城市更新背景下傳統(tǒng)民居的保護與再生
——上海建業(yè)里保護整治試點的探索與實踐

文/華東建筑設(shè)計研究院有限公司 凌 吉

0 引言

石庫門是上海最具代表性的民居建筑形式，盛行于20世紀(jì)20年代，占據(jù)當(dāng)時上海民居建筑的四分之三以上，至今仍有市民居住在有一個多世紀(jì)歷史的石庫門建筑中。隨著時代變遷，石庫門逐漸走進歷史，成為一張張老照片，有的甚至只留在人們的記憶里。位于上海市徐匯區(qū)的建業(yè)里就是留存下來的為數(shù)不多且成片的石庫門里弄建筑，這是歷史遺留給上海的寶貴財富。

建業(yè)里的保護整治從方案論證、測繪、整治、改造到更新完成歷時十多年，在城市快速更新的今天，建業(yè)里的試點可為今后傳統(tǒng)民居的保護與更新提供新的范例。

1 歷史上的建業(yè)里

建業(yè)里建成于20世紀(jì)30年代，位于當(dāng)時的法租界，福履理路和齊祁路交界處，即現(xiàn)在的建國西路岳陽路轉(zhuǎn)角處。占地面積17840m2，總建筑面積20524m2，由東向西依次為東弄、中弄和西弄。其中，東弄和中弄建成于1930年左右，西弄建成于1938年左右，如圖1所示。

圖1 歷史上的建業(yè)里總圖

東弄和中弄從南至北均為7排建筑，其中E1、M1&M2平行于建國西路，與M3之間形成一個小廣場，面向小廣場的建筑底層均為店鋪，為居民提供日常需要的糧油食品和日用品等。

東弄和中弄建筑長度約為50m，每棟樓被山墻分隔成5個單元，每個單元有3個開間，從整體布局看，與我國傳統(tǒng)的“五鄰為里”的里坊制相契合（見圖2）。

圖2 建業(yè)里東弄、中弄的平面布局

建業(yè)里東弄和中弄是典型的新式石庫門里弄建筑，石庫門和護角石的石料被鋼筋混凝土代替，山墻為簡單的人字形山墻，在測繪過程中發(fā)現(xiàn)，建成后的山墻比歷史圖紙更簡潔，在歷史圖紙上，廂房的抱廈山墻和窗框周圍有一些粉刷做成的裝飾，但在現(xiàn)場并未發(fā)現(xiàn)任何水泥砂漿的痕跡，窗上方的磚砌拱券也未按圖紙上的裝飾細節(jié)施工，原因可能是地產(chǎn)商臨時改變設(shè)計方案，或是建造商為圖方便，省去一些細節(jié)。

相較東弄和中弄的順利建成，建業(yè)里西弄（又稱建業(yè)西里）的建設(shè)可謂一波三折。城市檔案館資料顯示，在1928年12月建業(yè)里第1部分總圖（東弄）里，西弄與東中弄一樣，均為7排建筑，而在建業(yè)里第2部分總圖（中弄）里，可看到有8排建筑，有資料說建業(yè)里共計22排建筑，估計出處就在這里。到1930年5月建業(yè)里第3部分總圖（西弄）里，西弄改為由南至北只有6排建筑，這也是最終建成效果，可以猜想，這是建業(yè)里項目根據(jù)市場需求分期實施、不斷調(diào)整的結(jié)果。

西弄建筑與東弄和中弄建筑差異明顯，建筑總寬45m，分成4個單元，每單元3個開間，進深約16m，支弄也較東弄和中弄寬一些，達3m。

相較東弄和中弄，西弄將樓梯間挪出主屋架范圍，設(shè)置了2層亭子間，打破石庫門建筑前高后矮的格局。建業(yè)西里的圍墻也比東弄和中弄要高一些，東弄和中弄只有4.4m，而西弄有將近5.0m高，這與上海里弄建筑圍墻越來越矮、越來越通透的發(fā)展趨勢相背離，建筑進深也是如此，可能與銷售對象不同有關(guān)。

整個建業(yè)里給人印象最深刻的是西弄長110m的山墻。筆者認為建業(yè)西里山墻雖名為馬頭墻，其實是中西結(jié)合的產(chǎn)物，山墻上開了個八角形氣孔，使屋架里的空氣得以流通，類似于荷蘭民居里的辛格窗，山墻頂端鋪有紅色的西班牙筒瓦，山墻呈階梯狀整體疊落，在每級的末端還有一個微微翹起的“鼻子”，頗具我國徽派民居的風(fēng)格，如圖3所示。

圖3 建業(yè)里與中外民居山墻對比

作為當(dāng)時的新型建筑材料，混凝土在建業(yè)里得到廣泛使用，如石庫門的門框、部分梁和樓板、護角石、山墻壓頂、墻裙、勒腳等部位。建業(yè)里在石庫門門框、護角石等處雖然使用混凝土代替?zhèn)鹘y(tǒng)石料，但在材料將干未干之際，將其剁毛，通過表面的斬假處理模仿石材，保留了石庫門建筑的原有特色。

隨著長達70多年的歷史變遷，建業(yè)里的居住人口不斷增加，由原來每個單元只住1戶，增加到平均居住4戶，動遷前有居民3000多人，人口密度已超負荷。由于建造年代久遠，房屋使用功能標(biāo)準(zhǔn)較低，均無衛(wèi)生設(shè)施且多戶合用廚房，房屋普遍存在老化損壞現(xiàn)象，路面低洼積水、木構(gòu)件腐爛、墻體開裂等，使用過程中私搭亂建、修理養(yǎng)護不及時，也加速房屋老化損壞。作為上海市中心現(xiàn)存最大的石庫門里弄建筑群落，2004年建業(yè)里被列入上海市成片保護改造歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑的8個試點之一。

建業(yè)里保護整治試點項目在多方關(guān)注中，組成強大的設(shè)計隊伍，由華東建筑設(shè)計研究院有限公司承擔(dān)主要設(shè)計工作，由約翰·波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所（JPA）和Kokaistudios擔(dān)任東區(qū)和西區(qū)的建筑顧問，上海章明建筑設(shè)計事務(wù)有限公司擔(dān)任歷史保護與測繪顧問，偉信顧問集團有限公司擔(dān)任機電顧問，上海市房屋建筑設(shè)計院有限公司進行結(jié)構(gòu)加固設(shè)計，JAYA提供室內(nèi)設(shè)計方案，上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司進行室內(nèi)設(shè)計深化。

2 建業(yè)里的保護整治

1994年，經(jīng)上海市政府批準(zhǔn)，建業(yè)里被列為第二批上海市優(yōu)秀歷史建筑，保護類別為4類。

建業(yè)里西弄的石庫門里弄建筑整體風(fēng)格和式樣兼具中西方文化特征，其馬頭墻的山墻造型在上海獨一無二，且現(xiàn)存狀況較理想，經(jīng)各方論證，西弄按歷史原貌“完整保留”。相較西弄，東弄和中弄建成的年代更久遠，在使用過程中損毀更嚴(yán)重，部分結(jié)構(gòu)已瀕臨失效，因此東弄和中弄的整治策略為“盡力保護”，后來在動遷過程中的人為破壞加重建筑物損毀，東中弄的整治策略經(jīng)論證后調(diào)整為“翻修復(fù)建”。

2.1 建業(yè)里西弄的整體修繕

建業(yè)里的居民在長達70年的使用過程中，對建筑物進行一系列改動，如在屋頂加建閣樓和老虎窗、新開或封堵門窗、拆除和改建煙囪等，這些改動均改變建筑原貌。因此，西弄保護整治的前提是拆除違章加建部分，并對被改建部分進行恢復(fù)性重建。

結(jié)構(gòu)加固是延續(xù)建筑使用壽命的重要步驟，建業(yè)里的結(jié)構(gòu)加固主要分為基礎(chǔ)加固、砌體加固和木結(jié)構(gòu)加固，以下主要介紹基礎(chǔ)加固和砌體加固。

1）西弄的6幢建筑存在不均勻沉降現(xiàn)象，但大部分基礎(chǔ)承載力仍能滿足要求。為提高地基承載力，采用水泥灌漿法對各幢房屋的西北側(cè)地基進行加固處理。對于破損嚴(yán)重的基礎(chǔ)，直接將原基礎(chǔ)剔除，采用混凝土重新澆筑。

2）砌體加固則根據(jù)不同情況分別制定加固方案，以西區(qū)沿建國西路首排建筑底層平面為例，磚柱加固采用側(cè)面增加混凝土層加固或外包角鋼加固；磚墻采用鋼筋網(wǎng)水泥漿加固或增加混凝土構(gòu)造柱、扶壁柱；墻面凹凸不平或腐蝕不嚴(yán)重的傾斜墻體采用整體校正法加固。

建業(yè)里西弄外墻清洗前侵蝕現(xiàn)象嚴(yán)重，墻面殘留漆跡和標(biāo)志，磚縫中長有植物，表面存在灰塵污垢、翻修改造留下的泥漿層及被雨水沖刷脫落現(xiàn)象。對于上述情況，制定不同的清洗整修方案，例如在受到綠色生物沉積層侵蝕的墻面，噴刷1層生物酸性溶劑清除表面植被，溶劑作用24h后，用軟刷蘸水或用可調(diào)壓水管進行清洗。對于大顆的植物則需在樹基表面打數(shù)個直徑6～8mm的孔并注入除草劑。

清洗之后，針對不同部位的混凝土、石材構(gòu)件和抹灰飾面制定詳細的整修方案，例如混凝土墻面缺失部分的修繕，在暴露的鋼筋外刷1層防銹漆，隨后用刷子在待修補表面刷1層薄水泥漿以便清洗修補的混凝土更好地附著在結(jié)合面上；對于缺失的側(cè)柱、窗臺、窗楣等則用成型鋼框和混凝土澆制而成。

西弄改造基本貫徹“修舊如舊”的指導(dǎo)思想，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)代生活需要，增加覆蓋整個建筑的自動滅火噴淋系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、無障礙設(shè)施等，修繕后的建筑使用壽命可延長30年（見圖4）。

圖4 建業(yè)里西弄修復(fù)前后實景對照

2.2 建業(yè)里東弄和中弄的翻修復(fù)建

相較建業(yè)里西弄的整體修繕，建業(yè)里東弄和中弄的復(fù)建中，需更多地從“以人為本”的角度出發(fā)，滿足人們在安全、衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、便捷、舒適等方面的基本需求，在原有歷史基礎(chǔ)上盡可能滿足消防、抗震、節(jié)能、無障礙、環(huán)保等方面的建設(shè)要求。

1）里弄建筑的停車難一直是亟待解決的問題，通常利用周邊僻靜道路設(shè)置公共停車位或直接停在弄堂里，寬約4m的弄堂沿一側(cè)停放寬約1.8m的小型車后，可通行寬度基本在2m左右，除平時易發(fā)生剮蹭事故外，對于消防救災(zāi)、醫(yī)療救護等也帶來很大的安全隱患。復(fù)建后的建業(yè)里東中弄增加了114個地下停車位。

2）里弄建筑的防火間距不足是另一個普遍存在的問題，建業(yè)里過街樓下部凈高不足2.9m，消防車無法進入，存在消防安全隱患，也是設(shè)計過程中需解決的重點問題之一。

3）建業(yè)里東弄和中弄建筑以過街樓相連，南北向、東西向總長度均超過100m，由于是試點項目，并未得到相關(guān)政策豁免，必須按照現(xiàn)行抗震要求設(shè)計。如何將抗震縫對立面的影響降到最低是設(shè)計面臨的最大難題。建業(yè)里東弄和中弄外墻采用復(fù)合墻體，外皮為厚115mm的清水磚，中間嵌30mm厚保溫層，內(nèi)側(cè)為砌塊墻體。利用這種墻體構(gòu)建1道空間立體的抗震縫，將縫隙轉(zhuǎn)移到側(cè)墻上，并將表面縫寬減到最?。ㄒ妶D5）。

圖5 過街樓處變形縫設(shè)計及建成效果

3 新的地標(biāo)建筑

建業(yè)里的小廣場在歷史上曾經(jīng)有1座水塔，直到二十世紀(jì)六七十年代才被拆除。經(jīng)過反復(fù)論證，專家們認為有必要在此處復(fù)建一座塔，作為整片建筑的至高點。復(fù)建的塔經(jīng)過多輪對比，最終選定方案如圖6所示，外立面和樓梯踏步均采用鏤空金屬網(wǎng)格，網(wǎng)格的尺寸正好可嵌入一塊紅磚。

圖6 水塔的前世今生

一座現(xiàn)代的金屬塔坐落在紅磚砌疊而成的底座上，將多個不同歷史階段糅合在一起，驀然回首間，有穿越時空的錯覺，可謂石庫門建筑在新時代拓展的一個標(biāo)志。

4 老辰光里的新時代

自2012年底保護整治初步完工后，建業(yè)里又歷經(jīng)5年的探索和改造，至2017年初，嘉佩樂酒店正式入駐建業(yè)里，成為上海唯一一處全別墅式城市度假村。

改建后的建業(yè)里嘉佩樂酒店設(shè)有55套石庫門酒店客房，40套石庫門服務(wù)式公寓，沿建國西路設(shè)出租店鋪，酒店大堂設(shè)在M3的首層，與其相鄰的是建業(yè)里的圖書館，專供市民體驗石庫門和海派文化，酒店餐飲位于M1&M2的2層，地下室設(shè)有酒店健身、泳池和SPA等設(shè)施（見圖7，8）。

圖7 嘉佩樂酒店總平面

圖8 M1&M2首層平面及剖面

除酒店客房和長租公寓區(qū)外，改建后的建業(yè)里嘉佩樂酒店其他公共區(qū)域均向市民開放，馬頭山墻、清水紅磚、半圓拱券門洞……市民在其間流連忘返，這里既有老上海人對原本熟悉而正逐漸遠去的生活方式的回味，又有新上海人對于光陰積累逐漸醞釀而成的海派文化的向往（見圖9，10）。

圖9 幽靜而優(yōu)雅的弄堂

圖10 建業(yè)里鳥瞰全景

5 結(jié)語

上海石庫門改造主要有4種模式，即以新天地為代表的“商業(yè)開發(fā)模式”、以田子坊為代表的“商居結(jié)合模式”、以步高里為代表的“居住改善模式”、以建業(yè)里為代表的“置換改建模式”。

建業(yè)里的保護整治是保留原有居住功能的一種有益嘗試，是歷史建筑與現(xiàn)代生活模式相結(jié)合的一種探討，使歷史建筑煥發(fā)新的生活氣息和生命力，為居住類歷史建筑的可持續(xù)性發(fā)展拓展了思路，也為后續(xù)其他傳統(tǒng)民居類建筑改造積累了寶貴經(jīng)驗。

上海石庫門建筑本身就是在特定的人文和歷史條件下，通過傳承、發(fā)展而形成的特殊的建筑文化，通過建業(yè)里的保護和整治，可看到這種傳承和拓展又在新的條件下繼續(xù)著。