吳秀琴

（渝中區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心，重慶 400013）

一、前言

住宅專項(xiàng)維修資金，是專項(xiàng)用于住宅共有部位和共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，在《民法典》中被稱為“維修資金”“維修基金”，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中被稱為“專項(xiàng)維修資金”，全國(guó)各地的法律法規(guī)有的稱之為“物業(yè)專項(xiàng)維修資金”、有的稱之為“住宅專項(xiàng)維修資金”、有的稱之為“房改住房公共維修基金”，本文統(tǒng)一稱為“住宅專項(xiàng)維修資金”。加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算，能夠提供優(yōu)質(zhì)、高效、可利用的信息資料，具有重要意義。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理的歷史沿革

對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理，主要是對(duì)優(yōu)惠出售公有住房的專項(xiàng)維修資金和商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理，對(duì)這兩部分資金進(jìn)行管理，所涉及的法規(guī)政策、具體機(jī)構(gòu)、起始時(shí)間和工作流程等都不相同。

（一）優(yōu)惠出售公有住房的專項(xiàng)維修資金

優(yōu)惠出售公有住房的工作于20世紀(jì)80年代末期開(kāi)始推行，90年代全面展開(kāi)。1988年，國(guó)務(wù)院召開(kāi)第一次全國(guó)住房制度改革會(huì)議，推出《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。1991年以后，國(guó)務(wù)院和建設(shè)部出臺(tái)多個(gè)文件，要求全面開(kāi)展并不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，同時(shí)也提出加強(qiáng)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)的管理。明確提出公有住房出售后，住宅共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由售房單位承擔(dān)，也可以由售房單位在售房時(shí)委托房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位承擔(dān)。

優(yōu)惠出售公有住房按照統(tǒng)一政策、分級(jí)管理的原則，各級(jí)房屋產(chǎn)權(quán)單位出售公房，必須報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)氐淖》恐贫雀母镛k公室（以下簡(jiǎn)稱“住改辦”）審批后，方可對(duì)職工出售，售房資金由住改辦負(fù)責(zé)管理。公共維修基金通常是在維修工作完成后，由原售房單位向住改辦提出資金使用申請(qǐng)，經(jīng)審核通過(guò)后再行撥付。

（二）商品住宅專項(xiàng)維修資金

住建部分別于1998年、2008年出臺(tái)了《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，資金交存的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。全國(guó)各地區(qū)根據(jù)上述文件，陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)管理辦法。

隨著住房的商品化發(fā)展，商品住宅專項(xiàng)維修資金明顯多于優(yōu)惠出售公有住房維修資金，各級(jí)各部門更加重視商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理，全國(guó)各地成立了省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)、科級(jí)等不同層級(jí)的管理機(jī)構(gòu)，如果條件相對(duì)趨于成熟，還可以由業(yè)主自行管理，資金的歸集和使用都有明晰的工作流程，保證管理的規(guī)范性。

三、專項(xiàng)維修資金管理會(huì)計(jì)核算存在的主要問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)核算要求不同，沒(méi)有完全落實(shí)到位

按照國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有住房出售收入管理意見(jiàn)的通知》、財(cái)政部頒布的《行政事業(yè)單位住房基金財(cái)務(wù)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，管理優(yōu)惠出售公有住房的維修資金，需要建立公共維修基金專戶，住改辦按照售房單位設(shè)立明細(xì)賬，售房單位將房改住房公共維修基金作為負(fù)債管理，并按幢按戶建立公共維修基金臺(tái)賬。文件對(duì)售房單位按幢按戶建立明細(xì)賬有明確規(guī)定，但沒(méi)有對(duì)售房單位建立明細(xì)賬的真實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。1988年，商品住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)管理規(guī)定就要求資金管理單位實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、按單幢建立明細(xì)賬；2008年有相關(guān)規(guī)定要求以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設(shè)賬，按房屋門號(hào)設(shè)分戶賬。

（二）采集、分析和利用會(huì)計(jì)信息難度大

2019年，為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，審計(jì)署對(duì)全國(guó)維修資金的管理情況進(jìn)行了專項(xiàng)審計(jì)。雖然專項(xiàng)維修資金管理的部門都是行政事業(yè)單位，都執(zhí)行《政府會(huì)計(jì)制度》，但由于管理依據(jù)不同、核算依據(jù)不同、各管理機(jī)構(gòu)對(duì)政策法規(guī)的理解運(yùn)用不同以及相關(guān)信息的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)共享，各地審計(jì)信息無(wú)法有效匯總，對(duì)審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析和利用更是困難。

鑒于此，財(cái)政部出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》，旨在規(guī)范專項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算，保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

四、《政府會(huì)計(jì)制度》和《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》存在的主要差異

《政府會(huì)計(jì)制度》和《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》的差異主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，會(huì)計(jì)核算的記賬基礎(chǔ)發(fā)生了變化，《政府會(huì)計(jì)制度》規(guī)定單位的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》規(guī)定會(huì)計(jì)核算主要采用收付實(shí)現(xiàn)制；第二，《政府會(huì)計(jì)制度》中的會(huì)計(jì)科目有77個(gè)，《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》的會(huì)計(jì)科目只有16個(gè)，其中往來(lái)類科目?jī)H有1個(gè)，會(huì)計(jì)科目明顯減少，不利于對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行歸類；第三，核算辦法改變所涉及的新舊銜接問(wèn)題沒(méi)有得到處理和解決。

五、核算辦法交替應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）堅(jiān)持會(huì)計(jì)核算的一貫性

交替上年必須繼續(xù)沿用《政府會(huì)計(jì)制度》規(guī)定開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作。由于會(huì)計(jì)記賬基礎(chǔ)不同，兩個(gè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定對(duì)核算方法都有較大影響，受影響最大的是年度利息的核算，按不同的方法核算，其資金利息差異可達(dá)上億元。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制，所有專項(xiàng)維修資金的存款，不論其是否到期都應(yīng)計(jì)提當(dāng)年度的利息。按照收付實(shí)現(xiàn)制，只對(duì)收到的資金利息進(jìn)行核算，未到期的銀行存款不能計(jì)提利息。但存在部分財(cái)務(wù)人員考慮到即便計(jì)提，次年實(shí)行新的會(huì)計(jì)核算辦法，又要按照收付實(shí)現(xiàn)制予以沖回，就不再計(jì)提。按照《會(huì)計(jì)法》第二章第十八條的規(guī)定，各單位采用的會(huì)計(jì)處理方法，前后各期應(yīng)當(dāng)一致，不得隨意變更。因此，必須繼續(xù)按照原來(lái)的規(guī)定開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作。

（二）加強(qiáng)賬戶建立的規(guī)范性

為了增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的可比性，讓使用者一目了然，應(yīng)當(dāng)建立新舊會(huì)計(jì)科目余額對(duì)賬表，并裝訂在會(huì)計(jì)憑證的首頁(yè)；《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》設(shè)立了應(yīng)付房屋滅失返還資金1個(gè)往來(lái)賬戶，而上年度商品住宅維修資金的核算中有預(yù)提的資金利息、預(yù)付的維修工程款項(xiàng)和應(yīng)付的維修項(xiàng)目質(zhì)量保證金等，應(yīng)增設(shè)幾個(gè)賬戶；在商品住宅專項(xiàng)維修資金科目下設(shè)維修資金本金、維修資金利息、預(yù)付賬款、質(zhì)保金、待分配維修資金等科目，將上年度的科目余額轉(zhuǎn)入本年度相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。

（三）維護(hù)辦法執(zhí)行的嚴(yán)肅性

嚴(yán)格落實(shí)《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》規(guī)定，在辦法實(shí)施的當(dāng)年確?！叭綉簟薄?/p>

第一，及時(shí)摸清交存資金對(duì)應(yīng)的房屋信息。針對(duì)“已售公有住房維修資金”，售房單位建有按幢到戶明細(xì)賬的，交由房改辦，房改辦據(jù)此建立分戶明細(xì)賬；售房單位沒(méi)有建立按幢到戶明細(xì)賬的，由售房單位查找售房當(dāng)年批準(zhǔn)同意公房出售的文件，逐年落實(shí)按幢到戶明細(xì)賬；售房單位由于破產(chǎn)、撤銷、合并、重組不存在的，由房改辦聯(lián)系接管單位，輔助其查找資料建立明細(xì)賬。“商品住宅維修資金”的管理單位可能存在預(yù)收或者沒(méi)有落實(shí)到戶的資金，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系預(yù)交單位，落實(shí)預(yù)交款對(duì)應(yīng)的房屋信息，陸續(xù)將所有的交存資金都核算到戶，確?！敖淮娴綉簟薄?/p>

第二，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)提、結(jié)存的利息，按照資金的體量和交存時(shí)間的長(zhǎng)短對(duì)以前年度的預(yù)提利息和增值收益進(jìn)行分配、核算到戶，確保“利息到戶”。

第三，及時(shí)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘，找準(zhǔn)資金使用項(xiàng)目的測(cè)繪報(bào)告，確定支付資金對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目信息，對(duì)預(yù)付賬款核算到戶，確保“支用到戶”。

第四，探索將維修工程質(zhì)量保證金交由街鎮(zhèn)或物業(yè)企業(yè)管理的模式，逐年消化“商品住宅維修資金—質(zhì)保金”科目余額。

六、加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督

會(huì)計(jì)核算工作專業(yè)性較強(qiáng)，單位內(nèi)部控制制度中的監(jiān)督管理工作，其相關(guān)工作人員的專業(yè)能力不足，導(dǎo)致利用單位內(nèi)部手段檢查會(huì)計(jì)核算是否合法合規(guī)受到限制。財(cái)政部門、建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工作人員進(jìn)行適時(shí)培訓(xùn)、指導(dǎo)和檢查，針對(duì)性地提出專項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算實(shí)施細(xì)則；專項(xiàng)維修資金代管機(jī)構(gòu)間要經(jīng)常進(jìn)行溝通和交流，切合實(shí)際工作提出解決問(wèn)題的有效辦法；聘請(qǐng)外部機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)監(jiān)督，督促資金管理部門加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，改善資金管理模式。

七、結(jié)語(yǔ)

代管機(jī)構(gòu)通過(guò)自身的努力，多方的支持、監(jiān)督與檢查，不斷深入和細(xì)化核算辦法，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金開(kāi)展的會(huì)計(jì)核算工作將會(huì)更加規(guī)范，會(huì)計(jì)信息資料將會(huì)更加真實(shí)、準(zhǔn)確，為相關(guān)部門了解維修資金的管理情況提供更可靠的保障。