)展規(guī)律，由于供需矛盾的不斷激化，加之土地供應(yīng)中個人參與的增多，存在很明顯的哄抬價格，導(dǎo)致地產(chǎn)價格虛高的情況。市場競爭機(jī)制的引入為我國政府把控市場提出了更多的挑戰(zhàn)，政府既要重視市場的發(fā)展，不能過多地干預(yù)市場的發(fā)展，又不能一味地放任市場的發(fā)展，這樣很容易導(dǎo)致市場的惡性發(fā)展。

1.3經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響

2007年至2009年的環(huán)球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，世界經(jīng)濟(jì)形勢的不景氣蔓延到國內(nèi)，在這時，面對如何保證手中資金的不貶值這一問題，投資不動產(chǎn)成了保值增值的最佳選擇之一。而住房作為與人們生活最為密切的不動產(chǎn)，而且未來保值增值的能力十分強(qiáng)勁，因此許多的人選擇將自己的資金投向房地產(chǎn)行業(yè)。由此帶來的盲目跟風(fēng)投資，大量資金的涌入，使得本來就短缺的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量連續(xù)攀升，價格也不斷上升。

2土地供應(yīng)及其對房地產(chǎn)市場價格的影響對策探討

2.1加強(qiáng)宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督能力，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

.政府的經(jīng)濟(jì)職能是保持我國國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段便是通過宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管兩大方式。宏觀調(diào)控是指，政府運(yùn)用一系列的法律法規(guī)以及政策方針等，對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)和干預(yù)，是政府將行政手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而市場監(jiān)管是指政府作為行政主體，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況加以監(jiān)督，通過政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控盡最大可能地減少市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不合理成分增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。但政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)劑能力失靈時，政府的公信力會下降，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會愈加畸形。

2.2把握好土地市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，保持相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡

土地市場的發(fā)展，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，另外土地市場的發(fā)展必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，土地市場與房地產(chǎn)市場一定要保持一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡的過程，政府應(yīng)當(dāng)加大對土地市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系的調(diào)控，保證其在一個合理的區(qū)間內(nèi)。土地市場的過度發(fā)展帶來的是房地產(chǎn)市場價格的虛高，土地市場的發(fā)展后勁不足帶來的是房地產(chǎn)市場的萎靡。二者之間的關(guān)系十分密切，相輔相成，互相影響。對土地供應(yīng)量的有效控制的同時，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的控制。土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系密不可分，作為政府監(jiān)管，既要保證土地市場買賣的合法性、真實(shí)性，又要保證房地產(chǎn)市場行業(yè)價格的穩(wěn)定，防止惡意哄抬房價。

2.3合理運(yùn)用競爭機(jī)制，營造良好健康的市場

土地出讓分為協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓四種方式。協(xié)議價格出讓容易出現(xiàn)暗箱操作，滋生腐敗等行為，同時，協(xié)議出讓不能較好地反映市場價格，因此，經(jīng)營性用地一般采取招拍掛的形式。招拍掛不僅能體現(xiàn)公平、公正、公開，更能充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下土地資源配置的合理性，對土地市場的穩(wěn)定與發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。但同時，招拍掛的方式也容易導(dǎo)致地價不斷升高，頻頻出現(xiàn)地王。所以政府在土地市場中絕不能缺位，要加強(qiáng)市場監(jiān)管，積極出臺相應(yīng)的政策，不斷完善“招拍掛”制度，積極引導(dǎo)各競價方理性競價，引入熔斷、自持等機(jī)制，營造良好健康的土地市場，從而更有效對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。

2.4嚴(yán)格控制土地成本

房地產(chǎn)成本一般由土地價格、銷售成本、融資成本以及建設(shè)成本組成。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中約三分之一的成本屬于土地成本，因此土地成本的高低將直接影響房地產(chǎn)成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格。土地成本中最大的兩項成本即征地拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，為有效控制土地成本，需要政府制定出臺符合市場規(guī)律的能夠有效實(shí)施的土地政策，土地管理者應(yīng)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快完成征地拆遷，提高土地的有效利用率，縮短土地從生地變熟地的時間進(jìn)程，從而在根本上控制土地成本。

結(jié)語

綜上所述，每個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都與土地和房地產(chǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以很好地帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，它的好壞直接決定人們的生活水平，而土地的合理分配也決定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。一般而言，房地產(chǎn)商品都有積極方面和消極方面，而房地產(chǎn)的發(fā)展，通常與地方的土地政策密切相關(guān)，通過合理地分配土地資源，可以有效提升土地利用率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而提高人民生活水平。

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