社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)城市房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)：來(lái)自中國(guó)的證據(jù)

周夢(mèng)雨

（新南威爾士大學(xué)， 澳大利亞 悉尼NSW）

一、文獻(xiàn)綜述

Yu和Wu發(fā)現(xiàn)中國(guó)城市化進(jìn)程的特點(diǎn)是人口城市化不足和城市用地?cái)U(kuò)張過(guò)快，其主要特征是通過(guò)土地開(kāi)發(fā)獲得經(jīng)濟(jì)效益。Yao等認(rèn)同從1978年中國(guó)實(shí)行住房改革開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。

以往的研究多側(cè)重于一些宏觀層面的和中觀層面的因素對(duì)城市房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)。Chow等、Zhang和Fan的研究證明了房?jī)r(jià)的區(qū)域正空間溢出可能存在動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)?？紤]到中國(guó)中央政府的決策權(quán)，之前的研究已經(jīng)確定了宏觀政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，如：Zhang等發(fā)現(xiàn)中國(guó)綠色建筑標(biāo)識(shí)的大規(guī)模實(shí)施促進(jìn)了住宅行業(yè)的可持續(xù)性。Liu等認(rèn)為中央政府意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與居民生活密切相關(guān)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)促進(jìn)了40年來(lái)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)而作用于城鄉(xiāng)收入差距。同時(shí)，Lan、Wang和Zhu等的研究指出收入反過(guò)來(lái)又對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向影響。但是，Liu等和Zhu等認(rèn)為利率對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)面影響。此外，Bardhen、Wang等和Zhu等認(rèn)同在Balassa Samuleson效應(yīng)的支持下，房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放而顯著上升。對(duì)于城市層面的溢出效應(yīng)，Wu認(rèn)為作為經(jīng)濟(jì)性基礎(chǔ)設(shè)施，新建軌道交通附近的房?jī)r(jià)將迅速上漲。Zheng等和Wang的研究以北京為例，說(shuō)明了低供給地區(qū)的地鐵可達(dá)性資本化程度較高。Xiao等的研究以南京市為例，檢驗(yàn)了可達(dá)性的提高導(dǎo)致了住房溢價(jià)的提高，其結(jié)果與預(yù)期一致。Liu等的研究以成都為例，檢驗(yàn)了空氣質(zhì)量溢價(jià)更能吸引租客，而不是業(yè)主。Gong等提出集聚經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)房?jī)r(jià)的網(wǎng)絡(luò)溢出效應(yīng)顯著。然而，總體公共基礎(chǔ)設(shè)施投資的跨地區(qū)溢出效應(yīng)并不明顯。Zheng等建議未來(lái)的研究應(yīng)當(dāng)關(guān)注細(xì)分的公共基礎(chǔ)設(shè)施的空間溢出現(xiàn)象。因此，本文將從中觀層面研究社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的溢出效應(yīng)，并比較本地區(qū)的和相鄰地區(qū)的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施分別對(duì)這兩地區(qū)的房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)。

本文將運(yùn)用Hedonic分析方法，評(píng)估不同社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)。Hedonic Model認(rèn)為房地產(chǎn)是由不同的特征組成的，這些特征代表著每個(gè)公民的各種效用。例如，中國(guó)的義務(wù)教育實(shí)行的“就近招生”政策（又名“學(xué)區(qū)制”）要求學(xué)校按指定的學(xué)區(qū)招生，將學(xué)校招生權(quán)變相與學(xué)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)所有權(quán)掛鉤。目前，中國(guó)義務(wù)教育資源在不同行政區(qū)域的分布不均衡，質(zhì)量參差不齊。段煉指出中國(guó)家長(zhǎng)在不讓孩子輸在起征線上的教育理念下，為了讓孩子獲得進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的權(quán)利，不得不在相應(yīng)的學(xué)區(qū)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，導(dǎo)致了“學(xué)區(qū)房”熱潮。此外，Qiu等的研究計(jì)算出在北京的房?jī)r(jià)中，教育效用的溢價(jià)高達(dá)21.2%。

同樣，Peng指出在一個(gè)人們更加注重身心健康、醫(yī)療質(zhì)量的時(shí)代，文化娛樂(lè)的多樣性和商業(yè)服務(wù)的全面性也已經(jīng)成為人們選擇住房的關(guān)鍵因素。這些基礎(chǔ)設(shè)施的資本化也間接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。之前的研究已經(jīng)理論化了單一社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施在某些地區(qū)的效益，但卻揭示了不一致和不完整的結(jié)果。

二、檢驗(yàn)假設(shè)

不同的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的溢出可能導(dǎo)致不同的結(jié)果。提高學(xué)校質(zhì)量在本質(zhì)上是提高了學(xué)生受到教育的質(zhì)量。Asadi提出對(duì)于發(fā)展中國(guó)家的家庭來(lái)說(shuō)，擁有較高水平的家庭人力資源、教育水平和教育質(zhì)量是主要被關(guān)注的問(wèn)題之一。同時(shí)，Anderson和Kohler認(rèn)為與韓國(guó)父母一樣，中國(guó)父母有能力培養(yǎng)出高水平、有競(jìng)爭(zhēng)力的子女，因?yàn)樗麄儗?duì)子女的成功負(fù)有更大的責(zé)任。此外，從自然的角度看，家長(zhǎng)對(duì)教育質(zhì)量高的住宅小區(qū)有較高的效用。然而，Zhang和Fa發(fā)現(xiàn)在中國(guó)，戶口制度被用來(lái)將學(xué)生分配到他們所居住的地區(qū)的學(xué)校，導(dǎo)致教育招生權(quán)與住房所有權(quán)相結(jié)合。這意味著戶籍制度的溢出效應(yīng)，在義務(wù)教育階段表現(xiàn)明顯，尤其是公立小學(xué)。因此，我們得到了一般的論點(diǎn)：

H1：義務(wù)教育設(shè)施（公立小學(xué)）對(duì)城市房?jī)r(jià)有正向溢出效應(yīng)。

Fu等人發(fā)現(xiàn)中國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生資源的地理分布差距較大，需要更多更好的醫(yī)療服務(wù)。Pan等人的研究結(jié)果表明本應(yīng)由政府補(bǔ)貼推動(dòng)的全民醫(yī)療保險(xiǎn)更多地流向了富人，因此高收入群體比低收入群體受益更多。同時(shí)，F(xiàn)u等人還發(fā)現(xiàn)中國(guó)的醫(yī)療資源大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，使患者向醫(yī)療多元化地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，由于尋求更好醫(yī)療的壓力增加，人們便愿意支付住房?jī)r(jià)格的醫(yī)療效用。隨之，其溢價(jià)就會(huì)增加。

H2：醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)有正向溢出效應(yīng)。

Li等人在研究中提出隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，公園和綠地資源也成為了住宅選擇的重要考慮因素。Wu等人、Yang等人和Zeng等人的研究結(jié)果都表明在房?jī)r(jià)與公園綠地的相互促進(jìn)關(guān)系上，相關(guān)研究的一致性較高——公園綠地的可達(dá)性和綠色評(píng)級(jí)溢價(jià)能夠有效地正向影響房?jī)r(jià)。

H3：休閑娛樂(lè)設(shè)施（公園）對(duì)房?jī)r(jià)有正向溢出效應(yīng)。

三、模型及數(shù)據(jù)

社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的空間溢出效應(yīng)是多方面的，本文研究的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生和休閑娛樂(lè)。目前，對(duì)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施空間溢出效應(yīng)的研究通常構(gòu)建空間計(jì)量模型，即在模型中加入空間權(quán)重矩陣進(jìn)行分析。本文借鑒胡燕和朱文霞的檢驗(yàn)方法，構(gòu)造了兩種類(lèi)型的空間權(quán)矩陣。但不同的是，文本采用了反地理距離矩陣：

1.二進(jìn)制空間權(quán)重矩陣：如果兩個(gè)地區(qū)相鄰，對(duì)應(yīng)的權(quán)重元素值為1；如果兩個(gè)地區(qū)不相鄰，權(quán)重元素值為0。最后，將各行元素之和標(biāo)準(zhǔn)化為1：

而區(qū)域i與區(qū)域j不相鄰

2.反地理距離矩陣：D為第i地區(qū)的地理距離，最后將各行元素之和標(biāo)準(zhǔn)化為1：

本文將通過(guò)反地理距離矩陣分析社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間溢出效應(yīng)。構(gòu)建的實(shí)證模型具體形式如下:

其中P代表城市房?jī)r(jià)。

本文采用2010-2019年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)。其中各要素解釋如下:

第一，核心解釋變量：

教育(Education)：公立小學(xué)的入學(xué)名額與房屋所有權(quán)相關(guān)聯(lián)，所以這里的教育用中國(guó)義務(wù)教育中的公立小學(xué)的數(shù)量來(lái)衡量。中國(guó)家長(zhǎng)傾向于讓孩子贏在“起跑線”，因此這里主要分析相關(guān)地區(qū)的城市中公立小學(xué)的數(shù)量。教育被稱(chēng)為生產(chǎn)力體系的預(yù)備因素，為生產(chǎn)力的繼承和發(fā)展提供人才。因此，更輕易的獲得教育增加了P（城市房?jī)r(jià)），為家庭提供了更好的人力資本。

醫(yī)療衛(wèi)生(Hospital)：這里的醫(yī)療衛(wèi)生用相關(guān)地區(qū)的城市醫(yī)院的數(shù)量來(lái)衡量。身體健康是一切活動(dòng)的基礎(chǔ)，是繼續(xù)教育的前提，關(guān)系到每個(gè)人的幸福。因此健康與教育一樣重要，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要投資，可以提高個(gè)人勞動(dòng)生產(chǎn)率。醫(yī)療的便利性增加了P（城市房?jī)r(jià)），為家庭貢獻(xiàn)了人力資本的基礎(chǔ)。

休閑娛樂(lè)(Park)：這里的社會(huì)性休閑娛樂(lè)基礎(chǔ)設(shè)施用公園和綠色廣場(chǎng)來(lái)衡量。公園不僅具有文化功能，而且具有經(jīng)濟(jì)功能。城市公園與綠地為大量市民提供了戶外活動(dòng)的空間。細(xì)分為兩個(gè)變量來(lái)進(jìn)行分別檢驗(yàn)：一個(gè)是Park，代表相關(guān)地區(qū)的公園數(shù)量，附近的公園越多，P（城市房?jī)r(jià)）值的增加就越大。另一個(gè)是PGarea，代表了人均公園綠化面積，是反映城市居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。附近的人均公園綠化面積越高，P（城市房?jī)r(jià)）值越高。

第二，控制變量：

人均可支配收入（Dincome）、人口總數(shù)（Population）、人口密度（Pdensity）：收入是交易的前提，人均可支配收入可以反映該地區(qū)人均購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)，總?cè)丝谠蕉?、人口密度?shù)大，對(duì)于住房的需求就越大。因此，局部的人均可支配收入、局部的人口總數(shù)和局部的人口密度均對(duì)P（城市房?jī)r(jià)）有正向影響。

路燈（Light）、公共交通(Ptransportation)：二者都屬于經(jīng)濟(jì)性基礎(chǔ)設(shè)施，指相關(guān)地區(qū)道路路燈總數(shù)量和房屋附近的地鐵和公交車(chē)的總數(shù)量，均反應(yīng)了相關(guān)地區(qū)道路建設(shè)及繁華程度。此外，交通基礎(chǔ)設(shè)施與市民的出行、工作、購(gòu)物和生活息息相關(guān)。城市軌道交通的建設(shè)可以促進(jìn)城市沿地鐵線的發(fā)展，形成多個(gè)副中心，從而緩解城市人口密集、住房短缺、城市中心綠地面積小，空氣污染嚴(yán)重等問(wèn)題。因此，相關(guān)地區(qū)道路路燈總數(shù)量和房屋附近的公共交通運(yùn)營(yíng)數(shù)輛越多，P（城市房?jī)r(jià)）越高。

用電量（Econsumption）：指相關(guān)地區(qū)總用電量(億千瓦/小時(shí))。用電量一直被認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”之一，側(cè)面反應(yīng)了相關(guān)地區(qū)周邊經(jīng)濟(jì)建設(shè)。因此，相關(guān)地區(qū)用電總量越多，P越高。

四、實(shí)證結(jié)果

進(jìn)行模型估計(jì)之前，首先需要結(jié)合拉格朗日乘數(shù)（LM）與穩(wěn)健拉格朗日乘數(shù)（Robust LM）進(jìn)行檢驗(yàn)，判斷空間關(guān)聯(lián)性的存在形式（以誤差項(xiàng)還是以滯后項(xiàng)存在），即SPEM還是SPLM更為合適，其次，需要通過(guò)瓦爾德（Walds）和似然比（LR）來(lái)判斷SPDM是否可以簡(jiǎn)化為SPEM和SPLM。LM檢驗(yàn)中除Robust LM-spatiallag不顯著，其他均顯著，故SEM模型要優(yōu)于SLM模型。其次，Wald檢驗(yàn)和LR檢驗(yàn)對(duì)比基本上可以拒絕SDM退化為SLM與SEM的原假設(shè)，即SDM不可退化為SLM和SEM。

表1 檢驗(yàn)

因此，分別進(jìn)行SDM空間固定（SDM_ind）、時(shí)間固定（SDM_time）、時(shí)空雙固定效應(yīng)（SDM_both）以及隨機(jī)效應(yīng)（SDM_random）的對(duì)比回歸來(lái)分析本地區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)的作用；本地區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)對(duì)臨近地區(qū)房?jī)r(jià)的空間溢出作用；臨近地區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)的空間溢出作用。

由表2可以看出，空間固定效應(yīng)回歸結(jié)果顯著性較好，核心解釋變量Education（教育）在10%的顯著性水平下與因變量呈正相關(guān)關(guān)系，Hospital（醫(yī)療）在10%的顯著性水平下與因變量呈正相關(guān)關(guān)系，Park（休閑娛樂(lè)）在1%的顯著性水平下與因變量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

表2 本地區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)的作用

其中，Education在時(shí)空雙固定效應(yīng)中在10%的顯著水平下與因變量呈正相關(guān)關(guān)系，表明教育資源是買(mǎi)家購(gòu)房時(shí)對(duì)提升家庭人力資本的重要考量。每一單位教育資本提升，城市房?jī)r(jià)隨之提升4單位以上。其中Hospital不僅在空間固定效應(yīng)回歸結(jié)果顯著性較好，在隨機(jī)效應(yīng)（5%顯著水平下）和時(shí)空雙固定效應(yīng)（10%顯著水平下）中均與因變量呈正相關(guān)關(guān)系。這說(shuō)明在購(gòu)房過(guò)程中，買(mǎi)家更注重醫(yī)療資源，映射出人們對(duì)健康的重視。其次，休閑娛樂(lè)中PGarea的回歸結(jié)果顯示其對(duì)因變量的影響并不顯著，而NPark卻與因變量有負(fù)相關(guān)關(guān)系。這說(shuō)明，現(xiàn)在的購(gòu)房者對(duì)于休閑娛樂(lè)的選擇可能更傾向于商場(chǎng)等娛樂(lè)中心，并不首選公園。

由表3可以看出，本地區(qū)核心解釋變量只有Education（教育）與相鄰地區(qū)房?jī)r(jià)有顯著性關(guān)系。在時(shí)間固定效應(yīng)中在1%的顯著性水平下與因變量P呈正相關(guān)關(guān)系，在隨機(jī)效應(yīng)中在5%的顯著性水平下與因變量P呈正相關(guān)關(guān)系。其余本地區(qū)核心解釋變量均與相鄰地區(qū)房?jī)r(jià)無(wú)顯著性影響關(guān)系。說(shuō)明，本地區(qū)公立小學(xué)的數(shù)量對(duì)相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)有溢出作用。

表3 本地區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)對(duì)相鄰地區(qū)房?jī)r(jià)的空間溢出效用

由表4可以看出，空間固定效應(yīng)回歸結(jié)果顯著性較好，核心解釋變量Hospital（醫(yī)療）在10%的顯著性水平下與因變量呈正相關(guān)關(guān)系，Park（休閑娛樂(lè)）在5%的顯著性水平下與因變量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。其中Hospital不僅在空間固定效應(yīng)回歸結(jié)果顯著性較好，在隨機(jī)效應(yīng)（5%顯著水平下）和時(shí)空雙固定效應(yīng)（1%顯著水平下）中均與因變量呈正相關(guān)關(guān)系。這又一次說(shuō)明了醫(yī)療衛(wèi)生在城市房?jī)r(jià)中的溢出效用。

表4 相鄰地區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)的空間溢出效用

與表2、表3類(lèi)似，PGarea仍沒(méi)有顯著影響，指示出人均公園綠化面積對(duì)城市房?jī)r(jià)并無(wú)溢出效用。結(jié)合公園個(gè)數(shù)對(duì)城市房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，可得出大部分人在購(gòu)房時(shí)并不會(huì)考慮周邊是否有公園以及公園的綠化和可承載性。

最后，在表2-4中可以得出，Population（人口總數(shù)）作為控制變量對(duì)因變量有明顯的正相關(guān)關(guān)系，且其顯著性在時(shí)間固定、時(shí)空雙固定效應(yīng)以及隨機(jī)效應(yīng)中均較好。Pdensity（人口密度）對(duì)城市房?jī)r(jià)均呈正相關(guān)關(guān)系，但沒(méi)有Population的作用顯著。Dincome（人均可支配收入）在本地區(qū)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)本地區(qū)城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)作用和相鄰地區(qū)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)本地區(qū)城市房?jī)r(jià)的溢出作用呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，在本地區(qū)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)相鄰地區(qū)城市房?jī)r(jià)的溢出作用中呈正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)性社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施Ptransportation（公共交通）和Light（路燈）均對(duì)城市房?jī)r(jià)沒(méi)有顯著影響。只有本地區(qū)的Econsumption（用電量）對(duì)相鄰地區(qū)城市房?jī)r(jià)成負(fù)相關(guān)關(guān)系。

本文利用我國(guó)30個(gè)省份2010-2019年的面板數(shù)據(jù)，分析了我國(guó)分類(lèi)別的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施（教育、醫(yī)療、娛樂(lè)）對(duì)于城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用，其中不僅包括本地區(qū)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于本地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的作用和對(duì)于相鄰地區(qū)房?jī)r(jià)的空間溢出效應(yīng)，還包括相鄰地區(qū)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的空間溢出效應(yīng)。結(jié)果表明，首先，醫(yī)院數(shù)量對(duì)城市房?jī)r(jià)有最明顯的正相關(guān)關(guān)系和溢出效應(yīng)。說(shuō)明身體健康是一切活動(dòng)的基礎(chǔ)，是繼續(xù)教育的前提。為了讓孩子贏在“起跑線”，小學(xué)教育資源也是購(gòu)房時(shí)被考慮的重要因素，其與城市房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系和溢出效應(yīng)，僅次于醫(yī)療。其次，人均公園綠化面積對(duì)城市房?jī)r(jià)沒(méi)有顯著影響，公園數(shù)量與城市房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，與之前的研究結(jié)果相反。