基于新稅制背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究

馮敏

【摘要】新時(shí)期發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，那么就必須緊跟時(shí)代發(fā)展步伐，做好土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，盡可能擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，合理準(zhǔn)確預(yù)算增值額、增值率，運(yùn)用各種籌劃技巧和方案，降低稅收負(fù)擔(dān)，獲取收益最大化。

【關(guān)鍵詞】新稅制；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.014

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃運(yùn)用

1.1將銷售與裝修分開核算

我國某企業(yè)在前期規(guī)劃中，一共需要開發(fā)300套房地產(chǎn)項(xiàng)目，共計(jì)100m2，售價(jià)1萬元/平米（其中精裝修銷售價(jià)2000元/平米），總銷售額3億元（其中裝修收入6000萬元）。結(jié)合現(xiàn)場情況，本企業(yè)需要投入2.4億元的經(jīng)濟(jì)量，其中分析裝修部分的成本支出，大約在3000萬元上下?；I劃前按精裝修房產(chǎn)銷售應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如表1所示。

籌劃思路：因?yàn)樵擁?xiàng)目處于精裝修范圍，在雙方簽署毛胚房合同細(xì)節(jié)以外，也需要確定好相關(guān)裝修事項(xiàng)。其中分析毛胚房銷售部分，可以劃入到土地增值稅當(dāng)中，而裝修部分的銷售，可以不用計(jì)入到土地增值稅明細(xì)中?；I劃后按毛坯房銷售應(yīng)納入地增值稅計(jì)算如表2所示。

1.2扣除項(xiàng)目的納稅籌劃

企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，出于獲取到土地使用權(quán)的目標(biāo)下，一共投入了1300萬元的金額，綜合前后所有項(xiàng)目開發(fā)成本，大約需要1500萬元。站在利息費(fèi)用視角下，如果結(jié)合轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌蛳蚪鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行表示，那么計(jì)算項(xiàng)目可以扣除的部分：利息費(fèi)用+（1300+1500）×5%=利息費(fèi)用+140（萬元）；但是相反情況下，在計(jì)算利息費(fèi)用期間，一旦不能按照以上做法進(jìn)行處理，在缺少金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明的基礎(chǔ)上，此時(shí)利息費(fèi)用=（1300+1500）×10%=280（萬元）。從中可以看出，當(dāng)企業(yè)需要投入超出140萬元利息費(fèi)用的基礎(chǔ)上，為了能夠擴(kuò)大自身效益，企業(yè)必須結(jié)合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，對分?jǐn)偫⒅С鲞M(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，最為關(guān)鍵的是，也應(yīng)該要求取得金融機(jī)構(gòu)證明，保證利息費(fèi)用能夠真正扣除，從中才能夠保證扣除項(xiàng)目金額量得以增加。

1.3設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想能夠從根本上控制稅負(fù)壓力，那么在內(nèi)部成立單獨(dú)核算銷售部門的基礎(chǔ)上，此時(shí)必須對其增值率做到全方面掌控，但是從某種程度上而言，必然會導(dǎo)致企業(yè)規(guī)劃較低的價(jià)格，在將一些環(huán)節(jié)進(jìn)行扣除時(shí)，也會因?yàn)橥庠诙喾矫嬉蛩厥艿揭欢ㄓ绊?；?dāng)核算部門獨(dú)立存在的基礎(chǔ)上，作為房地產(chǎn)企業(yè)單純核算的子公司，分析此時(shí)房地產(chǎn)銷售權(quán)利，應(yīng)該劃歸到公司名下，針對當(dāng)前子公司來講，可以再次向外部實(shí)施銷售，向子公司實(shí)施房地產(chǎn)銷售，那么可以需要企業(yè)控制好增值率，最好處于20%范圍當(dāng)中，由此一來，才能夠保證企業(yè)不在繳納土地增值稅，只就對外銷售征收土地增值稅。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃的新建議

2.1提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員的業(yè)務(wù)水平，定期進(jìn)行培訓(xùn)

企業(yè)在招聘財(cái)稅工作人員過程中，應(yīng)該提高門檻高度，要求人員必須具備極高專業(yè)能力，同時(shí)也應(yīng)該考察好稅務(wù)人員的道德素養(yǎng)，確保人員能夠在接下來稅務(wù)籌劃期間，都能夠嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，公平公正完成稅務(wù)籌劃工作；同時(shí)，企業(yè)也可以定期組織人員開展專業(yè)教育活動(dòng)，在要求人員掌握大量專業(yè)知識以后，也應(yīng)該對現(xiàn)有稅務(wù)政策等做到全面掌握。

2.2建立完善的內(nèi)控制度，加強(qiáng)內(nèi)控監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建切實(shí)可行的內(nèi)控體系，為財(cái)稅工作人員接下來工作提供有力法律支撐；同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范監(jiān)管流程，認(rèn)真規(guī)范好每一位財(cái)稅人員工作細(xì)節(jié)，對稅務(wù)業(yè)務(wù)處理與籌劃進(jìn)行全過程，全方位的監(jiān)督，規(guī)避稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)；最后，企業(yè)也應(yīng)該挑選幾名有著多年工作經(jīng)驗(yàn)的人員，組建成稅務(wù)籌劃監(jiān)管部門，全面做好工作人員整個(gè)籌劃監(jiān)管工作，在此期間需要注意，也應(yīng)該與其他部門人員保持密切聯(lián)系，聽講其他部門人員的意見，但是也應(yīng)該避免其他部門對自身工作的制約，在透明化稅務(wù)籌劃過程中，進(jìn)而達(dá)到高質(zhì)量稅務(wù)籌劃結(jié)果[1]。

2.3選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

在此環(huán)節(jié)當(dāng)中研究的多元化處置開發(fā)產(chǎn)品，其中可以要求人員靈活選擇銷售、出租或者是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等模式。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，當(dāng)企業(yè)轉(zhuǎn)化為自用或者是其他方式，需要先確定房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)調(diào)整，當(dāng)未能發(fā)生變化的基礎(chǔ)上，可以不收取土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。在接下來物業(yè)公司實(shí)施開發(fā)當(dāng)中，可以不在繳納土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。企業(yè)可以站在現(xiàn)實(shí)發(fā)展現(xiàn)狀下，整合長期發(fā)展規(guī)劃方案上，對其實(shí)施妥善籌劃與調(diào)整，降低土地增值稅的稅負(fù)或延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。

結(jié)論：

簡而言之，基于新時(shí)期發(fā)展背景下，我國稅務(wù)局經(jīng)過多年以來的研究，目前推出的土地增值稅清單要求更加具體與嚴(yán)格，尤其是新稅制基礎(chǔ)上，為了能夠確保企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，那么就必須做到與時(shí)俱進(jìn)，做好稅務(wù)監(jiān)管工作，深入研究現(xiàn)有規(guī)范法律機(jī)制，保證企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員具備極高專業(yè)能力，全程結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等方面，制定切實(shí)可行的稅務(wù)籌劃方案，在自身有效稅務(wù)管理過程中，也能夠提高整個(gè)稅務(wù)籌劃質(zhì)量，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益以及社會形象。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉培瑩，新稅制背景下建筑施工企業(yè)稅務(wù)籌劃策略研究[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2019（8）.

[2]鄭小平.不同促銷方式的納稅籌劃案例分析[J].東華理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2018（3）：229-232.