寧波市不動產(chǎn)“帶押過戶”登記實務(wù)探析

□寧波市不動產(chǎn)登記中心 毛幼麗

抵押的不動產(chǎn)，能買賣嗎？近期，寧波市不動產(chǎn)登記中心在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)住建、銀監(jiān)、中介等相關(guān)部門和企業(yè)，成功試點辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”，用實際案例回復(fù)了老百姓普遍關(guān)心的這個問題。筆者通過對所辦理的案例進行總結(jié)，將“帶押過戶”登記在實務(wù)操作層面做初步探析。

“帶押過戶”的概念

所謂“帶押過戶”，是指對于存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的，賣方無需先歸還原來的房貸就可以完成過戶，買方可同步獲取金融貸款。買方的貸款機構(gòu)和賣方的貸款機構(gòu)，可以是同一金融機構(gòu)，也可以是不同的金融機構(gòu)。

《民法典》頒布之前抵押狀態(tài)下的登記辦理模式

《民法典》頒布之前，《物權(quán)法》采取的是禁止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的立場，其中明確規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。也就是說，想要賣掉已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。因此，在以往的存量房買賣過程中，抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶十分困難，雖然抵押權(quán)人只是享有就抵押財產(chǎn)變價所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，然而實務(wù)中抵押權(quán)人通常都要求抵押人必須先清償債務(wù)、注銷抵押登記，才能進行交易過戶。這意味著，買賣雙方面臨過橋資金高、過戶手續(xù)繁瑣復(fù)雜、買賣交易時間長等難題。

▲寧波市“帶押過戶”實現(xiàn)多個業(yè)務(wù)“同步辦”“合并辦”“合并審”。

在不動產(chǎn)登記實務(wù)中，抵押狀態(tài)下的產(chǎn)權(quán)登記，一般是在抵押權(quán)人同意的前提下，進行補換證、離婚析產(chǎn)、夫妻約定等登記，這些登記僅僅導致抵押權(quán)項下的不動產(chǎn)權(quán)證書號或抵押人等一個要素的變更。即使是抵押人的變更，也僅僅是在某些特定關(guān)系發(fā)生變化（如夫妻約定、離婚析產(chǎn)等）的前提下進行，并不是因買賣關(guān)系進行轉(zhuǎn)移，且不涉及抵押金額、期限、擔保范圍等要素的變化。

因此，立足不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，登記機構(gòu)積極回應(yīng)群眾的熱切訴求，探索研究不動產(chǎn)“帶押過戶”登記，有效保障抵押不動產(chǎn)的流通，就顯得尤為重要。

《民法典》頒布之后抵押狀態(tài)下的登記辦理模式

2021 年1 月1 日，《民法典》正式實施?！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。也就是說，已設(shè)定抵押權(quán)的不動產(chǎn)，在抵押期間，抵押人是可以將抵押物轉(zhuǎn)讓給他人的。抵押權(quán)的效力并不受抵押物轉(zhuǎn)讓行為的影響，在實現(xiàn)抵押權(quán)的條件具備時，抵押權(quán)人仍可以追及抵押物之所在，實現(xiàn)自己的權(quán)利。這點跟原先《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定有很大的變化。針對這一變化，自然資源部發(fā)布的《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》第三條明確規(guī)定，首次登記或抵押預(yù)告登記的，應(yīng)當在不動產(chǎn)登記薄“是否存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)不動產(chǎn)的約定”欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定情況，如果寫“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，應(yīng)當由受讓人、抵押人和抵押權(quán)人共同申請轉(zhuǎn)移登記；如果寫“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，應(yīng)當由受讓人、抵押人共同申請轉(zhuǎn)移登記。也就是說申請人可以根據(jù)不同的約定情形，辦理“帶押過戶”。

寧波市“帶押過戶”的試點做法

《民法典》帶來的變化，打破了抵押狀態(tài)下不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的原有模式，但各地各部門對“帶押過戶”認識上還存在分歧和疑慮，不管在業(yè)務(wù)辦理規(guī)則上還是系統(tǒng)流程設(shè)置上都引發(fā)了不小的壓力和挑戰(zhàn)。在此背景下，寧波市積極調(diào)研，勇敢探索，多措并舉，本著便民利企的總方針，邊調(diào)研，邊試點，邊總結(jié)，在確保登記安全的前提下，推進“抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓”工作，在保障抵押權(quán)人權(quán)益的同時，減少群眾、企業(yè)的資金成本和時間成本，降低金融風險，滿足辦事群眾、企業(yè)盤活抵押不動產(chǎn)的需求。通過試點，打通業(yè)務(wù)壁壘，優(yōu)化辦理流程，簡化申請材料，采用組合登記模式，一個窗口、一次收件、一套材料、一個環(huán)節(jié)，即可同步實現(xiàn)存量房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記等多個業(yè)務(wù)的“同步辦”“合并辦”“合并審”，辦理起來相當方便。這樣的組合登記不僅能充分保障各交易主體的合法權(quán)益，還能避免原先存量房過戶中存在的交易風險。

以存量房為例，若抵押權(quán)首次登記時，雙方存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定，那么存量房“帶押過戶”就存在以下兩種組合登記。

第一種是存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記。買賣雙方與同一貸款機構(gòu)簽訂相關(guān)協(xié)議后，在不注銷原有抵押登記的情況下，申請辦理存量房轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更登記組合登記。

第二種是存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。該組合與上一個組合最大的不同點在于存量房買賣雙方對應(yīng)不同的貸款機構(gòu)（即兩個不同的抵押權(quán)人）。買賣雙方與兩個貸款機構(gòu)共同簽訂相關(guān)協(xié)議后，在不注銷原有抵押登記的情況下，申請辦理存量房轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記組合登記。

“帶押過戶”業(yè)務(wù)的申請材料，除普通轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記需要的常規(guī)申請材料外，主要還需增加一份“協(xié)議”，由買賣雙方以及貸款機構(gòu)共同約定“帶押過戶”的相關(guān)內(nèi)容，如抵押變更內(nèi)容、資金監(jiān)管賬戶等。如果抵押權(quán)人不變，則由買賣雙方及抵押權(quán)人簽訂“三方協(xié)議”；如果抵押權(quán)人不同，則由買賣雙方和抵押權(quán)人簽訂“四方協(xié)議”，作為“帶押過戶”中抵押權(quán)登記的重要依據(jù)。

“帶押過戶”產(chǎn)生的積極意義

“帶押過戶”的核心是免去提前還貸解押環(huán)節(jié)，實現(xiàn)帶抵押過戶和抵押權(quán)登記同步辦理。與原登記模式相比，“帶押過戶”模式可大幅縮短交易時間、降低交易成本，防范欺詐風險和操作風險，有效提升二手房交易的安全性和便利度，是便民利民公共服務(wù)的有益探索。同時，“帶押過戶”也有利于激發(fā)二手房市場交易活力，促成新建商品房市場和二手房市場之間的良性互動。在試點過程中，已經(jīng)得到廣大百姓、企業(yè)、銀行、中介等部門的肯定和認可。

“帶押過戶”的難點和建議

不動產(chǎn)“帶押過戶”目前在寧波處于試點階段，還存在一些難點和提升空間，主要體現(xiàn)在以下幾點：一是“帶押過戶”模式對金融機構(gòu)的貸款審批模式有新的要求，金融機構(gòu)的內(nèi)部辦理流程還需做進一步的調(diào)整和完善；二是跨機構(gòu)的“帶押過戶”需要不同貸款機構(gòu)之間的銜接，雙方認可的協(xié)議文本，具有公信力的資金監(jiān)管賬戶等，這些都需進一步完善和明確；三是目前“帶押過戶”業(yè)務(wù)還局限在抵押不動產(chǎn)僅存在一個抵押權(quán)的情形，無法拓展到全部存量房。因此，為全面有效鋪開“帶押過戶”業(yè)務(wù)，在擴大宣傳力度，讓老百姓充分認識“帶押過戶”便捷安全可行的基礎(chǔ)上，還需進一步完善規(guī)章制度，細化操作規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范標準，給予登記部門和金融機構(gòu)構(gòu)建新業(yè)務(wù)體系，打造新服務(wù)格局充分有力的保障和支撐。