陳珂

5年前，“房住不炒”在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上被首次提出。黨的十八大以來，除2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議未明確提及這一表述外，“房住不炒”已經(jīng)5次成為中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的基本定調(diào)。

2021年12月8日至10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，重申房子是用來住的、不是用來炒的，要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。為進(jìn)一步深刻學(xué)習(xí)理解中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)工作的部署，《中國報道》記者邀請專家就相關(guān)問題進(jìn)行解讀闡釋。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開前兩天，中央政治局會議召開，會議的主要任務(wù)是分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，為中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)。但這次會議有關(guān)房地產(chǎn)市場的表述中并沒有明確提及“房住不炒”，當(dāng)時有人據(jù)此猜測“房住不炒”的定位基調(diào)或?qū)⑥D(zhuǎn)變。

“‘房住不炒’必定是要強(qiáng)調(diào)的。中央政治局會議的文件比較簡要，往往點(diǎn)到為止，不必糾結(jié)有沒有提及這一表述?！敝袊呖茖W(xué)研究會經(jīng)濟(jì)政策委員會副主任徐洪才在接受《中國報道》記者采訪時強(qiáng)調(diào)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在政治局會議指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)基本原則和框架進(jìn)行了深化發(fā)揮，再次重申了“房住不炒”，清晰表明這一定位是房地產(chǎn)市場一以貫之的總基調(diào)。

2021年9月30日，上海蘇州河旁的居民住宅。

上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院副院長朱寧也認(rèn)為，從2016年首提“房住不炒”以來，整體的政策延續(xù)至今，方向沒有發(fā)生根本性的改變，這次的中央經(jīng)濟(jì)工作會議其實(shí)是進(jìn)一步確定了這一底線。

值得關(guān)注的是，緊隨“房住不炒”表述之后，中央經(jīng)濟(jì)工作會議還首次提出了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等新表述。這些表述主要著眼于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)存問題，推動房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型，從而防范風(fēng)險，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

中指研究院報告提到，當(dāng)前購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方市場參與主體預(yù)期均存在不穩(wěn)定性，引導(dǎo)各方的市場預(yù)期，有利于合理的購房需求正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進(jìn)。

受訪專家也強(qiáng)調(diào)了預(yù)期引導(dǎo)的重要性。徐洪才指出，該提法實(shí)際上是對房地產(chǎn)市場參與者行為的引導(dǎo)糾偏。“市場參與者的行為很重要，預(yù)期一旦形成，就會形成趨勢性的力量，也很難扭轉(zhuǎn)?！痹谒磥恚暧^調(diào)控是我們治國理政的一個基本做法，不光房地產(chǎn)，任何行業(yè)或者領(lǐng)域都要重視預(yù)期引導(dǎo)的必要性。

朱寧向《中國報道》記者分析表示，經(jīng)濟(jì)活動中，人們的投融資決定更容易受到預(yù)期影響?！昂侠淼念A(yù)期管理，對于平穩(wěn)資產(chǎn)價格，特別是房地產(chǎn)市場的價格，鼓勵資金進(jìn)入自主核心的科技研發(fā)領(lǐng)域，以及進(jìn)一步更好地化解房地產(chǎn)所引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險來說意義重大。”在他看來，當(dāng)前國際和國內(nèi)環(huán)境都處在高度變化之中，尤其是近期國內(nèi)暴露出局部的金融風(fēng)險，有力地穩(wěn)定和引導(dǎo)人們對于房地產(chǎn)的預(yù)期有利于我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型。

除了抑制“炒”，“房住不炒”也體現(xiàn)在支持“住”上。中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，到2030年我國住房租賃人口約2.6億人，住房租賃市場的整體規(guī)模近10萬億元。加快發(fā)展長租房市場是滿足城市人口住房需求的重要一環(huán)。對于政府而言，規(guī)范租賃市場、提供租賃房源并進(jìn)入租房市場，以及推進(jìn)保障性住房建設(shè)，將有助于推動房子更好回歸居住屬性。

徐洪才認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申了包括堅(jiān)持租購并舉在內(nèi)的諸多舉措，新的亮點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)了住房的剛性需求屬性，要“更好滿足購房者的合理住房需求”。他表示，目前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一些熱點(diǎn)城市的居民收入和房價相差甚距，一方面要加快推進(jìn)租賃市場建設(shè)，另一方面要滿足居民的合理購房消費(fèi)需求。

有市場分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放的政策信號已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)市場的回應(yīng)。近來，湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)推出購房補(bǔ)貼等需求端支持政策。

此外，在金融方面，房企流動性問題也在不斷好轉(zhuǎn)。12月20日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文稱，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。具體內(nèi)容包括穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高并購服務(wù)效率、做好風(fēng)險管理，以及建立報告制度和宣傳機(jī)制等六方面。

加快推進(jìn)保障房建設(shè)是補(bǔ)齊我國房地產(chǎn)市場短板的必由之路。具體到這一方面，朱寧表示，市場在關(guān)注中央經(jīng)濟(jì)工作會議中的相關(guān)提法時，應(yīng)和共同富裕結(jié)合在一起。他認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)市場尤其是居住房地產(chǎn)市場，很重要的一點(diǎn)是商品房市場和住房保障市場“雙軌制”并行，也就是保障房和商品房“兩條腿走路”?！暗沁^去30多年的時間里，商品房市場得到了極大的發(fā)展，而保障房市場明顯落后?！?/p>

朱寧認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，反映出今后一段時間可能會有更多的國家資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，更多社會公益性或者福利性的住房模式將得以發(fā)展和推出。

針對中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，受訪專家均表示，讓房地產(chǎn)市場步入良性循環(huán)，就是要去除上下各環(huán)節(jié)阻礙其順暢循環(huán)的問題。

“‘十四五’期間，我國要構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局，主體部分是國內(nèi)大循環(huán)，通俗來講就是使生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)構(gòu)成有機(jī)整體，實(shí)現(xiàn)不同領(lǐng)域、不同產(chǎn)業(yè)之間的相互協(xié)同和要素自由流動?！毙旌椴耪J(rèn)為，把房地產(chǎn)的良性循環(huán)放在雙循環(huán)新發(fā)展格局的背景下就更容易理解。

“房地產(chǎn)行業(yè)涉及57個相關(guān)的分產(chǎn)業(yè)或者子產(chǎn)業(yè)，上游屬于制造業(yè)，下游屬于服務(wù)業(yè)，環(huán)環(huán)相扣，鏈條很長，任意一個環(huán)節(jié)掉鏈子就循環(huán)不暢。因此房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)實(shí)在在的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也是重要的民生工程，而且它本身要高質(zhì)量發(fā)展，所以我們要對房地產(chǎn)及其在雙循環(huán)中的作用有一個科學(xué)的認(rèn)識。”徐洪才說。他認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)揮了三個“三分之一”作用：房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中占比三分之一;購房支出占居民消費(fèi)支出的三分之一;這兩個三分之一實(shí)際上還會產(chǎn)生帶動效應(yīng)，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)占到整個經(jīng)濟(jì)增長的三分之一左右?！安浑y發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)屬于國民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)里的一個小循環(huán)，沒有這一微觀循環(huán)的暢通，也就沒有國民經(jīng)濟(jì)宏觀循環(huán)的暢通，更構(gòu)不成雙循環(huán)格局。”

在徐洪才看來，房地產(chǎn)良性循環(huán)不僅包括房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，也包括房地產(chǎn)市場供給與需求的良性循環(huán)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的良性循環(huán)。

他進(jìn)一步表示，土地的供應(yīng)、開發(fā)，房屋的建筑、銷售，以及供給和需求之間的循環(huán)要暢通。近期以來，由于土地供給政策的不穩(wěn)定，多個城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，“因此我主張‘人地掛鉤’，從源頭上穩(wěn)定土地供應(yīng)，使土地開發(fā)跟當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展、生產(chǎn)力空間布局有機(jī)銜接，否則只建房子沒有產(chǎn)業(yè)、沒有就業(yè)，那不就是空城了嗎？”

“個別企業(yè)近幾年突破‘三條紅線’，盲目擴(kuò)張，拿地過多帶來流動性危機(jī)，產(chǎn)生的輻射效應(yīng)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)債務(wù)鏈的傳導(dǎo)蔓延，又連帶了上下游相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，致使資源浪費(fèi)和風(fēng)險增加?！毙旌椴耪J(rèn)為，這也是循環(huán)不暢的表現(xiàn)之一，應(yīng)加強(qiáng)約束和監(jiān)管。

房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，而非全國性市場。朱寧向《中國報道》記者分析稱，理解良性循環(huán)，還要和因城施策聯(lián)系在一起?！懊總€區(qū)域或者城市有自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口流動情況，財政的健康狀況也不同，這些因素會影響整個房地產(chǎn)的發(fā)展周期和趨勢。允許或者鼓勵因城施策，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個非常現(xiàn)實(shí)和務(wù)實(shí)的態(tài)度?！?/p>

他強(qiáng)調(diào)，“良性”應(yīng)和“循環(huán)”并重，最終使整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)、市場機(jī)制有效運(yùn)轉(zhuǎn)起來。“我國整個的房地產(chǎn)市場或者區(qū)域性的房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了房價嚴(yán)重背離于收入和房租比的情況，如何比較自主地引導(dǎo)房地產(chǎn)價格的軟著陸和化解房地產(chǎn)泡沫，是良性循環(huán)一個很核心的組成內(nèi)容?！?/p>