房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及應(yīng)對策略探討

臺州城投置業(yè)有限公司

引言

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭與發(fā)展的基本狀況來看，財務(wù)成本管理作為其發(fā)展過程的重要環(huán)節(jié)，其工作效率直接影響著企業(yè)發(fā)展的資金安全與穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對財務(wù)成本管理工作的重視力度，基于自身在房地產(chǎn)市場中的競爭與發(fā)展位置，擇優(yōu)選擇財務(wù)成本管理方式，完善自身管理體系，提高內(nèi)部財務(wù)成本管理意識與能力，最大程度上為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展創(chuàng)造良好的內(nèi)部條件。

一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要性分析

（一）有利于企業(yè)掌握行業(yè)動態(tài)，保證發(fā)展決策科學(xué)性

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，財務(wù)成本管理，作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程的重要核心環(huán)節(jié)，其強(qiáng)化與完善有利于房地產(chǎn)企業(yè)及時掌握行業(yè)動態(tài)，進(jìn)而保證企業(yè)發(fā)展決策的科學(xué)性與準(zhǔn)確性。完善的財務(wù)成本管理工作能夠準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)的競爭與發(fā)展?fàn)顩r及之后的市場前景。特別是專業(yè)的財務(wù)成本管理人員利用其專業(yè)的知識與運(yùn)作方式能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)在開發(fā)成本及銷售效益等方面數(shù)據(jù)進(jìn)行完整化的收集與分析，從而準(zhǔn)確掌握當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房產(chǎn)價格及銷售成本等諸多信息。不僅可以有效確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金配置流向與利用效率，同時能夠通過數(shù)據(jù)分析與市場結(jié)合等手段準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)發(fā)展態(tài)勢，為企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃與決策提供有效的依據(jù)[1]。

（二）有利于控制企業(yè)成本，確保資金的優(yōu)化配置

房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的強(qiáng)化有利于進(jìn)一步控制企業(yè)成本，確保資金的優(yōu)化配置。一方面，房地產(chǎn)前期成本管理工作的完善，為企業(yè)有效提供了關(guān)于房產(chǎn)稅收籌劃合理性的信息途徑，大大降低了企業(yè)發(fā)展資金的浪費(fèi)與濫用。另一方面，房地產(chǎn)中期財務(wù)管理的加強(qiáng)有助于土地成本及相關(guān)配套成本或規(guī)劃的控制增強(qiáng)，這是確保企業(yè)財務(wù)支出管理工作優(yōu)化的有效條件。更為重要的是財務(wù)成本管理工作的強(qiáng)化一定程度上促進(jìn)了企業(yè)監(jiān)督、決策及控制體系的完善，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升成本控制手段與能力，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展與競爭過程中的財務(wù)風(fēng)險，確保資金的最優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的相關(guān)問題

（一）相關(guān)部門缺少對財務(wù)成本管理工作強(qiáng)化的重視

基于現(xiàn)階段房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的進(jìn)行狀況，房地產(chǎn)企業(yè)自身及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與管理部門缺少的財務(wù)成本管理工作強(qiáng)化的重視力度，是現(xiàn)階段企業(yè)管理工作創(chuàng)新的問題之一。較為明顯的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與管理階層大多局限于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，缺少對財務(wù)成本管理工作的正確認(rèn)識，特別是基于現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下的處理財務(wù)成本管理問題的意識。此外，關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的改革與完善工作，大多數(shù)企業(yè)并未落到實(shí)處，存在著較多諸如體制化、模式化等問題。尤其是在房地產(chǎn)工程建設(shè)的前期階段，缺少財務(wù)成本管理工作的有效介入，極大影響了房地產(chǎn)在工程成本上的控制力度與資金利用效率。更為重要的是，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和管理部門在財務(wù)成本管理工作上的投入力度不足，特別是資金、人才及專業(yè)化成本管理技術(shù)等優(yōu)勢資源的投入，一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理創(chuàng)新上的效率，進(jìn)而影響企業(yè)發(fā)展活力[2]。

（二）房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系不夠完善

缺乏健全的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系，也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)競爭與發(fā)展工作中的問題所在。現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，提高了對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作能力的要求。但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理體系相較于要求下的體系標(biāo)準(zhǔn)還存在一定差距，直接導(dǎo)致一系列財務(wù)工作程序無法順利推進(jìn)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)建筑工程的順利開展。此外，雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)有意識建立和完善財務(wù)成本管理體系，但并未在全方位和客觀性角度對自身在行業(yè)競爭中的位置與優(yōu)勢進(jìn)行合理分析。同時，缺少對自身運(yùn)營狀況的有機(jī)結(jié)合，進(jìn)而造成的財務(wù)成本管理體系缺少良好的實(shí)踐操作性。在財務(wù)部門的崗位人員配備、職責(zé)劃分、成本管理責(zé)任落實(shí)等方面存在較為明顯的模糊化現(xiàn)象。更為重要的是在具體的財務(wù)成本管理辦法上缺少靈活性和創(chuàng)新性，導(dǎo)致新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方法，企業(yè)發(fā)展的客觀要求，一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)成本的合理控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理體制上的優(yōu)化和轉(zhuǎn)型。

（三）財務(wù)成本管理意識相對薄弱

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理工作上的表現(xiàn)來看，財務(wù)成本管理意識相對薄弱，是影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體制完善的另一問題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢的日益嚴(yán)峻進(jìn)一步突出了財務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要地位。而現(xiàn)階段企業(yè)的管理與領(lǐng)導(dǎo)階層缺少對財務(wù)成本管理工作的全面認(rèn)識，進(jìn)而導(dǎo)致在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)、管理理念創(chuàng)新、管理方式優(yōu)化等方面與現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展背景需求存在一定程度的脫節(jié)。具體表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部的工作權(quán)重向建筑工程項(xiàng)目的中后期的生產(chǎn)成本控制傾斜，財務(wù)管理部門未能按照科學(xué)全面的指導(dǎo)方法及時認(rèn)識到項(xiàng)目建設(shè)實(shí)時成本控制的重要性。其次，部分內(nèi)部的相關(guān)工作人員的財務(wù)成本管理工作經(jīng)驗(yàn)也相對薄弱，特別是適應(yīng)了原有財務(wù)成本管理體制下的粗放型管理模式，進(jìn)而造成對企業(yè)財務(wù)狀況、項(xiàng)目成本核算等缺乏全面的監(jiān)管與分析能力。最后，在部門設(shè)置上，受財務(wù)成本管理理念的影響，關(guān)于財務(wù)部門核算與施工部門核算的職責(zé)劃分不夠明確，極易導(dǎo)致兩個部門兩種核算方式下出現(xiàn)明顯的賬實(shí)差異，對企業(yè)的財務(wù)資金安全及分配造成影響，同時加大了企業(yè)核算的風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展[3]。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的有效發(fā)展策略

（一）加大對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的重視力度

基于現(xiàn)階段房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作暴露的問題，不斷加大對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的重視與發(fā)展力度，能夠有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理上的發(fā)展瓶頸。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與管理階層要加大對財務(wù)成本管理的關(guān)注力度，突破傳統(tǒng)的單一化財務(wù)成本管理模式，積極借鑒和引進(jìn)其他國家在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起符合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理意識。另一方面，相關(guān)部門要加大在資金、技術(shù)及專業(yè)化財務(wù)成本管理人才等優(yōu)勢資源上的投入力度，在響應(yīng)財務(wù)成本管理體制創(chuàng)新的過程中，避免模式化、體制化的問題，積極引入信息化、智能化財務(wù)成本管理系統(tǒng)，平衡建筑工程項(xiàng)目各階段的成本控制力度，優(yōu)化資金配置。更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)可在內(nèi)部建立完善的管理網(wǎng)絡(luò)，借助互聯(lián)網(wǎng)科技將資金籌集、管理及企業(yè)效益與成本核算等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合并系統(tǒng)化展現(xiàn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)人員更為準(zhǔn)確地把握企業(yè)日常資金的收支狀況與現(xiàn)金流核算，進(jìn)而加強(qiáng)財務(wù)成本管理的整體水平[4]。

（二）建立完善的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系

建立完善的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系也對提高現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平起到了不可忽視的重要作用。比如，房地產(chǎn)企業(yè)自身可結(jié)合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢以及現(xiàn)階段自身運(yùn)營狀況，對原有的財務(wù)成本管理體系作出合理調(diào)整，要站在全方位、客觀性的角度觀察和分析原有財務(wù)成本管理模式的問題，確保部門之間的協(xié)調(diào)、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。同時，要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際資金變化狀況的定期匯報，為企業(yè)的發(fā)展決策提供準(zhǔn)確的財務(wù)信息，并為企業(yè)成本控制手段的加強(qiáng)提供合理的數(shù)據(jù)參考，進(jìn)而確保各項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)的順利開展。更為重要的是，要加強(qiáng)對財務(wù)成本管理監(jiān)督小組的建立和完善。同時將對員工積極性提高的有關(guān)措施以合理的獎懲制度體現(xiàn)出來，不僅能夠?qū)ω攧?wù)成本管理流程的各個環(huán)節(jié)達(dá)到強(qiáng)有力的監(jiān)管和約束目的，同時也可以有效規(guī)范員工的工作行為，對于不正當(dāng)?shù)倪`規(guī)操作及時制止并懲辦，最大程度上保障房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理制度上的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，同時，為當(dāng)前競爭態(tài)勢下房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展提供堅定的制度支撐[5]。

（三）強(qiáng)化財務(wù)成本管理意識，培養(yǎng)提升財務(wù)成本管理能力

強(qiáng)化財務(wù)成本管理意識，培養(yǎng)和提升企業(yè)財務(wù)成本管理能力，對于房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展具有重要意義。首先，相關(guān)部門要加強(qiáng)對財務(wù)成本管理觀念及模式的學(xué)習(xí)力度，積極應(yīng)用符合當(dāng)前市場競爭與發(fā)展要求的成本管理模式。其次，注重和完善工程預(yù)結(jié)算體系。準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并保證其在規(guī)定范圍內(nèi)上下浮動。最后要保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理效率，同時確保企業(yè)的健康與長遠(yuǎn)發(fā)展利益。

結(jié)語

隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，有效增強(qiáng)企業(yè)在房地產(chǎn)市場競爭中的地位，必須要重視財務(wù)成本管理工作的優(yōu)化與發(fā)展，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人才培養(yǎng)，提升財務(wù)管理工作效率，進(jìn)而不斷完善企業(yè)內(nèi)部管理工作機(jī)制，建立起完整的企業(yè)財務(wù)管理監(jiān)督體系，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金優(yōu)化配置的同時，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與升級奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。