樓市“質(zhì)變”，拐點已現(xiàn)？

張敏 孔海麗 唐韶葵

9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月70大中城市房價數(shù)據(jù)，以及前8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。在眾多數(shù)據(jù)指標(biāo)中，量與價的變化最引人關(guān)注。

今年8月單月，全國商品房銷售面積為12545萬平方米，銷售額12617億元。無論同比還是環(huán)比，均連續(xù)兩個月下滑。

價格方面，8月70大中城市的房價漲幅以持平和回落為主。被視為市場先導(dǎo)指標(biāo)的二手房價格，下降的城市數(shù)量達(dá)到34個，近幾年來首次多于上漲的城市數(shù)量。

北京樓市“初秋微涼”

“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。

以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元，也沒能談到業(yè)主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達(dá)到120萬元。

在記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。

8月25日，北京公布將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，對學(xué)區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用。權(quán)威人士紛紛表示，如果實施徹底，以后都沒有“名校”概念了，最多只是片區(qū)均衡，對學(xué)區(qū)房價格是根本性的打擊。

新房方面，北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房成交市場“微涼”，總成交額和成交量連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌情況，且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。

整體“穩(wěn)預(yù)期”力度加強(qiáng)的大背景下，多位受訪分析人士均表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計將繼續(xù)回落。

二手房指導(dǎo)價政策顯效

今年以來，房地產(chǎn)銷售的增長曲線一直在下行。今年前8月，全國商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15 . 9%;商品房銷售額119 0 47億元，同比增長22.8%。與年初（今年1-2月）超過100%的增速相比，已經(jīng)明顯放緩。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，除了去年的高基數(shù)外，季節(jié)因素和政策因素導(dǎo)致的銷售下滑也不容忽視。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，8月房地產(chǎn)市場調(diào)控類政策出臺36次，自4月以來調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控持續(xù)加碼。

其中，近期多地集中出臺的二手房指導(dǎo)價調(diào)整，已經(jīng)直接影響到交易價格。

今年8月，一二三線城市的新房價格平均環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平為主。同期的二手房價格漲幅分別為0. 2%、0. 2%和0.1%，略低于新房價格漲幅。

分城市來看，在新房價格仍以上漲為主的情況下，8月二手房價格下跌的城市達(dá)到34個，上漲的城市數(shù)量僅有27個。若拋開去年年初疫情的影響，最近6年來，二手房價上漲的城市數(shù)量達(dá)到最低。其中，二三線城市成為下跌的主體，昆明、南充、石家莊、牡丹江的價格跌幅靠前。

“全國房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2021年9月后，隨著信貸政策由寬松回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，房價下調(diào)城市的數(shù)量將不斷增加。

房企不敢拿地了

9月15日中午12點，杭州第二批集中供地中的10幅競品質(zhì)地塊報停止遞交申請文件及繳納保證金。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院得到的報名情況反饋來看，10幅競品質(zhì)地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其余9幅地塊報名未達(dá)標(biāo)，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當(dāng)于“流拍”。

杭州并不是孤例。剛于9月14日結(jié)束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止;成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。

受政策、市場影響，第二批集中供地中的民企身影減少了，國企拿地漸成主流。

以成都正在拍賣的58幅土地報名情況來看，國企在第二批集中供地中占據(jù)主流地位。據(jù)成都本土研究機(jī)構(gòu)透露，成都這次土拍共吸引45家房市場企業(yè)，其中央企、國企30家，民企15家。其中中鐵建參拍宗數(shù)和金額最多，參拍了15幅土地，保證金共計42.83億;首開9幅，保證金共計34.21億;中糧11幅，保證金共計25.68億;金地10幅，保證金共計25.64億;保利7幅，保證金共計22 .66億。這5家為本次保證金繳納TOP5房企，保證金金額均超20億，且均為央企或國企。民企報名較多的是龍湖12宗，保證金共計18.39億。

“金九銀十”恐落空

支撐“拐點”的論據(jù)，除了量與價的變化外，還包括投資、融資、拿地等一系列指標(biāo)的變化。

今年8月，全國房地產(chǎn)投資（累計）增速已從年初的38.3%降至10.9%。除中部地區(qū)仍保持兩位數(shù)增長外，東部、西部和東北地區(qū)的增速都已降至個位數(shù)。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%;土地成交價款6647億元，下降6.2%。

受“三條紅線”、“五檔管理”等政策的影響，房企融資也受到限制。今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，增速從年初的51.2%降至14.8%。

值得注意的是，7月和8月以來，部分房企采用降價的方式促進(jìn)銷售，并回籠資金，但效果并不理想。由于7月和8月的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑，房企資金來源中的“定金及預(yù)售款”、“個人按揭貸款”兩項指標(biāo)的增速均出現(xiàn)下滑。

在這種情況下，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，市場走勢如何？

潘浩認(rèn)為，由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓，因此銷售回款將繼續(xù)成為房企運營的生命線。面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點，房企為應(yīng)對市場不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼，推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。其中，部分存在較大現(xiàn)金流壓力的房企，可能進(jìn)行較大力度的促銷。

前述房企人士則認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策壓力和市場信心下，“金九銀十”的熱度勢必不會太大。相反，在年末沖刺業(yè)績的階段，房企會實施較大力度的促銷活動，市場也有望在年末出現(xiàn)“翹尾”。