房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程化管理措施

李謀幸

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其市場穩(wěn)定與人民群眾的切身利益密切相關(guān)，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和長遠(yuǎn)發(fā)展。客觀上，管理人員必須更加重視開發(fā)項(xiàng)目的過程管理，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本投資，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程管理的必要性為出發(fā)點(diǎn)，并提出了具體的管理措施;從而為相關(guān)從業(yè)人員積累更多的工作經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;流程化;管理措施

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理的必要性

1.1 確保開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益

顧名思義，項(xiàng)目管理就是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效的計(jì)劃和監(jiān)督。流程化管理是多方面、多角度的;從最初的項(xiàng)目規(guī)劃可行性研究到后續(xù)的施工，再到銷售，最后到交付給業(yè)主，需要控制好每個(gè)環(huán)節(jié);一個(gè)小小的缺陷可能會(huì)影響項(xiàng)目的整個(gè)過程?？茖W(xué)的項(xiàng)目管理機(jī)制可以有效地幫助開發(fā)商節(jié)約不必要的額外成本和相應(yīng)的費(fèi)用，從而保證開發(fā)商收入和利潤的最大化。

1.2可以提高工程質(zhì)量

項(xiàng)目的質(zhì)量決定了項(xiàng)目的最終評(píng)價(jià)和后續(xù)的房屋銷售環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目全過程的科學(xué)管理可以有效提高項(xiàng)目的施工安全性和房屋質(zhì)量系數(shù)。在建筑工程中，施工是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，施工質(zhì)量受多方面的影響：施工技術(shù)的質(zhì)量、操作人員的技能水平、施工隊(duì)伍的整體素質(zhì)、項(xiàng)目管理在施工過程中起著重要的部署和監(jiān)督作用。項(xiàng)目流程化管理不僅科學(xué)規(guī)劃施工內(nèi)容和環(huán)境，而且對(duì)施工材料、施工作業(yè)和人員配置進(jìn)行控制，為有效提高工程質(zhì)量提供保證。

1.3 完善施工規(guī)劃，確保工期

整個(gè)項(xiàng)目就像一個(gè)成型的積木，每個(gè)過程和操作方法都是積木中的許多模塊。如果你想讓每個(gè)模塊按照要求完美地安排和組合，必須通過有效的管理措施來實(shí)施。如何規(guī)范施工過程，提高施工的流水作業(yè)時(shí)間，使項(xiàng)目管理成為一種必要的手段，良好的管理是一個(gè)系統(tǒng)，對(duì)全局和細(xì)節(jié)都有合理的規(guī)劃和布局，可以有效地使項(xiàng)目施工有序進(jìn)行，節(jié)約協(xié)調(diào)時(shí)間，確保工程按規(guī)定工期順利完成，有效防止因工期延誤而增加工程造價(jià)。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程化管理措施分析

2.1可行性研究評(píng)價(jià)階段的流程化管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理中，第一階段是可行性研究評(píng)價(jià)階段，要確定新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括一個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和多個(gè)輔助底線指標(biāo);輔助核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)收益率、投資資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)銷售毛利率;其中，輔助底線指標(biāo)主要包括研發(fā)持續(xù)時(shí)間;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一期開發(fā)、運(yùn)營和管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目一期的開發(fā)和開工，企業(yè)累計(jì)凈現(xiàn)金收入流量等，而核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須同時(shí)滿足輔助底線評(píng)價(jià)指標(biāo)，輔助底線指標(biāo)一般可作為房地產(chǎn)企業(yè)一期開發(fā)的重要參考和評(píng)價(jià)依據(jù)。

2.2規(guī)劃階段的流程化管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理中，業(yè)主在組織相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)決策時(shí)，需要將相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與相關(guān)項(xiàng)目開工方案相結(jié)合，作為項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)管理的重要參考決策依據(jù)。在管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期規(guī)劃階段時(shí)，首先需要根據(jù)具體的經(jīng)濟(jì)投資規(guī)劃內(nèi)容，構(gòu)思出適合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)投資戰(zhàn)略方向;其次，對(duì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析，選取了一些信譽(yù)好、資質(zhì)好的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，對(duì)適合企業(yè)實(shí)際發(fā)展的問題進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析，制定適合企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略方向。在此基礎(chǔ)上，管理人員認(rèn)真研究了建設(shè)規(guī)模和建設(shè)技術(shù)方案。同時(shí)，科學(xué)合理地評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，為決策者的決策行為提供參考;最后，項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)及時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門批準(zhǔn)。

2.3準(zhǔn)備階段流程化管理

根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目初步可行性評(píng)價(jià)及研究成果報(bào)告，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目前期建設(shè)用地面積及工程設(shè)計(jì)實(shí)施期進(jìn)行綜合測算分析，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的總體形態(tài)及周邊環(huán)境條件進(jìn)行初步科學(xué)合理的環(huán)境規(guī)劃，努力提高項(xiàng)目的土地、水資源綜合利用率和價(jià)值。此外，管理人員還應(yīng)建立自己的項(xiàng)目前期管理部門，由專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期管理，制定基本完善的項(xiàng)目前期實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目前期施工進(jìn)度控制管理，成本使用管理和工程質(zhì)量監(jiān)督管理。同時(shí)，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目施工承包商的材料進(jìn)行早期科學(xué)合理的質(zhì)量評(píng)估，加強(qiáng)項(xiàng)目施工設(shè)備和材料的質(zhì)量采購和使用管理。

2.4施工階段流程化管理

2.4.1施工質(zhì)量流程化管理

在建設(shè)項(xiàng)目前期流程化管理前，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)商仍必須定期組織與施工質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)企業(yè)簽訂合同，嚴(yán)格執(zhí)行黨和國家有關(guān)法律規(guī)定的工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，在簽訂的定期合同中，明確雙方在建設(shè)項(xiàng)目前期施工質(zhì)量管理全過程中的共同法律責(zé)任和履行法律義務(wù);同時(shí)要嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)行黨和國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，明確施工安全、工期和工程質(zhì)量的主要管理內(nèi)容，從而避免建設(shè)項(xiàng)目施工初期人員與施工、監(jiān)理之間的矛盾。在建設(shè)項(xiàng)目前期流程化管理中，加強(qiáng)施工項(xiàng)目前期的過程工程質(zhì)量監(jiān)督和過程監(jiān)控。在同時(shí)，應(yīng)特別注意加強(qiáng)工程建設(shè)單位與其他施工單位之間的相互溝通和協(xié)調(diào)。因此，在建設(shè)工程前期一定程度上保證各工程的施工過程質(zhì)量監(jiān)督過程能夠達(dá)到國家施工過程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.4.2施工成本流程化管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本流程化管理過程中，成本管理控制將對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)和運(yùn)營效益產(chǎn)生很大影響。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段初期加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理和控制十分重要，這就必然要求管理人員合理選擇項(xiàng)目地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工單位，加強(qiáng)項(xiàng)目成本源頭管理和控制。通過現(xiàn)場調(diào)查，可以了解工程建設(shè)的實(shí)際運(yùn)行情況，采取有效的建筑工程施工管理制度，提高工程建設(shè)管理的安全性，降低工程的建設(shè)和運(yùn)營成本。

2.4.3施工進(jìn)度流程化管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度流程化管理中，管理過程涉及項(xiàng)目管理的諸多內(nèi)容，包括項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)資料、銷售樣板區(qū)樣板房的建設(shè)、銷售服務(wù)分區(qū)的確定、各分期工程進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的安排、各項(xiàng)驗(yàn)收工作（主體、消防、規(guī)劃等）的統(tǒng)籌安排等，沒有一套科學(xué)有效的項(xiàng)目管理模式，它將直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，甚至整體項(xiàng)目的開發(fā)周期，最終影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益管理水平。

2.4.4施工安全流程化管理

隨著現(xiàn)代人對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目前期建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量和安全要求的逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)在其產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中必須清晰準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目安全監(jiān)督管理的重要性。這就必然要求在建設(shè)項(xiàng)目施工前要選擇一批專業(yè)、合格的工程監(jiān)理服務(wù)單位，在工程施工安全過程中加強(qiáng)施工安全監(jiān)督管理，以確保建設(shè)工程的施工質(zhì)量。監(jiān)理人員在對(duì)建設(shè)工程施工質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)施工規(guī)范和技術(shù)要求，制定安全管理和監(jiān)督的流程，全面、全方位、全周期地開展監(jiān)督檢車工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程施工中可能存在的各種質(zhì)量安全問題，及時(shí)向業(yè)主及有關(guān)總包、專業(yè)分包等施工單位反饋，并及時(shí)采取有效的檢查和整改措施，確保建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)聲譽(yù)形象。

2.5 竣工階段流程化管理

整個(gè)項(xiàng)目前期啟動(dòng)交付后，管理人員在整個(gè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收并向業(yè)主交付工程驗(yàn)收之前，必須先明確整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)期的竣工驗(yàn)收和交付驗(yàn)收。因此，管理人員在項(xiàng)目開發(fā)管理的實(shí)際過程中，堅(jiān)持項(xiàng)目前期工作任務(wù)清單的管理原則，具體分析交付進(jìn)度、質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因，重視整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的前期工程竣工驗(yàn)收及交付驗(yàn)收，做好項(xiàng)目驗(yàn)收前期的項(xiàng)目管理工作，特別是在項(xiàng)目竣工的前期監(jiān)督、檢查和管理階段，整個(gè)項(xiàng)目的交付和驗(yàn)收，并盡可能以前期工作管理清單的形式，系統(tǒng)、明確地定義整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中必須涉及的所有前期工作管理細(xì)節(jié)，以確保項(xiàng)目的竣工、驗(yàn)收和整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的交付和付款驗(yàn)收一目了然。此外，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的前期，管理人員必須首先明確選擇具有較強(qiáng)項(xiàng)目專業(yè)性和資質(zhì)的施工單位。

3結(jié)論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程規(guī)模和建設(shè)數(shù)量的不斷擴(kuò)大和增加，人們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程管理提出了越來越高的要求。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理中，可以充分采用施工過程項(xiàng)目管理模式。在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，可定期進(jìn)行項(xiàng)目可行性調(diào)查和項(xiàng)目評(píng)價(jià)，確定建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo);同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)和施工過程管理中，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量、安全和施工進(jìn)度管理;在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程完成后，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)竣工期限和驗(yàn)收過程的管理。只有這樣，才能有效保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 吳和平 . 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營管理的作用分析 [J]. 建材與裝飾，2018 （41）：161-162.

[2] 劉巖 . 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理 [J].居舍，2018 （23）：180

[3]郭文斌.試述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程化管理措施[J]. 居舍.2018（29）：327-329.

[4]許明濤.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理[J].居舍.2018（30）：88-89.