戰(zhàn) 松，唐心怡

(沈陽建筑大學管理學院，遼寧 沈陽 110168)

自國務院頒布住房改革政策以來，在經濟發(fā)展及政府政策的推動下，沈陽市的房地產市場迅速發(fā)展。人們的購房需求與逐年增高的房價之間的矛盾隨之而來，房地產泡沫也隨之而生。房地產泡沫是指在某一段持續(xù)時間內房地產價格出現了異?，F象，這種快速上漲的現象會吸引大批帶有投機意向的投資者加入市場，進而帶來房地產價格持續(xù)走高、投資市場出現虛假繁榮、土地價格上漲等不良影響。房地產泡沫過大會引發(fā)社會資源分配失衡、擾亂金融秩序、引發(fā)通貨膨脹，給社會經濟帶來一系列危害。因此，要判斷房地產市場能否健康穩(wěn)健發(fā)展，應將房地產泡沫指數作為一個重要的參考指標，將其納入考量范疇。在此背景下，對沈陽市房地產市場泡沫進行研究分析并提出相應的防范措施具有重要的理論意義和參考價值。

一、文獻綜述

國內外學者在房地產泡沫指數的測算研究方面已經應用過許多好方法，值得學習和借鑒。當前，我國對房地產市場泡沫進行測度的方法主要有直接檢驗法、間接檢驗法、指標法和因子分析法。

直接檢驗法是通過應用數學模型估算房地產基礎價值，再將估算出的基礎價值與市場價格進行偏離對比，將這種偏離視為衡量房地產泡沫大小的一種方法。楊燦等[1]與岑唯等[2]應用Ramsey理論模型對我國房地產泡沫進行了研究，證實了房地產泡沫的存在。

間接檢驗法是將檢驗資本市場泡沫的方法套用到房地產市場，對房地產價格和房地產租金的時間序列進行檢驗，若通過則表明不存在泡沫。曾五一等[3]與梁秋霞等[4]選用間接測量法對我國房地產泡沫情況進行了探究，分析了造成我國房地產泡沫的主要原因，探尋控制泡沫的有效手段。

指標法是目前較為常用的房地產泡沫測度方法，運用各種房地產理論指標對房地產發(fā)展狀況進行評估，進而判斷市場泡沫情況。徐偉等[5]、張攀紅[6]、郭欣等[7]在采取指標法對房地產泡沫進行測度的同時，合理分析了影響因素，提出了有效的應對措施。

因子分析法是主成分法的一種推廣，可以利用降維思想將原始數據指標間錯綜復雜的關系轉化為少數公共因子與某一變量之間的關系，有效規(guī)避了指標法由于需要專家主觀判斷指標權重造成的誤差，以客觀決定代替了主觀決定。王浩[8]將應用因子分析法對房地產泡沫進行測度的既有文獻進行梳理分析，并提出了改進意見。王春艷等[9]與李尚紅等[10]運用因子分析法對房地產泡沫進行了測度研究，并構建多元回歸方程來分析影響因素。

上述4類方法各有所長，但我國房地產市場持續(xù)處于價格波動階段，使用時由于樣本期短、數據與真實情況存在偏差等原因，容易出現基礎價值難以確定、只能檢測有無泡沫、具體情況無法量化等問題。而因子分析法可以將較多的數據由繁化簡，彌補其他方法的缺陷，得到房地產泡沫測度值，故筆者選用因子分析法進行研究。

二、房地產泡沫測度研究

1.研究方法

因子分析法最早由斯皮爾曼于1904年提出，將其應用于房地產泡沫研究領域具體是指：分析各個單項指標之間難以觀測的內部關系后，提取出包含指標間真實存在的相同影響因素的公共因子，將變量用公共因子與線性函數的關系表示出來，對數據進行降維，再通過各公共因子的累計貢獻率計算出綜合房地產泡沫測度值，利用得到的綜合測度值對房地產泡沫進行判斷。由于提取出的公共因子數遠小于原始變量的個數，可以有效對數據進行降維，簡化分析步驟。

因子綜合得分計算式為

W=a1Z1+a2Z2+…+aiZii=1，2，…，n

式中：a為因子權重；W為因子綜合得分；Zi為某因子得分。

2.指標選擇及分析

房地產泡沫產生的原因主要有房地產行業(yè)投資過度、銷售量增加、投機行為導致市場過熱、銀行貸款過多等，根據房地產泡沫產生規(guī)律及內部關系挑選指標，可以將指標分為生產、交易、金融3類，并以此為依據對房地產泡沫進行測度分析。通過對前人研究中的指標體系進行總結分析，筆者在參照經典指標體系的同時，引入由于數據獲取困難、計算復雜等原因通常被避開的商品房空置率、土地相關指標等，更加客觀全面地進行研究。

其中，生產類包括：房地產開發(fā)投資/社會固定資產投資(F1)、房地產開發(fā)投資增長率/GDP增長率(F2)、商品房施工面積/商品房竣工面積(F3)、土地購置面積增長率(F4)；交易類包括：商品房銷售面積/商品房竣工面積(F5)、商品房空置率(F6)、房價收入比(F7)；金融類包括：房地產銀行貸款/房地產資金總來源(F8)。

3.因子分析

由于各組數據之間存在計量方式、統(tǒng)計單位等方面的差異，應在進行數據分析前將數據進行標準化處理，使其成為無數量級別差的標準化數據。筆者選用Z-score標準化方法，樣本標準化值為

帶入原始數據，得到的處理結果如表1所示。對這8組數據進行可行性檢驗，結果如表2所示。運用Bartlett球形檢驗，通過相關系數矩陣行列式對數據進行檢驗，若檢驗值較大，對應的概率值就小于指定的顯著性水平，相關系數矩陣不存在為單位陣的可能，可以證明原始變量之間存在相關性。檢驗結果顯示Bartlett球形檢驗P值為0.000，小于0.05，表明變量之間存在著一定的相關性。KMO檢驗值通常處于0～1，檢驗結果越靠近1，越能表明變量之間存在相關關系，更適合進行因子分析。檢驗結果顯示KMO檢驗值為0.616，大于0.5，可以認為適合作因子分析。

表1 沈陽市房地產泡沫評價指標標準化數值

運用SPSS 21.0軟件對標準化處理后的8組指標數據進行因子分析，提取出3個公共因子，其累計方差貢獻率達到82.166%，大于80%(見表2)?？梢钥闯?，提取后的公共因子攜帶了絕大部分原始數據信息，進行因子分析的效果十分理想。

表2 各因子對應的特征根及方差貢獻率

4.測度模型構建和泡沫測度分析

根據公共因子的方差貢獻率建立沈陽市房地產泡沫測度分析模型，并根據公共因子間的線性函數關系計算沈陽市房地產市場泡沫綜合指數。

以因子旋轉后所得的方差貢獻率作為權重系數，得到沈陽市房地產泡沫綜合指數模型

W=0.440 41×Z1+0.202 50×Z2+0.178 74×Z3

因子得分Zi分別為

Z1=0.757×F1-0.005×F2+0.924×F3-0.427×F4+0.899×F5-0.038×F6-0.728×F7-0.796×F8

Z2=0.557×F1+0.674×F2-0.024×F3+0.633×F4+0.355×F5-0.455×F6+0.462×F7+0.214×F8

Z3=0.222×F1+0.605×F2-0.093×F3+0.032×F4-0.180×F5+0.830×F6-0.275×F7+0.090×F8

根據模型可得出2000—2019年沈陽市房地產泡沫測度指數(見表3)。

表3 沈陽市房地產市場各年泡沫指數

由表3可知，2000—2019年沈陽市房地產泡沫指數活動區(qū)間整體處于[ -0.68，1.15]，平均值為0，標準差為0.51。根據正態(tài)分布規(guī)律，選取1倍標準差，得到房地產泡沫測度指數的正常運行區(qū)間，即[ -0.51，0.51]。若泡沫指數測度落在[ -0.68，-0.51)，可以認為房地產的實際價格低于理論價格，房地產市場產生了負泡沫；若泡沫值落在(0.51，1.15]，可以認為房地產的實際價格高于理論價格，房地產市場產生了異常正泡沫。

由表3可見，2000—2019年沈陽市共出現了6次房地產泡沫，分別于2003、2005、2015、2017、2018、2019年出現。2003年首次出現異常負泡沫現象，2004年小幅度回暖后，2005年又出現了異常負泡沫現象。2006—2014年，沈陽市房地產市場并未受到2008年市場低迷的大環(huán)境的影響，整體呈上升趨勢，穩(wěn)定發(fā)展。受2014年國際金融危機影響，2015年出現了異常負泡沫。2016年，國家發(fā)展和改革委員會提出1.6萬億元東北振興規(guī)劃及設立自由貿易區(qū)后，沈陽市經濟發(fā)展迎來了一波發(fā)展機遇，同時帶動了房地產市場穩(wěn)定增長。2017年，沈陽市土地市場成交價格大幅度增加，導致房價隨之上漲，2017—2019年處于房地產過熱階段，出現了異常正泡沫現象。2000—2019年，沈陽市房地產正常運行概率為70%。整體看，沈陽市房地產市場在健康發(fā)展的大態(tài)勢下，偶發(fā)波動，總體處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。

三、沈陽市房地產市場調控政策建議

綜上所述，可以發(fā)現：近20年，沈陽市房地產市場存在泡沫現象，且受投資、相關政策、金融市場影響幅度較大。筆者結合社會現狀及調查結果，從需求端、供給端、二級市場、資金鏈來源4個方面提出如下建議。

1.健全住房保障措施，降低空置率

有效解決房地產泡沫問題應從需求端入手，解決低收入人群住房難問題，健全保障性住房機制，擴大經濟適用房建設規(guī)模[11]，發(fā)揮政府的監(jiān)管調節(jié)作用，進而達到減少房地產泡沫的目的。同時，要大力發(fā)展房屋租賃市場，擴大住房租賃服務規(guī)模，解決部分住房需求，合理降低房屋空置率，從而避免房地產泡沫擴大[12]。

2.加強土地資源管理，提高透明度

土地資源作為房地產開發(fā)最為基礎的“地基”，其對房地產市場健康運行起著舉足輕重的作用。房地產市場要繼續(xù)平穩(wěn)有序地發(fā)展，政府部門應加大土地資源管理力度，制定土地資源使用管理的具體方針。應完善土地審批制度，改善儲備調控，避免土地資源過度開發(fā)，合理規(guī)劃現存的土地資源，規(guī)范土地出讓機制，保證土地拍賣公平、公開、透明，避免市場過度炒作和虛假信息傳播。

3.完善房地產交易流程，打擊投機行為

有效限制房屋交易行為是房地產市場管理中的重要手段。頒布合理的限購政策可以有效打擊市場中的投機行為，同時，也可以對社會財富分配和房地產價格進行調節(jié)。應從房屋購買、房屋轉讓等方面出發(fā)，結合實際情況，綜合考慮社會經濟、城市人口、土地市場等多方面要素，制定合理的限購限售政策，進而控制惡意囤積房屋資源、倒買倒賣房屋套利的現象，達到抑制房地產泡沫的目的。

4.規(guī)范金融市場，加強信貸監(jiān)管

資金是房地產市場的“頂梁柱”，在開發(fā)過程中必將帶來大規(guī)模資金流，因此，更應該規(guī)范金融市場的管理制度。要對開發(fā)商的貸款投放進行嚴格管控，加強對房地產開發(fā)商大金額信貸資料的審查力度，明令禁止種類復雜的大批量資金流入房地產市場，同時，豐富資金來源，拓展融資渠道，減少房地產市場對單個資金來源的依賴性，降低房地產金融風險。

四、結 語

2000—2019年沈陽市共出現了6次房地產泡沫，沈陽市房地產市場平穩(wěn)運行概率達70%，整個沈陽市房地產市場呈現平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢，房地產市場相對健康，市場價格較為穩(wěn)定。筆者指出沈陽市房地產市場存在泡沫現象后，針對背后的原因提出了相應的建議，對沈陽市房地產市場健康發(fā)展具有重要的理論意義和參考價值。