城市更新視角下房地產(chǎn)投資并購(gòu)評(píng)價(jià)指標(biāo)簡(jiǎn)析

李立強(qiáng)

（中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 100022）

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵階段。自2021 年7 月份以來(lái)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度下滑，很多高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、流動(dòng)性差等困難，在市場(chǎng)出現(xiàn)了很多收并購(gòu)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也使并購(gòu)過(guò)程面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題增多。因此，在城市更新背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)投資的渠道及方式，將投資的部分重點(diǎn)投向了城市街區(qū)及更新方面。為保障項(xiàng)目投資和并購(gòu)取得成效，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)于標(biāo)的的評(píng)價(jià)和分析研究是其中較為重要的內(nèi)容。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況，合理制定相應(yīng)標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為投資標(biāo)的選擇及評(píng)價(jià)奠定良好基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)并購(gòu)背景

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2010 年開始，我國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)發(fā)展迅速。2010—2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的金額由25 億元上升到145 億元，2015 年上升到1300 億元，而2016 年卻下降到1065 億元，開始走入下降趨勢(shì)。2017 年第一季度的交易總額比2016年增長(zhǎng)84%，呈上升趨勢(shì)。2015—2019 年，房地產(chǎn)投資并購(gòu)金額達(dá)2670 億元，交易比較活躍。但是自2018 年以來(lái)，由于融資環(huán)境的變化，導(dǎo)致交易金額下降，2019 年交易金額390 億元，平均單筆交易1 億元，2020 年上半年交易金額達(dá)170億元，單筆0.84億元。

二、房地產(chǎn)投資并購(gòu)方式

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)本質(zhì)是對(duì)被并購(gòu)企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸收。一般而言，房地產(chǎn)并購(gòu)有兩種模式，一是房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)，二是房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)。其中又有多種具體的操作方式，比如整體開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等。利用何種并購(gòu)模式，取決于企業(yè)根據(jù)自身情況和項(xiàng)目狀況所作出的判斷。對(duì)于資產(chǎn)并購(gòu)而言，投資者需完成25%的投資，拿到土地證才可進(jìn)行并購(gòu)。在并購(gòu)的過(guò)程中，項(xiàng)目所有手續(xù)需要進(jìn)行重新更名，流程較為復(fù)雜，并且要繳納增值稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，整體稅負(fù)較重。而股權(quán)并購(gòu)只需要進(jìn)行工商變更，繳納企業(yè)所得稅和印花稅即可，手續(xù)簡(jiǎn)單，稅負(fù)較少。因此，在實(shí)操過(guò)程中，除非是面對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)特別復(fù)雜、債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的情況，才會(huì)采用資產(chǎn)并購(gòu)，而大多數(shù)的項(xiàng)目并購(gòu)都會(huì)選擇股權(quán)并購(gòu)方式。

三、房地產(chǎn)投資并購(gòu)特點(diǎn)

（一）交易金額高

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資交易金額高。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提升，并購(gòu)活動(dòng)也多以橫向并購(gòu)為主。當(dāng)前，在行業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況之下，中小企業(yè)的數(shù)量不斷下降，城市更新的腳步不斷加快，給一部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。這就使得并購(gòu)交易過(guò)程中，所涉及的交易金額不斷增加。因此，并購(gòu)方需要做好相應(yīng)并購(gòu)決策，以此避免由于并購(gòu)活動(dòng)失敗，而給企業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失和打擊，影響企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)多

房地產(chǎn)投資并購(gòu)涉及的內(nèi)容、活動(dòng)方式及交易資金都相對(duì)較多，而且實(shí)際投資并購(gòu)過(guò)程中，影響并購(gòu)成功與否的因素也相對(duì)較多，例如土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、報(bào)批手續(xù)、債權(quán)債務(wù)及市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ榷鄠€(gè)方面。因此，實(shí)際投資并購(gòu)存在較多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。任何風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生都可能會(huì)導(dǎo)致投資并購(gòu)失敗。例如，房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的安全事故、違章建設(shè)及質(zhì)量問(wèn)題等，都會(huì)給投資并購(gòu)方帶來(lái)一定損失。

（三）程序較復(fù)雜

為保障房地產(chǎn)投資并購(gòu)的順利進(jìn)行，降低各種風(fēng)險(xiǎn)隱患，整個(gè)房地產(chǎn)并購(gòu)活動(dòng)設(shè)置多個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)活動(dòng)流程也十分復(fù)雜，不僅包括前期準(zhǔn)備、盡職調(diào)查、項(xiàng)目評(píng)價(jià)，還包括收購(gòu)訪談等各種書面報(bào)告的編制、交易談判、交易架構(gòu)設(shè)計(jì)、股權(quán)資產(chǎn)變更、融資方案確定等內(nèi)容，如果涉及國(guó)有公司股權(quán)，還需要進(jìn)入公開的產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行交易；如果涉及上市公司的股權(quán)，還需要按照證監(jiān)會(huì)的要求進(jìn)行披露等事宜，因此，實(shí)際操作過(guò)程中，程序較為復(fù)雜。

（四）容易受政策影響

對(duì)于房地產(chǎn)投資并購(gòu)而言，很容易受到國(guó)家政策的影響。第一是行政審批政策，第二是房地產(chǎn)投資政策。其中，房地產(chǎn)投資最容易受到行政審批政策的直接影響，但不是最大的影響，而投資政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是最大的影響。因?yàn)橥顿Y政策是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段，能夠通過(guò)調(diào)控投資來(lái)達(dá)到調(diào)控行業(yè)的目的。無(wú)論是直接調(diào)控還是間接影響，房地產(chǎn)投資都非常容易受國(guó)家政策影響。因此，投資者在投資前，除了要了解被投資企業(yè)的實(shí)際情況外，還要實(shí)時(shí)掌握國(guó)家政策，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、城市更新與房地產(chǎn)投資并購(gòu)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科技水平的不斷提高，城鎮(zhèn)化發(fā)展愈發(fā)迅猛，這就使得城市當(dāng)中不適應(yīng)現(xiàn)代化生活的區(qū)域、建筑等逐漸凸顯出來(lái)，對(duì)城市發(fā)展和人們生活水平的提高產(chǎn)生不良影響，需要對(duì)其進(jìn)行必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，此類活動(dòng)就是城市更新。因此，城市更新實(shí)際上是伴隨著整個(gè)城市發(fā)展的全過(guò)程的。城市更新的主要目的就是通過(guò)對(duì)城市當(dāng)中落后區(qū)域的拆遷、改造、投資、建設(shè)等，實(shí)現(xiàn)對(duì)該區(qū)域功能的優(yōu)化和更替，使其滿足人們生產(chǎn)生活的實(shí)際需求或者期望，以此促進(jìn)城市更好發(fā)展。

而房地產(chǎn)行業(yè)則是城市發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，也是實(shí)現(xiàn)城市更新的主要措施和途徑。隨著大部分一線和二線城市的飛速發(fā)展，其城市更新建設(shè)也進(jìn)入了一個(gè)新的階段，城市街區(qū)及既有建筑的更新已然成為當(dāng)前投資行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，這給房地產(chǎn)行業(yè)的投資和并購(gòu)帶來(lái)一定沖擊，同時(shí)也提供了新的契機(jī)。在此情況下，房地產(chǎn)投資并購(gòu)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也出現(xiàn)了相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)為提升自身經(jīng)濟(jì)效益，保障投資并購(gòu)活動(dòng)成效，就需要充分結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況、城市更新主要趨勢(shì)等，合理進(jìn)行投資并購(gòu)標(biāo)的的選擇，并通過(guò)構(gòu)建相應(yīng)評(píng)價(jià)體系，提升項(xiàng)目評(píng)價(jià)的科學(xué)性，促使投資并購(gòu)活動(dòng)得以成功實(shí)施。

五、城市更新視角下房地產(chǎn)投資并購(gòu)標(biāo)的評(píng)價(jià)體系

（一）投資并購(gòu)項(xiàng)目選擇

房地產(chǎn)企業(yè)投資并購(gòu)過(guò)程中，投資是活動(dòng)開展的本質(zhì)，而并購(gòu)則是幫助企業(yè)獲利的重要手段和途徑。在城市更新視角下，房地產(chǎn)投資并購(gòu)活動(dòng)發(fā)生了一定程度的改變，為確保盈利，其投資并購(gòu)的標(biāo)的選擇應(yīng)結(jié)合當(dāng)前城市更新發(fā)展方向，同時(shí)還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理篩選和評(píng)估，以此確保投資項(xiàng)目能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。因此，投資并購(gòu)標(biāo)的的選擇是十分重要的。

一方面，企業(yè)應(yīng)結(jié)合城市更新發(fā)展，合理選擇標(biāo)的類型。在當(dāng)前城市建設(shè)不斷深入、覆蓋面逐漸擴(kuò)大的情況下，城市建設(shè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到后期階段，城市更新的主要方向也轉(zhuǎn)向了既有建筑的更新改造。城市當(dāng)中存在著大量的使用年限過(guò)長(zhǎng)、規(guī)劃不合理的既有建筑，已經(jīng)難以滿足當(dāng)前城市發(fā)展及人們生產(chǎn)生活實(shí)際需求，但是這些既有建筑由于各種原因無(wú)法進(jìn)行拆除重建。例如，坐落在城市繁華區(qū)域，重建對(duì)于城市運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生一定影響，或者會(huì)造成大量的資源浪費(fèi)。而城市的更新需要在保護(hù)城市歷史文化、降低資源消耗的基礎(chǔ)上展開。因此，這些既有建筑的更新改造就受到政府城市規(guī)劃部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)的重視，這些舊住宅建筑、工業(yè)廠房及辦公樓等具有一定收益性房產(chǎn)的更新改造，也為房地產(chǎn)行業(yè)的投資并購(gòu)提供了新的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資并購(gòu)活動(dòng)的過(guò)程中，應(yīng)充分結(jié)合當(dāng)前城市更新發(fā)展趨勢(shì)，將目光聚焦在既有建筑改造項(xiàng)目當(dāng)中。

另一方面，項(xiàng)目投資并購(gòu)的主要目的在于為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益。從投資和并購(gòu)的項(xiàng)目決策過(guò)程來(lái)看，投資主要包括市場(chǎng)環(huán)境分析、成本估算、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析及投資方案比選等多個(gè)方面，并購(gòu)則需要對(duì)相應(yīng)企業(yè)的機(jī)制、財(cái)務(wù)及行業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行盡調(diào)。由上述分析可知，影響投資并購(gòu)效益的因素主要包括投資并購(gòu)的成本及項(xiàng)目的潛在價(jià)值。因此，在實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目選擇的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值與交易成本的關(guān)注。其中項(xiàng)目?jī)r(jià)值方面，主要包括市場(chǎng)價(jià)值及非市場(chǎng)價(jià)值兩個(gè)部分，而非市場(chǎng)價(jià)值又包括投資價(jià)值、清算價(jià)值等多個(gè)方面。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資并購(gòu)的過(guò)程中，更加關(guān)注其投資價(jià)值。在城市更新視角下，這種投資價(jià)值指的就是既有建筑更新改造所能帶來(lái)的價(jià)值，以及其價(jià)值的提升空間。結(jié)合城市發(fā)展更新實(shí)際情況來(lái)看，影響項(xiàng)目投資價(jià)值的主要因素就包括城市發(fā)展水平、文化水平、社區(qū)建設(shè)情況、公眾參與情況，以及可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ榷鄠€(gè)方面。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

根據(jù)上述分析，從城市更新角度，進(jìn)行房地產(chǎn)投資并購(gòu)標(biāo)的評(píng)價(jià)時(shí)，可以從項(xiàng)目?jī)r(jià)值及交易成本兩個(gè)方面入手，構(gòu)建相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為后續(xù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供良好指導(dǎo)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，促使項(xiàng)目選擇更加科學(xué)合理，降低投資并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)獲取可觀的經(jīng)濟(jì)收益。在構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的過(guò)程中，需要嚴(yán)格遵循系統(tǒng)性、高效性、全面性及可操作性原則。同時(shí)，指標(biāo)的設(shè)置還需要符合房地產(chǎn)投資并購(gòu)過(guò)程中項(xiàng)目篩選要點(diǎn)，保障體系結(jié)構(gòu)設(shè)置符合常規(guī)投資并購(gòu)流程。最后，房地產(chǎn)要充分結(jié)合城市更新方向，以及城市發(fā)展更新對(duì)于相應(yīng)項(xiàng)目或者企業(yè)的影響，才能夠保障評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的實(shí)用性及有效性。因此，房地產(chǎn)投資并購(gòu)標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，應(yīng)從以下四個(gè)方面入手，即項(xiàng)目及客戶群的分析、項(xiàng)目成本及收益情況、相應(yīng)交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)分析，最后還應(yīng)對(duì)交易主體及項(xiàng)目資金的獨(dú)立性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

第一，項(xiàng)目及客戶群評(píng)價(jià)。該環(huán)節(jié)是分析項(xiàng)目潛在價(jià)值的重要步驟，結(jié)合該指標(biāo)評(píng)價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在實(shí)際進(jìn)行評(píng)價(jià)分析的過(guò)程中，應(yīng)以定性分析為主，同時(shí)還應(yīng)明確該指標(biāo)評(píng)價(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目之間的差異。因此，此指標(biāo)的評(píng)價(jià)，需要基于既有建筑當(dāng)前實(shí)際情況、特點(diǎn)，需要改造的空間等多個(gè)方面，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以及相應(yīng)價(jià)值提升空間等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)分析。其評(píng)價(jià)分析主要包括以下內(nèi)容：其一是項(xiàng)目區(qū)位信息，如區(qū)位條件、周邊居民經(jīng)濟(jì)水平及市場(chǎng)供給能力等，對(duì)于房地產(chǎn)投資并購(gòu)而言，該信息直接影響著項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ欢琼?xiàng)目自身情況，即項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況，關(guān)系到后續(xù)項(xiàng)目改造、更新過(guò)程中需要投入的資金成本；三是為目標(biāo)客戶群分析，為后續(xù)既有建筑的改造和更新提供可靠支持，也是影響項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩兀凰氖菫楦?jìng)爭(zhēng)分析，主要是對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、生存空間及盈利能力的分析和評(píng)價(jià)。

第二，成本收益評(píng)價(jià)。該環(huán)節(jié)主要是在投資并購(gòu)財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)相應(yīng)標(biāo)的的后續(xù)盈利能力進(jìn)行測(cè)算。該評(píng)價(jià)分析需要從定性及定量?jī)蓚€(gè)方面開展，以保障盈利測(cè)算結(jié)果的可參考性，為項(xiàng)目投資并購(gòu)決策提供可靠支持。成本收益的評(píng)價(jià)主要包括以下指標(biāo)：一是價(jià)格比較，主要是與周邊區(qū)域及類似項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析，以此為后續(xù)交易價(jià)格的確定提供參考；二是總價(jià)及付款方式，指的就是投資或者并購(gòu)的成本；三是改造成本及時(shí)間，既有建筑改造所需要的資金及時(shí)間成本；四是，銷售預(yù)期，指的是建筑改造之后租售實(shí)現(xiàn)情況；五是投資收益率以及回收期，該指標(biāo)評(píng)價(jià)是在上述四個(gè)指標(biāo)分析評(píng)價(jià)之后得到的，根據(jù)該指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資收益預(yù)期的判斷。

第三，交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。主要評(píng)價(jià)內(nèi)容包括以下三個(gè)方面：首先，交易結(jié)構(gòu)，交易結(jié)構(gòu)的復(fù)雜程度對(duì)于項(xiàng)目落實(shí)過(guò)程有著直接聯(lián)系，影響交易結(jié)構(gòu)的主要因素包括參與主體熟練、收購(gòu)方式等。其次，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，此方面的風(fēng)險(xiǎn)分析需要從房地產(chǎn)投資主體的角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)等方面因素，對(duì)投資主體在其中所承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。最后，其他潛在風(fēng)險(xiǎn)，指的是除交易結(jié)構(gòu)以外其他因素所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，例如行業(yè)檢查、相關(guān)政策等。

第四，交易主體及項(xiàng)目資金獨(dú)立性評(píng)價(jià)。除房地產(chǎn)投資方以外，交易主體還包括交易對(duì)手及其他參與方，在進(jìn)行投資并購(gòu)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)交易對(duì)手資金情況、財(cái)務(wù)狀況、公司治理水平、其他參與方情況，以及項(xiàng)目資金獨(dú)立性的分析評(píng)價(jià)。其中項(xiàng)目資金獨(dú)立性評(píng)價(jià)是對(duì)于相關(guān)收益流向及管控的分析，簡(jiǎn)而言之，就是投資主體對(duì)于自身在項(xiàng)目當(dāng)中話語(yǔ)權(quán)的分析。

（三）指標(biāo)權(quán)重確定分析

確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重最常用的方式就是層次分析法。首先，需要邀請(qǐng)專家，對(duì)相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行打分，并對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行專業(yè)匯總。其次，構(gòu)建符合相應(yīng)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的判斷矩陣，然后再進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。最后，結(jié)合判斷矩陣計(jì)算一級(jí)指標(biāo)及二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。在以AHP程序?yàn)榛A(chǔ)的層次分析法下，計(jì)算得到的相應(yīng)指標(biāo)權(quán)重當(dāng)中，項(xiàng)目和客戶群分析及成本收益兩個(gè)指標(biāo)所占據(jù)的權(quán)重相對(duì)較大，合計(jì)占比約為85%左右，由此可知，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資并購(gòu)的過(guò)程中，大多數(shù)投資主體認(rèn)為，項(xiàng)目篩選確定需要著重考量的因素，主要在于項(xiàng)目自身情況及其所能夠創(chuàng)造的收益。而對(duì)于項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及交易對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)等方面的關(guān)注度相對(duì)較低。從二級(jí)指標(biāo)權(quán)重情況來(lái)看，區(qū)位信息所占據(jù)的權(quán)重較大，說(shuō)明在實(shí)際篩選項(xiàng)目的過(guò)程中，區(qū)位信息指標(biāo)較為重要，其次是價(jià)格比較，再次為目標(biāo)客戶群分析，然后是投資收益率和回收期。這表示，在城市更新視角下，房地產(chǎn)投資并購(gòu)需要重點(diǎn)考察評(píng)價(jià)上述幾個(gè)方面。此外，基于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)，以及城市更新實(shí)際情況，在進(jìn)行投資并購(gòu)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于相關(guān)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)等方面的重視，為投資并購(gòu)活動(dòng)的開展提供全面、良好的保障。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城市更新視角下房地產(chǎn)投資并購(gòu)標(biāo)的評(píng)價(jià)，需要結(jié)合當(dāng)前城市更新主要發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況，以及相應(yīng)投資并購(gòu)流程合理進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建。評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括項(xiàng)目及客戶群分析、成本收益分析、交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以及交易主體評(píng)價(jià)四個(gè)方面。此外，為保障相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的科學(xué)性、合理性及實(shí)用性，需要結(jié)合實(shí)際情況，合理確定相應(yīng)指標(biāo)權(quán)重，確保標(biāo)的評(píng)價(jià)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資并購(gòu)決策提供良好支持。