劉愛國（河南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

房地產(chǎn)市場和股票市場是我國資金的兩個“蓄水池”，這兩個市場都對我國的宏觀經(jīng)濟運行狀況有一定程度的影響，反過來，宏觀經(jīng)濟周期對股市和樓市也有一定的聯(lián)動效應(yīng)。宏觀經(jīng)濟周期大致有繁榮、衰退、復(fù)蘇、蕭條四個階段，一般情況下，經(jīng)濟繁榮時消費者需求增加，收入增加，手中會有多余的資金，而這些多余的資金會流向房地產(chǎn)和股票這兩個市場，從而房價、股價會相應(yīng)上漲；相反，在經(jīng)濟不景氣時，失業(yè)率增加，居民消費和收入相應(yīng)減少，也就沒有多余資金進行房地產(chǎn)和股票的投資，房價、股價接連下跌，人們受預(yù)期因素的影響，會大量拋售手中的股票以及變賣房產(chǎn)，希望持有較多的現(xiàn)金，這種情況下則會導(dǎo)致股價和房價的下跌。但在現(xiàn)實生活中這種單純的因為宏觀經(jīng)濟波動使樓市和股市動蕩的情況很少，大多數(shù)情況下，樓市和股市會和經(jīng)濟周期有一定時間上的背離。同樣作為我國資金“蓄水池”的樓市和股市又有著不同的價格波動周期。房地產(chǎn)市場雖然在經(jīng)濟不景氣時——如2008年金融危機，價格會有一定的下跌，但是從長期來看，房地產(chǎn)市場在近二十年的價格仍然是處于一個上升的趨勢。股市相比而言就不如樓市那么平穩(wěn)，以我國的A股市場為例，股市暴漲暴跌現(xiàn)象時有發(fā)生，如2020年受新冠疫情影響，新年之后第一天開盤千股跌停，而后又回升[1]。本文就著重分析兩者不同的內(nèi)在影響機制。

■ 房地產(chǎn)市場與股票市場對比

（一）性質(zhì)不同

在人們手里擁有閑置資金的時候，往往會把這筆閑置的資金投資到股票或房產(chǎn)上面。相對于銀行存款來講，股票會帶來超額的收益率，當(dāng)然只是對于少數(shù)人來講，但是人們往往會受那一小部分人的影響，而選擇性忽視一些更有價值的信息。房地產(chǎn)和股票的自身性質(zhì)存在很大不同，房產(chǎn)和股票雖然都是資產(chǎn)，具有投資價值，但是房產(chǎn)作為實物資產(chǎn)的一種，還具有使用價值，相反股票是一種要求權(quán)，屬于金融資產(chǎn)，不具備任何使用價值。所以二者第一個不同就是房地產(chǎn)市場是實物的買賣，股票市場則是一種無形資產(chǎn)的流通和買賣。

（二）流動性不同

首先房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有固定性，不能隨時買進賣出，它的交易周期較長。并且由于房地產(chǎn)具有投資屬性和消費屬性這兩大屬性，所以投資者購房一方面是為了滿足自己的剛性需求，另一方面就是希望房產(chǎn)最終可以實現(xiàn)價值增值，基于這兩方面的考慮，房產(chǎn)的擁有者不會也不能將房產(chǎn)頻繁地買賣。對于股票，它的流動性較強，在上一個交易日買進，下一個交易日就可以賣出，并且交易費用低，因此許多投機者就會頻繁地進行股票的買賣。

（三）價格波動性不同

自從房地產(chǎn)作為一個行業(yè)出現(xiàn)之后，我國的房價幾十年都保持增長的態(tài)勢。雖然受幾次危機的影響，房價出現(xiàn)了短時期的波動，但是在政府推出相應(yīng)的救市方案之后，房地產(chǎn)行業(yè)還會出現(xiàn)一個小的黃金期，因此總體來看我國的房地產(chǎn)市場的價格波動比較小，并且呈現(xiàn)上升趨勢。但是股票市場就呈現(xiàn)出與房地產(chǎn)市場不同的發(fā)展趨勢，從歷史的數(shù)據(jù)中我們也能看出，股市在創(chuàng)出一個新高點之后往往會開始反轉(zhuǎn)暴跌。比如1992年就出現(xiàn)了一個典型事例，1992年初，受鄧小平在南方談話中對證券市場發(fā)展引導(dǎo)的影響，上證指數(shù)大幅上漲，在1992年5月漲至1 429.01點，此后空頭力量開始顯現(xiàn)，股票指數(shù)開始下跌，到1992年11月僅僅6個月的時間，上證綜指就跌到了386點，當(dāng)月月底新股上市，到1993年2月又到達了1 558.95的高點。在2008年金融危機爆發(fā)之前，也是經(jīng)歷了大漲大落的時期。所以綜合來看房地產(chǎn)市場的價格波動性較小，而股票市場的價格波動性較大，浮動周期短。

■ 房地產(chǎn)市場和股票市場價格波動周期差異較大的原因

（一）投資者情緒影響

按照經(jīng)濟學(xué)的觀點，人是“完全理性”的，追求自身效用的最大化。但在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，人往往是“有限理性”的，會受到各種喜怒哀樂情緒的影響。在股票市場中，人們理性的抉擇應(yīng)該是高賣低買，但是從我國股票市場上的一些投資者行為中可以看出，大多數(shù)人在股票高漲時因為一些貪婪的情緒不愿賣出，并在此時還會有新投資者的加入，讓股價一路走高。而當(dāng)股價有下跌傾向時，即使是短暫的調(diào)整回落，投資者受內(nèi)心恐慌情緒的支配，不斷拋出股票，讓股票價格一路下跌，最終形成超跌的局面[2]。我們知道股票的交易是比較方便的，投資者可以在交易日內(nèi)的任何一個時間拋出股票，導(dǎo)致股票的價格波幅較大且調(diào)整時間短。在房地產(chǎn)市場中，人們也有追高的行為，在房價接連上漲時，往往會想要購買房產(chǎn)以獲得未來的價值增值，人們對房產(chǎn)的這種過熱需求導(dǎo)致了房價的接連上漲，但是與股票市場不同的是，房價在下跌過程中，房屋持有者不能快速的賣出，并且出于房屋消費屬性的考慮，投資者也不會在房價下跌的情況下著急賣出，所以房價不會在一段上漲時期之后開啟回落模式，最多只是房價的短暫回調(diào)[3]。

（二）羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)即從眾行為，是指在信息不對稱或者無法判斷信息準(zhǔn)確與否的情況下，大眾的行為就是準(zhǔn)確的行為，人們往往會根據(jù)大多數(shù)人的行為來適度調(diào)整自己的決策。這種效應(yīng)在股票的買賣中得到較大的體現(xiàn)，在多數(shù)投資者都購買某一行業(yè)或某一家上市公司的股票時，后來的投資者受這種從眾心理的影響，往往會忽視對公司基本面的研究，盲目的買進；相反，投資者紛紛拋出某一類股票時，人們往往也會采取同樣的措施，這種從眾行為加劇了股票價格的波動性。對于房價，雖然也有從眾效應(yīng)的影響，但是影響房價的最主要因素還是居民的需求和市場上的供給相對力量對比，在房價上漲時，如果人們沒有特別的剛性需求以及自身杠桿率較高時，不會高價買進，而房價下跌時，剛性需求的限制也不會使房價迅速下跌。所以股票市場和房地產(chǎn)市場羊群效應(yīng)的作用大小也是導(dǎo)致股價和房價呈現(xiàn)不同波動趨勢和周期的原因[4]。

（三）政府調(diào)控力度不同

我國的股市和樓市受政策的影響較大，會出現(xiàn)“政策性上漲”和“政策性下跌”的現(xiàn)象，在房價下跌時政府會推出一系列有利于恢復(fù)房地產(chǎn)市場的計劃，并且效果明顯；但影響股票價格的因素較多，政府的調(diào)控有時在短期有效，長期仍然無效。首先，房地產(chǎn)市場房價多年來保持上漲態(tài)勢，并且在目前看來仍沒有要下降的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)和多種行業(yè)密切相關(guān)，如裝修、建筑原材料、物業(yè)管理再加上周邊的零售和餐飲行業(yè)，可以說房價影響了我國許多行業(yè)的發(fā)展，在行業(yè)的共同制約下房價也不會短期下跌；其次，房地產(chǎn)市場的繁榮或者衰退嚴(yán)重影響地方政府的財政收入，我們知道房地產(chǎn)行業(yè)的上游一級供應(yīng)商就是地方政府，地方政府提供土地，土地價格的居高不下，也導(dǎo)致了房價的持續(xù)上漲；再次，房地產(chǎn)市場對金融市場的穩(wěn)定也有很大的作用，我們知道房產(chǎn)是最重要的一種可抵押資產(chǎn)，個人投資者或者企業(yè)投資者或多或少的都會用房子來做抵押貸款，如果房價一旦下跌幅度巨大，抵押物貶值，違約風(fēng)險增加，金融市場會受到極大的沖擊，2008年美國次貸危機就是一個鮮明的例子[5]。所以房地產(chǎn)市場的牽涉面巨大，國家會對其進行持續(xù)穩(wěn)健的調(diào)控，不讓其進行太大的波動。而對于股票市場，它受到投資者貪婪和恐懼情緒的影響相對較大，這種非理性的買進賣出導(dǎo)致的股價波動，政府對其調(diào)節(jié)在短期內(nèi)有一定效果，從長期來看，價格的波動還是取決于資金供求這種極易變動的因素，政府調(diào)節(jié)有限。

■ 結(jié)語

我國的股票市場和房地產(chǎn)市場都對我國的經(jīng)濟狀況有一定影響，二者受宏觀經(jīng)濟政策的影響都比較大，但是兩者的價格波動機制有所不同[6]，從幾十年的歷史數(shù)據(jù)中我們能看出，房地產(chǎn)市場的價格波動周期比較長，波動幅度小，但是股票市場波動周期短，價格變動幅度大。關(guān)于造成這種差異的原因，可從投資者情緒、“羊群效應(yīng)”以及政府的調(diào)控力度來解釋，投資者貪婪和恐懼的情緒往往會造成股價的超漲和超跌；投資者的從眾行為也會放大股票價格的波動；而政府的宏觀調(diào)控對于股票市場在長期也是無效的[7]。相對而言，房地產(chǎn)市場由于受房屋的消費屬性以及流動性的影響就表現(xiàn)的較為穩(wěn)定。