徐振華 潘華明 王星光

根據(jù)舊規(guī)，集體土地上享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)優(yōu)惠政策的安置房屋不得進(jìn)行交易。但隨著城市化進(jìn)程的不斷加速，全國很多城市在集體宅基地征用中建設(shè)了大批拆遷安置房屋，一些城市對(duì)已交付的征地拆遷安置房屋逐步辦理了初始登記，集體土地上的安置房滿足一定的條件即可上市交易。但因集體土地安置房上市交易政策的出臺(tái)尚屬新生事物，法律、行政法規(guī)及司法解釋對(duì)此并無直接規(guī)定，且新規(guī)定出臺(tái)前，該類住房事實(shí)上已經(jīng)大量私下交易，有的甚至幾經(jīng)易手，導(dǎo)致遺留問題與新的矛盾互相交織，給司法裁判帶來極大挑戰(zhàn)。為及時(shí)依法妥處所涉糾紛，有效引導(dǎo)二手房市場主體遵循既定要求，依法合規(guī)從事民事行為，有必要對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行系統(tǒng)梳理并尋求解決之道。

一、集體土地安置房上市交易糾紛的類型與問題

（一）集體土地安置房上市交易的類型

根據(jù)案件審理的具體情況，涉安置房屋上市交易的糾紛主要集中在以下幾個(gè)類型：

1.買受人請求出賣人繼續(xù)履行安置房屋買賣合同，系目前法院受理該類糾紛的最主要類型。起訴前出賣人大多已支付購房款且實(shí)際入住，在2016年11月19日《無錫市人民政府關(guān)于做好市區(qū)征地拆遷安置房屋上市交易相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）施行后，要求出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。例如，2005年，王榮奎與周浩良簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，付清房款且實(shí)際入住，根據(jù)現(xiàn)有政策，符合條件可辦理房產(chǎn)證，因周浩良拒絕辦理相關(guān)手續(xù)引發(fā)訴訟。①參見王榮奎訴周浩良房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院（2017）蘇0211民初6089號(hào)民事判決書。

2.買受人請求確認(rèn)安置房屋買賣合同的法律效力。出于訴訟費(fèi)或者預(yù)防出賣人違約等因素考量，買受人往往提起該類訴訟保障自身權(quán)利，從而通過獲取人民法院給予效力肯定的判決書而起到宣示買受權(quán)利的目的。例如，2016年，買賣雙方在中介處簽訂房屋買賣合同，定金已付，后因賣方聲稱該房屋房產(chǎn)證未登記在其名下，其無權(quán)處分該房產(chǎn)，此前與其簽訂的買賣合同無效，引發(fā)糾紛。②參見彭仁馬訴朱敏奇、朱秋霞、第三人濱湖區(qū)東社甲經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢服務(wù)部房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院（2017）蘇0211民初6256號(hào)民事判決書。

3.出賣人請求解除或者變更安置房屋買賣合同。該類訴訟往往由出賣人主動(dòng)起訴提出或在買受人起訴請求過戶訴訟中提出反訴形成，亦有買受人因出賣人原因致房屋過戶不能，請求解除并賠償損失。例如，2015年買賣雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，約定陳仁初委托陳利明將房屋以46萬元的價(jià)格出售給華整，其中22.5萬元抵扣結(jié)欠借款后華整支付余款，現(xiàn)房屋可上市交易，但陳利明拒不辦理過戶，且該房屋尚有其他權(quán)利人，亦未辦理產(chǎn)權(quán)證，事實(shí)上無法過戶。③參見華整訴陳利明房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市惠山區(qū)人民法院（2017）蘇0206民初648號(hào)民事判決書。

4.買受人請求其買受房屋不作為出賣人被強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。該類訴訟往往是買受人已經(jīng)買受安置房屋，尚未辦理過戶，但卻被房屋出賣人的債權(quán)人作為出賣人財(cái)產(chǎn)向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，而買受人主張不予執(zhí)行。例如，安置房出賣人陸彬夢的債權(quán)人張士忠因借款糾紛向高郵法院起訴，并申請保全了涉案房屋，因房屋已符合上市交易條件，后法院在借款案判決生效后將涉案房屋執(zhí)行拍賣。已實(shí)際裝修入住涉案房屋五年之久的買受人袁國珍提起執(zhí)行異議之訴，但被判決駁回，后轉(zhuǎn)而又以房屋買賣合同糾紛為由起訴。①參見袁國珍訴陸彬夢房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院（2017）蘇0211民初634號(hào)民事裁定書。

5.安置房屋買賣當(dāng)事人起訴中介服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)。該類訴訟一般因中介服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題約定不明，導(dǎo)致安置房屋買賣當(dāng)事人對(duì)中介計(jì)算相關(guān)費(fèi)用存有異議形成訴訟。例如，2015年3月，在天和公司居間介紹下，陸培根、陳維納與黃玉源簽訂《房屋中介協(xié)議（買賣）》，約定乙方支付定金2萬元，其中1萬元留存于中介，作為售房保證金，交房結(jié)束由中介退還。2015年4月天和公司向無錫市土地資源局交納該經(jīng)濟(jì)適用房上市土地收入15389元，后三方一起至房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理了登記過戶。天和公司以代為繳付為由拒退保證金，遂導(dǎo)致訴訟。②參見陸培根、陳維納訴無錫市天和房產(chǎn)中介服務(wù)有限公司居間合同糾紛案，江蘇省無錫市中級(jí)人民法院（2016）蘇02民終748號(hào)民事判決書。

總體而言，涉安置房上市交易案件具有如下特點(diǎn)：一是買受人起訴占多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該類訴訟買受人為原告的占89.4%，買受主體主要為經(jīng)濟(jì)條件較差的外來務(wù)工人員和本地剛需人員。二是時(shí)間跨度大，且多已實(shí)際入住，該類糾紛甚至可溯至十多年前。三是產(chǎn)權(quán)過戶難度大，由于安置房權(quán)利來源復(fù)雜、置換手續(xù)簡陋、權(quán)屬證書辦理滯后等問題，買受人即便出資入住亦難順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

（二）集體土地安置房上市交易存在的問題

一是新政前的交易效力認(rèn)定存有障礙。涉及安置房的交易因所涉土地性質(zhì)差異可分為國有土地安置房交易和集體土地安置房交易。前者實(shí)踐中并無爭議，但后者根據(jù)《土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，一般認(rèn)為宅基地上房屋非本集體人員不具備受讓資格，故應(yīng)認(rèn)定為無效。但《通知》實(shí)施后，如何認(rèn)識(shí)之前發(fā)生交易的效力，成為了理論與實(shí)踐的難點(diǎn)問題。正因如此，很多出賣人亦援引此理由對(duì)抗買受人繼續(xù)履行的請求。

二是房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜致使合同履行困難。拆遷安置房屋大多系農(nóng)民宅基地房屋拆遷置換所得，多為家庭共有，而拆遷安置中以戶為單位將權(quán)利人登記在戶主或者成年子女名下的情況較為普遍，故對(duì)于房屋真實(shí)所有權(quán)人較難確定；甚至部分出賣人已過世，安置房內(nèi)相互繼承關(guān)系混亂。因多數(shù)交易當(dāng)時(shí)房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，僅靠拆遷置換協(xié)議或安置單確定權(quán)利人，故極易產(chǎn)生糾紛。人民法院在審理中，不僅難以查明真實(shí)權(quán)利人，無法準(zhǔn)確鎖定應(yīng)當(dāng)共同參與訴訟的必要當(dāng)事人主體，對(duì)于繼續(xù)履行后續(xù)安排一籌莫展。

三是首次轉(zhuǎn)移登記缺位增加履行難度。各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)于拆遷房屋的上市準(zhǔn)備程度辦理的層次不齊，一些初始登記在街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)名下的房屋并未辦理被拆遷安置戶的首次轉(zhuǎn)移登記，甚至有些還未將相關(guān)材料送交建設(shè)部門審批，法院只能根據(jù)拆遷安置協(xié)議確定房屋權(quán)屬。由于缺乏首次轉(zhuǎn)移登記，在不動(dòng)產(chǎn)管理環(huán)節(jié)難以辦理產(chǎn)權(quán)過戶；且因首次轉(zhuǎn)移登記制約因素過多，辦理時(shí)間無法預(yù)期，也致使繼續(xù)履行或者產(chǎn)權(quán)分割的裁判無法實(shí)際履行，當(dāng)事人權(quán)益不能及時(shí)保障，以至于部分法院認(rèn)為合同已失去履行條件而不得不釋明當(dāng)事人變更訴訟請求。

四是買受人房屋權(quán)益的公示程序缺失。在安置房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)及過戶手續(xù)時(shí)，買受人除實(shí)際占有房屋、控制安置房憑證或其他證明材料外，無其他途徑保護(hù)自身權(quán)益。加之少數(shù)出賣人將房屋一房二賣、多賣、惡意抵押，而原買受人不愿騰讓，新買受人雖名義享有房屋產(chǎn)權(quán)但無法實(shí)際行使所有權(quán)，權(quán)利沖突劇烈。從訴訟上反映為涉及確定與案件存在利害關(guān)系的第三人如何確定并參與訴訟，是否可以判令其直接協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，是否存在變相縮減交易次數(shù)逃避稅收等問題。此外，判斷出賣人是否為房屋的真實(shí)權(quán)利人，是否有權(quán)出賣或者代理出賣房屋也由此成為較為棘手的問題。

五是合同約定簡易導(dǎo)致未決問題較多。因安置房屋上市前的交易不為承認(rèn)，房產(chǎn)中介亦不正式掛牌代理或經(jīng)紀(jì)，故交易條款往往為當(dāng)事人自行擬定，有的甚至無書面合同。雙方交易時(shí)對(duì)所涉房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)及過戶系明知，故合同已經(jīng)明確房屋不過戶或者未對(duì)過戶作出約定；交易當(dāng)時(shí)出賣人并不知曉所涉房屋在今后可以辦理產(chǎn)權(quán)并上市交易，故與商品房價(jià)格相比，是否存在顯失公平，對(duì)于增值部分的歸屬是否應(yīng)當(dāng)重新予以考慮等，均是現(xiàn)實(shí)未決的重要問題。

二、集體土地安置房上市交易中交易行為的效力認(rèn)定和審理規(guī)則

（一）集體土地安置房上市交易行為的效力認(rèn)定

江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》規(guī)定，對(duì)于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會(huì)公共利益的問題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。該文件第66條又規(guī)定：“對(duì)于出讓的土地應(yīng)為國有土地，如果土地性質(zhì)仍為集體土地，沒有經(jīng)過審批手續(xù)變更為國有土地，據(jù)此簽訂的出讓合同應(yīng)為無效?！钡覀冋J(rèn)為，不論集體土地安置房屋系在集體建設(shè)用地還是國有劃撥土地上建設(shè)，均不影響相關(guān)房產(chǎn)交易行為的效力，如無其他違反法律、行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定為有效。這是因?yàn)椋?/p>

1.集體土地安置房屋法律性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生深刻變化。一是權(quán)利人取得安置房屋的方式為宅基地使用權(quán)及所建房屋的所有權(quán)被拆遷，而以與拆遷人訂立契約的方式獲得安置補(bǔ)償，該補(bǔ)償協(xié)議系由被拆遷戶作為單獨(dú)權(quán)利人而非村集體與政府拆遷部門指定主體簽訂，所得權(quán)利完全歸屬于被拆遷戶。二是安置房屋一般均為集中小區(qū)公寓式住房，所占土地亦從一戶一地的宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄳艄灿玫募w建設(shè)用地或者國有劃撥土地。三是城郊自然村村民已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻瘢r(nóng)業(yè)戶口已有計(jì)劃地轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口并加入到城市社會(huì)保障體系中，失地農(nóng)民社會(huì)保障問題已經(jīng)得到解決。四是安置房屋普遍存在權(quán)利擴(kuò)充的情況，即被安置的拆遷戶在被拆遷房屋面積基礎(chǔ)上或者在拆遷安置費(fèi)用通過另行支付貨幣換取政策許可的超面積安置權(quán)利。由此，宅基地的社會(huì)保障功能已被取代，作為轉(zhuǎn)化后的權(quán)利形態(tài)，拆遷安置房屋交易類比適用國有劃撥土地上的房屋交易規(guī)則更為恰當(dāng)，當(dāng)滿足一定審批手續(xù)并依法辦理用途變更并補(bǔ)繳土地出讓金的，進(jìn)入市場流通就再無阻礙。

2.集體土地安置房屋交易無悖效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋二》）第14條首次區(qū)分了強(qiáng)制性規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，并明確只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才被認(rèn)定為無效。對(duì)此，《民法總則》第153條已經(jīng)作了吸納，該條第1款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外?！倍冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條、第40條雖然對(duì)劃撥土地交易作了禁止，但并未明確屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定該法調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易實(shí)施管理的行為，針對(duì)的是房地產(chǎn)企業(yè)的行為規(guī)范，而非房屋所有權(quán)人與他人的房產(chǎn)買賣行為；從具體適用上看，繼續(xù)履行合同并未損害到國家利益及社會(huì)公共利益，相反，國家在本專屬于私人所有的集體土地安置房屋的交易過程中還將收取土地出讓金及相關(guān)稅收而受益，客觀上增加的房產(chǎn)供應(yīng)量還起到抑制房價(jià)過快增長的作用。

3.是否報(bào)備審批并不影響買賣合同的效力。在以劃撥方式取得土地使用權(quán)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，人民政府的審批權(quán)如何行使尚有不同意見。有觀點(diǎn)認(rèn)為，劃撥土地上房屋買賣合同需經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后才生效，未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或者效力待定合同。但是，我國《合同法》及《物權(quán)法》對(duì)此問題的規(guī)定和研究已經(jīng)有所改變。例如，《物權(quán)法》以立法的方式明確了負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，該法第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹偃?，最高人民法院于2012年5月10日頒布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）第3條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！北砻髯罡呷嗣穹ㄔ涸谪?fù)擔(dān)行為有效性的判斷上采用了無因性原則，即其中一個(gè)法律行為之不成立、不生效力或被撤銷，不影響另一個(gè)法律行為的有效性。①參見【德】梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第176-180頁。故此，當(dāng)事人簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買賣合同，其法律性質(zhì)屬負(fù)擔(dān)行為，應(yīng)當(dāng)自合同成立時(shí)生效。對(duì)劃撥土地性質(zhì)變更的審批行為，本身并不能使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，影響的是處分行為的效力。

（二）集體土地安置房上市交易行為的審理規(guī)則

鑒于負(fù)擔(dān)行為的最終目的仍是達(dá)到處分行為之效果，集體土地安置房上市交易行為的審理，仍要考量交易的成功率，防止交易的不經(jīng)濟(jì)及交易目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，具體到集體土地安置房屋交易發(fā)生的矛盾糾紛過程中，可以確立如下審理規(guī)則：

1.對(duì)于《通知》實(shí)施之后當(dāng)事人就列入上市計(jì)劃之中的集體土地安置房屋進(jìn)行交易的，因已經(jīng)具備交易條件，故當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同如無其他違反法律、行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定的，當(dāng)屬有效。

2.對(duì)于《通知》實(shí)施之前當(dāng)事人就列入上市計(jì)劃之中的集體土地安置房屋進(jìn)行交易的，由于已經(jīng)可以補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)證書，交易流通的原有障礙已被排除。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)依法確定合同交易審批條件成就，所涉合同不僅負(fù)擔(dān)行為有效且相應(yīng)的處分行為亦可以達(dá)成，此時(shí)，應(yīng)當(dāng)在查明是否具備繼續(xù)履行條件的事實(shí)基礎(chǔ)上根據(jù)當(dāng)事人的請求依法作出判決。

3.對(duì)于尚未列入上市計(jì)劃之中的集體土地安置房屋，如安置時(shí)間起算尚未滿五年，或者未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（國有土地使用證和房屋所有權(quán)證）的初始轉(zhuǎn)移登記的，當(dāng)事人請求確認(rèn)未履行完畢之集體土地安置房屋買賣合同的效力或者一并請求繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)對(duì)處分行為效力待定的情況予以釋明，告知當(dāng)事人即便認(rèn)定雙方訂立的房屋買賣合同這一負(fù)擔(dān)行為有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移的處分行為條件尚不成熟。當(dāng)事人堅(jiān)持要求判令繼續(xù)履行的，不予支持。

需要指出的是，上述第1、2種情形下房屋權(quán)利人拒不配合補(bǔ)交土地收益及享受優(yōu)惠的有關(guān)費(fèi)用，拒不繳存住房專項(xiàng)維修資金等必要費(fèi)用，拒絕辦理產(chǎn)權(quán)登記，并以此人為阻止交易正常履行的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法總則》第159條及《合同法》第45條第2款規(guī)定的原則作出擬制認(rèn)定，推定交易條件已經(jīng)成就，一方面，可以通過細(xì)化裁判主文甚至設(shè)計(jì)制約條款，如靈活運(yùn)用《民事訴訟法》第253條之規(guī)定，按照怠于履行對(duì)應(yīng)的合同金額判處相應(yīng)罰金，從而敦促債務(wù)人履行合同約定之義務(wù)。因?yàn)橐环疆?dāng)事人為自己利益通過不正當(dāng)手段（積極作為或者消極不作為）促成或者阻止條件成就時(shí)，意思自治原則造成侵害，更有可能損害對(duì)方當(dāng)事人的利益，因此法律應(yīng)當(dāng)予以規(guī)范。②參見李適時(shí)主編：《中華人民共和國合同法民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第496頁。另一方面，應(yīng)當(dāng)明確在此情形下，不僅不得將此怠于履行的行為作為合同履行的客觀障礙，還應(yīng)當(dāng)可以援引《合同法解釋（二）》第9條的規(guī)定，根據(jù)案件具體情況及相對(duì)人的請求，判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)，對(duì)于由此產(chǎn)生的費(fèi)用及其他損失，一并判令由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

此外，因集體土地安置房屋的交易在《通知》出臺(tái)前并不為政府所認(rèn)可，無正式的市場可供流通，故交易的相關(guān)條款擬定并不專業(yè)，對(duì)履行過程中存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)鮮有提及，對(duì)于具體履行的步驟、解除合同的條件、違約責(zé)任的承擔(dān)等重要合同內(nèi)容亦無充分協(xié)商。當(dāng)合同履行的外在條件發(fā)生劇烈變化時(shí)，無疑給當(dāng)事人雙方如何繼續(xù)妥善地履行合同帶來諸多不確定因素。這時(shí)就存在合同內(nèi)容變更的問題，由于變更將不可避免地涉及合同權(quán)利義務(wù)的重新分配，很多屬于當(dāng)事人意思自治的空白，需要對(duì)此進(jìn)行專門的合同解釋與補(bǔ)充。集中反映在集體土地安置房屋交易當(dāng)時(shí)，雙方對(duì)所涉房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)及過戶系明知，甚至合同已經(jīng)明確房屋不過戶或者未對(duì)過戶作出約定。而當(dāng)《通知》下發(fā)后，所涉房屋不僅可以辦理產(chǎn)權(quán)，還可以無障礙進(jìn)行上市流通，顯屬于權(quán)利限制得以消除的情形。針對(duì)出賣人新提出的調(diào)整出賣價(jià)格請求及買受人超越合同約定新提出的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)請求，是否存在顯失公平，對(duì)于增值部分的歸屬是否應(yīng)當(dāng)重新予以考慮等，均是懸而未決的重要問題。此時(shí)，就不得不對(duì)未達(dá)成合意的內(nèi)容或者雖然有約定但約定不明的內(nèi)容進(jìn)行解釋，從而對(duì)合同作出有效彌補(bǔ)，以期盡可能維護(hù)合同的效力，促進(jìn)交易達(dá)成。

由于當(dāng)事人對(duì)交易行為涉及的問題考慮不周、認(rèn)識(shí)不全面以及語言能力的限制和語言文字本身不可避免的模糊性、多義性和歧義性，因此，在訂立合同時(shí)，難免存在疏漏甚至錯(cuò)誤。此外，外部客觀履行合同條件也多存在非當(dāng)事人意志可以控制或轉(zhuǎn)移的因素，上述乃至其他多種因素導(dǎo)致人民法院在當(dāng)事人就合同約定或者空白形成爭執(zhí)時(shí)就不得不進(jìn)行解釋。契約的解釋乃法律上的判斷，應(yīng)由法院依職權(quán)為之，不受當(dāng)事人陳述的拘束，亦不發(fā)生舉證責(zé)任問題。在解釋之前常須認(rèn)定意思表示的構(gòu)成要件，或其他與解釋有關(guān)之事實(shí)，如訂約前的談判、交易慣例。于此情形，主張此等事實(shí)之久，應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。兩造對(duì)于契約約定之意思如有爭執(zhí)，法院自應(yīng)探求當(dāng)事人訂約之真意，而為判斷，并將如何斟酌調(diào)查證據(jù)之結(jié)果，形成自由心證之理由載明于判決，否則即有判決不備理由之違法。如違背法令或有悖于論理法則及經(jīng)驗(yàn)法則，自得以其解釋為不當(dāng)。①參見王澤鑒：《債法原理（第二版）》，北京大學(xué)出版社2013年版，第221頁。由此，合同解釋應(yīng)運(yùn)用文義解釋、整體解釋、習(xí)慣解釋、誠信解釋、目的解釋等多種解釋規(guī)則和方法，其最終目的仍是通過上述方法達(dá)到探求當(dāng)事人在意思表示中的真實(shí)合意，在此過程中并不拘泥于當(dāng)事人在合同中所使用的不當(dāng)詞句。

對(duì)于房產(chǎn)增值歸屬及繳納土地收益等費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等問題的解釋，我們認(rèn)為，集體土地安置房屋在處分行為意義上可以上市的《通知》施行后，相關(guān)房屋的價(jià)格終于堂而皇之地進(jìn)入市場價(jià)格評(píng)估體系之中，成為真正可供市場流轉(zhuǎn)而不受限制的一般物權(quán)。此時(shí)，比照房屋買賣雙方訂立合同時(shí)對(duì)無法辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶轉(zhuǎn)移的交易預(yù)期，無疑發(fā)生重大變化，由此房屋的實(shí)際交易價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格增值部分成為了此類糾紛的主要矛盾所在。此時(shí)，就需要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值增值部分的歸屬進(jìn)行合同解釋。在合同條文均對(duì)此內(nèi)容無所涉及的情形下，人民法院在對(duì)合同的該項(xiàng)爭議進(jìn)行解釋時(shí)不得不還原到效果意思層面的內(nèi)容，這就需要以“合同目的”作為法技術(shù)概念，在合同中體現(xiàn)效果意思以外的當(dāng)事人動(dòng)機(jī)層面的內(nèi)容。借助“合同目的”的表達(dá)，可以推導(dǎo)出締約階段當(dāng)事人所承擔(dān)的行為義務(wù)及其合理性。鑒于出賣人交易當(dāng)時(shí)明確以房屋換取貨幣的合同目的，其所獲對(duì)應(yīng)之房屋價(jià)格的代價(jià)即為喪失該房屋的一切之權(quán)利，這亦是買受人訂立集體土地安置房屋買賣合同的最基本要求。在此意義上，即便交易后發(fā)生了政策變化，該變化所得收益當(dāng)解釋歸于買受人。鑒于該因政策變化導(dǎo)致的巨大房屋增值收益的代價(jià)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的基本原理，相應(yīng)獲取行政審批之必要土地收益費(fèi)用的繳納及產(chǎn)權(quán)申領(lǐng)和由此發(fā)生過戶交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，亦應(yīng)當(dāng)由增值獲益的買受人負(fù)擔(dān)。

三、集體土地安置房上市交易中無權(quán)處分的相關(guān)問題

集體土地安置房上市交易合同效力的糾紛中，矛盾較為集中的便是無權(quán)處分問題。無權(quán)處分對(duì)所涉合同效力影響的認(rèn)識(shí)上，我國理論及司法實(shí)務(wù)界因《合同法》第51條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，曾一度認(rèn)為有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)是所訂立契約發(fā)生法律效力的重要前提條件之一，如果相關(guān)合同行為系無權(quán)處分，則合同效力處于待定狀態(tài)。但是，隨著《買賣合同解釋》確立的處分行為無因性原則，有權(quán)處分已經(jīng)不是考量交易行為有效性的必要條件?！睹穹倓t》在編纂過程中對(duì)此問題也作了充分關(guān)注，在多次修訂之后形成了第171條第1款內(nèi)容：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。①參見李宇：《民法總則要義——規(guī)范釋論與判解集注》，法律出版社2017年版，第806頁。由此，在立法層面為正式確立處分行為有效的無因性說掃清道路，但是面對(duì)紛繁復(fù)雜的矛盾糾紛，不同類型的無權(quán)處分亦應(yīng)當(dāng)考察合意形成的內(nèi)在肌理，并據(jù)此作出更為精確的司法裁判。

（一）家事代理中的效力認(rèn)定

夫妻一方或者其他作為家庭成員的共有人單獨(dú)或部分在集體土地安置房買賣合同上簽字的行為是否認(rèn)定無權(quán)代理是司法實(shí)踐中的常見問題，法院對(duì)此的認(rèn)識(shí)在《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋》（以下簡稱《夫妻債務(wù)解釋》）頒布前后存在較大轉(zhuǎn)變。該解釋頒布之前，法院對(duì)僅有配偶一方在處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的協(xié)議上簽字的行為，因夫妻共同債務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的寬松，往往直接作出推定有權(quán)代理的認(rèn)定。因?yàn)楦鶕?jù)2004年頒布施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋二》）第24條的規(guī)定，對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所負(fù)債務(wù)一般推定為夫妻共同債務(wù)，所以邏輯上作為簽訂房屋買賣協(xié)議的夫或妻一方對(duì)協(xié)議確定的債務(wù)行為負(fù)有連帶責(zé)任。

但是，《夫妻債務(wù)解釋》強(qiáng)調(diào)了“共債共簽”原則，認(rèn)為締結(jié)婚姻后夫妻各自仍然保有獨(dú)立的人格，具有獨(dú)立的意志。夫妻作為平等的主體，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，均有權(quán)知悉涉及婚姻家庭利益以及共同財(cái)產(chǎn)、共同債務(wù)的重要信息，在此前提下夫妻雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)、共同債務(wù)行使平等處理權(quán)，這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)制下雙方地位平等、享有平等處理權(quán)的應(yīng)有之義。夫妻一方的知情權(quán)、同意權(quán)和決定權(quán)，關(guān)系到地位平等、意思自治等基本法律原則和公民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利、人格權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。①參見程新文、劉敏、方芳、沈丹丹：《〈最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋〉的理解與適用》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》總第73輯，人民法院出版社2018年版，第42頁。雖然《夫妻債務(wù)解釋》第2條規(guī)定：“夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個(gè)人名義為家庭日常生活需要所負(fù)的債務(wù)，債權(quán)人以屬于夫妻共同債務(wù)為由主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持?！钡@然，家事代理的權(quán)限僅限于家庭日常生活需要的范疇，房屋等不動(dòng)產(chǎn)系一般家庭的重要資產(chǎn)，涉及家庭成員的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其他一系列權(quán)利，并不屬于配偶或其他家庭成員可以任意進(jìn)行家事代理的范疇。②參見《妥善審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件，依法平等保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益——最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋〉答記者問》，載《人民法院報(bào)》2018年1月18日，第3版。

我們認(rèn)為，對(duì)于出賣人一方提出未經(jīng)配偶同意或未經(jīng)其他共有人同意而無權(quán)處分的主張，因主張相關(guān)交易的簽訂人系獲得必要授權(quán)或構(gòu)成表見代理等有權(quán)處分事實(shí)的舉證責(zé)任在于權(quán)利主張一方，其本證義務(wù)如尚未完成，法院就不得直接作出對(duì)出賣人一方不利的事實(shí)認(rèn)定，不得直接推定該出賣行為系家事代理、有權(quán)代理或構(gòu)成表見代理，并以此為由對(duì)未在買賣協(xié)議上簽字的配偶科以履行合同義務(wù)的判決。在此情形下，應(yīng)當(dāng)參照《夫妻債務(wù)解釋》第3條的規(guī)定，責(zé)令及引導(dǎo)主張房屋買賣合同繼續(xù)履行的債權(quán)人對(duì)以下三方面的事實(shí)是否成立進(jìn)行舉證：一是所得房款用于夫妻或者家庭共同生活；二是所得房款系夫妻或者家庭共同生產(chǎn)經(jīng)營所需；三是出賣房屋行為系基于夫妻雙方或者所有共有人的共同意思表示或已經(jīng)配偶或其他共有人追認(rèn)。對(duì)于無證據(jù)表明上述任一事實(shí)的，則買受債權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)于己不利的法律后果。

（二）無權(quán)代理的被代理人追認(rèn)

1.默示追認(rèn)的認(rèn)定。追認(rèn)既可以明示，也可以默示。綜合司法實(shí)踐的具體情況，以下行為可認(rèn)為系對(duì)集體土地安置房交易作默示追認(rèn)：（1）被代理人受領(lǐng)相對(duì)人給付的購房款；（2）被代理人共同請求相對(duì)人履行合同債務(wù)或者就合同履行進(jìn)行相關(guān)的作為或不作為；（3）被代理人曾參與交易或參與其他共同履行合同約定行為；（4）被代理人知道或應(yīng)當(dāng)知道存在交易，但在較長的合理期間內(nèi)未提出異議，該異議的合理期間一般可設(shè)定為知道或應(yīng)當(dāng)知道起六個(gè)月之內(nèi)（參照同為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人默認(rèn)轉(zhuǎn)租權(quán)利被無權(quán)處分的行為效力認(rèn)定）。

2.關(guān)于部分追認(rèn)的認(rèn)定。追認(rèn)只能就已經(jīng)達(dá)成的整個(gè)法律行為作出認(rèn)同表態(tài)，而不得作部分追認(rèn)。如果被代理人只愿接受買賣合同約定的部分內(nèi)容，譬如同意繼續(xù)交易但要求增加住房的出賣價(jià)格，這本質(zhì)上是對(duì)有待追認(rèn)的房屋買賣合同的主要條款內(nèi)容作了實(shí)質(zhì)性變更，屬于一個(gè)新的要約。此時(shí)，就應(yīng)當(dāng)征詢其他共有人及合同相對(duì)人的意見，如果均無異議，則視為達(dá)成新的房屋買賣契約，其法律性質(zhì)已超出追認(rèn)范疇。

（三）無權(quán)處分相對(duì)人的權(quán)利及邊界

不可能由被代理人追認(rèn)或未經(jīng)被代理人追認(rèn)的無權(quán)代理行為，雖然對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，但根據(jù)合同相對(duì)性原則，無權(quán)代理人仍應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，具體可作如下區(qū)分：一是無權(quán)處分人以自己名義與相對(duì)方簽訂房屋買賣合同的，如無其他證據(jù)證明無權(quán)處分人系以代理人身份與相對(duì)人訂立合同，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無權(quán)處分人的出賣人身份，無權(quán)處分人作為合同主體直接與相對(duì)人就房屋買賣達(dá)成合意，故應(yīng)適用《買賣合同解釋》第3條的規(guī)定，認(rèn)定合同效力及于無權(quán)處分人與買受人，當(dāng)合同無法履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)由無權(quán)處分人依約承擔(dān)違約責(zé)任。二是無權(quán)處分人作為代理人以被代理人名義與相對(duì)方簽訂房屋買賣合同的，因相對(duì)人的意思是與被代理人（而非無權(quán)代理人）訂立合同，無權(quán)代理人也無意自己作為合同當(dāng)事人與相對(duì)人訂立合同，無權(quán)代理人與相對(duì)人之間并無訂立合同之合意。此時(shí)，則適用《民法總則》第171條的規(guī)定，相對(duì)人據(jù)此獲得如下權(quán)利：一是可以催告被代理人自收到通知之日起一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)；二是在行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，相對(duì)人如系善意的，有權(quán)主張撤銷合同；三是行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，相對(duì)人如為善意的，則有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。

四、集體土地安置房上市交易中合同主體變更的應(yīng)對(duì)

通說認(rèn)為，合同的變化包括內(nèi)容的變化與主體的變化，主體的變化稱為主體的變更，合同法上合同主體的變更被稱為合同的轉(zhuǎn)讓，涉及的糾紛主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）合同當(dāng)事人死亡的解決路徑

司法實(shí)踐中，當(dāng)事人變更主要集中于一方當(dāng)事人死亡，此時(shí)發(fā)生繼承法律關(guān)系，由相關(guān)繼承人繼受已死亡合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。其中，法院不僅需要依職權(quán)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行查明并視情追加，還經(jīng)常會(huì)面對(duì)作為合同義務(wù)人的繼承人不予配合或以放棄繼承而消極應(yīng)訴的問題。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)明確此等行為無法達(dá)到消滅其當(dāng)事人訴訟資格的目的，法院在依法追加所有繼承人之后，仍可責(zé)令其在管理遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)配合義務(wù)，在確無協(xié)助履行之可能或必要時(shí)，亦可援引《合同法解釋（二）》第8條的規(guī)定，判決主張權(quán)利成立的相對(duì)人自行辦理有關(guān)手續(xù)。

（二）合同權(quán)利人轉(zhuǎn)移的解決路徑

實(shí)踐中難以處理的問題主要是最終買受人向其上一手轉(zhuǎn)賣人主張辦理產(chǎn)權(quán)過戶的案件，因轉(zhuǎn)賣時(shí)僅是交付鑰匙（即占有使用轉(zhuǎn)移）而未能辦理產(chǎn)權(quán)及過戶手續(xù)，故從不動(dòng)產(chǎn)交易的最終完成形態(tài)而言，尚未進(jìn)行法律意義上的交付。此時(shí)，轉(zhuǎn)賣行為在合同法上的準(zhǔn)據(jù)判斷當(dāng)歸入到合同的轉(zhuǎn)讓之中，如是購房款已經(jīng)足額償付，則其性質(zhì)當(dāng)為債權(quán)讓與。實(shí)踐中，多有法院按照合同相對(duì)性來確定當(dāng)事人訴訟地位，根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求將買受人與轉(zhuǎn)賣人列為原被告，而將房屋的現(xiàn)所有權(quán)人列為第三人。事實(shí)上，如嚴(yán)格依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，此類案件根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的思路進(jìn)行審理更為妥當(dāng)。人民法院在審理此類案件中，主要難點(diǎn)及重點(diǎn)在于合同是否可以正當(dāng)履行及第三人的查明與追加。當(dāng)然，鑒于當(dāng)事人均已參與訴訟，以何種形式來展開審理并不妨礙相關(guān)權(quán)利人的訴訟權(quán)利行使。

值得一提的是，在解決上述問題過程中，需要高度重視保全措施在確保履行中的作用。當(dāng)前案件中不乏交易標(biāo)的物幾易其手甚至一房兩賣、一房多賣的情況，導(dǎo)致原本的合同關(guān)系中有待交易的財(cái)產(chǎn)發(fā)生變化。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的可履行性作為案件的審理要素進(jìn)行專門審理，防止待履行的合同主要標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)但仍判令繼續(xù)履行導(dǎo)致裁判無法強(qiáng)制執(zhí)行甚至引發(fā)執(zhí)行異議案件。在審理過程中還需靈活采取財(cái)產(chǎn)保全、行為保全措施，確保訴訟中不出現(xiàn)影響合同履行的新障礙。

五、集體土地安置房上市交易中合同履行障礙的排除

不論是集體土地安置房屋交易糾紛還是其他二手房房屋交易糾紛，由買受人提起訴訟并請求繼續(xù)履行的比例極為占優(yōu)，由于發(fā)生爭議的合同多為雙務(wù)性質(zhì)，合同義務(wù)又往往具有履行時(shí)間上的先后性和交叉性，又涉及違約，法院不僅需要判斷在訴訟階段合同是否仍具有繼續(xù)履行的可能，如可繼續(xù)履行，還需在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上確定合同的履行方式，并確保在一方不履行判決時(shí)對(duì)方能夠強(qiáng)制對(duì)方完成合同義務(wù)。但是，目前我國法律對(duì)“繼續(xù)履行合同”的規(guī)定較少，司法實(shí)踐中也未建立起系統(tǒng)的裁判規(guī)則，法官容易遺漏一些關(guān)鍵審理要素，對(duì)審理技巧未能合理運(yùn)用，導(dǎo)致案件審理陷入困境，裁判結(jié)果缺乏可執(zhí)行性。我們認(rèn)為，在訴請“繼續(xù)履行合同”的案件中，法院應(yīng)在查明合同效力及違約情況的基礎(chǔ)上，依照審理次序和進(jìn)程，首先審查權(quán)利人主張繼續(xù)履行的訴訟請求是否明確、具體；其次從合同性質(zhì)、合同特點(diǎn)、合同內(nèi)容、合同標(biāo)的物等方面對(duì)合同的可履行性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并考量訴訟階段政策變化對(duì)合同履行帶來的影響，權(quán)利人在訴訟階段履行合同的客觀能力以及對(duì)己方尚未履行的合同義務(wù)作何安排；在審理過程中還需靈活采取財(cái)產(chǎn)保全、行為保全措施，確保訴訟中不出現(xiàn)影響合同履行的新障礙。對(duì)于具備可履行性，不存在繼續(xù)履行障礙的合同，法院判決繼續(xù)履行的主文可將權(quán)利人義務(wù)一并列入主文，并明確履行的主體、內(nèi)容、方式，約束條款，確保裁判結(jié)果具有可執(zhí)行性。具體作如下展開：

（一）繼續(xù)履行的訴訟請求應(yīng)當(dāng)明確具體

人民法院只能根據(jù)當(dāng)事人的訴請開展審理活動(dòng)，而繼續(xù)履行涉及的合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容約定往往較多，只有權(quán)利人主張繼續(xù)履行的內(nèi)容明確、具體，法院的審理活動(dòng)才有針對(duì)性，在案件審理終結(jié)后才能作出具有可操作的判決主文。如果在起訴書中，權(quán)利人僅請求對(duì)方“繼續(xù)履行合同”，法院應(yīng)要求權(quán)利人明確需要繼續(xù)履行的具體合同、履行義務(wù)人、需履行的具體合同義務(wù)、該些合同義務(wù)是否伴有附隨義務(wù)、權(quán)利人是否具有同時(shí)履行或后履行的相對(duì)義務(wù)。譬如：及時(shí)申領(lǐng)交易住房的產(chǎn)權(quán)法院在訴請明確具體的基礎(chǔ)上進(jìn)行審理，能夠有效防止糾紛理而未斷，減少當(dāng)事人因繼續(xù)履行過程中出現(xiàn)新問題而造成訴累。

（二）合同不可履行的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核

對(duì)于合同的可履行性問題，法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得因當(dāng)事人怠于履行合同義務(wù)而認(rèn)定合同可履行性不足。有的法官認(rèn)為，出賣人至庭審辯論終結(jié)前尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記屬于履行不能的情形，此觀點(diǎn)顯然混淆了履行遲延與履行不能的基本概念。履行遲延又稱債務(wù)人遲延或逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行的現(xiàn)象；履行不能則是指作為債權(quán)之客體的給付不可能的狀態(tài)。①參見韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2018年版，第522-541頁。此問題屬于人為設(shè)置交易障礙，應(yīng)當(dāng)視為條件成就而責(zé)令義務(wù)人履行；拒不履行的，可在裁判主文中對(duì)配合履行義務(wù)人課以賠償金并明確由權(quán)利人代為履行。當(dāng)然，在此過程中仍應(yīng)對(duì)是否存在阻礙履行的客觀情形進(jìn)行審理，如確屬物權(quán)及處分權(quán)存在暇疵而無法繼續(xù)履行的，或者由于物權(quán)已經(jīng)變動(dòng)或滅失導(dǎo)致履行不能的，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向權(quán)利人進(jìn)行釋明，買受人堅(jiān)持選擇繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)予以駁回并告知另行主張違約責(zé)任的權(quán)利。

（三）權(quán)利人履行對(duì)價(jià)能力應(yīng)當(dāng)專門審查

房屋買賣合同具有雙務(wù)特征，且合同中約定的各方義務(wù)不止一項(xiàng)，雙方對(duì)待給付的多項(xiàng)義務(wù)往往約定為交叉履行。通常情況下，權(quán)利人主張繼續(xù)履行來達(dá)到救濟(jì)目的的同時(shí)，根據(jù)合同約定，權(quán)利人本身可能也負(fù)有同時(shí)履行或后續(xù)其他履行義務(wù)。如集體土地安置房交易中，雙方往往約定由買方先付首付款、由賣方交付房屋，再由雙方辦理貸款，最后辦理產(chǎn)權(quán)過戶的同時(shí)或幾日內(nèi)支付余款，存在抵押的場合，往往需要先滌除抵押，約定就更加復(fù)雜。如果權(quán)利人在僅支付了首付款后，請求法院判令對(duì)方繼續(xù)履行合同，而法院僅根據(jù)買受人的主張判令出賣人履行房屋過戶義務(wù)，但對(duì)所余房款的支付未作處理，再次發(fā)生糾紛仍有可能。在交叉履行義務(wù)的場合，權(quán)利人如在未完成己方全部義務(wù)的情況下請求對(duì)方繼續(xù)履行的義務(wù)包含了合同約定的全部義務(wù)，則法院應(yīng)當(dāng)詢問權(quán)利人根據(jù)約定對(duì)己方尚未履行的義務(wù)作何安排，并告知權(quán)利人可以選擇與合同約定相仿或者更便捷的方式履行相應(yīng)義務(wù)，并征詢權(quán)利人意見是否同意將該履行方式置于判決主文之中，實(shí)踐中，權(quán)利人為了達(dá)到履行合同的目的，往往愿意作出更多讓步，甚至主動(dòng)提前履行己方尚未屆至履行期的義務(wù)。

（四）繼續(xù)履行的判決主文應(yīng)當(dāng)科學(xué)設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第463條規(guī)定：“當(dāng)事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）權(quán)利義務(wù)主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。”這是司法解釋對(duì)繼續(xù)履行類糾紛判決主文的要求。裁判文書具有可執(zhí)行性是裁判文書法律效力的根本體現(xiàn)，內(nèi)容具體明確是裁判文書可執(zhí)行性的基礎(chǔ)。對(duì)于權(quán)利人已履行己方義務(wù)，僅有相對(duì)人負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的情形，法院應(yīng)當(dāng)在主文中明確繼續(xù)履行合同的主體、內(nèi)容、履行期限；對(duì)于權(quán)利人與相對(duì)人均存在未履行義務(wù)的情形，如不在判決主文中同時(shí)為權(quán)利人設(shè)定義務(wù)，會(huì)出現(xiàn)判決無法執(zhí)行、不應(yīng)執(zhí)行或不斷訴訟的情況，故在審理中要求權(quán)利人對(duì)己方后續(xù)義務(wù)作何安排進(jìn)行確定，由此即可在裁判主文作對(duì)應(yīng)安排。例如，德國、日本、韓國及我國臺(tái)灣地區(qū)民法中，權(quán)利人起訴繼續(xù)履行合同，相對(duì)人行使同時(shí)履行抗辯權(quán)時(shí)，法院會(huì)作出“同時(shí)履行的判決”，在存在同時(shí)履行抗辯權(quán)的案件中，我國司法實(shí)踐中也會(huì)采取一并解決當(dāng)事人之間的糾紛，判令原告于裁判文書制作期間履行自己的義務(wù)，之后由被告履行其義務(wù)。在解決了將權(quán)利人未履行義務(wù)可設(shè)置入判決主文的問題后，法院可以根據(jù)案件的具體情況，在最大程度尊重雙方合同意志的基礎(chǔ)上，以最利于糾紛徹底解決的方式確定雙方義務(wù)的履行，并嚴(yán)格遵循“明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容”的裁判要求設(shè)計(jì)主文。此外，在主文的設(shè)計(jì)中還應(yīng)當(dāng)做到避免為第三人設(shè)定義務(wù)、避免替代行政主管部門的法定職權(quán)、應(yīng)盡可能將抽象義務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榭晒﹫?zhí)行的金錢債務(wù)。

（五）行政管理部門產(chǎn)權(quán)審批的關(guān)系協(xié)調(diào)

此處探討的并非合同約定由債務(wù)人向第三人履行或由第三人向債權(quán)人履行的涉他合同類型，而是指合同約定的履行內(nèi)容中，義務(wù)人完成義務(wù)需第三人主要是行政主管部門辦理相關(guān)行政審批事項(xiàng)，否則無法達(dá)到法律要求的履行狀態(tài)，如要求集體土地安置房由出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記并協(xié)助過戶至買受人名下。此時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)了解具體行政許可的相關(guān)條件或者行政主管部門配合強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)條件以及辦理期限，在此基礎(chǔ)上確定當(dāng)事人合同能否繼續(xù)履行以及如何履行。當(dāng)然，在義務(wù)方當(dāng)事人拒不配合履行相關(guān)合同義務(wù)而不得不判令權(quán)利人自行辦理時(shí)，會(huì)存在與行政審批具體程序設(shè)置不一致的問題，導(dǎo)致權(quán)利人難以順利辦理本應(yīng)當(dāng)由義務(wù)方履行的申請行為。此時(shí)，一方面，法院在案件審理裁判中盡可能為權(quán)利人自行辦理相關(guān)行政審批作出認(rèn)定及判決；另一方面，應(yīng)通過與產(chǎn)權(quán)管理部門協(xié)調(diào)，明確生效裁判文書的強(qiáng)制執(zhí)行效力及行政機(jī)關(guān)按照生效裁判文書辦理相關(guān)行政事項(xiàng)的行政法免責(zé)后果，從而順利解決爭議，促進(jìn)當(dāng)事人自行辦理。如當(dāng)事人確實(shí)無法自行辦理相關(guān)登記審批事項(xiàng)，可以通過向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記、過戶事宜。但這一問題在審理及執(zhí)行過程中需要注意考慮房地產(chǎn)限購政策的變化，如買受人屬“限購”人群，則應(yīng)當(dāng)向其釋明在一定期限內(nèi)自行消除限購條件的影響，導(dǎo)致的額外損害，可視情根據(jù)合同當(dāng)事人的責(zé)任另行主張。