房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理優(yōu)化研究

摘要：本文為了優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作而展開研究，主要論述項(xiàng)目管理的相關(guān)要點(diǎn)，后指出管理中待優(yōu)化的問題，最終提出對(duì)應(yīng)的優(yōu)化策略。采用文中策略能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理優(yōu)化目的，可起到保障項(xiàng)目進(jìn)展順利、最終質(zhì)量、成本水平的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);項(xiàng)目管理;管理優(yōu)化

引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目涉及到較大的經(jīng)濟(jì)利益，因此為了避免項(xiàng)目出錯(cuò)，并爭(zhēng)取合理限度內(nèi)的最大利益，企業(yè)必須做好項(xiàng)目管理工作。但現(xiàn)實(shí)情況來看，不少企業(yè)在項(xiàng)目管理中依舊存在不少問題，問題導(dǎo)致管理質(zhì)量不足，項(xiàng)目進(jìn)展、經(jīng)濟(jì)收益也難以得到穩(wěn)定保障。著眼于這一點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理工作勢(shì)在必行，如何實(shí)現(xiàn)優(yōu)化目的是一項(xiàng)值得思考的問題，有必要展開相關(guān)研究。

1.項(xiàng)目管理的相關(guān)要點(diǎn)

1.1項(xiàng)目進(jìn)度

企業(yè)必然是建立在簽訂了有關(guān)合同的基礎(chǔ)上才會(huì)立項(xiàng)，而根據(jù)合同一般要求，企業(yè)必須在指定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目，以便交付，若超出時(shí)間企業(yè)可能會(huì)面臨巨額賠償。這種情況下，項(xiàng)目進(jìn)度就成為了企業(yè)項(xiàng)目管理的一大要點(diǎn)。項(xiàng)目進(jìn)度管理的核心是項(xiàng)目施工工期，企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目中工程量設(shè)定施工工期計(jì)劃，若計(jì)劃合理，那么只要按照計(jì)劃進(jìn)行施工就能在指定工期完工。

1.2項(xiàng)目質(zhì)量

項(xiàng)目質(zhì)量是項(xiàng)目管理的一大要點(diǎn)，即項(xiàng)目在施工完畢之后就進(jìn)入了驗(yàn)收交付階段，如果在該階段驗(yàn)收方發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在質(zhì)量問題，有權(quán)不接受交付，并要求企業(yè)進(jìn)行整改的，質(zhì)量問題嚴(yán)重的，甚至可能會(huì)被要求賠償。做好項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵在于指標(biāo)完整性、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)性。

1.3項(xiàng)目成本

項(xiàng)目成本關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，依照此消彼長(zhǎng)的原理，項(xiàng)目成本越高/低，則企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益越低/高，故企業(yè)作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，自然要關(guān)心自身經(jīng)濟(jì)收益，要盡可能降低項(xiàng)目成本，故項(xiàng)目成本是項(xiàng)目管理的要點(diǎn)。

2.項(xiàng)目管理中待優(yōu)化問題

2.1工期規(guī)劃不合理，規(guī)劃要求太過苛刻

在項(xiàng)目進(jìn)度管理方面企業(yè)常出現(xiàn)兩大問題：第一，部分企業(yè)對(duì)于工期規(guī)劃的理論認(rèn)知不足，在工期規(guī)劃中沒有對(duì)項(xiàng)目施工各階段提出工期要求，這種情況下工期規(guī)劃精細(xì)度不足，自然不合理。第二，因?yàn)楣て谠谝欢ǔ潭壬蠈?duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益有一定影響，所以部分企業(yè)會(huì)提出比較苛刻的工期規(guī)劃要求，例如要求工作人員在工期規(guī)劃中嚴(yán)格將項(xiàng)目各階段的計(jì)劃工期與實(shí)際工期控制在相同水平，由此實(shí)現(xiàn)工期最短目的，但這樣做往往會(huì)造成不利后果。

2.2項(xiàng)目質(zhì)量管理力度不足

指標(biāo)完整性、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)性的要求早已得到了廣大企業(yè)的關(guān)注，且國(guó)家有關(guān)部門也提出了對(duì)應(yīng)的文件作為參考，因此現(xiàn)代企業(yè)基本都能被保障項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)完整、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，故理論上只要保障項(xiàng)目實(shí)際質(zhì)量滿足各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)即可。但現(xiàn)實(shí)情況中，部分企業(yè)在項(xiàng)目質(zhì)量管理上存在力度不足的問題，難以控制項(xiàng)目質(zhì)量，有可能導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，具體問題表現(xiàn)為：第一，企業(yè)采用的管理方式比較傳統(tǒng)，太過依賴專管人員，因此受專管人員能力限制，無(wú)法同時(shí)間管理項(xiàng)目所有板塊，部分質(zhì)量問題可能會(huì)被忽略，并且被掩蓋;第二，企業(yè)缺乏過程管理意識(shí)，管理模式不夠精細(xì)，例如某企業(yè)只將項(xiàng)目分為基礎(chǔ)施工、框架施工、裝修施工三個(gè)階段，在每個(gè)階段完結(jié)后會(huì)進(jìn)行一次檢查，這種管理方式存在巨大漏洞，需要引起注意。

2.3缺乏預(yù)算管理意識(shí)，成本管理認(rèn)知不專業(yè)

預(yù)算管理是項(xiàng)目成本管理的重要手段，但現(xiàn)代很多企業(yè)在成本管理中都沒有充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用，說明企業(yè)缺乏預(yù)算管理意識(shí)，這導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法對(duì)成本支出過程進(jìn)行管理，只能從宏觀角度上進(jìn)行總成本管理，難以控制過程中的成本因素，說明企業(yè)成本控制能力不足，可能會(huì)導(dǎo)致成本不可逆的增大。

3.項(xiàng)目管理優(yōu)化策略

3.1提高工期規(guī)劃精細(xì)度，合理規(guī)劃工期

首先在項(xiàng)目進(jìn)度的工期管理中，企業(yè)必須要求相關(guān)人員提高工期規(guī)劃的精細(xì)度，具體要求為：相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)先將施工計(jì)劃細(xì)分，針對(duì)細(xì)分后每個(gè)施工單元進(jìn)行工程量計(jì)算，后根據(jù)實(shí)際工程量進(jìn)行工期分配，再將各單元工期相加得到總工期，這樣可以每個(gè)施工單元在工期方面都有據(jù)可依，企業(yè)對(duì)工期進(jìn)度的控制力增強(qiáng)。其次為了避免工期過短，無(wú)法消化實(shí)際工期的變化，企業(yè)不能提出太過苛刻的要求，相反應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)工作人員在工期規(guī)劃中增加工期“盈余”，這一部分工期雖然會(huì)犧牲一部分經(jīng)濟(jì)利益，但能夠提高工期穩(wěn)定性，即使實(shí)際工期發(fā)生變化，也能消化影響，不會(huì)讓企業(yè)承受經(jīng)濟(jì)損失。

3.2優(yōu)化質(zhì)量管理模式，強(qiáng)化過程管理意識(shí)

目前，企業(yè)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中確實(shí)無(wú)法完全脫離人工，因此人工能力的上限依舊會(huì)對(duì)管理工作造成限制，但企業(yè)可以采用更加先進(jìn)的人工模式來應(yīng)對(duì)人力上限，諸如相互監(jiān)管模式，即以往企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理模式將所有管理任務(wù)就集中在專管人員個(gè)人上，因此管理工作受限嚴(yán)重，但相互監(jiān)管模式將管理任務(wù)分?jǐn)偨o了所有施工人員，讓他們相互監(jiān)督，配合專管人員實(shí)施管理，這樣借助更多人力來弱化限制，至少能夠同時(shí)兼顧所有質(zhì)量管理板塊，能夠大幅降低質(zhì)量問題、提高質(zhì)量問題治理效率，故該模式能夠起到項(xiàng)目管理優(yōu)化作用。

3.3加強(qiáng)預(yù)算管理意識(shí)，提高成本管理認(rèn)知專業(yè)性

企業(yè)應(yīng)當(dāng)清楚的認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理對(duì)項(xiàng)目成本管理的重要性，因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身預(yù)算管理意識(shí)，積極使用預(yù)算管理方法進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，即預(yù)算管理中，企業(yè)需要統(tǒng)籌所有與項(xiàng)目成本有關(guān)的因素，諸如總?cè)肆Y源及人力資源分配、總設(shè)備數(shù)量及設(shè)備分配、材料市場(chǎng)單價(jià)波動(dòng)等，同時(shí)將這些成本因素進(jìn)行分類，通?？煞譃榭煽仡?、不可控類，總?cè)肆Y源及人力資源分配屬于可控類，而材料市場(chǎng)單價(jià)波動(dòng)屬于不可控類。而后針對(duì)可控類，通過預(yù)算管理依照施工所需設(shè)定因素量化指標(biāo)與預(yù)算成本，針對(duì)不可控類則要做好市場(chǎng)調(diào)查，依照材料單價(jià)的變化幅度，取中間值作為成本標(biāo)準(zhǔn)。

4.結(jié)語(yǔ)

著眼于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的相關(guān)要點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)狀可知部分企業(yè)在各要點(diǎn)管理上依舊存在問題，整體亟待優(yōu)化，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)分析問題成因，再針對(duì)性的進(jìn)行優(yōu)化改革。改革后能夠保障項(xiàng)目進(jìn)度順利推進(jìn)、質(zhì)量代表、成本合理，利于企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：張炳旭，1982.2，男，漢族，江西智藍(lán)科技有限公司，董事長(zhǎng)。