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      探討房地產(chǎn)企業(yè)預售房款會計核算存在的問題及對策

      2021-11-22 04:53:57淄博博晨置業(yè)有限公司
      財會學習 2021年1期
      關鍵詞:房款商品房開發(fā)商

      淄博博晨置業(yè)有限公司

      引言

      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入的確認和一般的企業(yè)存在差異,房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長,并且在前期需要投入大量的資金。企業(yè)在《土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》這“五證”辦理完畢之后就可以進行對房產(chǎn)的銷售。這“五證”的辦理過程具有特殊性,且流程較為復雜,如果處理不當,會給會計核算帶來額外的工作負擔,因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理好預收房款的相關信息,保證后續(xù)工作的順利開展。

      一、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算的現(xiàn)狀和分析

      (一)房款誠意金、會員費的會計核算

      誠意金指的是客戶有意向購買相關單位的房產(chǎn),并且在房產(chǎn)預售時期交納一定的費用就能在房產(chǎn)正式銷售的時候得到一定的優(yōu)惠。會員費主要指的就是,消費者在購置房產(chǎn)的時,加入了房地產(chǎn)企業(yè)成立的俱樂部,想要成為俱樂部的會員,需要向房地產(chǎn)企業(yè)支付一筆入會費用,在支付費用之后,自動獲得購房資格,并且在預售房正式銷售時,會員可以享受優(yōu)惠。在客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂會員費和房款誠意金合同的時候,有這樣一個條款規(guī)定如果客戶將來選不到滿意的房,之前繳納過的會員費和誠意金就能全額退款。當開發(fā)商收到誠意金和會員費之后,往往就會掛在往來賬里,計入“其他應付款”。在房地產(chǎn)企業(yè)開始房產(chǎn)正式銷售之后,如果客戶在看房的過程中,有心儀的房產(chǎn),并且按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關規(guī)定簽訂了《商品房認購協(xié)議書》,那么房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時,就會將“其他應收款”轉入“預收賬款—銷售定金”;如果客戶在看房的過程中,沒有滿意的房產(chǎn),開發(fā)商就會把相應的會員費和誠意金退回給客戶,紅字沖銷“其他應付款”。

      在開盤之后,開發(fā)商和消費者需要確認房產(chǎn)的相關信息,在所有信息和條件都準確無誤之后,雙方共同簽訂《商品房認購協(xié)議書》,在協(xié)議書簽訂完畢之后,客戶需要繳納一筆費用,這筆費用就是銷售定金。只有房地產(chǎn)企業(yè)取得了《商品房預售許可證》之后,才能收取客戶的銷售定金,否則就是違規(guī)行為。并且我國法律中明確規(guī)定,預收款項包括了預售定金,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取銷售定金之后,需要把這比費用計入“預收賬款—銷售定金”,當消費者和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》之后,就可以把銷售定金轉入“預收賬款—首付款”。

      (二)首付款、銀行按揭款以及分期付款中收到款項的會計核算爭議

      在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的過程中,有一個飽受爭議的問題:在客戶碰上心儀的房產(chǎn)并且和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》之后,會利用首付款或者分期付款的方式向開發(fā)商支付費用,這一筆費用應該計入“預收賬款”還是“主營業(yè)務收入”科目。一直沒有得到有效解決。

      (1)在房地產(chǎn)公司取得預售房款之后,按照規(guī)定的合同簽約時間來確認為收入。在簽約了《商品房銷售合同》之后,房地產(chǎn)公司已經(jīng)把房地產(chǎn)的所有權轉移給了客戶。雖然這種方法沒有被會計的相關法規(guī)采納,但是在現(xiàn)實的房地產(chǎn)銷售過程當中,有很多房地產(chǎn)公司都會采用這種方法。

      (2)房地產(chǎn)公司取得預收房款,按照完工的進度來確認為收入。客戶簽訂了《商品房銷售合同》之后就不能隨意出現(xiàn)更改或者撤銷的情況,簽訂相關的條約就默認了房地產(chǎn)公司已經(jīng)將所有權上的主要風險轉移給客戶本人。在商品房開始建設之后,基本結構已經(jīng)不會發(fā)生任何的改變。

      (3)房地產(chǎn)公司取得預收房款,不確認收入,計入“預收賬款”科目。對這個觀點持贊同態(tài)度的人認為,就算客戶簽訂了《商品房銷售合同》,但是實際情況是房子還沒有建造完成,房屋的建筑還沒有竣工,開發(fā)商仍然對其商品房擁有者控制權和解釋權。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算存在的問題

      (一)收入核算制度不完善

      房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性,這些特殊性就造成了房地產(chǎn)企業(yè)預收房款的會計核算和其他行業(yè)不太相同。財務工作人員在進行房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算工作時,往往會遇到很多困難,從而降低了會計的核算效率。其主要原因在于收入核算制度還不夠完善。造成收入核算制度不完善主要有兩點原因。第一,我國目前很多房地產(chǎn)公司都采用的是預售方式來進行商品房的銷售,雖然房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員在制定核算科目的時候是嚴格按照標準來進行的,但是實際情況是,業(yè)務部門和財務部門兩者之間會存在著信息的偏差。影響了財務部門在現(xiàn)存貨狀況方面的判斷。比如房屋具體的建筑面積和適用面積,以及項目的單價。

      (二)缺乏合理的銷售收入標準

      受到建筑行業(yè)發(fā)展特點的影響,預售制度在房地產(chǎn)銷售過程中十分常見,這也就表示在房屋建造的過程中,開發(fā)商就向客戶收取了相關款項。也有不少客戶在購買房地產(chǎn)的時候會采用按揭付款,采用分期付款的方式,在同一套房產(chǎn)眾多次付款,這種付款方式為客戶帶來了便利,也有利于減輕客戶購房壓力,但是為房地產(chǎn)企業(yè)會計人員增加了工作量。并且新會計制度的實行,也為商品房銷售制定了新標準,在收入確認方面,把風險和報酬的轉移作為了新準則。一部分房地產(chǎn)企業(yè)混淆了銷售收款和銷售收入核算,導致會計核算人員沒有合理的銷售收入核算標準。這樣會大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算情況,為企業(yè)的財務帶來不良影響。

      (三)內部控制體系不規(guī)范

      房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算作為內部控制體系的一部分,會受到內部控制的影響。就目前情況來看,我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對于內部控制制度還不夠完善,會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來財務隱患。主要是通過這幾個方面表現(xiàn)出來的:首先就是房地產(chǎn)商品房的預售和銷售沒有固定的流程,也沒有規(guī)范的制度對其進行管理。其次就是在管理的過程當中,沒有約束力。舉個例子,如果房地產(chǎn)銷售人員在實際的工作過程當中,沒有把具體的工作內容及時的上報給財務管理人員,而是在簽完合同之后把合同進行保送留底。這樣的做法既違背了房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的制度,又導致了相關費用不能得到合理的分配。

      三、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算優(yōu)化策略

      (一)以新會計制度下確認銷售收入的原則為依據(jù)

      在實際的房地產(chǎn)商品銷售過程當中,房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的人員存在著經(jīng)驗和教育背景上的差異,因此,對于同一事物,不同人員具有不同的想法和意見,讓企業(yè)財務報表不具有準確性。只有正確的理解新會計制度的內容,并合理利用。把新會計制度和房地產(chǎn)銷售進行結合。在新會計制度的標準下,只有同時滿足這幾個條件的賬款才夠資格確認為收入:① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中,已經(jīng)和客戶完成了商品房所有權的風險轉移;② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有保留繼續(xù)管理權,對于已售出的房產(chǎn)也沒有繼續(xù)控制;③ 在商品房銷售過程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟效益都最終的流向都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);④ 能夠準確計量商品房的收入和成本信息。

      (二)以房屋竣工并經(jīng)有關部門驗收合格時確認收入

      在房地產(chǎn)公司進行商品房的預售時,在客戶和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》之后,合同就具有法律效應,這就表示開發(fā)商已經(jīng)把房產(chǎn)的所有權和使用權轉移給了客戶;在房屋竣工并且經(jīng)過了專業(yè)部分的驗收,驗收的結果也是合格的話,開發(fā)商就已經(jīng)具備了足夠的房產(chǎn)轉移條件,可以把房產(chǎn)轉移給客戶。這時候,雖然實際測繪面積結果的發(fā)放可能會具有滯后性,但是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展這么多年以來的相關經(jīng)驗來看,實際測繪面積和合同上描述的面積存在的差異并不會太大。開發(fā)商和客戶進行房產(chǎn)的交付時,如果存在著面積上的差異,那么可以和客戶進行溝通,實現(xiàn)多退少補。在成本方面,竣工決算的金額還沒有確定但是整個項目的實際成本至少已經(jīng)支付了接近百分之九十的工程款。所以說,房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算人員可以根據(jù)實際情況來進行相應的調整,因此成本總體上是能夠可靠計量的。

      房地產(chǎn)公司預收房款的會計核算相對來說比較簡單,首付款、預售定金或者銀行按揭付款的計入“預收賬款”科目;在房地產(chǎn)公司預收房款經(jīng)過國家和有關部門的檢驗之后,房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算人員就可以把“預收賬款”轉入“主營業(yè)務收入”。在開發(fā)商和客戶進行房產(chǎn)的交付時,多出來的面積補差款項結轉收入,涉及的多退少補方面的資金就可以通過“預收賬款”來進行紅字沖減,最后再結轉收入。

      (三)通過信息化技術實現(xiàn)會計核算

      對于房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算而言,根據(jù)市場行情來優(yōu)化成本核算方法是十分有必要的。在進行成本核算的時候,應該結合房地產(chǎn)開發(fā)的時間、地點、規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)處理方式等因素進行考慮,通過建立作業(yè)成本核算方法,實行動態(tài)化監(jiān)控。與此同時,還可以利用ERP軟件,這樣有助于會計核算人員對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行動態(tài)追蹤。信息化軟件的應用,能夠幫助會計核算人員對會計信息的實時核算,在對房地產(chǎn)企業(yè)進行核算的基礎之上,能更好地幫助企業(yè)進行發(fā)展計劃和發(fā)展目標的制定。

      (四)明確房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的范圍

      在進行房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算的時候,一定要明確核算的范圍,對核算的范圍進行確定?!颁N售收入”這個會計核算科目包含了周轉房出售和回遷房出售。其次,還要不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算人員對于新會計制度的學習,提高會計人員和財務管理人員的綜合素質,不管是在預售合同的簽訂還是正式合同的簽訂,房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員都必須要嚴格按照國家和有關部門的相關規(guī)定來執(zhí)行。

      房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括房屋銷售、物業(yè)租金等。作為房地產(chǎn)企業(yè)收入的核心環(huán)節(jié),房屋銷售分為兩種:銷售收款和銷售收入的核算,雖然都和銷售有關,但兩者的概念完全不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進行核算的時候一定要明確核算的方法。在收取會員費和誠意金的時候,房地產(chǎn)企業(yè)應該通過其他應收款進行核算。如果是定金和預收款,應該歸于預收賬款。在房屋建筑工程竣工之后,房地產(chǎn)企業(yè)要安排專業(yè)的部分進行驗收,在房屋驗收工作完畢之后,消費者可以根據(jù)《商品房銷售合同》中的有關規(guī)定進行房屋的交接工作。

      (五)房地產(chǎn)企業(yè)需要加強信息的透明公開

      信息的透明程度會一定程度上影響企業(yè)決策。因此,需要采取相關的有效措施,增加信息的透明程度,可以從以下幾個角度出發(fā):首先,做好土地儲備量的披露工作。在房地產(chǎn)開發(fā)之前,會有大量的資金投入,也會產(chǎn)生很大的土地成本,這對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展起著重要的影響作用。有利于企業(yè)和消費者實時掌握土地披露情況;另外,還可以對現(xiàn)金流量進行實時的監(jiān)督管理,在商品房進行建設之前,要加強安全工作。

      結語

      綜上所述,要根據(jù)實際情況調整成本核算方式、優(yōu)化核算流程、按照法律和相關規(guī)章制度開展會計核算工作,要不斷規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認的標準,避免因為判斷標準不同而形成不同的結果,讓房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算的信息失去可比性。

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