蔣鵬舉 秦皇島天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

當(dāng)今社會，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力顯著增強(qiáng)，對房地產(chǎn)稅改革提出了更高要求，使傳統(tǒng)稅制模式構(gòu)成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。當(dāng)前形勢下，有必要立足我國國情，精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)稅改革的核心步驟，靈活運(yùn)用多樣化的方法舉措，全面優(yōu)化提升房地產(chǎn)稅改革的綜合效果。本文就此展開了探討。

一、研究背景

近年來，我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，帶動著經(jīng)濟(jì)社會各行各業(yè)的協(xié)同發(fā)展，為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會注入了源源不斷的活力與動力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象同步出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫問題隱患凸顯，無形之中為經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展帶來威脅，理應(yīng)通過科學(xué)有效的方法措施予以調(diào)控。長期以來，國家相關(guān)部門高度重視房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程的深化推進(jìn)，在細(xì)化完善稅制環(huán)境，調(diào)整改進(jìn)稅收制度等方面制定并實(shí)施了系列性導(dǎo)向政策策略，為新時(shí)期高質(zhì)高效地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革提供了重要基礎(chǔ)遵循，有效改變了傳統(tǒng)稅制體系下的主體不明、稅系淡薄等問題。同時(shí)，各級各類職能部門同樣在創(chuàng)新房地產(chǎn)稅配套規(guī)則等方面進(jìn)行了積極探索，引入了技術(shù)先機(jī)、信息完備的房地產(chǎn)稅征管平臺，充分迎合了現(xiàn)階段特色鮮明的稅制改革需求。盡管如此，在配套制度等要素影響下，我國房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程中的短板問題依然突出，相關(guān)方法策略的針對性尚有較大提升空間，需要立足相關(guān)理論基礎(chǔ)，為優(yōu)化房地產(chǎn)稅改革成效提供參考[1]。

二、房地產(chǎn)稅相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）市場供求作用

在市場供求作用下，作為房地產(chǎn)市場中的主要交易對象，房產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格是市場供給和市場需求相互影響的結(jié)果，存在起伏波動特點(diǎn)。供求關(guān)系是市場供求作用理論的重要外在表現(xiàn)形式，只有立足于相對平衡的市場供求關(guān)系，才能從市場角度更好地把握房地產(chǎn)稅的導(dǎo)向作用，并將其轉(zhuǎn)換為調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境與發(fā)展趨向的工具。通過運(yùn)用市場供求作用理論，房地產(chǎn)稅可著眼未來發(fā)展，以更加寬泛的視角設(shè)定更為細(xì)化的稅收稅制規(guī)則。

（二）財(cái)政收入理論

在當(dāng)前財(cái)政和稅務(wù)體系下，稅收收入是財(cái)政收入的主要來源，通過優(yōu)化完善財(cái)政和稅收之間的關(guān)系，有助于實(shí)現(xiàn)二者的優(yōu)化交互，以財(cái)政收入的整體狀態(tài)需求考量房地產(chǎn)稅的客觀標(biāo)準(zhǔn)。在財(cái)政收入理論中，應(yīng)充分把握房地產(chǎn)稅在設(shè)定與征收環(huán)節(jié)的公平性，在應(yīng)對房價(jià)增長過快風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為等方面發(fā)揮更加重要的作用，確保房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，實(shí)施房地產(chǎn)稅改革有利于轉(zhuǎn)變政府職能，拓寬財(cái)政收入渠道，優(yōu)化征收范圍。

（三）受益原則

受益原則是指將納稅人從公共品中的受益程度作為衡量納稅多少的標(biāo)準(zhǔn)。享受公共服務(wù)多的人需要繳納更多的稅收作為公共服務(wù)的對價(jià)，同樣享受少的人繳納稅收也少。在受益原則約束下，房地產(chǎn)稅改革應(yīng)充分分析個(gè)人所占據(jù)或擁有房地產(chǎn)資源數(shù)量的多少以及所享受公共品服務(wù)的多少，將對等收益的基本要求融入其中，綜合設(shè)定房地產(chǎn)稅的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，并探索形成正向良性循環(huán)。通過運(yùn)用受益原則理論，可充分銜接房地產(chǎn)資源與公共服務(wù)之間的彼此關(guān)系。

（四）經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用

經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)是房地產(chǎn)稅所應(yīng)承擔(dān)的關(guān)鍵功能，也是房地產(chǎn)稅履行自我使命的重要路徑。通過實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，國家相關(guān)部門可立足經(jīng)濟(jì)發(fā)展長遠(yuǎn)，有針對性地對市場經(jīng)濟(jì)體系進(jìn)行宏觀調(diào)控，有效排除各類外部性影響因素的干擾，防止房地產(chǎn)市場中的“囤積居奇”等現(xiàn)象，充分確保經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用下，房地產(chǎn)稅改革還可充分保障社會總體福利供給，縮小社會貧富差距，提高房地產(chǎn)市場彈性和靈活性[2]。

三、我國房地產(chǎn)稅改革的必要性和可行性分析

（一）房地產(chǎn)稅改革的必要性

1.深化財(cái)稅體制改革

從財(cái)稅體制改革角度而言，房地產(chǎn)稅改革可立足于建立現(xiàn)代財(cái)政制度的宏觀目標(biāo)，更加精準(zhǔn)有效地完善稅制環(huán)境。在國稅與地稅分別征管模式下，經(jīng)濟(jì)社會資源的市場供應(yīng)與運(yùn)行應(yīng)充分保障財(cái)政收入來源的公平性與穩(wěn)定性，可見結(jié)合財(cái)稅體制改革的實(shí)際趨向，扎實(shí)有效推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革是極為必要的?？v觀當(dāng)前稅制體制改革實(shí)際，普遍存在結(jié)構(gòu)性減稅方向不明確等共性問題，理應(yīng)通過更加行之有效的方法路徑合理設(shè)定與保障優(yōu)質(zhì)稅源。

2.解決“土地財(cái)政”問題

房地產(chǎn)稅屬于地方主體稅種范疇。長期以來，部分地方過度依賴土地資源的市場供應(yīng)而獲取財(cái)政收入，不僅容易導(dǎo)致土地資源的無序消耗與利用，誘發(fā)房地產(chǎn)土地資源市場供需失衡等問題，而且還容易造成區(qū)域性經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等衍生問題。通過實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，則可有效解決長期以來部分地方形成的“土地財(cái)政”問題，立足于發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸收勞動人口，刺激市場活力，而非單一化地獲取土地出讓收入。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會體系中，房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵價(jià)值作用不言而喻，其與建材供應(yīng)、銀行金融、土地資源等方面的關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，若不注重其健康穩(wěn)定發(fā)展的整體環(huán)境，則極易導(dǎo)致系統(tǒng)性社會風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會穩(wěn)定與和諧。依托于房地產(chǎn)稅改革，房地產(chǎn)市場可有效修正未來發(fā)展方向，通過調(diào)整優(yōu)化中高端供給和低端供給比例關(guān)系，充分激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，保持未來可持續(xù)發(fā)展空間。因此，實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，也是促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必然要求[3]。

（二）房地產(chǎn)稅改革的可行性

1.不動產(chǎn)登記制度逐漸完善

長期以來，為有效深化房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程，相關(guān)職能部門在不動產(chǎn)登記制度規(guī)范化、科學(xué)化與系統(tǒng)化等方面進(jìn)行了積極探索，進(jìn)一步拓展了不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵與外延，提高了與不動產(chǎn)登記制度規(guī)范密切相關(guān)的實(shí)施細(xì)則的執(zhí)行力度，為房地產(chǎn)稅改革創(chuàng)造了良好前提條件，使房地產(chǎn)稅改革的可行性更強(qiáng)。在不動產(chǎn)登記制度逐漸完善的背景下，不動產(chǎn)信息登記、查詢、變更等環(huán)節(jié)的銜接性更強(qiáng)，更加便于房地產(chǎn)稅的改革推進(jìn)。

2.民眾納稅意識提高

在房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程中，廣大社會群體始終發(fā)揮著關(guān)鍵角色，是履行繳稅納稅基本義務(wù)的直接面對對象，其納稅意識的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程密切相關(guān)。從當(dāng)前現(xiàn)狀來看，廣大民眾的納稅意識普遍提高，全社會范圍內(nèi)依法繳稅、依法納稅的濃厚氛圍正在形成，使房地產(chǎn)稅改革擁有了良好社會環(huán)境。同時(shí)，在現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持下，民眾可通過多樣化渠道了解房地產(chǎn)稅的基本特點(diǎn)、繳稅納稅要求，并完成繳稅納稅，大大降低了房地產(chǎn)稅改革阻力。

3.征管調(diào)控能力增強(qiáng)

征管調(diào)控能力與房地產(chǎn)稅改革的整體效果密切相關(guān)，是彰顯稅收強(qiáng)制性本質(zhì)特征的關(guān)鍵要素。在現(xiàn)代國家治理體系下，相關(guān)職能部門在房地產(chǎn)稅征管調(diào)控方面的綜合能力普遍增強(qiáng)，且在稅率、利率等經(jīng)濟(jì)手段的輔助作用下，多樣化、科學(xué)化與差異化的征管調(diào)控路徑日趨穩(wěn)定，不必要的繁瑣環(huán)節(jié)得以深度壓縮，稅務(wù)征稅系統(tǒng)日益完善。

四、我國房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)及建議探討

（一）房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)定位

在房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程中，應(yīng)首先明確其目標(biāo)定位，為明確房地產(chǎn)稅的價(jià)值屬性與實(shí)施方法路徑等提供基礎(chǔ)性依據(jù)與參考，使相關(guān)細(xì)則更具可操作性。房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)定位應(yīng)充分明確其經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用，將調(diào)節(jié)貧富差距、維系房地產(chǎn)市場環(huán)境和諧穩(wěn)定、保證人民群眾切身利益等作為目標(biāo)導(dǎo)向。摒棄傳統(tǒng)保守陳舊的稅制改革思維觀念，突破僵化固化房地產(chǎn)稅改革模式的束縛與桎梏，將新時(shí)期房地產(chǎn)稅改革的新理念與新方法融入其中，充分體現(xiàn)稅制環(huán)境的現(xiàn)代化特點(diǎn)。可采用累進(jìn)稅率等手段，充分保障房地產(chǎn)稅改革的社會公平性，并籌集對等條件下的財(cái)政收入，并使征稅主體明確化。

（二）房地產(chǎn)稅改革的具體步驟

結(jié)合房地產(chǎn)稅改革的客觀實(shí)際需求，細(xì)化完善其改革的具體步驟，將整個(gè)征稅過程細(xì)化分為多個(gè)不同階段與模塊，通過銜接各個(gè)階段與模塊之間的匹配效果，提高房地產(chǎn)稅改革的綜合效果。及時(shí)對房地產(chǎn)稅改革的階段性成效進(jìn)行評價(jià)分析，采用最具表達(dá)性的評價(jià)參數(shù)，形成系統(tǒng)性的評價(jià)體系，將房地產(chǎn)稅改革具體步驟的實(shí)施效果予以科學(xué)評估。在此過程中，應(yīng)注重評估評價(jià)的客觀性，并突出評估結(jié)果的價(jià)值運(yùn)用，將其作為調(diào)整與優(yōu)化房地產(chǎn)稅改革方向與策略的重要依據(jù)。對土地出讓金的客觀狀態(tài)進(jìn)行分析，規(guī)范房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，有計(jì)劃地降低稅收征管成本，減少稅種重復(fù)設(shè)置等問題[4]。

（三）推進(jìn)房地產(chǎn)立法，完善房地產(chǎn)稅的征收管理

1.加快房地產(chǎn)稅立法

從前期房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的客觀實(shí)際出發(fā)，總結(jié)分析經(jīng)驗(yàn)，針對試點(diǎn)中出現(xiàn)的諸多爭議性問題，通過立法等形式予以重點(diǎn)解決。結(jié)合1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》等，對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境下的房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程的持續(xù)優(yōu)化提供系統(tǒng)完善的法律法規(guī)體系保障。注重房地產(chǎn)稅立法的透明性、公平性與系統(tǒng)性，使房地產(chǎn)稅改革實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)與步驟擁有足夠的法律依據(jù)支撐。對以往既有相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行梳理完善，對其中不符合房地產(chǎn)稅改革進(jìn)行、不符合社會公平正義的約束條款予以修訂，并充分提高立法的約束性，形成嚴(yán)密的法律程序，不斷筑牢房地產(chǎn)稅改革的法律基礎(chǔ)。

2.加快建設(shè)、完善全國個(gè)人住房信息系統(tǒng)

現(xiàn)代信息化技術(shù)的快速發(fā)展與實(shí)踐運(yùn)用，為新時(shí)期房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程的推進(jìn)提供了更為豐富的技術(shù)手段，使傳統(tǒng)技術(shù)條件下難以完成的房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)任務(wù)更具可操作性。因此，應(yīng)將信息化技術(shù)融入房地產(chǎn)稅改革全過程，搭建基于信息技術(shù)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)平臺，將現(xiàn)代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與大數(shù)據(jù)技術(shù)等方法作為提升房地產(chǎn)稅改革成效的重要工具。在信息技術(shù)平臺支持下，提高個(gè)人住房信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)信息的共享性，提高信息透明度，充分發(fā)揮社會公眾監(jiān)督的價(jià)值作用。在個(gè)人住房信息系統(tǒng)中，應(yīng)對房地產(chǎn)的自用、出租、空置等狀態(tài)進(jìn)行動態(tài)化完善調(diào)整，并與房產(chǎn)價(jià)值評估系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)信息交互。

3.房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置與評估制度的完善

如何客觀公正地評價(jià)房地產(chǎn)的整體價(jià)值，為房地產(chǎn)市場交易提供有價(jià)值的參考依據(jù)，向來都是房地產(chǎn)稅改革中的關(guān)鍵難點(diǎn)。對此，應(yīng)從房地產(chǎn)稅改革的宏觀進(jìn)程出發(fā)，設(shè)置具有特定專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)，為房產(chǎn)價(jià)值評估、市場交易、投資融資等提供專業(yè)支持，充分整合社會化資源要素，保證評估的公平性。建立房地產(chǎn)價(jià)值評估樣本數(shù)據(jù)庫，靈活采用房地產(chǎn)價(jià)值的批量化評估方法和個(gè)案評估方法等，在與納稅人充分互動的基礎(chǔ)上形成評估結(jié)果。建立與房地產(chǎn)評估相配套的制度體系，明確評估程序、標(biāo)準(zhǔn)、方法和周期等，為解決納稅爭議提供支撐。

4.增強(qiáng)各職能部門之間的協(xié)調(diào)溝通

在房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程中，所涉及的職能部門較多，應(yīng)充分整合各部門職能權(quán)限，明確細(xì)化其在房地產(chǎn)稅改革中的具體任務(wù)、職責(zé)與工作要求，構(gòu)建形成強(qiáng)大的工作合力，提高工作效率。通過制度規(guī)范體系，密切土地資源主管部門、房屋產(chǎn)權(quán)主管部門與稅務(wù)主管部門之間的溝通渠道，在特定條件下實(shí)現(xiàn)信息共享，減少重復(fù)勞動，提高房地產(chǎn)稅征收效率，降低征收成本，并實(shí)現(xiàn)對納稅人的統(tǒng)一管理與監(jiān)督。積極借鑒成功的房地產(chǎn)稅征管經(jīng)驗(yàn)，為社會納稅人提供更加高效的納稅服務(wù)，提供個(gè)性化與差異化征管服務(wù)，優(yōu)化稅收征管程序，合理配置稅務(wù)部門各項(xiàng)資源。

五、結(jié)語

綜上所述，受傳統(tǒng)路徑方法與體制機(jī)制等要素影響，當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅改革實(shí)踐中依舊存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，不利于取得最優(yōu)化的稅制改革成效。因此，相關(guān)部門與人員應(yīng)立足我國國情實(shí)際，宏觀審視房地產(chǎn)稅改革的價(jià)值意義與方法要求，建立健全完善而系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅改革法律法規(guī)體系，積極有效搭建廣覆蓋的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建系統(tǒng)性的房地產(chǎn)稅評估制度，為全面優(yōu)化提升房地產(chǎn)稅改革的整體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。