徐喆

【摘要】隨著現(xiàn)代社會飛速發(fā)展，各行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速水平增長，而房地產(chǎn)行業(yè)作為支持社會發(fā)展的重要支柱也為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了龍頭作用。但由于房地產(chǎn)事業(yè)的投資效期長、投資金額大和損耗周期長的特點(diǎn)，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)帶來的后果則是對一個家庭來說是不可挽回的，所以在現(xiàn)代社會的發(fā)展中，做好風(fēng)險(xiǎn)評估，嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)管理針對風(fēng)險(xiǎn)做好對策探究則是對于一個家庭或者投資者來說最好的風(fēng)險(xiǎn)防范。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);房地產(chǎn)交易;風(fēng)險(xiǎn)管理;對策;探究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地產(chǎn)交易指供給與需求雙方進(jìn)行房屋地產(chǎn)實(shí)施買賣的交易活動，交易開始后將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的整個過程。房地產(chǎn)交易類型多種，不僅是指房屋買賣、轉(zhuǎn)讓抵押以及貸款事宜，還包括租賃等流程。而面對這系列的交易，存在多方面被欺詐以及其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。

1、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

由于房產(chǎn)交易的商品較大，金額是很多家庭多年積攢下來的積蓄，如果風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)，對大部分家庭來說都是不小的打擊。所以在房地產(chǎn)交易的過程中，做好相關(guān)功課，了解其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，防范措施做到位才是對于房地產(chǎn)交易來說最理想的交易狀態(tài)[1]。

1.1 開發(fā)商欺詐可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)代利益驅(qū)使下，可能會使一些不良商家不顧原有的城市規(guī)劃計(jì)劃，通過暗箱操作將已經(jīng)定好的城市規(guī)劃私自更改，更有甚者，將一些公有的綠化設(shè)施等非法占用?；蛘咭恍╅_發(fā)商、建筑商為了在建筑工程過程中節(jié)省材料費(fèi)用，或者是為了趕工期，設(shè)計(jì)圖紙沒有經(jīng)過仔細(xì)考量就匆匆拿來用，導(dǎo)致到最近臨近交工時，因?yàn)榄h(huán)保、消防、水電或者其他原因至使工程不能驗(yàn)收成功，而如果這種情況下將蓋好的房子扒掉重新蓋，將會是更大的一筆支出，也會影響向業(yè)主交房的時間，更有的開發(fā)商要著急等資金回流去支持下一個工程保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)等原因，致使已經(jīng)交錢的業(yè)主不能按時入住或者不能按時拿到房屋所有權(quán)證書。還有一些商家進(jìn)行虛假宣傳，即沒有的設(shè)施夸大化，或者將還沒有定下來的政府工程、學(xué)校作為宣傳手段，向消費(fèi)者傳遞錯誤信息，發(fā)空炮彈，誤導(dǎo)消費(fèi)者，使用一切不正當(dāng)不光明的手段哄騙消費(fèi)者。而正是因?yàn)橛羞@些不良商家的哄騙，加上消費(fèi)者本身對房產(chǎn)知識匱乏，不了解其中具體詳情，才會有開發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，會影響大部分家庭的生活質(zhì)量，畢竟在現(xiàn)今社會而言，買房一事在大多數(shù)家庭中，還是一輩子的夙愿，普通百姓一輩子才能買幾個房子，更多的是新婚當(dāng)作婚房的年輕人，而不能正常入住等行為，可能會影響一對幸福家庭的組建。

1.2 房屋中介欺瞞消費(fèi)者引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

房屋中介這一新興產(chǎn)業(yè)就是因?yàn)橛泻枚鄻I(yè)主不了解房地產(chǎn)信息，不清楚房地產(chǎn)具體情況而衍生出來的。房屋中介主要是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格評估等關(guān)于房地產(chǎn)的總稱。其正常是個造福并且方便百姓的一好事，但是由于現(xiàn)今社會的一些不法分子，將觸角伸到了房地產(chǎn)交易中來，致使有些中介的一些行為就不像行業(yè)初衷那么純粹了。

他們利用交易人不了解房地產(chǎn)信息和房地產(chǎn)相關(guān)政策的空子，在簽訂合同時順帶還讓交易人簽了一些與他們本身中介服務(wù)不相等的服務(wù)條款，使簽約雙方的利益關(guān)系不是對等的，對業(yè)主方的權(quán)益發(fā)生不合理和不公正的現(xiàn)象，使業(yè)主的自身權(quán)益受損。而更有甚者的一些中介公司，使用陰陽合同，以包銷售的名義，隱瞞賣方的實(shí)際出賣價(jià)格，從中收取大量中介費(fèi)還不夠，還要以更高的價(jià)格賣給買房者，從中獲取中介費(fèi)以外的報(bào)酬，使買賣雙方利益都有受損，得利的只有中介自己。有些中介公司無執(zhí)照經(jīng)營或者超越經(jīng)營范圍甚至跨地異地經(jīng)營，還有雖然有營業(yè)執(zhí)照但是沒有依法按時備案的情況，再或者已經(jīng)完善自身手續(xù)和執(zhí)照后將相關(guān)手續(xù)外借、出租自身手續(xù)的，這些都是法律不允許的。而房屋中介的欺詐行為一旦發(fā)生，會嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者、交易者的自身利益。

1.3 二手房交易賣方欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易的水很深，其中中介的欺詐在一方面，還有一部分是賣房者的欺詐行為。在交易過程中，如果房屋有普通租賃或者借貸操作可以在過戶系統(tǒng)上看見，但是一些民間借貸是不能在房產(chǎn)局查到的。而現(xiàn)今社會人們生活壓力大，物價(jià)膨脹可能會引起一部分人的購買欲或者其他原因用錢地方大大增加，而入不敷出的情況下就會有一部分人去想到借貸。在借貸過程中，一些人會通過正規(guī)途徑一解燃眉之急，但部分人會通過民間借貸的方式，而這種方式就會讓一部分的二手房交易存在欺詐行為?；蛘哂行I(yè)的不法分子利用欺詐等行為欺騙買房者的定金等行為，這些都可能會是賣房者引起的欺詐行為，而這些風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，也會讓買方陷入困境，給買方的生活和利益造成一定損失。

2、一手房交易中，買方應(yīng)該注意的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

在買房過程中，交易雙方都應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)相關(guān)知識，了解相關(guān)政策，懂得一些關(guān)于房地產(chǎn)的一些基本知識，規(guī)避那些不法分子來鉆空子。

2.1 充分了解房地產(chǎn)信息

購買前應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)信息，避免盲目的購買，充分了解房地產(chǎn)的走勢、位置以及今后發(fā)展趨勢，結(jié)合政府部門未來規(guī)劃，知曉自身購買房屋的主要側(cè)重點(diǎn)，避免盲目的跟風(fēng)走勢，脫離開自身的個人偏見與中介的誘導(dǎo)，將自己放在客觀的層面上，全面從房屋地址、開發(fā)商實(shí)力、性價(jià)比、小區(qū)設(shè)施等方面合理評估，在充分了解國家政策、關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期后，合理、理性的購買房屋[2]。

2.2 謹(jǐn)慎繳納定金

在謹(jǐn)慎觀察考察過房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息后，在決定是否要購買房屋，交定金、簽合同的時候不要受置業(yè)顧問或者中介的誘導(dǎo)，要清晰的審查合同內(nèi)容，以及定金繳納的方式和如果反悔的話，對待定金和違約金的處理方式，避免后續(xù)一些不必要的麻煩。另外買房人一定要清楚，不論是按揭分期還是一次性付清，都是由個人或者銀行代付將所有房款打給開發(fā)商之后，開發(fā)商才會有義務(wù)在規(guī)定的時間內(nèi)交房，這就說明了有相當(dāng)長的一段時間，是房和錢都在開發(fā)商手上的，而面對這一規(guī)定是買房方?jīng)Q定不了的，這就對業(yè)主來說非常不利的，所以在這就可以體現(xiàn)出來，選擇資金比較雄厚的開發(fā)商可以一定程度的避免因開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等客觀原因造成交房不及時的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 仔細(xì)核對合同項(xiàng)目

在簽訂合同過程中，要逐項(xiàng)核對合同內(nèi)容，合同中要明確交房時間，辦理房產(chǎn)證的時間以及一旦發(fā)生違約事件的責(zé)任方所承擔(dān)的違約責(zé)任，包括如果在沒交房的過程中，開發(fā)商一旦發(fā)生資金鏈斷裂或者開發(fā)商將已經(jīng)收的房款挪作他用的連帶責(zé)任，避免出現(xiàn)交房無期，甚至樓盤成為爛尾樓等情況，雖然有些事情一旦發(fā)生也是無法改變的，但是相關(guān)事項(xiàng)是一定要寫在合同中的，為了以后自身的權(quán)益最大化。就算能夠按時收到開發(fā)商的交房，交房后房屋的質(zhì)量問題也應(yīng)該得到一定時間的保證，如墻面、樓體出現(xiàn)裂痕或者水電線路原因造成的漏水漏電、收到的房屋面積是否與合同與所交房款面積一樣，更有一些不良商家，趁著房屋所有權(quán)在開發(fā)商手里的期間，辦理了其他貸款或者抵押業(yè)務(wù)，致使業(yè)主不能及時辦理自己的房屋所有權(quán)證書，這一系列問題都會使業(yè)主的自身權(quán)益收到侵害，所以合同中都必須要標(biāo)識清楚如出現(xiàn)這類問題的解決方式以及責(zé)任方。

3、房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)防范的建議及對策

在房地產(chǎn)交易過程中，要清楚明了自身權(quán)益是什么，怎樣合法保護(hù)自身權(quán)益，了解實(shí)時政策，避免上當(dāng)受騙。

3.1 宣傳誠信理念

在一個企業(yè)中，誠信才是能讓整個企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要核心。不是所有人都不懂，也不是所有人一直都不懂，總會慢慢反應(yīng)過來的。房地產(chǎn)市場是持久而長遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，作為房地產(chǎn)企業(yè)，想要可持續(xù)發(fā)展下去就要得到廣大人民的信任和支持，偷奸耍滑和耍小聰明只會一時將消費(fèi)者蒙蔽，但現(xiàn)代社會發(fā)展的情況下，人們或早或晚都一定會了解房地產(chǎn)市場的相關(guān)知識的。不論中介也好，個人也罷亦或者是直接一手房的開發(fā)商，都是需要積累人氣的，只有秉持者誠信的理念，才可以將產(chǎn)業(yè)越做越大，將市場越走越寬[3]。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)法治體系及宣傳

在現(xiàn)今社會中，我國房地產(chǎn)事業(yè)還處于年輕階段，一些在房地產(chǎn)交易中可能出現(xiàn)的問題還沒有完全完善，而一些不法分子正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，鉆了法律的空子，使監(jiān)管部門不能名正言順的政治，而消費(fèi)者也不能通過正規(guī)的渠道去維護(hù)自身利益，因?yàn)闆]有明確的法律條文規(guī)定哪項(xiàng)是違法的哪項(xiàng)是不違法的，違背社會道德是被譴責(zé)的但是不被法律懲罰，所以面對這一情況，我國應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)事業(yè)中可能會遇到的問題，及時更新法律條文，為廣大市民的合法權(quán)益做出最大的支持[4]。即使執(zhí)法部門有了明確指令和明確條文，但因?yàn)槿∽C難度大、處罰力度小以及操作手續(xù)復(fù)雜等原因，也常常是無功而返，所以在當(dāng)今社會迫切需要建立健全明確并且執(zhí)行力度強(qiáng)、手續(xù)簡便的法律法規(guī)，而只有這樣打擊、查處房地產(chǎn)市場的所有違法、違規(guī)行為才能得到相應(yīng)的效果。與此同時，地方政府應(yīng)該端正態(tài)度，正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場的平衡性，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)就一門偏向舞弊房地產(chǎn)企業(yè)，不能助長了房地產(chǎn)企業(yè)的理所應(yīng)當(dāng)?shù)男睦?，要提高認(rèn)識，保證城市經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的同時，合法維護(hù)正能量、良心的房企產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格打擊鉆法律空子、賺昧心錢、耍小聰明的房地產(chǎn)企業(yè)。在政治房地產(chǎn)行業(yè)的同時，也要大力宣傳房地產(chǎn)相關(guān)法律知識，教會市民依靠政府、協(xié)助政府去整肅整個房地產(chǎn)事業(yè)，以減少更多的人在房地產(chǎn)交易中上當(dāng)受騙，自身利益受損。

3.3 整肅規(guī)范從業(yè)行為

將房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員個人綜合素質(zhì)提高，認(rèn)識加強(qiáng)才是今后房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最快捷方式。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，應(yīng)該秉著依法辦事的原則，牢固樹立法紀(jì)意識的同時強(qiáng)化黨規(guī)政績的原則，繼續(xù)自覺遵守法律法規(guī)，依法辦事、依法行政并且依法管理，提高自身業(yè)務(wù)水平的同時心里始終要銘記法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定[5]。從業(yè)人員必須牢記最開始入行的初衷，要正確幫助需要購置房產(chǎn)的人們，樹立為人民服務(wù)的思想，維護(hù)好人民群眾的自身利益。從業(yè)人員一定要不忘初心、牢記使命，在從業(yè)過程中保持清醒的頭腦，嚴(yán)格抵制腐朽思想的侵蝕，嚴(yán)于律己，勤廉自律，恪盡職守，為人民群眾的利益而工作。在工作之余或者力所能及的情況下，將自己掌握的房地產(chǎn)知識傳授、宣傳給身邊的人，讓全民普法，知曉房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)知識也是作為一名房地產(chǎn)行業(yè)人員應(yīng)該做的。

總結(jié)：

交易風(fēng)險(xiǎn)智能代表不確定性和個例，并不會安全意味著損失。大多數(shù)的交易者都是帶著誠信而工作的，上文講的只是一些個例，但是在面對巨大金額的交易中，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是一般平民百姓不敢冒的，所以在平時生活學(xué)習(xí)中，多增加一些房地產(chǎn)知識的學(xué)習(xí)和積累，可以有效地避免一些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)概率降到最低，為自身的權(quán)益加上一層保護(hù)鎖。

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