王毓瑩 史智軍

自《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》于2007 年修正之后，執(zhí)行異議之訴作為一種相對(duì)獨(dú)立的制度開(kāi)始進(jìn)入我國(guó)民事訴訟領(lǐng)域。2011 年，最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》中確定了“案外人執(zhí)行異議之訴”“申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”“執(zhí)行分配方案異議之訴”。2020 年，最高人民法院修改《民事案件案由規(guī)定》，又增加了“追加、變更被執(zhí)行人異議之訴”。然具體到司法實(shí)踐，卻一直缺乏有關(guān)執(zhí)行異議之訴的法律規(guī)范，進(jìn)而也導(dǎo)致此類案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)頻現(xiàn)分歧。為解決上述難題，2019 年11 月，最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）征求意見(jiàn)稿》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議之訴解釋征求意見(jiàn)稿》），其不僅為此類案件的審理提供了法律規(guī)則，亦回應(yīng)了諸多實(shí)踐中的疑難問(wèn)題。就案外人執(zhí)行異議之訴的程序啟動(dòng)而言，其原因在于當(dāng)事人依據(jù)法律文書申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人的標(biāo)的物時(shí)，案外人就標(biāo)的物主張權(quán)利，進(jìn)而要求排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。與第三人撤銷之訴、再審制度不同，執(zhí)行異議之訴并不挑戰(zhàn)執(zhí)行依據(jù)即法律文書本身，故案外人的主張能否成立，主要取決于各種權(quán)利之間的對(duì)抗結(jié)果。與傳統(tǒng)的物權(quán)、債權(quán)及其之間的對(duì)抗規(guī)則不同，商品房消費(fèi)者權(quán)利是一種產(chǎn)生于我國(guó)司法實(shí)踐并“植根于”執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行程序的較為特殊的權(quán)利，且時(shí)常呈現(xiàn)出“超級(jí)優(yōu)先性”，上述特點(diǎn)在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第29 條和《執(zhí)行異議之訴解釋征求意見(jiàn)稿》第10 條中均有體現(xiàn)。然而，不可忽視的是，此種“超級(jí)優(yōu)先性”在對(duì)弱者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的同時(shí)，也會(huì)對(duì)民法傳統(tǒng)理論中的權(quán)利體系產(chǎn)生一定影響，故此，如何將現(xiàn)實(shí)和法理妥當(dāng)融合，使商品房消費(fèi)者權(quán)利在能否排除執(zhí)行的問(wèn)題上具有更加嚴(yán)謹(jǐn)、穩(wěn)定的適用要件，就成了司法實(shí)踐必須解決的問(wèn)題。此外，從民法的權(quán)利范疇角度分析，商品房消費(fèi)者權(quán)利并非規(guī)范的法學(xué)用語(yǔ)，然鑒于實(shí)踐中已廣泛使用此稱，故本文同樣以此作為分析其優(yōu)先性和適用要件的基礎(chǔ)。

一、概述：商品房消費(fèi)者權(quán)利的優(yōu)先性基礎(chǔ)

（一）商品房消費(fèi)者權(quán)利的由來(lái)

在民法基礎(chǔ)理論中，權(quán)利的種類大致包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等若干類型，從嚴(yán)格意義上分析，商品房消費(fèi)者權(quán)利并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)理分類，其只是人們對(duì)于購(gòu)買商品房時(shí)具有消費(fèi)者身份的自然人所享有的“特殊”民事權(quán)利的概括性稱呼。該項(xiàng)權(quán)利在我國(guó)法律規(guī)范中的出現(xiàn)和發(fā)展，大致可分為如下三個(gè)階段。

1.商品房消費(fèi)者權(quán)利的初現(xiàn)。商品房消費(fèi)者權(quán)利肇始于2002 年施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》），其中規(guī)定了如下內(nèi)容：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！狈治錾鲜鏊痉ń忉?，其中出現(xiàn)了四種權(quán)利，分別是建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、其他債權(quán)、購(gòu)買商品房的消費(fèi)者權(quán)利，最后這項(xiàng)權(quán)利后來(lái)即被理論界、實(shí)務(wù)界廣泛稱之為“商品房消費(fèi)者權(quán)利”，上述司法解釋也成為了該項(xiàng)權(quán)利的來(lái)源。此外，在四種權(quán)利實(shí)現(xiàn)的順序?qū)用?，依照上述?guī)定，建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但商品房消費(fèi)者權(quán)利卻又優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，故此，形成了商品房消費(fèi)者權(quán)利、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、其他債權(quán)的優(yōu)劣保護(hù)順序。

2.商品房消費(fèi)者權(quán)利的發(fā)展?！秲?yōu)先受償權(quán)批復(fù)》雖然確定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利，但由于其內(nèi)容過(guò)于原則，缺乏明晰化的操作規(guī)范，故在后續(xù)的司法應(yīng)用中出現(xiàn)了諸多困惑，比如：人民法院在執(zhí)行時(shí)該如何判斷案外人是否構(gòu)成“消費(fèi)者”；“消費(fèi)者”的權(quán)利對(duì)抗他人的物權(quán)、債權(quán)時(shí)需要具備什么條件。為了解決諸多實(shí)踐難題，最高人民法院又陸續(xù)出臺(tái)了答復(fù)和司法解釋，進(jìn)一步細(xì)化了商品房消費(fèi)者權(quán)利的應(yīng)用場(chǎng)景。

2005 年12 月，針對(duì)廣東省高級(jí)人民法院的請(qǐng)示，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于〈最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)〉中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》（〔2005〕執(zhí)他字第16 號(hào)），其中明確：“《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋［2002］16 號(hào)）第二條關(guān)于已交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。”

2015 年5 月，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》施行，其第29 條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

分析上述答復(fù)和司法解釋，其出臺(tái)的背景都是為了更好的解決執(zhí)行中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利問(wèn)題，故此，上述規(guī)則雖具有了更強(qiáng)的操作性，然卻只能應(yīng)用于執(zhí)行程序，而難以適用于訴訟程序中解決權(quán)利的對(duì)抗問(wèn)題。故此，如何在實(shí)質(zhì)上特別是由執(zhí)行而引發(fā)的執(zhí)行異議之訴中，判斷購(gòu)房人是否屬于商品房消費(fèi)者以及其權(quán)利是否具有優(yōu)先性，依然是實(shí)踐中的難題。

3.商品房消費(fèi)者權(quán)利的初步完善。為了真正解決執(zhí)行異議之訴的規(guī)范依據(jù)，明確商品房消費(fèi)者權(quán)利的認(rèn)定和對(duì)抗要件，2019 年以來(lái)，最高人民法院又通過(guò)會(huì)議紀(jì)要、司法解釋等方式對(duì)此進(jìn)行了初步的完善。

2019 年11 月8 日，最高人民法院印發(fā)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《民商事審判紀(jì)要》），其中第125 條明確了人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)候可以參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條，并進(jìn)一步細(xì)化了商品房消費(fèi)者權(quán)利判斷的相關(guān)條件，即“‘買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1 套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神”；“對(duì)于其中‘已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十’如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神?！?/p>

2019 年11 月29 日，《執(zhí)行異議之訴解釋征求意見(jiàn)稿》公布，其第10 條針對(duì)商品房消費(fèi)者規(guī)定了兩種方案。方案一：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體名下的商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房的買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且案外人名下無(wú)其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房屋，但所購(gòu)商品房仍屬于滿足基本居住需要；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。商品房預(yù)售中，抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體名下但已銷售給前款規(guī)定的案外人的商品房，案外人提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。”方案二：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

至此，商品房消費(fèi)者提起的執(zhí)行異議之訴將有“專用”的規(guī)范依據(jù)，商品房消費(fèi)者權(quán)利的優(yōu)先性判斷也有了較為詳細(xì)的規(guī)則。但是，有鑒于實(shí)踐中的復(fù)雜情形，對(duì)于已有和將有法律規(guī)范的運(yùn)用，尚需結(jié)合立法目的、文意內(nèi)涵進(jìn)行妥當(dāng)?shù)慕忉尅?/p>

（二）商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先性的現(xiàn)實(shí)和法理基礎(chǔ)

就傳統(tǒng)的民法基本理論而言，權(quán)利間的對(duì)抗具有一般意義上的共識(shí)性規(guī)則，即物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，債權(quán)之間地位平等。在執(zhí)行異議之訴中，案外人的權(quán)利是否能夠阻卻執(zhí)行，關(guān)鍵在于權(quán)利順位，即當(dāng)同一標(biāo)的物上存在兩種或者兩種以上的權(quán)利時(shí)，各權(quán)利之間優(yōu)先保護(hù)的順序，確定基礎(chǔ)在于對(duì)不同權(quán)利進(jìn)行價(jià)值衡量和價(jià)值評(píng)價(jià)。

如上文所述，執(zhí)行異議之訴中，如果商品房消費(fèi)者權(quán)利能夠在與擔(dān)保物權(quán)、其他債權(quán)的對(duì)抗中取得優(yōu)先性，則必須從現(xiàn)實(shí)和理論上回答的問(wèn)題是：這是一種什么性質(zhì)的權(quán)利，其優(yōu)先性的基礎(chǔ)何在？

就現(xiàn)實(shí)而言，回歸至起源，《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》出臺(tái)之時(shí)，其相關(guān)條文的制定理由為：消費(fèi)者購(gòu)買房屋的目的是用于自身居住，特別是目前房?jī)r(jià)居高不下的情況下，許多消費(fèi)者窮其一生的收入和積蓄購(gòu)買居住之所，其購(gòu)房的利益屬于生存利益，是最基本的人權(quán)，而承包人的利益屬于經(jīng)營(yíng)利益，兩相比較，消費(fèi)者的生存利益、基本人權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人的經(jīng)營(yíng)利益應(yīng)退居其次；更何況如果允許承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，等于發(fā)包人將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律政策。①參見(jiàn)楊永清：《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)司法解釋的理解與適用——兼談與該權(quán)利相關(guān)的幾個(gè)重要問(wèn)題》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2002 年第3 輯。由此可知，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，以保護(hù)消費(fèi)者之弱者的生存權(quán)為基礎(chǔ)，司法解釋賦予了商品房消費(fèi)者可對(duì)抗其他權(quán)利的優(yōu)先性。至于隨后出臺(tái)的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，其背景原因還包括了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及登記制度的不完善，不動(dòng)產(chǎn)買受人簽訂買賣合同之后，往往不能即時(shí)進(jìn)行登記，買受人取得法律意義上的所有權(quán)總會(huì)滯后于債權(quán)合意很長(zhǎng)一段時(shí)間，社會(huì)上存在大量非因買受人原因而未辦理過(guò)戶登記的房屋，如果不加分別一律準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行，將會(huì)危及社會(huì)穩(wěn)定。②參見(jiàn)江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社2015 年版，第422 頁(yè)。

就理論而言，回歸至物權(quán)和債權(quán)的內(nèi)涵。依照《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第209條的內(nèi)容，除卻法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立需經(jīng)登記。依此邏輯，案外人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同之后完成過(guò)戶登記之前，案外人享有的是合同債權(quán)，并未完全取得房屋的所有權(quán)。然與一般債權(quán)不同，因住房時(shí)常會(huì)對(duì)買受人的生存權(quán)、居住權(quán)產(chǎn)生極大影響且買受人已經(jīng)履行部分義務(wù)，故此種情形下的買受人將會(huì)享有物權(quán)期待權(quán)，這也是商品房消費(fèi)者權(quán)利獲得優(yōu)先性的另一理論基礎(chǔ)。所謂物權(quán)期待權(quán)，是指因已符合部分權(quán)利取得的要件，而對(duì)未來(lái)取得完整所有權(quán)、且依法律及當(dāng)事人約定而受到保護(hù)的期待權(quán)利?！捌诖龣?quán)是對(duì)未來(lái)完整權(quán)利的一種期望，因取得權(quán)利之部分要件而受到法律保護(hù)?！雹凵晷l(wèi)星：《期待權(quán)研究導(dǎo)論》，載《清華法學(xué)》2002 年第1 卷。依此理論，期待權(quán)的完整取得存在一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，在期待權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榧鹊脵?quán)之前，權(quán)利人在已取得部分權(quán)利構(gòu)成要件，且該部分構(gòu)成要件對(duì)于取得完全所有權(quán)具有基礎(chǔ)性、推動(dòng)性的作用時(shí)，使權(quán)利人對(duì)取得完全所有權(quán)具有相當(dāng)?shù)钠诖?，而該種期待應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。這是“一個(gè)所有權(quán)的預(yù)備階段”，一項(xiàng)接近物權(quán)但還不是完整物權(quán)的權(quán)利。④參見(jiàn)王軼：《期待權(quán)初探》，載《法律科學(xué)》1996 年第4 期。至于何種法律關(guān)系，或者具備何種法律地位的當(dāng)事人能夠取得期待權(quán)，觀點(diǎn)尚未統(tǒng)一。王澤鑒先生認(rèn)為需考慮兩個(gè)因素，一為該法律地位是否已經(jīng)獲得法律的充分保護(hù)，二為此種地位是否有賦予其權(quán)利性質(zhì)之必要。⑤參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2005 年版，第139 頁(yè)。換言之，對(duì)于期待權(quán)的保護(hù)必須考慮其正當(dāng)性、合理性與必要性?！坝捎诓粍?dòng)產(chǎn)處于普羅大眾的基本生活資料地位，尤其是在強(qiáng)調(diào)‘無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心’的我國(guó)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受人在執(zhí)行程序中予以優(yōu)先保護(hù)，對(duì)于增強(qiáng)人民群眾對(duì)法律公平的信心無(wú)疑具有特殊的意義。”⑥同前注②。故此，以物權(quán)的期待權(quán)理論為基礎(chǔ)，以買受人生存權(quán)保護(hù)的合理性為條件，現(xiàn)行法律賦予了商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的地位。

二、前提要件：商品房消費(fèi)者權(quán)利之對(duì)抗性所依存的債權(quán)種類

就執(zhí)行異議之訴而言，案外人的訴求并不挑戰(zhàn)執(zhí)行依據(jù)即法律文書本身，否則將會(huì)被歸入再審程序解決。案外人訴求的本質(zhì)是請(qǐng)求法院審查其對(duì)標(biāo)的物所享有的權(quán)利和申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利孰更優(yōu)先。故此，審查案外人權(quán)利之對(duì)抗性所依附的債權(quán)種類，便成了需要判斷的基本前提。

（一）金錢債權(quán)執(zhí)行——商品房消費(fèi)者權(quán)利享有優(yōu)先性的依附基礎(chǔ)

梳理商品房消費(fèi)者權(quán)利產(chǎn)生的基礎(chǔ)及其后續(xù)規(guī)范，可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)抗性都是產(chǎn)生于金錢債權(quán)的執(zhí)行中。如最初的《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》，承包人行使優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)是因其對(duì)于發(fā)包人享有工程價(jià)款即金錢支付的請(qǐng)求權(quán)，故此，商品房消費(fèi)者權(quán)利對(duì)抗的是金錢債權(quán)的執(zhí)行。隨后，無(wú)論是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條還是《民商事審判紀(jì)要》第125 條，都重申了這一前提性，《執(zhí)行異議之訴解釋征求意見(jiàn)稿》亦是如此。究其原因，在于商品房消費(fèi)者權(quán)利之優(yōu)先的“相對(duì)性呈現(xiàn)”。換言之，商品房消費(fèi)者權(quán)利的生存性權(quán)益，唯有在與非生存權(quán)性權(quán)益的對(duì)抗中才能顯示出優(yōu)越性，如與金錢債權(quán)相比，人的生存權(quán)益在價(jià)值衡量體系中自然更值得法律優(yōu)先保護(hù)，然在非金錢債權(quán)的執(zhí)行中，尚難以得出此種結(jié)論，具體理由將在下文論及。

（二）其他債權(quán)執(zhí)行——商品房消費(fèi)者權(quán)利不必然具有優(yōu)先性

在被執(zhí)行人為房地產(chǎn)企業(yè)的前提下，除卻提出執(zhí)行異議之訴的商品房消費(fèi)者外，尚可能存在其他權(quán)利主體和訴的種類，比如：其他商品房消費(fèi)者主張履行合同的給付之訴；普通購(gòu)房人主張履行合同的給付之訴；其他權(quán)利人主張標(biāo)的物所有權(quán)的確認(rèn)之訴。在上述非金錢債權(quán)的執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者的權(quán)利則不必然具有優(yōu)先性。舉例言之，一位商品房消費(fèi)者依據(jù)判決開(kāi)發(fā)商交付房屋的法律文書而申請(qǐng)執(zhí)行，此時(shí)如果另一位案外的商品房消費(fèi)者提起執(zhí)行異議之訴，則在兩個(gè)合同的買受人都具備消費(fèi)者身份的前提下，如何確定哪個(gè)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)更具優(yōu)先性？恐難以就此得出統(tǒng)一性的結(jié)論。此外，如果是普通商品房購(gòu)房人依據(jù)生效判決去申請(qǐng)執(zhí)行，商品房消費(fèi)者作為案外人提起執(zhí)行異議之訴時(shí)，則權(quán)利對(duì)抗的主體變成了普通商品房購(gòu)房人和商品房消費(fèi)者，權(quán)利對(duì)抗的基礎(chǔ)變成了普通消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)和商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)，縱觀現(xiàn)行的法律及司法解釋，其中并無(wú)上述兩種主體及其權(quán)利之間的對(duì)抗規(guī)則，換言之，上述兩種權(quán)利也難以確定出實(shí)現(xiàn)的優(yōu)劣順位，原因在于無(wú)論是從債權(quán)還是物權(quán)期待權(quán)的層面進(jìn)行界定，上述兩者的本質(zhì)趨于相同。具體到實(shí)踐中，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一房二賣或者數(shù)賣的情形時(shí)，其處理方式趨于統(tǒng)一，即遵循《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定：“按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人?！鄙鲜龃_定履行順序的因素中，并未關(guān)注買受人的身份，換言之，買受人是否具備“消費(fèi)者”身份在一房數(shù)賣中并不具有對(duì)抗其他債權(quán)的特權(quán)。

由此可見(jiàn)，面對(duì)上述種類的非金錢債權(quán)執(zhí)行，商品消費(fèi)者權(quán)利不一定具有優(yōu)先性，當(dāng)然，由此也會(huì)引發(fā)另一個(gè)邏輯難題，即商品房消費(fèi)者權(quán)利的“時(shí)有時(shí)無(wú)性”。具體言之，商品房消費(fèi)者權(quán)利的對(duì)抗性只能緊緊依附在房地產(chǎn)企業(yè)、金錢債權(quán)、商品房消費(fèi)者三個(gè)要素所組成的法律鏈條中，一旦有其他因素介入，商品房消費(fèi)者權(quán)利則會(huì)變得時(shí)有時(shí)無(wú)，如上文所述，如果房地產(chǎn)企業(yè)一房數(shù)賣，在確定各個(gè)買受人之間債權(quán)合同的履行順序時(shí)，商品房消費(fèi)者權(quán)利的超級(jí)對(duì)抗性并不存在，然而一旦抵押權(quán)和承包人的優(yōu)先受償權(quán)介入，則商品房消費(fèi)者權(quán)利的優(yōu)先性又立即浮現(xiàn)。此種邏輯難題的產(chǎn)生，與商品房消費(fèi)者權(quán)利所存在的“時(shí)空性”緊密相關(guān)，即如上文所述，該種權(quán)利的產(chǎn)生是為了平衡房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人、抵押權(quán)人和消費(fèi)者之間的利益沖突，因上述債權(quán)人、抵押權(quán)人大多為銀行、企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體，故法律規(guī)范依照保護(hù)弱者的原則確定了權(quán)利的優(yōu)劣順序。然而，一旦脫離這個(gè)背景和時(shí)空，依然需要回到傳統(tǒng)民法理論中的物權(quán)、債權(quán)體系框架，否則，將會(huì)產(chǎn)生諸多解釋學(xué)層面的難題。

三、主體要件：商品房消費(fèi)者的身份判斷

權(quán)利的對(duì)抗語(yǔ)境確定之后，尚需再進(jìn)一步審查案外人的主體要件，即案外人是否具備商品房消費(fèi)者的身份。消費(fèi)者概念的解讀和運(yùn)用主要集中在《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》）之中。嚴(yán)格意義上講，商品房消費(fèi)者并非法定概念，且該概念的運(yùn)用主要體現(xiàn)在案外人執(zhí)行異議之訴當(dāng)中。從《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的角度而言，消費(fèi)者的概念、含義相對(duì)固定，至于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是否適用于商品房買賣領(lǐng)域，理論界頗有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問(wèn)題，其適用范圍不包括商品房。⑦參見(jiàn)梁慧星：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條的解釋與適用》，載《為中國(guó)民法典而斗爭(zhēng)》，法律出版社2002 年版，第239 頁(yè)。也有觀點(diǎn)堅(jiān)持，房屋作為一種商品，應(yīng)成為《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)范的范圍，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為時(shí)，適用雙倍賠償應(yīng)無(wú)問(wèn)題。⑧參見(jiàn)閔治奎、郭衛(wèi)華主編：《中國(guó)典型消費(fèi)糾紛法律分析》，中國(guó)法制出版社2000 年版，第92 頁(yè)。具體到司法實(shí)踐，適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》去認(rèn)定商品房買賣的情形并不多見(jiàn)，其中理由各不相同，限于本文的探討目的，對(duì)此不再展開(kāi)闡述。關(guān)于執(zhí)行異議之訴當(dāng)中的商品房消費(fèi)者，該概念出現(xiàn)后，其首要的難題在于如何界定內(nèi)涵。從表面上分析，商品房消費(fèi)者的概念借鑒了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中對(duì)于消費(fèi)者的界定，即購(gòu)買房屋的目的是“為了生活需要”，而非投資經(jīng)營(yíng)，然二者又存在諸多區(qū)別。傳統(tǒng)領(lǐng)域中消費(fèi)者的身份一旦確定后，其便可享有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所賦予的諸多權(quán)利，然執(zhí)行異議之訴中，消費(fèi)者的身份識(shí)別只是第一步，其尚需再具備其他條件后才能獲得完整的權(quán)利，且與傳統(tǒng)消費(fèi)者不同，商品房消費(fèi)者權(quán)利的本質(zhì)在于對(duì)抗其他權(quán)利。

關(guān)于商品房消費(fèi)者的身份判斷，關(guān)鍵在于如何理解“滿足生活居住需要”或“滿足基本居住需要”而購(gòu)房。對(duì)此，需要借助于現(xiàn)購(gòu)房屋用途和已有房屋核查兩個(gè)方面綜合認(rèn)定。

1.現(xiàn)購(gòu)房屋的用途核查。既然是為生活所需，首先需要核查所購(gòu)房屋的規(guī)劃用途。對(duì)于商品房而言，其一般在建設(shè)之初需要經(jīng)過(guò)工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃許可等流程，故商品房的用途在建設(shè)之初就已確定，最后集中體現(xiàn)在權(quán)屬證書的“規(guī)劃用途”一欄。就規(guī)劃用途的種類而言，大致可分為住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公、市政設(shè)施、教育等內(nèi)容。與消費(fèi)者身份認(rèn)定相關(guān)的房屋性質(zhì)，大致存在三類，即住宅房、商業(yè)房和商住房。

關(guān)于住宅房，實(shí)踐中的觀點(diǎn)趨于一致，即購(gòu)買此類房屋是認(rèn)定滿足購(gòu)房人生活居住需要的重要前提，除非出現(xiàn)了下文所述的購(gòu)買人或其家庭已有的房屋套數(shù)出現(xiàn)了“超標(biāo)”情況。關(guān)于商業(yè)房，其是否影響消費(fèi)者身份的判斷，實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商鋪、寫字樓等具有投資屬性，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)的范疇，進(jìn)而也意味著此類房屋的購(gòu)買人不具有消費(fèi)者的身份。⑨最高人民法院民事審判第二庭編著：《〈全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與使用》，人民法院出版社2019 年版，第632 頁(yè)。另有觀點(diǎn)則認(rèn)為，有些寫字樓、門面房因面積小、總價(jià)低，購(gòu)房人也可能會(huì)根據(jù)自身情況選擇購(gòu)買此類房屋以用于居住或者商住兩用，如果一味采用房屋性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，則無(wú)法充分保護(hù)此類購(gòu)房人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)房是否影響消費(fèi)者的身份，應(yīng)堅(jiān)持一個(gè)原則和極少數(shù)例外相結(jié)合的判斷方式。所謂一個(gè)原則，是指商業(yè)房一般具有投資屬性，故其原則上應(yīng)當(dāng)成為否定消費(fèi)者身份的前提。極少數(shù)例外，是指購(gòu)買人及其家庭在特定區(qū)域內(nèi)只有唯一一套面積適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)房且將此處也用于滿足居住時(shí)，該房在一定意義上也與自然人的生存權(quán)、居住權(quán)有關(guān)，不能僅以商業(yè)房為由簡(jiǎn)單否定購(gòu)房人的消費(fèi)者身份。

關(guān)于商住房，其兼具商業(yè)和居住兩種用途，如果僅因商業(yè)而完全否認(rèn)其滿足生活需要的功能未免過(guò)于僵化，故面對(duì)此類房屋，實(shí)踐中的觀點(diǎn)也較為一致，認(rèn)為商住兩用房屋并不能影響“滿足生活居住需要”的性質(zhì)認(rèn)定。如《黑龍江省高級(jí)人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問(wèn)題的解答》第19 條第2 項(xiàng)規(guī)定：“房屋用途的單一性。重點(diǎn)審查房屋具體用途，輔以房屋性質(zhì)作出判斷。對(duì)買受人名下確無(wú)其他房屋，對(duì)所購(gòu)房屋性質(zhì)為商住兩用，買受人用以居住的，可以認(rèn)定為居住?！?/p>

2.已有房屋的數(shù)量核查。因商品房消費(fèi)者身份的確定是建立在維護(hù)生存權(quán)的基礎(chǔ)上，而生存權(quán)的必要性認(rèn)定尚需考慮諸多因素，比如在房屋用于居住的前提下，尚需核查購(gòu)房人已有的房屋數(shù)量。具體而言，包括主體范圍、房屋數(shù)量和房屋位置。

其一，需要核查的主體范圍。關(guān)于購(gòu)房人已有房屋的數(shù)量，需要只考察購(gòu)房人本身，還是需同時(shí)考察購(gòu)房人家庭，是另一個(gè)需要面對(duì)的問(wèn)題。就此，無(wú)論《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》還是《民商事審判紀(jì)要》，其文字表述都是“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”。然筆者認(rèn)為，既然《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》的目的是為了保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)，那么如果購(gòu)房人配偶或者未成年子女名下存在房屋，則從家庭的社會(huì)功能角度而言，恐難以得出購(gòu)房人的權(quán)利得不到優(yōu)先保障就將危害其生存權(quán)的結(jié)論。當(dāng)然，至于購(gòu)房人配偶或未成年子女名下的房屋數(shù)量、面積等是否足以構(gòu)成排除消費(fèi)者身份的確認(rèn)，是需另外探討的問(wèn)題，然基本的原則是對(duì)于購(gòu)房人名下有無(wú)房屋的核查范圍應(yīng)當(dāng)以家庭為單位（夫妻和未成年子女），即案外人及其配偶、未成年子女名下在執(zhí)行標(biāo)的查封時(shí)至執(zhí)行異議之訴案件判決作出時(shí)有無(wú)用于居住的房屋。

其二，需要核查的房屋數(shù)量。購(gòu)房人已有的房屋數(shù)量和“為了滿足生活居住需要”之間是何種關(guān)系，一直是實(shí)踐中的爭(zhēng)議問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定于一套房購(gòu)房者，對(duì)于一套以上的購(gòu)房者，不應(yīng)認(rèn)定為消費(fèi)者購(gòu)房人。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條第1 項(xiàng)和第3 項(xiàng)條件，如果查明買受人家人較多，確為適當(dāng)改善居住條件，也應(yīng)支持買受人阻卻執(zhí)行的請(qǐng)求。⑩同上注，第628 頁(yè)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條限定了“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”。然2019 年《民商事審判紀(jì)要》第125 條對(duì)此進(jìn)行了拓展式的說(shuō)明，其明確：“商品房消費(fèi)者名下雖然已有1 套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。”《執(zhí)行異議之訴解釋征求意見(jiàn)稿》第10條認(rèn)為“案外人名下雖已有一套房屋，但所購(gòu)商品房仍屬于滿足基本居住需要”的不影響消費(fèi)者購(gòu)房人的身份判斷。由此可見(jiàn)，將核查焦點(diǎn)集中在家庭居住需要而非僅僅是數(shù)量，在當(dāng)下更具有合理性，只不過(guò)具體到司法應(yīng)用的時(shí)候，尚需更為細(xì)化的操作規(guī)則，比如，如果買受人已有一套住房，那么第二套住房要具備何種條件才屬于滿足基本居住需要？此類標(biāo)準(zhǔn)尚需進(jìn)一步的探討，筆者建議可以參考統(tǒng)計(jì)部門公布的以往人均居住面積數(shù)值輔助判斷。

其三，需要核查的房屋位置。在購(gòu)房人名下尚有其他房屋時(shí)，還需要核查房屋的位置。詳言之，購(gòu)房人名下房屋數(shù)量的判斷要限定在全國(guó)范圍還是一定區(qū)域之內(nèi)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房人名下有房屋，又在其他地域購(gòu)房，第二套房屋的買受人就是基于投資需求購(gòu)房，因此，都不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為消費(fèi)者購(gòu)房人。?同前注⑨，第628 頁(yè)。筆者認(rèn)為，生存也具有一定的地域性，如果因購(gòu)房人在其他地方尚有房屋進(jìn)而就認(rèn)定其所購(gòu)房不是滿足生活居住需要，未免有些武斷。每個(gè)人都有權(quán)利選擇其生活、工作的區(qū)域，如果因?yàn)橘?gòu)房人在其他地域有房就剝奪其在房屋所在地的生存和居住基礎(chǔ)，何嘗不是生存權(quán)益遭受侵害的體現(xiàn)。故此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房人名下房屋數(shù)量的判斷限制在一定地域范圍之內(nèi)，具體可參照《民商事審判紀(jì)要》的規(guī)定，將設(shè)區(qū)的地級(jí)市的市區(qū)或縣級(jí)行政區(qū)域作為核查依據(jù)。

四、對(duì)抗要件：房屋買賣合同的簽訂和價(jià)款支付

在購(gòu)房人具備消費(fèi)者身份之后，尚不能僅憑此身份而排除強(qiáng)制執(zhí)行，無(wú)論是最初的《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》還是后續(xù)的法律規(guī)范，其中都明確了商品房消費(fèi)者享有優(yōu)先權(quán)時(shí)尚需具備其他對(duì)抗要件，具體如下。

1.房屋買賣合同的簽訂要件。法律規(guī)范對(duì)于商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)設(shè)定的對(duì)抗要件之一是合同的簽訂時(shí)間，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。究其目的，在于避免房屋買受人與房地產(chǎn)企業(yè)或者他人惡意串通，損害申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益。此外，如果法院已經(jīng)查封，則房屋的買賣受限，更難以在查封期間實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，此時(shí)如再允許商品房消費(fèi)者享有對(duì)抗執(zhí)行的權(quán)利，對(duì)于法院查封的司法效力亦是一種損害。除卻時(shí)間節(jié)點(diǎn)之外，關(guān)于買賣合同的簽訂尚存其他需要探討的諸多細(xì)節(jié)，具體如下。

其一，如何理解“書面買賣合同”的含義。書面合同是否僅限于紙質(zhì)合同，若當(dāng)事人未訂立紙質(zhì)合同，僅是進(jìn)行了網(wǎng)簽，是否符合“書面”的條件。筆者認(rèn)為，對(duì)于書面合同的理解應(yīng)以《民法典》的規(guī)定為基礎(chǔ)，其第469 條明確：“書面形式是合同書、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式”。由此可知，只要買賣合同可以有形的方式記錄和固定在載體上，即可構(gòu)成書面買賣合同。房屋買賣中的網(wǎng)簽系合同雙方就買賣事宜達(dá)成一致意見(jiàn)后，在房屋行政主管部門的網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)上簽約的一種交易方式。因此，網(wǎng)簽除反映了買賣雙方的意思表示以外，還附加了房屋行政主管部門對(duì)雙方合同關(guān)系的確認(rèn)及公示，?參見(jiàn)司偉、王小青：《執(zhí)行異議之訴中不動(dòng)產(chǎn)買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的要件審查》，載《人民司法》2019 年第23 期。故此，網(wǎng)簽足可認(rèn)定為雙方已訂立書面買賣合同。

其二，如何理解書面合同的簽訂時(shí)間與抵押權(quán)設(shè)立的關(guān)系。除卻普通的債權(quán)之外，房地產(chǎn)企業(yè)出售的房屋尚可能存在抵押權(quán)，那么對(duì)于商品房消費(fèi)者而言，如果其合同簽訂時(shí)間在抵押權(quán)設(shè)立之后，是否影響商品房消費(fèi)者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)？此外，如果簽訂合同時(shí)明知抵押權(quán)的存在，又是否影響商品房消費(fèi)者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)？

關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，梳理商品房消費(fèi)者權(quán)利的產(chǎn)生及發(fā)展過(guò)程，其相關(guān)規(guī)范中并未因買賣合同和抵押權(quán)設(shè)立的先后而設(shè)置不同規(guī)則。此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其抵押權(quán)的出現(xiàn)大致基于兩種情形，一則是因向銀行貸款而產(chǎn)生；二則是因向他人借款而產(chǎn)生。在此前提下，或者抵押權(quán)人同意房地產(chǎn)企業(yè)出售房屋以盡快還款（銀行作為抵押權(quán)人時(shí)較為普遍），或者抵押權(quán)人限制房屋出售，但對(duì)于普通的購(gòu)房人而言，其一般難以知曉抵押權(quán)的存在以及抵押權(quán)人的意思表示，即便知曉，也有理由相信房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為系其與抵押權(quán)人達(dá)成協(xié)議的結(jié)果。再結(jié)合商品房消費(fèi)者權(quán)利的設(shè)定初衷，筆者認(rèn)為無(wú)論買賣合同的簽訂時(shí)間是在抵押權(quán)前或后，都不應(yīng)影響商品房消費(fèi)者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。此外，尚需特別說(shuō)明的是，關(guān)于抵押期間抵押物能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第191 條雖然規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！钡钚碌摹睹穹ǖ洹返?06 條已經(jīng)對(duì)此作出了變更，其明確“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，依照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。由此，買賣合同和抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間問(wèn)題更難以成為影響消費(fèi)者權(quán)利實(shí)現(xiàn)的障礙。

關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，其本質(zhì)上與第一個(gè)問(wèn)題存在交叉之處，基礎(chǔ)理由也部分相通，故此，除卻能夠證明存在購(gòu)房人和房地產(chǎn)企業(yè)惡意串通損害抵押權(quán)人利益的情形之外，商品房消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)是否知曉抵押權(quán)的存在，都不足以成為否定商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先性的理由。

2.房屋價(jià)款的支付要件。房屋價(jià)款已支付多少以及后續(xù)的支付問(wèn)題，也是確定商品房消費(fèi)者權(quán)利的對(duì)抗要件之一，對(duì)此，尚需探討以下兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

其一，房屋價(jià)款的支付比例。關(guān)于商品房消費(fèi)者已經(jīng)支付的房款比例，從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中的“全部或大部分”，到《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中“超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”，其都將一定的比例作為判斷商品房消費(fèi)者享有優(yōu)先權(quán)的對(duì)抗要件。然已付房款即金錢的支付比例與生存權(quán)之間究竟具有何種關(guān)系，為何支付50%房款的買受人就應(yīng)當(dāng)比支付49%房款的買受人更值得保護(hù)優(yōu)先權(quán)，就此一直缺乏有力的理論解釋。上述問(wèn)題的答案在此次頒布的《執(zhí)行異議之訴司法解釋征求意見(jiàn)稿》中暫時(shí)未有體現(xiàn)。筆者建議可以吸收《民商事審判紀(jì)要》的相關(guān)內(nèi)容，用“案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行”來(lái)代替“超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”的現(xiàn)有內(nèi)容。實(shí)踐中，相當(dāng)一部分房屋買賣涉及的金額巨大，當(dāng)事人之間多約定貸款和分期付款，買受人雖僅支付部分款項(xiàng)，但如其將剩余房款按照人民法院指定的期限交付執(zhí)行，不影響債權(quán)受償，自然沒(méi)有拒絕保護(hù)的道理。?同前注②，第424 頁(yè)。

其二，房屋價(jià)款支付的證明標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房人支付房屋價(jià)款的方式多樣，也不乏時(shí)間久遠(yuǎn)者，故此，訴訟中需要面對(duì)的問(wèn)題之一是如何把握商品房消費(fèi)者已付款的證明標(biāo)準(zhǔn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴與普通商品房買賣合同糾紛案件并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，在審查和證明標(biāo)準(zhǔn)上不宜強(qiáng)調(diào)特殊性，如果商品房消費(fèi)者能夠提供發(fā)票、收據(jù)，或者房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)付款事實(shí)表示認(rèn)可，即可認(rèn)定購(gòu)房人已完成相應(yīng)的付款義務(wù)。筆者認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴的審理中，涉及的是案外人、申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人三方當(dāng)事人的利益，需審查的重點(diǎn)不僅包括權(quán)利的存在與否，還包括權(quán)利之間的對(duì)抗規(guī)則，與普通商品房買賣存在諸多差異。此外，更為重要的是，賦予符合一定條件的商品房消費(fèi)者權(quán)利特別的優(yōu)先性，使其可以對(duì)抗建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)，某種意義上是對(duì)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)和債權(quán)平等原則的突破，對(duì)于交易安全和房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人的利益影響巨大，故此，為了最大程度避免被執(zhí)行人和案外人惡意串通以執(zhí)行異議之訴的方式逃避執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房消費(fèi)者支付價(jià)款的情況堅(jiān)持從嚴(yán)審查的原則。如果商品房消費(fèi)者僅能提供發(fā)票、收據(jù)，或者房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收款表示認(rèn)可，尚不足以認(rèn)定滿足證明標(biāo)準(zhǔn)，人民法院還應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬憑證、支付時(shí)間和過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格審查，比如商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提供銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證；如果商品房消費(fèi)者主張現(xiàn)金交付，即便房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)可但無(wú)其他證據(jù)佐證的，對(duì)該事實(shí)也一般不予認(rèn)定。當(dāng)然，除卻上述因素之外，尚可結(jié)合案件具體情況，綜合考察金額大小、當(dāng)事人的職業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)能力以及交易習(xí)慣等因素進(jìn)行輔助性判斷。

與一般債權(quán)甚至物權(quán)相比，商品房消費(fèi)者權(quán)利呈現(xiàn)出了特別的優(yōu)先性，然鑒于該種權(quán)利的產(chǎn)生、發(fā)展離不開(kāi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段性和客觀現(xiàn)實(shí)，故無(wú)論是對(duì)此權(quán)利的辨析還是保護(hù)，都需要考察其背景和歷史要素。司法實(shí)踐中，在對(duì)消費(fèi)者的生存權(quán)和居住權(quán)進(jìn)行保護(hù)的同時(shí)，還需時(shí)刻關(guān)注傳統(tǒng)民法中物、債權(quán)利體系的完整性，避免商品房消費(fèi)者權(quán)利的濫用。因此，商品房消費(fèi)者權(quán)利的優(yōu)先性呈現(xiàn)，一般應(yīng)限定在執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行程序的審查當(dāng)中，與執(zhí)行異議的外觀式審查不同，執(zhí)行異議之訴當(dāng)對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)種類、商品房消費(fèi)者的身份要件和對(duì)抗要件進(jìn)行嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)性審查，進(jìn)而再判斷商品房消費(fèi)者權(quán)利能否在與擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)等權(quán)利的衡量中具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)先性。