城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及難點與對策分析

王雅正

【摘要】隨著城市的發(fā)展，越來越多的人開始重視文明建設(shè)，為此，城市老舊小區(qū)需要實施全方位的改造，為人們的生活創(chuàng)造舒適的環(huán)境。城市老舊小區(qū)改造屬于龐大的工程，如果出現(xiàn)問題將會引發(fā)安全隱患。為了推進全面小康社會的進一步發(fā)展，確保百姓安居樂業(yè)，就必須對城市老舊小區(qū)實施改造，本文對城市老舊小區(qū)改造進行了一定探討，希望對推進城市老舊小區(qū)改造建設(shè)有所裨益。

【關(guān)鍵詞】城市發(fā)展;城市建設(shè);老舊小區(qū)改造;改造策略

【Abstract】with the development of the city， more and more people begin to pay attention to civilization construction. Therefore， the old urban community needs to implement all-round transformation to create a comfortable environment for peoples life. The reconstruction of old urban communities is a huge project. If there are problems， it will lead to potential safety hazards. In order to promote the further development of a well-off society in an all-round way and ensure that people live and work in peace and contentment， it is necessary to transform the old urban community. This paper discusses the transformation of the old urban community， hoping to be beneficial to promoting the transformation and construction of the old urban community.

【Key words】urban development;urban construction;Transformation of old residential areas;Transformation strategy

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

時代的發(fā)展提高了人們的生活水平，老舊小區(qū)由于建設(shè)時間久遠，已經(jīng)不能滿足人們的需求。另外，老舊小區(qū)存在著多角度的問題，在一定層面上制約著城市的發(fā)展，所以說，城市老舊小區(qū)改造非常迫切[1]。初步研究發(fā)現(xiàn)，2000年至2015年，我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，增加了約90億平方面的住房面積，而其中的50億平方住房都需要實施改造。我國重視城市老舊小區(qū)改造的研究，也提出了針對性的法律法規(guī)，推動了改造工程的進行，但是目前來看，我國仍有20億平方住房仍處于改造難的環(huán)境下，約束了城市的發(fā)展[2]。

1、老舊小區(qū)改造的意義

1.1 有助于城市的全面發(fā)展，實現(xiàn)小康社會

城市的發(fā)展帶動經(jīng)濟的提升，科學化的城市老舊小區(qū)改造是實現(xiàn)小康社會的重要方式。為了經(jīng)濟的發(fā)展，必須開展城市老舊小區(qū)改造工作，解決老舊小區(qū)存在的安全隱患。到2022年，基本實現(xiàn)全部危房改造，為居民創(chuàng)造一個舒適的生活環(huán)境。城市老舊小區(qū)改造直接決定著城市的發(fā)展速度，被視為城市建設(shè)的核心，需要深入探索[3]。

1.2 老舊小區(qū)改造屬于民生工程，推動經(jīng)濟的發(fā)展

從定義上看，城市老舊小區(qū)的建造者是政府和企業(yè)，建造時期是單位體制改革前，主要的特點是樣式陳舊、使用年限較長，已經(jīng)無法滿足時代的發(fā)展[4]。近年來，建筑行業(yè)發(fā)展迅速，尤其是重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，而城市老舊小區(qū)除了基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善外，還存在一定的違章搭建現(xiàn)象，不僅降低了生活質(zhì)量，也約束了經(jīng)濟的發(fā)展。城市老舊小區(qū)改造的實施是一個必然趨勢，能夠改善人們的生活水平，促進經(jīng)濟的發(fā)展，屬于當前重要的民生工程。

1.3 老舊小區(qū)改造需要資金支持，屬于重要的投資項目

對于城市老舊小區(qū)改造來說，其不僅滿足了社會市場的投資需求，又不會影響房價，可以稱得上是穩(wěn)定的投資項目。商品房的價格受市場調(diào)節(jié)的影響較為明顯，當受到調(diào)控時，商品房的價格將不斷上漲，一旦失去了調(diào)控，就會在短時間內(nèi)下滑，極其不穩(wěn)定。而城市老舊小區(qū)改造完全不同，符合市場項目的投資標準。初步研究發(fā)現(xiàn)，城市老舊小區(qū)改造的實施有效的拉動了GDP的增長，緩解了房地產(chǎn)建設(shè)帶來的經(jīng)濟壓力。

2、城市老舊小區(qū)改造方式與實施問題

2.1 城市老舊小區(qū)改造方式

從宏觀角度來看，我國重視城市老舊小區(qū)改造的研究，相關(guān)工作取得了一定的進展?？偨Y(jié)城市老舊小區(qū)改造的方式有三種：首先是維護保留，也就是說，城市老舊小區(qū)改造的過程中將歷史文化較高的建筑進行保留，其目的是維護傳統(tǒng)的建筑風格。維護保留改造模式的優(yōu)勢是維護了小區(qū)的原貌，缺點是修繕過程成本較高，工作量大[5]。其次是修繕升級，該方式主要適用于歷史文化價值不高的小區(qū)，該類小區(qū)結(jié)構(gòu)建筑，缺少完善的配套實施，此時僅需要修繕小區(qū)的外觀即可，并不斷完善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活環(huán)境。最后是拆遷重建，面對年代久遠的小區(qū)，其建筑結(jié)構(gòu)逐漸出現(xiàn)了問題，周邊的環(huán)境較為混亂，無法滿足人們的需求。但是，這樣的老舊小區(qū)往往地理位置優(yōu)越，復雜的改造過程需要龐大的資金支持，為了節(jié)約資金，往往選擇拆遷重建的方式，以居民生活需求為基礎(chǔ)，合理實施城市老舊小區(qū)改造。

2.2 城市老舊小區(qū)改造實施問題

老舊小區(qū)改造屬于一項龐大的工程，其改造的是建筑，但使用的是群眾，所以必須考慮群眾的需求[6]。隨著城市老舊小區(qū)改造工作的不斷推進，對應(yīng)的危房和舊房的數(shù)量顯著減少，與此同時，仍存在著大量的小區(qū)需要改造，且面對著多角度的改造問題，詳細如下。

2.2.1缺乏充足的改造資金，維修基金長期閑置

要想確保城市老舊小區(qū)改造工作的順利進行，就必須具備充足的改造資金。初步研究發(fā)現(xiàn)，城市老舊小區(qū)改造資金的獲取方式較為單一，主要來源于政府的撥款，而政府資金的投入金額有限，難以滿足城市老舊小區(qū)改造的需求。例如，某小區(qū)在實施改造過程中，預(yù)算所需要的資金是2.3億元，而政府只能提供1億元的扶持資金，剩余的部分需要小區(qū)自行承擔，如此龐大的資金缺口使得小區(qū)改造改造難以進行，久而久之形成了“爛尾工程”。值得注意的是，某小區(qū)本身具備一定的經(jīng)濟能力，即維修基金部分，但由于城市老舊小區(qū)改造過程不成熟，小區(qū)負責人無法發(fā)揮維修基金的價值，導致其長時間閑置，進一步加劇了城市老舊小區(qū)改造的實施難度。

2.2.2小區(qū)改造流程復雜，部門間的協(xié)調(diào)工作難度大

一般來說，城市老舊小區(qū)改造過程繁瑣，涉及到了諸多的部門，例如小區(qū)的供電部門、小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部門、小區(qū)的道路修復部門等，諸多的部門難以做到全面的協(xié)調(diào)，進而使得城市老舊小區(qū)改造觀眾進展緩慢。另外，城市老舊小區(qū)改造還會涉及到網(wǎng)絡(luò)的安裝、消防的管理、居委會的創(chuàng)建等，以上部門也需要做到及時協(xié)調(diào)，一旦協(xié)調(diào)工作出現(xiàn)問題，經(jīng)會引發(fā)嚴重的改造麻煩，減緩城市老舊小區(qū)改造進度，造成改造資金的浪費。

2.2.3過分重視小區(qū)的外觀改造，忽視了物業(yè)管理改造

老舊小區(qū)改造不同于常規(guī)的項目改造，有著要求高、關(guān)注度高、質(zhì)量高等要求，這就對物業(yè)管理提出了新的要求?？茖W化的老舊小區(qū)物業(yè)管理改造是小區(qū)改造的前提，當前來說，小區(qū)物業(yè)管理主要為粗狂的方式為主，存在嚴重的問題。為了提高小區(qū)的生活環(huán)境，改造人員將外觀改造視為核心，取得了不錯的成績。與此同時，改造人員忽視了物業(yè)改造，使得小區(qū)改造后的物業(yè)管理模式未發(fā)生變化，仍然實施傳統(tǒng)的“自掃門前雪”模式，即使制定了復雜的小區(qū)物業(yè)管理辦法，也僅僅停留在紙上，實踐過程極度匱乏。如果小區(qū)長時間缺乏科學化的物業(yè)管理，那么改造后的小區(qū)也將越來越差，形成激烈的矛盾。

2.2.4配套設(shè)施改造力度不大

對于居民來說，其關(guān)注的核心是城市老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造，換句話說，只有配套設(shè)施完善了，居民的業(yè)余生活才會豐富，生活環(huán)境才會和諧。小區(qū)中年輕的群體忙于上班，大部分時間不在，而老年群體為了看孫子孫女，成為了小區(qū)的主力軍。老年群體腿腳不便，如果高層不具備電梯，那么其活動范圍就會極大的縮小。另外，小區(qū)建設(shè)初期對于道路的施工不重視，導致路面不平，且道路狹窄，隨著生活水平的改善，家家戶戶買了小車，但由于道路狹窄，無法停車，居民只能將車停放在百米外的小區(qū)外，無形之中增加了居民的負擔。

3、城市老舊小區(qū)改造對策

3.1 實現(xiàn)小區(qū)改造模式的創(chuàng)新

小區(qū)改造流程并非是一致的，其需要根據(jù)小區(qū)的地理狀況對改造計劃進行調(diào)整。換句話說，老舊小區(qū)的改造有難有易，當前需要做的是掌握小區(qū)改造的需求，隨后實現(xiàn)小區(qū)改造模式的創(chuàng)新，提高小區(qū)改造的質(zhì)量和效率。首先來說，老舊小區(qū)改造需要以政府為主導，提高相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)性，必要時建立統(tǒng)籌的小區(qū)改造管理機制。例如，供電和供水部門的管理、道路施工管理等，確保小區(qū)改造相關(guān)部門得以正常運行;其次來說，老舊小區(qū)改造還需要制定科學化的改造方案，以小區(qū)的實際狀況為基礎(chǔ)，創(chuàng)建改造施工計劃和施工進度，做好對應(yīng)的施工監(jiān)督任務(wù)，提高改造施工效率;最后來說，借助多個渠道激發(fā)改造人員的積極性，尤其對改造效果顯著的小區(qū)進行表彰，可適當給予物質(zhì)獎勵，促使改造人員長時間保持改造激情。

3.2 多途徑保證改造資金

為了確保改造資金的充足性，當前需要從兩個角度開展：首先是改造籌資渠道的拓展，盡可能注入新鮮血液，避免出現(xiàn)因資金不足而延緩改造工作的現(xiàn)象。一般來說，老舊小區(qū)位置優(yōu)越，處于城市的中心，此時，可考慮對小區(qū)周邊的土地進行二次開發(fā)，最大化吸引資金的投入。其次是加大政府的資金支持，向政府申請小區(qū)改造資金，引導政府以不同形式向小區(qū)注入資金，例如申請政府協(xié)助基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等，另外，政府還出臺了相關(guān)的小區(qū)改造政策，例如稅收的減免等，緩解改造單位的施工壓力。

3.3 重視小區(qū)改造后的維護

小區(qū)物業(yè)公司是維護小區(qū)的主要執(zhí)行者，其管理能力的強弱直接決定著小區(qū)的管理質(zhì)量，所以，必須對物業(yè)公司的能力進行評價，挑選管理能力強的物業(yè)公司。在小區(qū)改造的維護階段，物業(yè)公司必須深入到業(yè)主家中，明確業(yè)主對小區(qū)改造的看法，掌握業(yè)主的真實想法，進而制定合理的物業(yè)管理辦法。另外，小區(qū)內(nèi)部成立專門的業(yè)主委員會，不斷監(jiān)督物業(yè)公司的管理過程，實現(xiàn)小區(qū)改造后的有效維護。

3.4 拓展改造內(nèi)容

城市老舊小區(qū)改造不僅僅是增強建筑的強度，還需要完善對應(yīng)的配套設(shè)施。詳細表現(xiàn)在三個層面：首先，增設(shè)必要的建筑設(shè)施，例如電梯和供水系統(tǒng)等;其次，改善小區(qū)環(huán)境，主要是環(huán)境的綠化和道路的加寬，并根據(jù)業(yè)戶的需要增加停車設(shè)施;最后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對于老舊的管道線路實施改造，提高其服務(wù)性。隨著我國老齡化程度的加劇，必須考慮老年人的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如無障礙道路的改造等，便捷老年群體的生活方式。

結(jié)語：

老舊小區(qū)的改造已成為必然的趨勢，需要消耗資金和精力，必須考慮住戶的利益，實現(xiàn)各部門的協(xié)調(diào)工作，改善小區(qū)的生活環(huán)境。在未來的時間里，老舊小區(qū)的改造工作還將繼續(xù)推進，這就需要政府發(fā)揮主導作用，設(shè)計科技化的改造方案，創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境。

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