淺析工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓之利弊

趙雨曈

摘要：當前，根據(jù)工業(yè)用地出讓使用政策的規(guī)定，工業(yè)用地上建造的產(chǎn)業(yè)用房僅能以整棟的方式辦理一個產(chǎn)權證明，產(chǎn)房的使用者不能對廠房的產(chǎn)權進行分割，無法對廠房進行轉讓和二次開發(fā)。然而近兩年地方政府為了招商引資，促進中小企業(yè)發(fā)展，又紛紛出臺了有關工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓的相關政策，對工業(yè)廠房的產(chǎn)權分割轉讓能夠使企業(yè)攤薄廠房使用成本，增加企業(yè)資金流，減輕產(chǎn)權所有者的轉讓壓力，然而對廠房產(chǎn)權分割轉讓，可能會影響原工業(yè)用地控制指標，出現(xiàn)較多的建筑物區(qū)分所有權糾紛等不利影響。

關鍵詞：工業(yè)廠房，產(chǎn)權分割轉讓，利弊

一、工業(yè)廠房產(chǎn)權登記的現(xiàn)行規(guī)定

根據(jù)《房屋登記辦法》第十條規(guī)定，工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只能以整棟為單位，辦理一個產(chǎn)權證明，使用者不能再次進行產(chǎn)權分割，無法進行轉讓和再開發(fā)。在這種規(guī)定的制約下，眾多工業(yè)用地上的廠房只能通過出讓使用權或租給其他企業(yè)的方式，減輕自己的資金壓力，這就會出現(xiàn)四五個企業(yè)共同在一個產(chǎn)權證下?lián)碛惺褂脵嗟那闆r。

然而近年來，多地政府為了營造良好的經(jīng)商環(huán)境，幫助企業(yè)攤薄廠房使用、購買成本，降低企業(yè)成本，同時減輕產(chǎn)權所有者的轉讓壓力，紛紛出臺了工業(yè)園區(qū)廠房分割轉讓的政策，同時限制了分割的最小面積單元，比如以1000平米為最小分割單元，開發(fā)商建設一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中一幢廠房總面積5000平米，就可以分割為5本產(chǎn)權證。

2014年8月19日青島市經(jīng)信委、建委、國土資源房管局、公安消防局聯(lián)合頒布的《關于優(yōu)化小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標準廠房分割轉讓辦理流程的通知》第二條第（三）項規(guī)定“小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園單層標準廠房可以分幢、分跨轉讓，最小單元不小于500平方米;多層標準廠房可以分幢、分層轉讓，最小單元不小于300平方米。多層標準廠房一般不在同一樓層內分割，如果要在同一樓層內分割，必須符合現(xiàn)行安全、消防等技術標準。”

為進一步提升土地使用利用效率，優(yōu)化航空基地營商環(huán)境，推動轄區(qū)工業(yè)經(jīng)濟轉型升級，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《西安市國有建設用地使用權轉讓實施細則（試行）》和《西安市人民政府辦公廳關于印發(fā)<西安市支持工業(yè)園區(qū)發(fā)展的實施意見>的通知》（市政辦發(fā)〔2020〕6號）等法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)管委會研究，結合航空基地工業(yè)廠房產(chǎn)權分割的實際情況，西安航空基地于2020年12月15日頒布了《西安航空基地工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓暫行辦法》（西航空辦發(fā)〔2020〕102號）?！段靼埠娇栈毓I(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓暫行辦法》（西航空辦發(fā)〔2020〕102號）主要明確了擬分割的工業(yè)廠房需產(chǎn)權明晰，分割方案需經(jīng)管委會相關部門審查同意，受讓方引入項目符合管委會投資建設相關規(guī)定，并與管委會簽訂《工業(yè)項目履約監(jiān)管協(xié)議》，該辦法第五條規(guī)定：工業(yè)廠房原則上不得在層內進行分割，按層分割轉讓和登記最小單元的建筑面積不低于300平方米。多層廠房產(chǎn)權按層分割及轉讓的，不得將一宗土地分割為多宗土地，業(yè)主分攤的宗地面積在辦理不動產(chǎn)登記時標注土地使用權按份共有或共同共有。分割轉讓后原權利人自留工業(yè)廠房的建筑面積占原工業(yè)廠房總建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)廠房產(chǎn)權自完成不動產(chǎn)登記之日起5年內不得再次轉讓。

二、允許工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓之利分析

由于傳統(tǒng)制度的制約，許多工業(yè)園區(qū)的廠房只能以讓渡使用權的方式租賃給其他企業(yè)，這就導致經(jīng)常出現(xiàn)四五個企業(yè)共同在一個產(chǎn)權證下?lián)碛惺褂脵嗟那闆r。如果法律出臺相應規(guī)定，允許將工業(yè)廠房的產(chǎn)權分割轉讓，第一，有利于促進家族式企業(yè)的轉型升級，實務中，有不少工業(yè)用地使用權是一個家族的幾個兄弟通過共同出支付土地出讓金的方式取得，不允許分割轉讓的規(guī)定制約了家族成員各自的發(fā)展，一般來說，不少的家族式企業(yè)的經(jīng)營范圍介于傳統(tǒng)制造業(yè)和商業(yè)之間，企業(yè)的發(fā)展需要更加靈活的產(chǎn)業(yè)空間;第二，由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更迭，一些高新技術企業(yè)不需要擁有過大面積的廠房了，允許產(chǎn)權分割，可以為企業(yè)節(jié)約運營成本，同時也減輕了產(chǎn)權所有者的轉讓壓力;第三，允許產(chǎn)權分割轉讓，方便受讓企業(yè)進行后續(xù)的經(jīng)營計劃，減少因產(chǎn)權問題產(chǎn)生的糾紛;第四，允許工業(yè)廠房分割產(chǎn)權轉讓有利于推動轄區(qū)工業(yè)廠房資源的盤活利用，促進工業(yè)項目落地，提升基地營商環(huán)境建設。

三、允許工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓之弊分析

允許工業(yè)廠房不以整棟為單位而是達到規(guī)定的面積就可辦理產(chǎn)權證，這種政策在一定程度上可能會對產(chǎn)生不利影響。

第一，工業(yè)廠房所在的項目一般情況下是地方政府出于招商引資的考慮，投資者通常是享受了政府的優(yōu)惠政策，以較低的價格取得了土地使用權，若允許工業(yè)廠房分割轉讓，當?shù)卣鉀Q就業(yè)、開辟稅收來源的目的可能無法實現(xiàn)，同時投資者以較低的成本獲得土地使用權，又通過市場公開銷售獲得較高土地收益，長此以往會助長企業(yè)投資者投機倒把的不良風氣，擾亂土地市場的交易秩序。

第二，允許工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓可能對原工業(yè)用地控制指標產(chǎn)生不利后果。工業(yè)用地在出讓時需要控制指標體系，設定單位面積投資強度及生產(chǎn)、生活配套設施的指標，允許分割轉讓恐怕會使容積率不能按照預先規(guī)定落實，不符合規(guī)定的標準，進而會造成土地出讓合同的合同目的落空。

第三，允許工業(yè)廠房產(chǎn)權分割轉讓可能會發(fā)生買受人改變原土地用途的情況。如果投資者或者買受人將辦公樓、員工生活區(qū)進行分割轉讓，那么極有可能發(fā)生辦公樓、員工生活區(qū)由原來的工業(yè)用地變成商業(yè)用地或住宅用地，這種未經(jīng)相關行政主管部門批準，私自改變土地用途、性質的行為，如果層出不窮，不加規(guī)制的話，將會加大有關行政主管部門監(jiān)督管理的難度。

第四，工業(yè)廠房分割轉讓時如果對共有的道路、綠化、公共設施等方面的權利歸屬問題約定不明確的話，屆時可能會產(chǎn)生較多關于建筑物區(qū)分所有權方面的糾紛。

四、結語

地方政府允許工業(yè)廠房產(chǎn)權分割進行轉讓的政策固然能夠有助于政府招商引資，降低企業(yè)成本，能夠促進中小微企業(yè)迅速發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟增長，但是在實施過程中確實會存在一些缺陷，允許投資者對工業(yè)廠房分割進行轉讓，一方面可能造成政府的土地利益的流失，增加發(fā)生糾紛的風險，另一方面，相關確權部門的工作量可能會大幅增加。

出于減少分割政策帶來的不利影響的考慮，在分割轉讓時應注意以下幾點：

第一，應當依法明確道路、綠化、公用設施等公共部分的權屬問題，確定該公共部分為全體業(yè)主所共有，明確具體的細節(jié)，制圖造冊，園區(qū)內規(guī)劃的停車位應當首先滿足業(yè)主的需求，業(yè)主對規(guī)劃的停車位可以通過購買、附贈或者租賃等方式使用，占用共有道路用于停放汽車的車位，為業(yè)主共有。

第二，保證原工業(yè)用地控制指標的落實，實行買受人資格甲方（街道辦事處）前置審查制度，同時甲方（街道辦事處）應與所有買受人簽訂投資合同，提高園區(qū)的項目入注率、注冊率和稅收貢獻率。[1]

第三，為減少訴訟糾紛，銀行應盡量要求相關投資方在抵押貸款時提供保證金，以減少投資方與買受方因抵押產(chǎn)生產(chǎn)權糾紛的可能性。同時明確投資者的相關社會責任，避免投資者在產(chǎn)業(yè)分割轉讓后一走了之的情形發(fā)生。

第四，為了促進地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，拉動經(jīng)濟的增長，政府可推廣先出租后轉讓的用地模式，使投資者能夠通過先出租的方式回籠資金，減輕資金壓力同時，又能促進產(chǎn)業(yè)聚集，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的穩(wěn)步增長。

參考文獻

[1]高文江.論“工業(yè)地產(chǎn)”項目中標準廠房的土地使用權和所有權分割轉讓[J].商界論壇——經(jīng)法視點，2016（17）：245-246.

[2]《房屋登記辦法》第十條：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記;非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記?！?/p>