測繪新技術在房地產(chǎn)測繪中的應用研究(1)

徐成成

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪及相關管理日益受到重視，新型測繪技術的發(fā)展與應用，對房地產(chǎn)項目的測繪的準確性和精度有著重大影響，房地產(chǎn)勘測測繪工作尤其需要更加精確。本文以房地產(chǎn)測繪為基礎，通過對房地產(chǎn)測繪新技術的分析，詳細介紹房地產(chǎn)測繪中新技術的應用特點，總結具體應用對策，從而確保房地產(chǎn)測繪水平和質量全面提高。

關鍵詞：測繪新技術;房地產(chǎn);測繪應用

一、房地產(chǎn)測繪內容概述

隨著房地產(chǎn)市場在我國的順利發(fā)展，房地產(chǎn)測繪地圖制作的重要性日益凸顯，測繪技術發(fā)展也得到了越來越多的重視，各種新型制圖方法都十分吸引人。房地產(chǎn)測繪是一項不可缺少的工作，主要是指用專業(yè)的測量和測繪儀器對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程（包括房地產(chǎn)的規(guī)劃、設計、施工和驗收階段）進行測量與繪圖。在規(guī)劃和設計階段，房地產(chǎn)行業(yè)為了實施精確的開發(fā)計劃，必須確定土地的權利和土地用途，搜集數(shù)量、位置等基本資料，為工程總圖提供精確的參考。在測繪時，要注意測繪的精度。在施工中的勘測環(huán)節(jié)，測繪工作主要是根據(jù)實際施工內容調查和測繪場地選擇計劃，以確保管線在施工現(xiàn)場的調整狀況、道路情況以及施工順利進行。最后的驗收階段測繪主要是根據(jù)建筑規(guī)劃和設計規(guī)劃來精確測量建筑物結構，保證總體狀況符合開發(fā)商實際需求。

二、房地產(chǎn)測繪的作用分析

經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認房地產(chǎn)調查和測繪結果后就具有法律效力，可作為解決房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)生爭議的重要法律依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)調查、制圖結果直接關系到購房者的利益，買受人只有落實好這一問題才能有效保護其權益。首次，需要落實房地產(chǎn)產(chǎn)權登記，為保證調查結果的正確、科學，必須對此采取嚴謹態(tài)度，房地產(chǎn)測繪結果是不動產(chǎn)登記等部門對產(chǎn)權人進行法律保護的重要基礎，也是不動產(chǎn)所有人轉讓房屋的主要依據(jù)，如出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛、違法亂紀、非法占用土地，有關部門可根據(jù)權威房屋資產(chǎn)測繪結果，對有關房地產(chǎn)所有者的權益進行及時修改，予以無損的保護。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理的基礎資料，一方面為房地產(chǎn)行政主管部門制訂相關政策提供數(shù)據(jù)支持，另一方面還可在不動產(chǎn)登記證書的確認、發(fā)放、不動產(chǎn)證件制作等方面發(fā)揮特殊作用。房地產(chǎn)勘測與繪圖，對于城市土地資源的開發(fā)與利用、城市規(guī)劃、建設與管理都具有重要意義，因此今后應大力發(fā)展房地產(chǎn)測繪技術，使測量成果、成果更科學、更合理，測量成果與成果能更好地滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后繼聯(lián)系，推動房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)測繪新技術的應用分析

（一）全站儀在房地產(chǎn)測繪中應用

在實際應用中，可采用光電掃描度盤和人工光學測微讀數(shù)兩種方式，對測量裝置進行信息輸出，通過電子簿或者自動記錄來保存，可使全站儀在實際應用過程中實現(xiàn)全方位、多角度、多功能地精確測量。全站儀測繪是一項重要的功能，它能有效地實現(xiàn)單片機與測距裝置的集成，也可運用相關的數(shù)據(jù)和信息進行房地產(chǎn)開發(fā)，還可使用全站儀測控技術對以上數(shù)據(jù)進行自動測量，利用直接法、電子圖書等自動保存。隨著現(xiàn)代技術的發(fā)展與推廣，全站儀技術的應用，極大地提高了測圖與繪圖的精度，使測圖角度更為科學合理，既能實現(xiàn)房地產(chǎn)項目繪圖的自動繪制操作，又能靈活使用手工操作。

（二）GPS-RTK在房地產(chǎn)測繪中應用

GPS-RTK是一種新的基于載波相位的動態(tài)實時技術，極大地提高了現(xiàn)場測量工作的效率。比如，RTK是利用GPS-RTK技術來繪制、定義圖形和屬性，并在房地產(chǎn)測量與繪圖系統(tǒng)APP中雙向連接圖形屬性。盡最大可能減少并改進效率。項目的執(zhí)行和質量保證。

（四）GIS在房地產(chǎn)測繪中應用

GIS是一種以計算機技術為基礎，對地理分布數(shù)據(jù)進行收集、發(fā)送和分析，完成具體的定位與存儲，最終實現(xiàn)信息的完全輸出。GIS具有空間、動態(tài)等特點，在實際應用過程中，除利用地理信息進行綜合計算外，還可利用多種基礎地理信息，建立相應的建筑模型，通過資料綜合分析。動態(tài)預測促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對房地產(chǎn)勘測、制圖工作具有重要意義。除此之外，還能為開發(fā)商提供準確的決策信息。GIS的建設和完善也在某種程度上得到改善。今后，這一技術還會有更廣闊的發(fā)展空間。GIS對操作人員的職業(yè)化要求越來越高，必須在掌握相關的測繪技術的基礎上，提高專家自身綜合素質。利用GIS技術對空間數(shù)據(jù)進行管理，主要是以計算機技術和網(wǎng)絡平臺為基礎，用計算機軟件模擬常規(guī)的地理分析方法，為房地產(chǎn)調查與管理提供數(shù)據(jù)依據(jù)。利用GIS技術進行房地產(chǎn)測繪、地圖信息采集、位置定位、居住區(qū)測量等，可以在極大地提高測量精度的同時，提供更為精確的基礎資料和實際參考資料。利用這一技術對收集到的信息和數(shù)據(jù)進行綜合管理，既可以減少對人力資本的投入，又可以減少人工采集數(shù)據(jù)和信息的復雜程度，對于減少錯誤很重要。對具有一定所有權的房地產(chǎn)，利用GIS技術可以構建空間模型、象征信息采集和進行數(shù)據(jù)分析，有利于物業(yè)管理及有關資料的咨詢。圖示輸出時，客戶會根據(jù)實際情況，將圖層、主題圖等進行標注，利用先進的GIS技術，讓房地產(chǎn)信息更直觀。房地產(chǎn)勘測在測量質量上優(yōu)于傳統(tǒng)的人工測繪方法，效益大幅度提高。

（四）數(shù)碼制圖技術

在房產(chǎn)測量及制圖中的應用，主要是通過生成地形圖及輸入地形圖，建立建筑物與住宅之間的對應信息，實現(xiàn)對建筑的互動和轉換。利用計算機繪制地產(chǎn)圖，利用AutoCAD繪制的圖片，用AutoCAD技術直接觀察測量結果及繪制結果，方法操作簡便，易于實現(xiàn)，可以廣泛應用。舉例來說，如果想要用塊狀的土地進行測量和繪圖，那么使用AutoCAD技術就可以直接繪制地物，在顯示器上尤其直觀、精確。利用建筑編號，通過基礎測量及繪圖與建筑連接，最后對數(shù)據(jù)進行相互轉換，以實現(xiàn)圖形編輯功能。

（五）HZCORS技術在房地產(chǎn)測繪中應用

HZCORS技術這是一項名為持續(xù)運作衛(wèi)星定位綜合服務的測量技術，其主要依據(jù)是全球導航衛(wèi)星系統(tǒng)、先進的計算機技術、網(wǎng)絡技術以及最新移動通信技術的全面應用。其結構主要由基站網(wǎng)絡、數(shù)據(jù)處理數(shù)據(jù)通信網(wǎng)和用戶終端組成，每一部分都是通過網(wǎng)絡和移動通信技術相互連接，最終形成一體化的整體。HZCORS主要采用虛擬基站技術，該網(wǎng)絡系統(tǒng)由許多GNSS基臺構成，在確定系統(tǒng)精度時，實時動態(tài)映像及測量精度均達到±3?cm以上，可以廣泛應用于房地產(chǎn)測量和制圖、基礎測繪、工程測量、城市規(guī)劃建設等。房地產(chǎn)的測繪需要大量的數(shù)據(jù)測量，HZCORS技術的應用極大地提高了物業(yè)管理計量的水平。房地產(chǎn)測繪控制過程中，測量精度要求很高，尤其是一級控制網(wǎng)相鄰控制點的相對位置誤差必須控制在±0.025?m以內，高程最大誤差為±0.05?m以內。當已有的CORS-RTK技術很難滿足測量要求時，利用HZCORS技術可快速靜態(tài)地以基臺作為起始點。就應用的效果而言，這種方法不僅能有效地省去查找控制點，檢驗起點精度，又無需對起始點進行設定，也無需對設備及儀器進行設定，減少勞動強度。為了節(jié)省時間，相鄰控制點一般采用同步觀測方法，對相對精度要求很高，所以采用這種技術可以有效地滿足平面控制點的精度要求。

結束語：

房地產(chǎn)測繪過程中采用專業(yè)的、先進的測繪技術手段，可以大大提高測繪測量精度和效率，實踐中應當結合使用多種技術和方法，能夠在控制開發(fā)成本的同時，利用專業(yè)的房地產(chǎn)測量技術，為我國房地產(chǎn)開發(fā)提供理論參考。要想真正實現(xiàn)中國建筑工業(yè)現(xiàn)代化，就必須運用科學的手段培訓測繪技術員，運用新的測繪技術為整個房地產(chǎn)業(yè)服務，從而實現(xiàn)中國建筑工業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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