摘要：房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識、處理與控制以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)營管理;房地產(chǎn)

1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的成因

任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況，房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1.房地產(chǎn)位置的不動性和固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性。2.房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性。3.房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變化性。4.房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)的不充分性和變現(xiàn)的困難性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營管理所涵蓋的范圍非常大，能夠?qū)?xiàng)目經(jīng)營產(chǎn)生影響的因素也是非常多的。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是在項(xiàng)目就經(jīng)營過程中出現(xiàn)的影響企業(yè)正常獲取收益的因素，這種因素在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中是不能夠避免的，只能夠通過有效途徑進(jìn)行控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營中存在的影響因素，本文對其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，主要包含以下幾個(gè)方面：

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程中，相關(guān)人員的應(yīng)用是不能夠缺少的，但是由于人主觀或能力等問題，可能會對房地長開發(fā)和經(jīng)營產(chǎn)生一定的不良影響，這些就是人為風(fēng)險(xiǎn)。因在項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)營過程中，無時(shí)無刻不與人員的工作有關(guān)，其可能存在風(fēng)險(xiǎn)的類型也是多種多樣的，如合同風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及人資風(fēng)險(xiǎn)等等。風(fēng)險(xiǎn)對房地長項(xiàng)目的開發(fā)影響重大如不能夠妥善地對其進(jìn)行科學(xué)的管理控制，造成的危害將是十分巨大的。

2房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求非常高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的，形成過程極其復(fù)雜，有時(shí)是不可避免的，因此，在風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要采取以下方式和方法：

一般采取的方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者是將有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目通過與其他單位合作或共同開發(fā)經(jīng)營，來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，但轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是要付出代價(jià)的，如直接利潤的減少等。

經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用，但與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生所帶來的損失相比要小得多。在日益發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的主要方法。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企的高層管理者，尤其是經(jīng)營決策人，對于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)必須要有預(yù)見性。對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)，要找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系，要采取適當(dāng)?shù)姆椒ǎJ(rèn)識特定的風(fēng)險(xiǎn)。識別風(fēng)險(xiǎn)通常采取的方法有：分析問詢法、財(cái)務(wù)投資法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。識別風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的工作。

3房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討

3.1加強(qiáng)對經(jīng)營環(huán)境的研究

房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的，環(huán)境既提供了機(jī)會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個(gè)開放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起，提出一個(gè)適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力，并能審時(shí)度勢、因勢利、靈活應(yīng)變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，這樣對提高項(xiàng)目投資成功率，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)定會有大的幫助。

3.2加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費(fèi)商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征。面對這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外，還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。

3.3不斷提高物業(yè)管理水平

物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動力。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質(zhì)。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地戶業(yè)發(fā)展帶來的約束，認(rèn)真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路。由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時(shí)間很短，物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏，具體如何做，還要開發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。

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作者簡介

張磊（1997年—），男，漢，籍貫：天津，學(xué)歷：碩士，研究方向：工業(yè)工程。