棚戶區(qū)改造項目會計核算分析

姚昌宏 岳陽市城市建設投資有限公司

棚戶區(qū)改造工程項目，是真正民生、民心的工程類型，旨在通過棚戶區(qū)改造來為更多低收入人群改善住房條件，提升生活環(huán)境，促進消費。近些年來針對棚戶區(qū)的改造項目正在持續(xù)推進，為了能夠有效提升改造項目的會計核算工作水平，提升資金利用效率，需要隨之完善項目會計核算機制。棚戶區(qū)的改造項目中安置方式不同，財務處理方式也不相同，需要有針對性地開展會計財務核算工作。

一、棚戶區(qū)改造的定義和特征分析

棚戶區(qū)指的是在城市區(qū)域內(nèi)部，國有工礦、林業(yè)以及墾區(qū)范圍當中的一部分房屋類型。這一區(qū)域的房屋建筑空間密度比較高，并且使用壽命相對來說比較長了，住房建筑的質(zhì)量較差，人均建筑空間比較小，甚至一部分房屋建筑的結構不夠科學合理，存在較多的安全隱患[1]。這樣的建筑使用功能已經(jīng)不夠完善，基礎設施與現(xiàn)代化城市建設的相關內(nèi)容不兼容，存在過于臟污的衛(wèi)生設施區(qū)域。針對棚戶區(qū)進行創(chuàng)新改造也是國家政府實現(xiàn)城鎮(zhèn)改革的重要創(chuàng)新舉措。棚戶區(qū)改造屬于民生工程和民心工程，主要項目目標是為了改善棚戶區(qū)的舊住房類型，幫助更多的貧困家庭優(yōu)化居住條件和居住空間，改善人民群眾的生活質(zhì)量，讓我國現(xiàn)代化城市建設更加完善，通過完善稱號思創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，來促進城市現(xiàn)代化經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

棚戶區(qū)改造項目具有十分明顯的項目特征，首先該改造項目屬于政府部門公開招人，要通過有效的招標投標方式確定出改造項目改造項目的主要投資人，然后改造項目的投資企業(yè)負責進行項目運行的融資工作[2]。改造項目的投資、項目實施和項目建設，一直到后期項目土地的掛牌出讓過程中，都需要企業(yè)的發(fā)展，要求企業(yè)的綜合實力要強。同時棚戶區(qū)改造項目的施工周期比較長，施工難度非常大，其中需要大量的資金用于改造項目的運營，要求企業(yè)需要具備較強的融資能力。棚戶區(qū)的改造項目過程也是所有權的轉(zhuǎn)移過程，其中包括土地征用、動遷產(chǎn)權置換等操作，需要政府部門進行主導，改造實施施工企業(yè)出資完成。棚戶區(qū)改造項目運行過程中，鎮(zhèn)府部門會選擇使用未來改造之后土地上市出讓金，來作為項目對價資金來源。

二、棚戶區(qū)的改造項目開發(fā)模式分析

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展歷程，從土地租賃協(xié)議開始，逐漸發(fā)展到了如今的“土地招掛”現(xiàn)狀，逐步實現(xiàn)了土地一級開發(fā)市場的發(fā)展。棚戶區(qū)改造項目具有一定的特殊性，尤其是在新城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的改造過程中，各級政府對于以及土地開發(fā)市場的壟斷力度越來越小，不管是財政方面還是管理方面，這也說明了棚戶區(qū)目前已經(jīng)成為了政府部門轉(zhuǎn)型并順利進入市場的重要選擇。棚戶區(qū)改造項目分為開發(fā)區(qū)和區(qū)塊開發(fā)兩種，開發(fā)區(qū)指的是在棚戶區(qū)中有待開發(fā)的區(qū)域，開發(fā)區(qū)內(nèi)部的經(jīng)濟情況有待改善。棚戶區(qū)改造項目擁有政府財政補貼和政策扶持，例如銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、資產(chǎn)證券化和債權信托等，使用比較廣泛的是政策性銀行貸款也就是國家開發(fā)的銀行貸款[3]。國家開發(fā)銀行、政府部門和企業(yè)共同簽署省級統(tǒng)一的貸款平臺協(xié)議，為棚戶區(qū)的改造項目建設提供利息低、期效長的貸款。棚戶區(qū)的改造項目分為政府出資企業(yè)和實施企業(yè)，分為三種不同的出資方式。有經(jīng)營條件的棚戶區(qū)一般都是政府部門進行財政資助，商業(yè)價值利潤非常高的土地則是進行市場化的開發(fā)經(jīng)營。棚戶區(qū)改造項目分為委托代理制度和自執(zhí)行制度兩種管理模式，大部分項目都是使用了委托代理制度，政府部門主要負責做好相關職能工作部門的協(xié)調(diào)工作，并完善改革政策和土地征收政策。政府部門在開展征地拆遷安置工作之后，能夠把發(fā)展企業(yè)當成為改革工作貫徹落實的主體。根據(jù)政府部門批準的改建建設規(guī)范、建設規(guī)模、建設內(nèi)容、投資等相關文件，組織并實施一系列轉(zhuǎn)化工作。

三、棚戶區(qū)改造項目兩大模式的會計核算方法

(一)成本加成模式的會計核算

成本加成模式是主要的改造實施單位負責針對棚戶區(qū)進行開發(fā)建設，項目驗收之后，政府部門按照總建設成本，以及固定比例的加成收益，支付改造實施企業(yè)單位對價，也就是說在棚戶區(qū)改造項目建設過程中，是政府部門承諾企業(yè)的保低收益。該模式能夠科學合理地預期改造實施企業(yè)單位的報酬，無需承擔任何土地出讓過程中有可能出現(xiàn)的各種風險。在棚戶區(qū)的改造項目運行中應用成本加成模式，要在項目合同當中明確地規(guī)定除成本的加成比率，能夠可靠地針對閱收入金額進行準確計算。改造項目的合同當中，要涵蓋有成本補償收益以及按照規(guī)定比例進行投資之后獲得的收益，相關受益最終都會進入到項目改造實施企業(yè)單位中。棚戶區(qū)的項目改造成本以及施工進度能夠得到明確的控制，提升施工質(zhì)量。

在成本加成模式應用過程中，進行棚戶區(qū)的改造項目會計核算工作，最關鍵的工作就是要正確的做好改造支出的歸集工作，優(yōu)化開發(fā)支出的分配工作[4]。工作人員要確保支出核算工作準確合理，這樣才能夠有效的保障加成收入的準確性，同時也能夠為接下來政府部門制定土地出讓價格提供科學合理的數(shù)據(jù)依據(jù)。原則上來說棚戶區(qū)的改造項目過程中，不管是征地補償、基礎設施建設還是資本化的利息支出，都是需要完成開發(fā)成本的歸集工作以及開發(fā)間接費用的歸集工作。但是一部分改造項目開發(fā)是政府部門執(zhí)行具體的征地補償事宜和安置房代購所需費用事宜等，在項目的運行過程中，項目改造實施企業(yè)單位只承擔了出資責任，屬于代政府支付的費用，并規(guī)劃到長期應收款的科目歸集內(nèi)容當中。針對項目改造實施企業(yè)單位沒有提供相關建設服務的，開發(fā)成本也可以進入到長期應收款科目歸集當中，在長期應手段的科目相仿，還可以設立跟開發(fā)成本相等的二級明細科目，用來實現(xiàn)開發(fā)成本精細核算工作。

在棚戶區(qū)改造項目當中應用成本加成模式，目前在會計核算體制中沒有明確的規(guī)定，但是依舊可以參照我國的企業(yè)會計準則進行處理[5]。如果是改造實施企業(yè)單位提供建筑勞務服務的情況，要按照準則要求開展會計核算工作，通過分析總開發(fā)成本中已經(jīng)花費了開發(fā)成本的比例，確定出完工之后的百分比。開發(fā)期當中按照完工百分比分期確認出建筑服務的合同收入以及成本。如果是項目改造實施企業(yè)單位中沒有提供建筑建設勞務服務而，則不需要確認建筑服務收入，而是要在開發(fā)建設中形成分期收取成本回購以及加成收益的權力，并把長期應收款的核算計入到發(fā)生支出當中，按照會計準則進行核算工作，受到的成本回購部分直接匯入到長期應收款當中。通過改在實施企業(yè)單位需要按照長期應收款的成本和實際利率，在資產(chǎn)負債表當中確認收入內(nèi)容。

(二)收益分成模式的會計核算工作

收益分成模式是改造實施企業(yè)單位負責項目的開發(fā)和建設，能夠為政府部門直接提供建設完成的項目，政府部門負責進行土地掛牌出讓。在此過程中政府部門按照土地出讓金的一定比例，支付給實施企業(yè)單位的支付對價，而政府部門不承諾任何收益和本金[6]。收益分成模式之下開展會計核算工作，政府部門并沒有承諾本金回收以及收益保底，因此在棚戶區(qū)改造項目的運行中，需要實施企業(yè)單位自行承擔改造項目過程中面臨的風險和報仇，在其中分成收入存在不確定性，實施企業(yè)單位并無法準確地估計出改造實施企業(yè)單位在建設過程中的實際收入。改在實施企業(yè)單位參與改造過程中獲得的收入實際上與銷售商品的收入相類似，也就是在土地上市出讓結束之后，才能確認分成款，排除不確定性因素。在此模式中開展會計核算工作，簽訂的改造合同無法撤銷，棚戶區(qū)的改造要與合同中約定的狀態(tài)相符合，在移交給政府之后完成后續(xù)的出讓工作。土地出讓時間比較長，未來的收益不能直接確定。政府部門承諾按照約定好的時間掛牌上市，并按照分成比例為改造實施企業(yè)單位支付土地拍賣款的分成。

在棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設過程中，僅僅需要按照成本加成的工作模式來歸集建設支出，一部分地塊在開發(fā)改造之后按照商品銷售收入對應的準則要求，確認收入和成本[7]。項目的改造實施企業(yè)單位按照一定要求來確認成本。要詳細計算棚戶區(qū)改造項目能夠上市的地塊單位成本，收到政府部門返還的項目分成收益之后，實施企業(yè)單位要確認上市地塊的營業(yè)收入，確認上市地塊的營業(yè)成本。

(三)會計核算工作注意事項

棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)時間比較長，在建設過程中想要完全準確地預計出總成本有很大的難度，需要動態(tài)管理成本歸集，并更新預計總成本，確保改造項目進度的計算準確性。要針對收益分成模式下的改造項目進行重點關注，了解待上市地塊的減值測試，按照成本和可變現(xiàn)的凈值原則，了解是否進行確認減值。

四、結語

綜上所述，在我國現(xiàn)代化城市創(chuàng)新建設過程中，棚戶區(qū)的改造項目正在不斷地深入推廣，全國范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造項目建設數(shù)量不斷地增多，因此需要在此過程中強化實施單位的會計核算水平，提升會計核算的規(guī)范性。