探析土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系

趙逸琳 何林欣 黃海君

摘要：近些年來(lái)我國(guó)政府利用一系列土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，并將土地供應(yīng)政策納入國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策體系中。其實(shí)質(zhì)是以中央政府為主的國(guó)家各級(jí)政府通過(guò)對(duì)全國(guó)或本轄區(qū)內(nèi)土地資源的供應(yīng)總量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的干預(yù)，對(duì)一定范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)節(jié)的過(guò)程。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，土地政策是次于貨幣經(jīng)濟(jì)等手段能夠穩(wěn)定國(guó)家的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的手段。客觀上，國(guó)家可以通過(guò)不供地，從嚴(yán)供地等政策調(diào)整土地用地結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng);市場(chǎng)調(diào)控;房地產(chǎn)行業(yè)

一、土地供應(yīng)政策

（一）土地?zé)o限供應(yīng)對(duì)一線城市的影響

土地市場(chǎng)的供應(yīng)在未來(lái)將轉(zhuǎn)化為房源進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)土地給予量的增加帶來(lái)的影響是雙方面的，利處保證了市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)的控制也更加有效和及時(shí)，弊處：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力增大，一旦土地供應(yīng)量增加，房?jī)r(jià)的下跌，會(huì)導(dǎo)致有一部分民眾對(duì)于購(gòu)房的決定產(chǎn)生動(dòng)搖。就如同炒股一般，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌一個(gè)道理，也側(cè)面說(shuō)明了購(gòu)買(mǎi)房屋也是一個(gè)投資性行為。

（二）實(shí)行土地供應(yīng)政策的必要性

由于土地的經(jīng)濟(jì)社會(huì)特性決定了國(guó)家政權(quán)要以社會(huì)代表的身份對(duì)全國(guó)的土地進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控。其次，土地是物質(zhì)基礎(chǔ)也是生產(chǎn)需要，人們對(duì)于土地的需求需要統(tǒng)籌規(guī)劃和保障。且土地屬于不可再生資源，禁不起嘗試，因此不可由人民自主決定如何使用，政府統(tǒng)一實(shí)施具有全局性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性。政府的限制，能影響開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)供給，也能穩(wěn)定房?jī)r(jià)。最后，一塊兒土地的合理利用，不僅能給使用者和提供者帶來(lái)利益，更能影響周邊地塊，甚至整個(gè)城市，乃至全國(guó)。因此實(shí)行此政策是非常必要的。

（三）土地供應(yīng)稀缺的深層原因

其實(shí)土地資源稀缺的本質(zhì)原因是地區(qū)發(fā)展不平衡所致。一線城市吸引外來(lái)人員導(dǎo)致人多，那么這樣一來(lái)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)不均衡、存量不均衡。換句話說(shuō)并不是房?jī)r(jià)太高，而是人們期望所居住的地方或所投資的地方人口過(guò)多。因此，產(chǎn)生了部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，土地值錢(qián)，土地不夠供應(yīng)的現(xiàn)象。

（四）影響土地供應(yīng)的原因

1、住房?jī)r(jià)格

2、生產(chǎn)要素變動(dòng)

3、政府稅收和扶持政策

二、土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

（一）供求關(guān)系是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果

供求論是指房?jī)r(jià)上漲是土地價(jià)格上漲的結(jié)果。在現(xiàn)在大多的百姓心中總有宣傳留下的固有印象：即土地供不應(yīng)求，沒(méi)有土地，人太多，因此房?jī)r(jià)才不斷上漲。但現(xiàn)實(shí)中卻并不這樣，土地的自然供應(yīng)是不具備彈性的，我們所認(rèn)為的土地稀缺其實(shí)是住宅用地稀缺，總的土地是不稀缺的。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷給大眾營(yíng)造一種土地價(jià)格哄抬房?jī)r(jià)的假象，但現(xiàn)實(shí)卻是企業(yè)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的穩(wěn)步上升。

1、短期視角

土地的經(jīng)濟(jì)供給也是需要一定時(shí)間進(jìn)行轉(zhuǎn)換的，土地的購(gòu)置受政府和資金的制約，但這些因素是短時(shí)間內(nèi)無(wú)法更改，而眾所周知房地產(chǎn)商品周期過(guò)長(zhǎng)，因此短期房地產(chǎn)價(jià)格由需求決定。

2、長(zhǎng)期視角

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加土地儲(chǔ)存量以增加規(guī)模，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成，市場(chǎng)供應(yīng)量增多，而平均成本在長(zhǎng)期視角下的改變導(dǎo)致了價(jià)格的上漲。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)中所述供求影響價(jià)格，土地為一種生產(chǎn)要素必然導(dǎo)致了需求決定價(jià)格，因此房地產(chǎn)的供求和價(jià)格必然對(duì)土地的需求和價(jià)格造成很大影響，而李嘉圖模型也表明，地價(jià)上升是房?jī)r(jià)上升的結(jié)果，并不是原因。

（二）土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、土地供應(yīng)政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。

首先，房?jī)r(jià)包括土地價(jià)格，因此，當(dāng)土地價(jià)格上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商的成本增加，導(dǎo)致企業(yè)的投資規(guī)模減少，房子供給減少，房?jī)r(jià)因而也會(huì)受到影響，而土地供應(yīng)量決定了開(kāi)發(fā)規(guī)模，也會(huì)影響房?jī)r(jià)。

2、土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的的影響

首先，供應(yīng)量直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)規(guī)模，也影響了土地在市場(chǎng)的供求關(guān)系;其次，土地供應(yīng)量增加，市場(chǎng)處于擴(kuò)張狀態(tài);減少，開(kāi)發(fā)規(guī)模減少，價(jià)格必然會(huì)有影響。

3、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

可以通過(guò)對(duì)土地結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的調(diào)整，優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)高檔商品房土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)我國(guó)商品房空置率進(jìn)行調(diào)整，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以保證其與城市中的總規(guī)劃相一致，加大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，可以提升房地產(chǎn)整體價(jià)值。但一切立足于合理的房地產(chǎn)土地供應(yīng)。

4、土地供應(yīng)方式對(duì)房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)實(shí)行的土地出讓方式為招、拍、掛的土地出讓方式這一定程度上決定了土地的價(jià)格，并且在市場(chǎng)體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰，對(duì)資源進(jìn)行合理利用，但是這并不是土地價(jià)格提升的原因，而是別的市場(chǎng)因素，例如地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴等。這些出讓方式一定程度上并不會(huì)改變其土地的供給和需求之間的關(guān)系，因此土地價(jià)格并不會(huì)過(guò)高提升。

5、土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響

收購(gòu)成本，整理成本和土地預(yù)期的增值收益是影響土地供給價(jià)格的因素。土地價(jià)格提升增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，因而增大了規(guī)模，住房供給和房?jī)r(jià)。

因此土地是房?jī)r(jià)提升的原因。

三、結(jié)語(yǔ)

（一）土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)如影隨形

土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)相互不可分割，土地供應(yīng)可以影響房?jī)r(jià)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也會(huì)影響土地供應(yīng)的規(guī)模和價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)需要不同政治和經(jīng)濟(jì)手段相配合。而市場(chǎng)因素是不可固定的，也是不停在變化的，因此要不停調(diào)控不停調(diào)整。

（二）建議

1、應(yīng)將土地的計(jì)劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來(lái)，共同組成一個(gè)制度體系，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

2、增加人口擁擠城市的建筑用地供給量，一些人口大城市用地十分緊張，可考慮人口遷移的因素 ，增大這部分城市的用地指標(biāo)。

3、放開(kāi)容積率限制，容積率由房地產(chǎn)商自行選擇，最終由市場(chǎng)決定合適的容積率。目前我國(guó)不少城市忽略了居民實(shí)質(zhì)上的居住條件改善 ，嚴(yán)格控制了容積率，導(dǎo)致很多土地稀缺地區(qū)，只能建少量住宅。

參考文獻(xiàn)

[1] 李立新，呂福鵬.土地供應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響 [J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015（1701）：62-67.

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