范倩倩

(安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230601)

居住權(quán)，乃使用權(quán)之一種但大于一般使用權(quán)，指居住他人的房屋的權(quán)利[1]。與公法上國(guó)家保障人人有房屋居住的權(quán)利不同，民法上的居住權(quán)是用益物權(quán)中使用權(quán)的類(lèi)型之一[2]。本文主要討論民法上的居住權(quán)。民法上的居住權(quán)起源于羅馬法，在大陸法系和英美法系國(guó)家或地區(qū)發(fā)展并完善。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)生活的進(jìn)步，僅具有社會(huì)保障功能的社會(huì)性居住權(quán)已無(wú)法滿(mǎn)足人們的需求，為優(yōu)化房產(chǎn)物權(quán)，發(fā)揮房產(chǎn)的最大價(jià)值，許多國(guó)家開(kāi)始研究投資性居住權(quán)?，F(xiàn)代社會(huì)中，應(yīng)兼顧社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)，既保障弱勢(shì)群體的生活，又滿(mǎn)足投資者的投資需求。2020年我國(guó)出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》)雖然新增設(shè)了居住權(quán)制度，但大多數(shù)規(guī)定是從保障特殊群體的角度出發(fā)，對(duì)投資性居住權(quán)規(guī)定比較模糊。鑒于此，筆者在綜述居住權(quán)制度的起源及發(fā)展基礎(chǔ)上，對(duì)目前民法典中居住權(quán)的適用進(jìn)行審視和思考，深入探究實(shí)踐中居住權(quán)適用存在的問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際提出居住權(quán)在法律適用中的完善建議。

一、居住權(quán)制度的起源及發(fā)展

(一)居住權(quán)的淵源及演變

居住權(quán)最早在羅馬法中出現(xiàn)，屬于傳統(tǒng)的“人役權(quán)”，為特定主體而設(shè)立，不可繼承與轉(zhuǎn)讓?zhuān)康氖潜Ｕ咸厥庵黧w的生活需要，使其住有所居、老有所依。該權(quán)利的設(shè)立充滿(mǎn)了深厚的人文關(guān)懷氣息。后大陸法系和英美法系國(guó)家在不同程度上繼承了羅馬法中的居住權(quán)。

在《法國(guó)民法典》中，居住權(quán)屬于使用權(quán)之一種。其設(shè)立方式分為法定和意定兩種，其中《法國(guó)民法典》繼受羅馬法中關(guān)于居住權(quán)的具體規(guī)定，限制轉(zhuǎn)讓和出租居住權(quán)，居住權(quán)的效力擴(kuò)大至居住權(quán)人的家庭成員，包括先設(shè)立居住權(quán)后成家的居住權(quán)人；后在居住權(quán)適用的發(fā)展過(guò)程中，合同約定成為設(shè)立居住權(quán)的主要方式，在設(shè)立居住權(quán)的過(guò)程中始終遵循契約自由原則，通過(guò)當(dāng)事人雙方的意思表示增加居住權(quán)的用益效果、減少其人身特性，這突破了羅馬法中的傳統(tǒng)居住權(quán)。此外，法官在審理相關(guān)案件時(shí)，可根據(jù)案件情況對(duì)居住權(quán)行使轉(zhuǎn)換權(quán)力，如對(duì)不適宜居住在所設(shè)居住權(quán)房產(chǎn)的當(dāng)事人一方，在與另一方不能協(xié)商一致時(shí)，法官可判定用終身年金代替居住權(quán)[3]。

德國(guó)沿襲羅馬法傳統(tǒng)居住權(quán)制度，并在《德國(guó)民法典》中予以規(guī)定。后在發(fā)展過(guò)程中增加居住權(quán)種類(lèi)，即在《住宅所有權(quán)和長(zhǎng)期居住權(quán)法》中，規(guī)定長(zhǎng)期性居住權(quán)，也可稱(chēng)之為投資性居住權(quán)。傳統(tǒng)居住權(quán)是限制人役權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗖荒芾^承，使用主體僅限居住權(quán)人和其家人。但作為滿(mǎn)足社會(huì)發(fā)展和居住需求應(yīng)運(yùn)而生的長(zhǎng)期性居住權(quán)，不僅可以轉(zhuǎn)讓和繼承，還能以此獲益[4]。長(zhǎng)期性居住權(quán)彌補(bǔ)了傳統(tǒng)居住權(quán)不具有流通性的缺陷，擴(kuò)展了居住權(quán)的功能，充分發(fā)揮了房屋的效用。

英、美兩國(guó)在家庭婚姻案件中關(guān)于婚姻住宅分割的法案和判例中也出現(xiàn)過(guò)居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。英國(guó)在1996年通過(guò)的《家庭法案》中，明確在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方擁有某房屋的居住權(quán)，另一方可基于婚姻關(guān)系占有該房屋。美國(guó)在居住權(quán)適用上除了婚姻家庭居住權(quán)外，終生地產(chǎn)權(quán)制度(Estate for Life)也屬于居住權(quán)的一種，其是指在法定或者約定下產(chǎn)生，特定主體在其生存期間對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，但該特定主體死亡或出現(xiàn)當(dāng)事人所約定的條件，該所有權(quán)依法或依約終止[5]。這一制度常用于父母子女關(guān)系中，老年人可通過(guò)合同約定其房屋所有權(quán)給其子女但保留其對(duì)房產(chǎn)的終生地產(chǎn)權(quán)，以保障自己老有所居。

從羅馬法、大陸法系和英美法系國(guó)家對(duì)居住權(quán)制度的規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)在前期主要是發(fā)揮保障弱勢(shì)群體的社會(huì)性功能，后期隨著社會(huì)的發(fā)展，投資性居住權(quán)出現(xiàn)，如《德國(guó)民法典》中長(zhǎng)期居住權(quán)、美國(guó)的終生地產(chǎn)權(quán)制度都是社會(huì)商業(yè)繁榮發(fā)展下的產(chǎn)物。現(xiàn)在居住權(quán)從單純保護(hù)社會(huì)弱者的社會(huì)性功能演變成與所有權(quán)人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的投資性功能并存。

(二)我國(guó)居住權(quán)發(fā)展及現(xiàn)狀

1.居住權(quán)在中國(guó)設(shè)立的過(guò)程及爭(zhēng)議

居住權(quán)自羅馬法提出后經(jīng)久不衰，在很多國(guó)家得到了延續(xù)和發(fā)展，對(duì)我國(guó)也有影響。我國(guó)居住權(quán)經(jīng)歷了從無(wú)到有的漫長(zhǎng)的曲折過(guò)程，其可行性和正當(dāng)性一直存有爭(zhēng)議。2000年人大起草《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》時(shí)，在草案中首次規(guī)定了居住權(quán)制度，并通過(guò)三次審議逐步完善，但在2007年正式出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中卻刪除了居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定。時(shí)隔13年，居住權(quán)最終被新公布的《民法典》收納其中。由此可見(jiàn)，我國(guó)是否需要設(shè)立居住權(quán)、居住權(quán)在我國(guó)有無(wú)存在的必要性及其可行性這些問(wèn)題，一直是我國(guó)法學(xué)界爭(zhēng)論不休的話(huà)題。

部分學(xué)者反對(duì)設(shè)立居住權(quán)制度，以梁慧星教授為代表的學(xué)者反對(duì)的主要理由如下：第一，居住權(quán)制度是歐洲早期為解決喪夫女性群體的居住問(wèn)題特設(shè)，現(xiàn)已過(guò)時(shí)，沒(méi)有存在的必要；第二，我國(guó)相關(guān)法律已有夫妻相互繼承、子女贍養(yǎng)父母等規(guī)定，故父母居住問(wèn)題已有法律保障；第三，離婚后有需要物質(zhì)幫助的一方完全可以通過(guò)其他方式解決，設(shè)立居住權(quán)適得其反；第四，居住權(quán)的適用范圍極其狹窄，無(wú)需通過(guò)創(chuàng)設(shè)一種新的物權(quán)和一個(gè)新的法律制度來(lái)規(guī)制[6]。但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)總體來(lái)說(shuō)利大于弊，其存在的必要性及意義主要有以下幾點(diǎn)：居住權(quán)的設(shè)立體現(xiàn)所有權(quán)人的意思自治，是尊重所有權(quán)人合法處分房產(chǎn)的體現(xiàn)；設(shè)立居住權(quán)可以充分發(fā)揮物產(chǎn)的效能，做到物盡其用；居住權(quán)可以體現(xiàn)我國(guó)自然人之間的相互幫助，利于發(fā)揮家庭職能。也有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)不僅要設(shè)立社會(huì)性居住權(quán)，還應(yīng)突破羅馬法的傳統(tǒng)居住權(quán)的限制，擴(kuò)充居住權(quán)的功能，在設(shè)立社會(huì)性居住權(quán)的同時(shí)重視投資性居住權(quán)的設(shè)立，使居住權(quán)同時(shí)具備倫理性與技術(shù)性，以滿(mǎn)足社會(huì)弱勢(shì)群體的住房需求和當(dāng)代人民充分利用財(cái)產(chǎn)形式多樣化的要求[7]。

2.我國(guó)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定

我國(guó)《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定偏向于羅馬法中傳統(tǒng)居住權(quán)，具有主體特殊性、設(shè)立的無(wú)償性、使用的限制性等特點(diǎn)。但我國(guó)設(shè)立的居住權(quán)又不完全與羅馬法傳統(tǒng)人役權(quán)相同，居住權(quán)人是否可以出租居住房屋可以依照當(dāng)事人雙方的約定，這一點(diǎn)與《德國(guó)民法典》的有關(guān)規(guī)定相同。故我國(guó)居住權(quán)的設(shè)立是在羅馬法傳統(tǒng)居住權(quán)的基礎(chǔ)上，借鑒了德國(guó)有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定。

我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的目的是保障特定主體的居住和生活需要，以期實(shí)現(xiàn)百姓老有所居、戶(hù)有所居。但隨著社會(huì)發(fā)展，土地資源緊張、房?jī)r(jià)高昂等社會(huì)問(wèn)題激增，單一的居住權(quán)模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足社會(huì)的需要。故放寬對(duì)居住權(quán)制度的條件限制、增加我國(guó)居住權(quán)制度的功能，是緩解社會(huì)壓力、滿(mǎn)足社會(huì)需求的方式之一[8]。

二、我國(guó)《民法典》下居住權(quán)的適用困境

(一)物權(quán)編中居住權(quán)適用之限制

1.投資性居住權(quán)的缺位

雖然法律未明確規(guī)定，但投資性居住權(quán)在社會(huì)實(shí)踐中數(shù)見(jiàn)不鮮。在海南省三亞市地區(qū)，地方政府有土地但沒(méi)資金、投資方有資金但沒(méi)有土地的情況下，政府和投資方合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在此情形下政府擁有房產(chǎn)所有權(quán)，投資方在一定年限中獲得所投資房產(chǎn)的居住權(quán)，待約定期限到期，政府完全擁有該房產(chǎn)權(quán)。這種模式解決了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合作各方的短板，同時(shí)緩解地方就業(yè)壓力，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)各方合作共贏。除“政府—投資方”合作模式外，源于歐洲的時(shí)權(quán)式酒店在我國(guó)也擁有著巨大的潛在市場(chǎng)，其將房產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，以滿(mǎn)足當(dāng)代投資需求多樣化和房地產(chǎn)業(yè)多元化。在時(shí)權(quán)式酒店下，酒店管理者向投資者出售客房一定時(shí)間段的使用權(quán)或居住權(quán)，投資者也可以在該時(shí)間段通過(guò)客房獲益[9]。隨著三亞、深圳等城市建設(shè)時(shí)權(quán)式酒店后，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，特別是沿海城市也相繼出現(xiàn)這種時(shí)權(quán)式酒店。此外，在婚姻家庭關(guān)系、繼承關(guān)系等法律關(guān)系中也可能出現(xiàn)允許居住權(quán)人通過(guò)居住權(quán)收益的情形，投資性居住權(quán)符合商業(yè)社會(huì)規(guī)律，適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展，將會(huì)在社會(huì)實(shí)踐中越來(lái)越常見(jiàn)。故應(yīng)在法理上通過(guò)擴(kuò)張性解釋承認(rèn)投資性居住權(quán)的存在，并且通過(guò)司法解釋對(duì)投資性居住權(quán)予以完善。

2.居住權(quán)主體限定

現(xiàn)行《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的主體包括設(shè)立人(所有權(quán)人或人民法院)和居住權(quán)人(自然人)。居住權(quán)主體多為其婚姻家庭關(guān)系的各方，且居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承，未經(jīng)過(guò)設(shè)立人的同意不允許出租。這種情況下大大限制所設(shè)房產(chǎn)的流通性，無(wú)法體現(xiàn)該房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，且不能繼承亦無(wú)法充分體現(xiàn)設(shè)立居住權(quán)的保障作用。擴(kuò)大居住權(quán)主體的范圍，是發(fā)揮居住權(quán)社會(huì)保障作用和商業(yè)投資作用、解決不動(dòng)產(chǎn)低流通率、緩解住房壓力、充分利用房產(chǎn)資源的必經(jīng)途徑。

3.居住權(quán)消滅事由單一

我國(guó)《民法典》規(guī)定居住權(quán)消滅事由為居住權(quán)人死亡或居住權(quán)期限屆滿(mǎn)。筆者認(rèn)為規(guī)定過(guò)于單薄，該規(guī)定忽視了設(shè)立居住權(quán)的主體權(quán)益保障。我國(guó)設(shè)立居住權(quán)主要目的是保障弱勢(shì)群體的生活，則設(shè)立居住權(quán)的人可能會(huì)讓度一定的權(quán)益且居住權(quán)期限一般為長(zhǎng)期性，若在居住期限內(nèi)居住權(quán)人生活得到改善，有能力解決自己的居住，設(shè)立人是否能夠收回居住權(quán)？若居住權(quán)人不同意如何解決？此外，居住權(quán)消滅事由之一為居住權(quán)人死亡，若居住權(quán)人死亡，其家庭成員仍處于困苦的狀態(tài)，此時(shí)居住權(quán)的效力能否延伸到其家庭成員身上？這些都是在實(shí)踐中居住權(quán)適用需要面臨的問(wèn)題。

(二)婚姻家庭編中居住權(quán)適用之疏漏

1.離婚時(shí)需要幫助一方的居住權(quán)

我國(guó)《婚姻法》第42條規(guī)定，離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。新編纂的《民法典》第1090條規(guī)定，離婚時(shí)一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)給予適當(dāng)幫助。從《婚姻法》到《民法典》，我國(guó)離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度(也即離婚扶養(yǎng)制度)秉持著幫助弱者的理念，由原配偶雙方協(xié)議為先，協(xié)議不成后法院依據(jù)查明具體事實(shí)，結(jié)合實(shí)際情況判決離婚時(shí)一方為生活困難的一方提供金錢(qián)或住房等適當(dāng)幫助。筆者通過(guò)搜索關(guān)鍵詞“無(wú)訟”“離婚經(jīng)濟(jì)幫助”“民事”，共檢出59起關(guān)于離婚經(jīng)濟(jì)幫助相關(guān)案件，在剔除無(wú)關(guān)案件后，有38起與離婚經(jīng)濟(jì)幫助相關(guān)的調(diào)解書(shū)或判決書(shū)，內(nèi)含有36起是關(guān)于離婚經(jīng)濟(jì)幫助金支付問(wèn)題，僅有兩起為原告要求被告提供居住，但裁決結(jié)果均未支持，而是將提供居住轉(zhuǎn)化為支付經(jīng)濟(jì)幫助金?？梢?jiàn)實(shí)踐中，除了當(dāng)事人對(duì)居住權(quán)這一權(quán)益知之甚少外，案件法官在裁決案件時(shí)更傾向于裁決一方支付經(jīng)濟(jì)幫助金，很少裁判提供住房給生活困難方居住。筆者分析原因如下：一是當(dāng)時(shí)居住權(quán)相關(guān)法律尚未明確規(guī)定，法官為避免被告在履行判決結(jié)果時(shí)發(fā)生未知爭(zhēng)議；二是離婚雙方已達(dá)到感情破裂地步，且雙方未就居住問(wèn)題達(dá)成一致，一方提供居住后，離婚雙方易發(fā)生糾紛；三是離婚經(jīng)濟(jì)幫助金尚能解決困難方租房居住的問(wèn)題?，F(xiàn)《民法典》已明確規(guī)定居住權(quán)，則居住權(quán)的功能應(yīng)落實(shí)到實(shí)務(wù)中。在離婚案件中，就生活困難方居住權(quán)的使用時(shí)間及限制如何規(guī)范，如何平衡有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力方與生活困難方的權(quán)利和義務(wù)，是當(dāng)下居住權(quán)適用中所應(yīng)面臨的難題。

2.父母子女之間的居住權(quán)

父母擁有房屋所有權(quán)子女居住問(wèn)題。根據(jù)《民法典》1067條之規(guī)定，父母有撫養(yǎng)未成年子女或不能獨(dú)立生活的成年子女之義務(wù)。故父母應(yīng)當(dāng)給未成年子女和不能獨(dú)立生活的成年子女提供衣食住行等生活保障，并承擔(dān)撫育、教養(yǎng)義務(wù)，包括父母為子女提供宜居的住房。但在實(shí)際生活中我們經(jīng)常會(huì)看到父母遺棄或變相遺棄子女的新聞，且這種情況在離異父母或再婚父母中尤為常見(jiàn)。故僅在《民法典》婚姻家庭編中規(guī)定父母的撫養(yǎng)義務(wù)無(wú)法保證未成年子女或不能獨(dú)立生活的成年子女享有適宜住房的權(quán)利(此時(shí)假設(shè)父母能夠提供適宜住房)。

子女擁有房屋所有權(quán)父母居住問(wèn)題。父母因房屋居住問(wèn)題與擁有房屋所有權(quán)的子女發(fā)生爭(zhēng)議的情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)，例如子女買(mǎi)房父母出全款或部分資助卻不能保證老有所居，或父母將自己房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女后卻落得不能居住的晚年慘狀。盡管子女有贍養(yǎng)義務(wù)，卻存在將父母留在農(nóng)村不在其身邊照顧或者直接將父母送入養(yǎng)老院的情況。此時(shí)父母即使不想獨(dú)守農(nóng)村老家或抗拒去養(yǎng)老院，大多也是接受子女安排。再如喪偶父母因老年居住問(wèn)題無(wú)法得到法律明確保障，在再婚問(wèn)題上受到子女的阻攔，沒(méi)法實(shí)現(xiàn)婚姻自由。如果父母在資助購(gòu)房或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)與子女合同約定或爭(zhēng)議后由法院裁決，在該房產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)，可以解決實(shí)踐中此類(lèi)爭(zhēng)議。

(三)繼承編中居住權(quán)適用之缺失

遺囑設(shè)立是設(shè)立居住權(quán)的另一種方式。此外在繼承編中，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議也是設(shè)立居住權(quán)的途徑之一。遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議制度是我國(guó)所獨(dú)創(chuàng)的繼承制度，現(xiàn)出臺(tái)的《民法典》中擴(kuò)大了遺贈(zèng)扶養(yǎng)人的范圍，將遺贈(zèng)扶養(yǎng)人的范圍擴(kuò)大至法定繼承人以外的自然人或組織。通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)法律已明確規(guī)定，但不乏在實(shí)踐中遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中關(guān)于居住權(quán)的約定。本質(zhì)上，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議屬于具有人身性質(zhì)的合同，按照物權(quán)編合同方式設(shè)立居住權(quán)即可，但在扶養(yǎng)人為組織的情況下，被扶養(yǎng)人為扶養(yǎng)人設(shè)立居住權(quán)不免陷入無(wú)法可依的尷尬境地，我國(guó)在完善養(yǎng)老體系環(huán)境下，擴(kuò)大了遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議主體，滿(mǎn)足了養(yǎng)老形式多樣化。但應(yīng)放眼全局，注意在創(chuàng)設(shè)或完善一個(gè)法律制度的同時(shí)應(yīng)注意與其他法律制度的銜接問(wèn)題，以免出現(xiàn)法律制度適用缺失的現(xiàn)象。

三、我國(guó)居住權(quán)適用建議

(一)細(xì)化物權(quán)編中居住權(quán)的適用

1.設(shè)立投資性居住權(quán)

設(shè)立投資性居住權(quán)，允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承，同意設(shè)立居住權(quán)的住宅出租，以保障居住權(quán)人的權(quán)利充分行使。所有權(quán)人和居住權(quán)人也可通過(guò)居住權(quán)分?jǐn)偨ǚ抠?gòu)房壓力及風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)利用多元化和居住權(quán)人的生活居住之保障。故對(duì)設(shè)立投資性居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定，筆者就適用范圍和適用限制提出以下建議。

適用范圍。投資性居住權(quán)的目的是滿(mǎn)足所有權(quán)人的投資需求，更傾向于促進(jìn)所有權(quán)人的房產(chǎn)利用多元化及發(fā)展投資市場(chǎng)交易。投資性居住權(quán)在適用范圍方面應(yīng)更為廣泛，設(shè)立投資性居住權(quán)的適用范圍應(yīng)包括但不限于在上文所描述的設(shè)立投資性居住權(quán)的情形。

適用限制。我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的初衷是保障社會(huì)弱勢(shì)群體，但社會(huì)性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非是此消彼長(zhǎng)、不能共存的關(guān)系，不同性質(zhì)的居住權(quán)作用在其所適用的領(lǐng)域中，各有適用規(guī)則。例如，《德國(guó)民法典》即是在先設(shè)立社會(huì)性居住權(quán)基礎(chǔ)上，后在其他法律規(guī)范中確立投資性居住權(quán)。我國(guó)應(yīng)對(duì)投資性居住權(quán)適用予以規(guī)范，避免在適用中出現(xiàn)混亂[10]。首先，居住權(quán)人在行使投資性居住權(quán)時(shí)不應(yīng)損害社會(huì)性居住權(quán)人的利益，即以社會(huì)性居住權(quán)人利益優(yōu)先；其次，在投資性居住權(quán)中設(shè)立人和居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)對(duì)等；最后，在投資性居住權(quán)協(xié)議中，雙方可以顯失公平或有失公允為由要求撤銷(xiāo)合同。

2.擴(kuò)大居住權(quán)主體范圍

居住權(quán)主體范圍的限定不利于所設(shè)居住權(quán)房產(chǎn)的流通。設(shè)立人不應(yīng)局限于所有權(quán)人和人民法院，居住權(quán)人也不應(yīng)僅為自然人，可以將設(shè)立人和居住權(quán)人擴(kuò)大為一般自然人、法人或其他組織。同時(shí)，允許居住權(quán)人在符合一定條件下可轉(zhuǎn)化為居住權(quán)的設(shè)立人(即再設(shè)立人)，再設(shè)立人的加入使得居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)幼?quán)人通過(guò)轉(zhuǎn)讓其居住權(quán)獲益，再居住權(quán)人獲得居住權(quán)后亦投資或居住，此時(shí)居住權(quán)兼具保障與投資收益功能。從實(shí)質(zhì)上來(lái)看，擴(kuò)大居住權(quán)主體范圍，為居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租創(chuàng)造主體條件，其功能與合同編中的租賃合同類(lèi)似，但居住權(quán)的設(shè)立需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，當(dāng)然其轉(zhuǎn)讓和出租也應(yīng)經(jīng)過(guò)登記發(fā)生物權(quán)效力。故經(jīng)過(guò)登記的居住權(quán)比租賃關(guān)系下的債權(quán)更具保護(hù)力。

3.增加居住權(quán)消滅事由

在合同約定下或遺囑設(shè)立時(shí)，合同各方可能會(huì)對(duì)居住權(quán)的消滅事由作出約定，或遺囑設(shè)立人在遺囑內(nèi)容中對(duì)居住權(quán)喪失條件有所明確，不排除存在合同未約定該事項(xiàng)或遺囑內(nèi)容未明確，且發(fā)生之事可以取消居住權(quán)。鑒于居住權(quán)的長(zhǎng)期性，明確居住權(quán)消滅事由尤為必要。為保證設(shè)立人與居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)對(duì)等，避免加重設(shè)立人義務(wù)和責(zé)任，居住權(quán)在適用中應(yīng)將消滅事項(xiàng)予以確定。對(duì)此，筆者建議在后期出臺(tái)民法典居住權(quán)相關(guān)的司法解釋時(shí)，應(yīng)將居住權(quán)消滅事由明確列出。當(dāng)然社會(huì)生活日新月異，法律不可能包羅萬(wàn)象，故將現(xiàn)有的或明顯預(yù)見(jiàn)的消滅事項(xiàng)羅列出，最后以兜底條款為法官審理案件留下解釋空間。

(二)完善婚姻家庭編中居住權(quán)的適用

1.明確離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度中居住權(quán)的適用

對(duì)離婚案件，離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度中居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)細(xì)化規(guī)定。離婚時(shí)，居住權(quán)的設(shè)立及適用是原夫妻雙方協(xié)議或人民法院判決，協(xié)議下的各方基于平等自愿原則設(shè)立和適用，一般不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議，即使出現(xiàn)爭(zhēng)議，最終回歸到人民法院裁判。故人民法院在審理案件時(shí)應(yīng)充分考慮到生活困難方的實(shí)際情況：如困難方是否撫養(yǎng)子女、生活困難屬于暫時(shí)性還是長(zhǎng)期性；再婚后生活依舊困難如何解決等問(wèn)題。應(yīng)充分將倫理問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題考慮其中。在離婚經(jīng)濟(jì)幫助案件中，鑒于提供居住更具有穩(wěn)定性，能切實(shí)保障弱勢(shì)方的居住利益，我國(guó)法官在審判過(guò)程中，可借鑒法國(guó)法官的經(jīng)驗(yàn)，在特定情況下方行使轉(zhuǎn)換權(quán)力，即以提供居住為首要選擇，在居住權(quán)設(shè)立不能或者生活困難自愿放棄居住權(quán)的情況下，法官可考慮以經(jīng)濟(jì)幫助金代替居住權(quán)。該做法可避免在之前案件中對(duì)離婚經(jīng)濟(jì)幫助方式的“一刀切”，使得法官在審理離婚經(jīng)濟(jì)幫助案件過(guò)程中更為積極主動(dòng)地查明案件事實(shí)，深入了解雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，綜合考量后做出公正且不失客觀的裁判。

2.保障父母子女的居住權(quán)益充分體現(xiàn)

父母子女關(guān)系中有關(guān)居住權(quán)的問(wèn)題，主要存在未成年子女或無(wú)民事行為能力成年子女的居住權(quán)和父母無(wú)房養(yǎng)老下居住權(quán)兩個(gè)方面。從子女居住權(quán)角度看，《民法典》規(guī)定父母對(duì)子女有監(jiān)護(hù)和撫養(yǎng)義務(wù)。但實(shí)踐中存在部分離異父母與其子女及養(yǎng)父母子女之間感情脆弱，此種情況下子女的權(quán)利無(wú)法得到充分保障。在父母遺棄或變相遺棄子女時(shí)，在民事上人民法院不僅要解決孩子的監(jiān)護(hù)、撫養(yǎng)和教育等問(wèn)題，而且應(yīng)明確為其設(shè)立居住權(quán)以保障其有所居，撫養(yǎng)和教育義務(wù)并軌保護(hù)弱勢(shì)子女的生存權(quán)利。從父母無(wú)房養(yǎng)老的角度來(lái)看，子女可能會(huì)履行贍養(yǎng)義務(wù)，但不確保將自己所有的房產(chǎn)讓其父母居住，子女方若無(wú)意通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)，則父母只能通過(guò)訴諸人民法院請(qǐng)求子女為其設(shè)立居住權(quán)。人民法院可通過(guò)庭前調(diào)解等柔和方式促成父母與子女之間的居住權(quán)協(xié)議，該做法可避免親人之間矛盾激化，弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)美德。

(三)優(yōu)化繼承編中居住權(quán)的適用

在繼承方面，可通過(guò)遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議來(lái)設(shè)立居住權(quán)。遺囑設(shè)立居住權(quán)需要關(guān)注在遺囑人未明確所設(shè)居住權(quán)的條件及期間等具體事由的情況下，繼承人與居住權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系有待明確，在此情景下，繼承人與居住權(quán)人可以在遺囑繼承的基礎(chǔ)上通過(guò)合同約定有關(guān)具體事項(xiàng)。在不能達(dá)成合同的情況下，可通過(guò)司法途徑維護(hù)權(quán)益，此時(shí)人民法院應(yīng)在尊重遺囑人所設(shè)遺囑的基礎(chǔ)上根據(jù)具體實(shí)際情況，兼顧繼承人所有權(quán)和居住權(quán)人居住權(quán)利益，做出裁決。《民法典》下遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人范圍應(yīng)擴(kuò)大，扶養(yǎng)人可設(shè)為法定繼承以外的自然人或組織，在居住權(quán)人為組織的情況下，不可避免地存在該組織如何安排居住權(quán)的使用問(wèn)題。而《民法典》現(xiàn)有規(guī)定中居住權(quán)主體僅為自然人，必然導(dǎo)致遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的部分功能不能實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大居住權(quán)主體的范圍保障遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的意思表示，另外，居住權(quán)人能否通過(guò)轉(zhuǎn)讓居住權(quán)獲益也應(yīng)通過(guò)協(xié)議雙方規(guī)定，而非法律直接否定居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性。

住有所居，物盡其用。我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的初衷和目的既是保障人民居住有其屋，也力促實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源利用多元化。從前期《婚姻法》《繼承法》對(duì)居住問(wèn)題有所涉及，到現(xiàn)今《民法典》對(duì)居住權(quán)的確立，體現(xiàn)了我國(guó)傳統(tǒng)美德的傳承及對(duì)當(dāng)下房產(chǎn)資源緊張、住房保障不足、老齡化問(wèn)題嚴(yán)重等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的回應(yīng)。當(dāng)前社會(huì)背景下有必要對(duì)居住權(quán)進(jìn)行合理解釋及確立具體適用規(guī)則，以確保居住權(quán)在實(shí)踐中得以良好適用。