居民小區(qū)自主管理體會(huì)

李思維　張意竹　呂明山

居民小區(qū)是一個(gè)復(fù)雜且難管理的群體。雖然法律賦予了業(yè)主們自治權(quán)，但是，小區(qū)究竟如何自治？如何做到規(guī)范管理？

6年多來，遼寧省大連市甘井子區(qū)金寓花園四期業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主們，一起把小區(qū)作為試驗(yàn)田，把如何自主管理作為一個(gè)課題來研究，取得一些成效。

金寓花園四期每一屆業(yè)委會(huì)成員都能夠做到嚴(yán)格自律，不貪不占，不亂花原本屬于全體業(yè)主的每一分錢，工作中也沒有假公濟(jì)私的現(xiàn)象。業(yè)委會(huì)成員都能按時(shí)足額地繳納物業(yè)費(fèi)，帶頭遵守小區(qū)的規(guī)章制度和管理，盡其所能地為業(yè)主服務(wù)。

因此，大家都愿意相信并跟隨業(yè)委會(huì)，自然產(chǎn)生了公信力和感召力，營(yíng)造出了積極、健康、文明、向上的小區(qū)居住環(huán)境。周圍小區(qū)的居民都羨慕我們小區(qū)有一個(gè)干凈、干事、讓人信得過的業(yè)委會(huì)。

小區(qū)是一個(gè)單獨(dú)的自治體，以什么樣的方式展開工作十分重要。我們小區(qū)是業(yè)委會(huì)主事，業(yè)主當(dāng)家。業(yè)委會(huì)做具體事務(wù)，為業(yè)主服務(wù)。

6年來，業(yè)委會(huì)始終堅(jiān)持小區(qū)所有事務(wù)，無論大事小情一律公開透明，從不藏著掖著，有事從來都是充分聽取業(yè)主們的建議和意見，與大家一起商量著辦。小區(qū)任何事情都是在陽(yáng)光下運(yùn)作，經(jīng)得起質(zhì)疑和檢驗(yàn)。

讓大家知道我們正在做什么，是怎么做的，這樣就較好地做到了增信釋疑。這種管理方式也保障了業(yè)主們的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，杜絕了一個(gè)人或者少數(shù)幾個(gè)人說了算的問題。我們還提倡業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的工作及其成員實(shí)施監(jiān)督。

小區(qū)物業(yè)的聘用、換屆選舉、財(cái)務(wù)管理等，從來都是大家關(guān)注度比較高的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在這些看似棘手，容易引發(fā)不公、不滿和矛盾的事情上，我們從來不越俎代庖，而是放手讓大家討論，由業(yè)主們決定。

小區(qū)財(cái)務(wù)一直以來都是大家比較關(guān)注的敏感問題。由于我們嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)定，尤其是賬目完全公開，業(yè)主們隨時(shí)可以查看（包括已經(jīng)核銷的原始單據(jù)），這就從根源上防止貪占行為的發(fā)生。正是由于小區(qū)所有事務(wù)一律公開，業(yè)主們才能感受到公平、公正、公信。

業(yè)委會(huì)還建立了“業(yè)主議事會(huì)”制度。但凡屬于院內(nèi)熱點(diǎn)問題或是大家普遍關(guān)心的事，經(jīng)業(yè)主提議，業(yè)委會(huì)都會(huì)不定期召集業(yè)主開“議事會(huì)”。

大家可以自由、平等、公開地發(fā)表自己的意見和建議，形成一定的共識(shí)后，“議案”將提交業(yè)委會(huì)討論決定。可以說，業(yè)委會(huì)所作的決定都具有廣泛的民意基礎(chǔ)，有業(yè)主曾說，“你們辦的，就是我們盼的”。

國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。小區(qū)是“自由人”的聯(lián)合體。這么多人集聚在一起，一定要建章立制，要有規(guī)矩，告訴大家什么事可以做，什么事不被允許，使業(yè)主們有章可循。這對(duì)小區(qū)內(nèi)的每一個(gè)人而言，也是自我約束的行為規(guī)范。

6年前，業(yè)委會(huì)針對(duì)當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的各種問題痛定思痛，與業(yè)主們一起制定了小區(qū)《文明公約》《樓長(zhǎng)職責(zé)》《管理導(dǎo)則》《業(yè)主委員會(huì)章程》和《財(cái)務(wù)管理辦法》。這些規(guī)章貼合業(yè)主生活和居住實(shí)際，容易被大家接受，容易引導(dǎo)大家照著去做。后來，隨著新情況的出現(xiàn)，我們及時(shí)補(bǔ)充了一些新的內(nèi)容，使制度不斷完善。

管理中，建章立制是一方面，更主要的是大家自覺遵從、維護(hù)，并采取相應(yīng)的措施確保制度的落實(shí)。

舉一個(gè)典型的例子。為了加強(qiáng)對(duì)院內(nèi)道路的安全管理，我們先是安裝了減速器，又設(shè)置了人、車分離帶，后來畫出了交通標(biāo)識(shí)，并作出“限時(shí)停車，超時(shí)收費(fèi)”的安排。這樣做的目的，就是為了堵住潛在的安全漏洞。

現(xiàn)在，業(yè)主們普遍反映，院內(nèi)的路面寬敞了，小區(qū)更加寧?kù)o祥和，尤其是老人、孩子在院內(nèi)行走活動(dòng)更方便、更安全了。

居民小區(qū)注重精神文明建設(shè)，最根本的是提高業(yè)主的素質(zhì)。小區(qū)自治、實(shí)行民主管理，需要業(yè)主們民主（認(rèn)知）素養(yǎng)的提高;強(qiáng)調(diào)鄰里和諧，全體業(yè)主的整體文明程度一定要跟上;建立基于規(guī)則的小區(qū)秩序，還得靠業(yè)主的自我約束來實(shí)現(xiàn)。

業(yè)委會(huì)組織業(yè)主制定《文明公約》的目的，就是引導(dǎo)業(yè)主“說文明話、做文明事、當(dāng)文明人”。這些年來，業(yè)委會(huì)始終把文明建設(shè)作為主線，貫穿于小區(qū)自治的全過程，緊緊圍繞建設(shè)“文明樓院”這個(gè)主題展開工作。

業(yè)委會(huì)組織的“傳承紅色基因、建設(shè)文明樓院”系列活動(dòng)，包括舉行“光榮之家”掛牌儀式，宣傳板《丁香園》《紫薔薇》時(shí)評(píng)欄目設(shè)立，評(píng)選小區(qū)年度“杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等，都是以精神文明建設(shè)為支撐，并與小區(qū)自主管理的實(shí)際深度融合，使其落地生根。

在發(fā)揮精神文明建設(shè)引領(lǐng)作用的過程中，業(yè)委會(huì)組織業(yè)主開展一系列豐富多彩的文化活動(dòng)。小區(qū)有書法組、器樂組、朗誦組、演唱組、舞蹈組、武術(shù)組、乒乓球隊(duì)等，各組都能常年堅(jiān)持活動(dòng)。

我們?cè)谠簝?nèi)安裝了草坪音樂，定期、定時(shí)播放中外名曲，給業(yè)主們以美的享受，提升業(yè)主們的音樂素養(yǎng)。這些都極大地豐富了業(yè)主們的精神文化生活，助推小區(qū)文明建設(shè)。

這些年來，業(yè)委會(huì)一直堅(jiān)持用溫情凝聚業(yè)主，努力將小區(qū)營(yíng)造出家的氛圍，使業(yè)主們有認(rèn)同感和歸屬感。連續(xù)3年國(guó)慶、中秋雙節(jié)期間，我們從小區(qū)的公共收益中拿出一部分資金，為業(yè)主分發(fā)雞蛋、月餅。小區(qū)的公共收益取之于民、用之于民，增強(qiáng)了業(yè)主們的獲得感和幸福感。

每逢重大節(jié)日，小區(qū)都有自己的活動(dòng)，要進(jìn)行院內(nèi)裝扮布置，濃濃的節(jié)日氛圍使業(yè)主們有一個(gè)歡快愉悅的心情、心境和大家庭的感覺。

我們小區(qū)有兩個(gè)自己的“節(jié)日”。每年3月最后一個(gè)周末是“迎春日”，主要是綠化或環(huán)境衛(wèi)生大掃除。農(nóng)歷八月十五前后有一個(gè)“和諧日”，由各樓自行組織，業(yè)主們要么歡宴舉杯，要么賞月聯(lián)歡。

就像一個(gè)大家庭在節(jié)慶時(shí)共度歡樂時(shí)光，打破了過去一個(gè)樓住著卻彼此不相識(shí)的尷尬。這兩個(gè)節(jié)日，每年都有不同的主題和活動(dòng)安排，如今已經(jīng)成為小區(qū)重要的文化標(biāo)識(shí)和精神符號(hào)。

經(jīng)過這些年的努力，精神文明建設(shè)在小區(qū)已經(jīng)取得積極成效。這集中反映在兩個(gè)方面，一是業(yè)主們的素質(zhì)有了較大提高，精神面貌也發(fā)生了很大變化，人們普遍心態(tài)平和，不急不躁，說話言語(yǔ)溫和，鄰里間友善和睦，每個(gè)人安守著各自的本分，享受著自己努力付出帶來的快樂。二是小區(qū)給人的印象“舒服”。當(dāng)初，我們制定的“風(fēng)清氣正、環(huán)境整潔、秩序井然、安寧祥和”的小區(qū)文明建設(shè)的目標(biāo)，已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)。

6年前，小區(qū)一度問題頻發(fā)。小區(qū)公共資源被少數(shù)人強(qiáng)行占有，有的種蔬菜、栽果樹，有的私搭亂建、擴(kuò)充自家地盤，有的將公共庫(kù)房據(jù)為己有……這些嚴(yán)重不公的現(xiàn)象引發(fā)廣泛不滿和憤怒，鄰里之間爭(zhēng)吵不斷，亂象超出想象。

當(dāng)時(shí)，一部分有正義感的業(yè)主勇敢地站出來，以“敢較真、敢碰硬、敢堅(jiān)持原則”的勇氣，“清理門戶”。

一是果斷地結(jié)束了時(shí)任業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)的管理（罷免）;二是提出小區(qū)的公共資源一律必須有償使用，該清退的清退，該交租金的交租金;三是清除“自留地”，實(shí)行整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理;四是堅(jiān)決拆除違建，收回了多年被占的場(chǎng)地，清除阻礙業(yè)主們出行的路障;五是與原物業(yè)公司簽訂的合同期滿后不再續(xù)聘。

在小區(qū)風(fēng)氣凈化的過程中，新的業(yè)委會(huì)注意引導(dǎo)業(yè)主樹立責(zé)任意識(shí)并積極參與其中，讓大家認(rèn)識(shí)到小區(qū)業(yè)主是一個(gè)居住的共同體，小區(qū)的好壞直接關(guān)系到每一個(gè)人的切身利益，小區(qū)好則大家好。

一度，小區(qū)內(nèi)經(jīng)常通過聯(lián)署簽名方式就某一問題集體發(fā)聲，正是發(fā)揮了群體的力量，逐步糾正了小區(qū)存在的一些突出問題。

現(xiàn)在服務(wù)于我們小區(qū)的是長(zhǎng)春博文物業(yè)管理有限公司。3年多來，雙方能夠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定各司其職，認(rèn)真踐行承諾。

物業(yè)與業(yè)主之間經(jīng)常會(huì)發(fā)生矛盾，業(yè)委會(huì)始終堅(jiān)持做到“兩個(gè)維護(hù)”，既要維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，也要維護(hù)物業(yè)的效益。每半年，雙方會(huì)舉行一次聯(lián)席會(huì)議，溝通有關(guān)工作情況，交流看法，交換意見。每年，物業(yè)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作之前，業(yè)委會(huì)都要認(rèn)真聽取、審議其報(bào)告內(nèi)容，提出意見和建議。業(yè)委會(huì)有專人負(fù)責(zé)對(duì)口物業(yè)管理，避免給物業(yè)工作造成忙亂。

我們共同致力于小區(qū)的管理和發(fā)展，這體現(xiàn)在“三個(gè)共同”，即對(duì)小區(qū)的管理有著共同的思考，對(duì)小區(qū)的發(fā)展目標(biāo)（愿景）有著共同的規(guī)劃，在其規(guī)劃逐步推進(jìn)的過程中有著共同的投資。

這些年，小區(qū)建設(shè)年年有新變化，年年上新臺(tái)階。業(yè)主們看在眼里，喜在心上。去年底，小區(qū)組織對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)，89%的業(yè)主表示滿意并同意續(xù)聘。

今年，我們雙方商定的共建內(nèi)容是建“園林式庭院”、升級(jí)改造“業(yè)主之家”，為業(yè)主提供一個(gè)舒適的共享空間。

我們有理由相信，經(jīng)過業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的共同努力，小區(qū)還會(huì)有更大的變化，會(huì)進(jìn)一步提高業(yè)主們的幸福指數(shù)。這不正是不斷滿足“人民群眾對(duì)美好生活的向往”嗎？