試論如何完善土地收購儲備制度

趙玉杰

遼寧省喀左縣自然資源局 遼寧喀左 122300

所謂的土地收購儲備指的是政府在推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中利用一定的方式獲得土地的使用權(quán)，并且對土地進(jìn)行合理的開發(fā)和管理，從而促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展和建設(shè)。為了使土地收購儲備工作能夠有效開展，在法律框架下實施，能更加合理開發(fā)利用、有序供應(yīng)、科學(xué)調(diào)控，各級政府根據(jù)實際情況制訂了土地收購儲備制度，在土地儲備制度的管理之下，實施土地收購儲備工作，才能確保實現(xiàn)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1 在實行土地收購儲備制度中存在的問題

1.1 地域限制

從當(dāng)前的實施情況來看，土地的收購制度也受到地域的限制，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是受土地固定屬性的影響；二是在當(dāng)前情況下土地的指標(biāo)還不能實現(xiàn)在不同地區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。由于地域的限制使得土地收購制度目前還只能在地區(qū)內(nèi)部實施。在這樣的限制條件下，土地收購制度也只能在一定的轄區(qū)內(nèi)起作用，這就使得當(dāng)前的土地收購制度還沒有辦法真正實現(xiàn)全國性的管理[1]。在當(dāng)前的發(fā)展形勢下，土地行政管理單位是地方政府組成部門，代表政府實施土地管理職權(quán)，土地儲備部門隸屬于當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T，這就使得各地的土地收購儲備制度制訂的基礎(chǔ)是立足于政府，對土地一級市場進(jìn)行壟斷經(jīng)營，在政府的發(fā)展規(guī)劃下實施，滿足地方政府利益，有很強(qiáng)的地方特色。

1.2 對土地市場的調(diào)控力度不足

實施土地收購儲備工作的主要目標(biāo)是為了對土地市場進(jìn)行調(diào)控。在實際的土地市場發(fā)展中，如果建設(shè)用地過盛的話土地收購儲備工作將會對閑置土地大量收儲，嚴(yán)格控制并有序供應(yīng)建設(shè)用地，有效減少市場中土地資源供應(yīng)的數(shù)量，確保土地市場發(fā)展的平衡性。反之，如果用來進(jìn)行建設(shè)的土地數(shù)量不足，土地收購儲備釋放出更多的土地資源，維持土地市場上的動態(tài)平衡性。目前我國的土地收購儲備工作中存在調(diào)控力度不足的情況，政府在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中可能更多的是考慮到當(dāng)?shù)卣约叭嗣竦膶嶋H利益，沒有做好相應(yīng)的規(guī)劃，而且相關(guān)部門的監(jiān)管也有所缺失，無法真正實現(xiàn)對土地市場進(jìn)行調(diào)控的目的。

2 解決土地收購儲備制度實施中存在問題的對策

2.1 加強(qiáng)中央的調(diào)控

在當(dāng)前土地收購儲備制度實施的進(jìn)程中，相關(guān)的機(jī)構(gòu)一般都是隸屬于當(dāng)?shù)氐恼块T，當(dāng)?shù)卣闹鲗?dǎo)主要是考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，缺乏土地宏觀調(diào)控的思想從而造成土地市場紊亂的情況。因此，土地收購儲備應(yīng)該由中央的相關(guān)部門直接進(jìn)行管理和控制，在管理過程中為了能夠達(dá)到土地市場的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，中央應(yīng)該加強(qiáng)對土地儲備的直管，各層級政府土地相關(guān)部門計劃的決策應(yīng)該交由中央進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和部署，加強(qiáng)對各執(zhí)行機(jī)構(gòu)的日常工作管理。通過儲備土地投入市場產(chǎn)生的收益需要交由中央進(jìn)行平衡分配。在中央的統(tǒng)一調(diào)控和監(jiān)管下，對各個不同區(qū)域的決策進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，將避免了地方特色，從制度層面、決策層面上提高了土地收購的規(guī)范化程度。

2.2 設(shè)立監(jiān)管制度

在當(dāng)前的土地收購市場中，土地收購儲備機(jī)構(gòu)一般都是在當(dāng)?shù)卣闹С窒聦嵤┑耐恋厥袌龉芾?，為了使各個機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格按照制度實施土地市場管理，需要由中央到地方對土地市場管理過程中，設(shè)立嚴(yán)格的監(jiān)督管理制度。首先，建立信息公開制度，土地收購中，需要將各種相關(guān)信息及時進(jìn)行公開，提高土地收購市場的公平性和透明性；其次，上級相關(guān)部門需要對土地收購制度的實施加強(qiáng)監(jiān)管，地方的相關(guān)政府單位需要將年度土地收購儲備的情況通過書面報告的方式上交中央機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。另外，在土地收購儲備的考核指標(biāo)中，盈利情況不應(yīng)該納入到指標(biāo)當(dāng)中。通過以上具體措施實現(xiàn)對土地收購儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，才能使土地收購市場的管理更規(guī)范。只有政府相關(guān)單位對土地收購市場的管理設(shè)立嚴(yán)格的監(jiān)管制度，才能促進(jìn)土地收購儲備制度的有效落實，實現(xiàn)對土地收購市場的規(guī)范化管理[2]。

2.3 加強(qiáng)對土地收購儲備環(huán)節(jié)管控

土地收購儲備工作的主要目標(biāo)就是為了能夠有效實施對土地市場的調(diào)控。為了實現(xiàn)對土地收購儲備市場的有效調(diào)控與管理，相關(guān)部門根據(jù)實際情況制訂土地收購儲備計劃時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，符合城市發(fā)展規(guī)律。在土地使用方面，相關(guān)部門也應(yīng)該加強(qiáng)管理和管控，在保證土地的實際使用能夠符合城市發(fā)展規(guī)劃前提下，集約節(jié)約高效利用，最終實現(xiàn)國家利益和人民利益的最大化[3]。為了促進(jìn)土地資源的合理開發(fā)和利用，必須利用招標(biāo)的方式選擇最佳的單位對項目區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃和實施土地開發(fā)整理。另外，在土地收購儲備中必須做好原有土地使用者的補(bǔ)償工作，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)制度的建設(shè)，查缺補(bǔ)漏，使被補(bǔ)償對象相對滿意，爭取使土地收購儲備工作的管理更加規(guī)范。為了維護(hù)土地使用者和國家的集體利益，一定要加強(qiáng)各環(huán)節(jié)管控，在監(jiān)督下執(zhí)行，經(jīng)得起檢查和審計，經(jīng)得住歷史考驗。政府相關(guān)部門應(yīng)不斷完善各項制度，與時俱進(jìn)，緊跟時代步伐，做到對土地市場的管理和調(diào)控，使儲備土地得到合理開發(fā)和利用。

3 結(jié)語

隨著我國城市化步伐的不斷加快，土地的收購儲備制度在我國土地資源的合理開發(fā)和利用方面發(fā)揮著巨大的作用。針對土地收購儲備制度在落實過程中存在的諸多問題，相關(guān)部門一定要解放思想不斷進(jìn)行改善，提高科學(xué)管理、合理利用土地資源意識，充分發(fā)揮中央和政府部門的作用，運(yùn)用好土地收購儲備有效對土地市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)節(jié)的杠桿作用，能良好的開展土地收購儲備工作，能為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力，為土地市場增強(qiáng)活力，作為土地管理工作中重要一環(huán)發(fā)揮積極主導(dǎo)作用。