新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響及發(fā)展措施

艾琦 江蘇佳事得房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估測繪造價咨詢有限公司

相對于傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展情況來看，新時期經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出新的發(fā)展特點。在經(jīng)濟活動中已經(jīng)從傳統(tǒng)的面對面交易以及紙張信息傳輸轉(zhuǎn)變?yōu)殡娮由虅?wù)以及網(wǎng)絡(luò)溝通模式。同時新經(jīng)濟時代的發(fā)展也轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊纳罘绞?，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期以及資金投入等都不斷加，使房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨新的挑戰(zhàn)，同時也存在新舊房地產(chǎn)經(jīng)濟的矛盾和過渡陣痛期。因此需要加強對新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和影響因素探究相應(yīng)的發(fā)展措施。

一、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度快，保持持續(xù)增長態(tài)勢

隨著我國城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量和規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速的發(fā)展趨勢，而且經(jīng)濟保持持續(xù)增長狀態(tài)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展營造良好的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有經(jīng)營范圍廣，與社會其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高等方面的特點，因此形成的經(jīng)濟輻射能力更強，可以帶動建材、建筑、裝修、金融等不同行業(yè)的共同發(fā)展。同時房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長也為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供保障，在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展下關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，為社會經(jīng)濟增添活力[1]。

（二）房價漲幅過大，經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)不合理

房價高已經(jīng)成為當前社會關(guān)注的熱點，不斷攀高并居高不下的房價體現(xiàn)出房地產(chǎn)發(fā)展中經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理的問題。房價的大幅度增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)的供應(yīng)關(guān)系平衡被打破，使商品房的價格不斷提高，剛需購房居民生活難以得到保障，“居無定所”成為當前很多年輕人的生存現(xiàn)狀，特別是對于適齡嫁娶的年輕人房價成為壓倒兩代人的“稻草”[2]。房價大漲與炒房現(xiàn)象具有很大的關(guān)系，房地產(chǎn)市場發(fā)展不完善，需要政府加強宏觀調(diào)控，保證房價的穩(wěn)定發(fā)展，為民生提供保障。最后，隨著房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，房價的增長幅度已經(jīng)完全脫離現(xiàn)實，不利于社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟改善民眾生活水平

城鎮(zhèn)化發(fā)展下，住房成為影響民生的重要問題，關(guān)系到民眾的衣食住行。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠為民眾提供更多的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足居住需求，同時也有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，對于改善民眾的生活水平和質(zhì)量具有重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展是社會發(fā)展的基礎(chǔ)，也是民眾生活質(zhì)量提升的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的作用

（一）促進國民經(jīng)濟的發(fā)展

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)前需要先進行投資開發(fā)，在房地產(chǎn)項目投資中包括地皮競拍，建筑建設(shè)以及設(shè)備購置等內(nèi)容。通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計研究和分析來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資促進社會經(jīng)濟的流動以及固定資產(chǎn)的發(fā)展。社會資金的流動必然會促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時通過公司的調(diào)查研究來看，區(qū)域固定資產(chǎn)發(fā)展中33%左右都與房地產(chǎn)開發(fā)存在關(guān)聯(lián)性。這也說明房地產(chǎn)投資開發(fā)與社會經(jīng)濟發(fā)展具有緊密的聯(lián)系性，房地產(chǎn)投資能夠促進社會經(jīng)濟的進步。

（二）形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)經(jīng)濟騰飛帶動了房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修產(chǎn)業(yè)、家具產(chǎn)業(yè)、安裝產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是基于房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長。只有房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)增長，才能夠促進產(chǎn)業(yè)鏈條不斷增加，推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的擴大生產(chǎn)，同時對社會經(jīng)濟的流動和國民經(jīng)濟增長也具有重要作用。

（三）拉動國內(nèi)經(jīng)濟內(nèi)需

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的增長使房地產(chǎn)消費行為方式不斷增多，包括買房、租房、物業(yè)管理、各種家電、家具安裝以及水電費用等都不斷增多。同時房地產(chǎn)開發(fā)的同時周邊的配套設(shè)施也會進一步完善，教育費用、服務(wù)費用以及商業(yè)等行為也都屬于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的消費行為[3]。因此房地產(chǎn)購買力越強，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度越快，消費行為也會不斷增加，拉動國內(nèi)經(jīng)濟內(nèi)需。

（四）促進人力資源發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展以及行業(yè)的不斷擴張對人才的需求量不斷提升，人才在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的作用也不斷凸顯。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大使房地產(chǎn)人才缺口持續(xù)加大，房地產(chǎn)經(jīng)紀人、設(shè)計人員、建筑人員、管理人員等人才的需求量都不斷增多。由此可見，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長，人力資源產(chǎn)業(yè)也獲得更大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)發(fā)展中人才需求不斷提升，為社會提供更多的就業(yè)崗位，提升人才就業(yè)率。

三、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素分析

（一）政府宏觀調(diào)控和城鎮(zhèn)化發(fā)展外部因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的外部影響因素比較多，其中政府的宏觀調(diào)控以及城市化發(fā)展的影響作用比較大。首先從政府的宏觀調(diào)控來看，住房是保障民生的基礎(chǔ)，也是社會和諧穩(wěn)定的前提條件。隨著人口數(shù)量的增多，住房需求日益增大，因此需要形成完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟體系，促進經(jīng)濟發(fā)展同時保障民生。因此我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展尤為重視，通過政策的宏觀調(diào)控保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、合理發(fā)展[4]。比如，針對房地產(chǎn)發(fā)展情況推出了限購令、貨幣政策等調(diào)控手段，這些政策都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生重要的影響，是房地產(chǎn)管控的重要方式。其次從城市化進程方面分析來看，我國當前正處于向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的重要階段，城鎮(zhèn)化進程的加快進一步促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，更好地滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的住房需求。通過保障住房以及商品房的大量建設(shè)為民生提供保障。由此可見，城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟也具有重要的影響作用，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。最后其他因素的影響，隨著我國“二胎”“三胎”政策的開放，以及地方經(jīng)濟的扶持政策和交通的發(fā)展等對房地產(chǎn)經(jīng)濟起到促進作用。特別是地方政府為了實現(xiàn)去庫存的目的，通過政府補貼的方式提升購買力度，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)提升房地產(chǎn)經(jīng)濟的目的。

（二）企業(yè)融資以及供需的內(nèi)部因素

房地產(chǎn)開發(fā)對資金量的需求比較大，同時容易受供需關(guān)系的影響。從內(nèi)部影響因素方面分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資以及供需等問題的出現(xiàn)使房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)不穩(wěn)定的情況。第一，融資方面的問題。房地產(chǎn)開發(fā)中融資問題是對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要影響因素，房地產(chǎn)企業(yè)的投資大部分來源于銀行融資以及其他途徑的融資，但是由于當前銀行融資政策緊縮，對企業(yè)審查嚴格，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道狹窄，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目開展受到影響，同時對于購買期房的消費者來說也是一項非常嚴重的損失，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展，會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的提升[5]。第二供需問題影響。供需同樣是影響房地產(chǎn)價格、開發(fā)等方面的重要影響因素。如果供大于需則會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售難度加大，導(dǎo)致房價下跌，房地產(chǎn)開發(fā)成本不變的情況下容易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟虧損。房地產(chǎn)回報率降低，而且房價過高的情況下會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，房屋長期閑置，也會造成嚴重的供需問題。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟走向受供需關(guān)系的影響也比較大。

四、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展措施

（一）強調(diào)建筑質(zhì)量，向精致化發(fā)展

改革開放后我國經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)、快速的發(fā)展趨勢，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)也迅速崛起，無論是建設(shè)速度還是銷售速度都出現(xiàn)超前的增長趨勢。通過對房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計來看，房地產(chǎn)樓層從建設(shè)到竣工的周期不斷縮短，最快可以實現(xiàn)三天完成一層樓的建設(shè)。而在一味求快的過程中必然會忽視質(zhì)量管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)抗震性低、墻體脫落以及使用壽命縮短等方面的問題，影響住房的高質(zhì)量和精品化發(fā)展。房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的下降使房地產(chǎn)市場發(fā)展受到限制，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。同時由于在房地產(chǎn)開發(fā)中存在土地開發(fā)不合理的問題，導(dǎo)致城市布局混亂，環(huán)境問題頻發(fā)，居民的生活質(zhì)量和生活水平降低。因此房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中必須要加強對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量以及周期的同步控制，保證房屋建筑保質(zhì)保量按期交工。同時在房地產(chǎn)土地開發(fā)中需要結(jié)合城市規(guī)劃做好建設(shè)布局，不得影響居民的生活環(huán)境，提升業(yè)主居住幸福感。

（二）完善土地政策，發(fā)揮調(diào)節(jié)作用

土地因素是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一，政府在土地的規(guī)劃中需要在滿足民眾居住條件和生活要求的情況下，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理和優(yōu)化，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展。國家房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，國家在土地政策中也可以通過宏觀調(diào)控的方式，利用土地價格以及開發(fā)情況等做好房地產(chǎn)調(diào)節(jié)工作，將土地開發(fā)、儲備等作為房地產(chǎn)管理中的重要方式和手段。結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展趨勢以及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等合理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進程。房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源是開發(fā)中的基礎(chǔ)內(nèi)容，土地的價格直接影響房地產(chǎn)銷售價格，因此土地價格對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的。在未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，政府需要加強對土地開發(fā)以及儲備制度的完善，為房地產(chǎn)經(jīng)濟市場發(fā)展提供有利的條件，優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)境，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（三）加強市場監(jiān)督，完善稅務(wù)體系

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中除了需要加強對房地產(chǎn)土地的管控，還需要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的市場監(jiān)督。首先需要加強對政府稅務(wù)制度的完善，以及對房地產(chǎn)行業(yè)貸款、資金流通等經(jīng)濟行為的監(jiān)督和管理，防止部分房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)達不到建筑要求但是存在過度貸款的情況，使房地產(chǎn)融資和發(fā)展存在巨大的風險。國家政府需要加強對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的把控，加強對不動產(chǎn)稅收額度的提升，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，通過構(gòu)建房地產(chǎn)征信信用體制，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境，保證房地產(chǎn)市場競爭的公平性。

（四）完善市場金融體制，大力發(fā)展金融二級市場

房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展前提是促進房地產(chǎn)金融的發(fā)展。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的房貸政策來看，可以通過對房貸比例的調(diào)整實現(xiàn)對房地產(chǎn)政策的引導(dǎo)。在房地產(chǎn)消費比例的調(diào)整中需要做好對投資性房貸的管控，加強對房地產(chǎn)產(chǎn)品購買人員以及行為的審查，嚴厲打擊炒房行為，加大對炒房行為購房消費貸款的打擊，對個人信貸風險比例進行嚴格審查。房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要構(gòu)建二級金融市場，通過二級金融市場將抵押貸款形成證券化。通過將一級和二級金融市場聯(lián)通渠道的打通，形成經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展模式，有效解決房地產(chǎn)發(fā)展中的資金問題，促進房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（五）房地產(chǎn)與資金環(huán)境整合，實現(xiàn)和諧發(fā)展局勢

新經(jīng)濟發(fā)展時期下，我國經(jīng)濟面臨不斷的轉(zhuǎn)型，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，促進產(chǎn)業(yè)的變革。在發(fā)展的創(chuàng)新以及節(jié)約環(huán)境友好型社會的構(gòu)建下，房地產(chǎn)市場發(fā)展中也需要強調(diào)綠色發(fā)展理念，形成節(jié)約型以及環(huán)境友好型的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級離不開國家政府的政策引導(dǎo)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中也需要綜合考慮房地產(chǎn)經(jīng)濟與環(huán)境、資源等方面的和諧發(fā)展。防止在房地產(chǎn)建設(shè)中出現(xiàn)亂占土地、山地、水源以及大量破壞綠植等情況。同時政府在房地產(chǎn)建設(shè)的引導(dǎo)中還需要強調(diào)建筑材料的環(huán)保性，提升房屋建筑質(zhì)量，為業(yè)主提供一個更安全、舒適的空間，激發(fā)消費者的購買欲望，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

五、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢

（一）保持穩(wěn)定的價格

通過我國房地產(chǎn)近年來的市場發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)市場的購買力降低，需求疲軟，成交率也呈現(xiàn)下滑的趨勢。當前很多具有購房需求的人都沒有出手的打算，仍然持幣觀望。而出現(xiàn)這種情況的主要原因為，我國大部分城市的房價偏高，特別是一二線城市的房價更是居高不下。房價增長速度的加快使很多具有購房需求的人難以企及，特別是工薪階層的人群工資的增長速度遠遠無法趕上房價的增長速度，在一二線城市購買住房成為很多人一生的夢想。這種市場發(fā)展形勢下會帶來很多不良的后果，造成經(jīng)濟發(fā)展速度慢，民眾生活水平降低，市場轉(zhuǎn)型難度大等，不利于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展。從我國近年來關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策來看，房價控制已經(jīng)成為政策管理的重要內(nèi)容，只有房價趨于穩(wěn)定，保持合理的價格范圍內(nèi)才能夠促進消費者的購買，并拉動其他行業(yè)的發(fā)展，促進經(jīng)濟發(fā)展。

（二）加大房地產(chǎn)經(jīng)濟管理科技投入

科技時代下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也需要科學技術(shù)的支持。房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中需要加強科學技術(shù)的創(chuàng)新，利用科學技術(shù)加強對房地產(chǎn)信息的收集和分析，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展決策提供有效的依據(jù)。同時通過信息技術(shù)等手段探究建筑材料、建筑技術(shù)等方面的發(fā)展信息，合理控制建筑成本，降低建筑的環(huán)境污染和能源消耗。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟的科技化發(fā)展中離不開專業(yè)人才的操作，因此加強科技型人才引入也是促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

六、結(jié)語

綜上所述，我國經(jīng)濟的快速發(fā)展促進房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展具有密切的關(guān)系，直接影響國家經(jīng)濟發(fā)展水平。但是從近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況來看，雖然發(fā)展速度快并呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，但是從發(fā)展的歷程和未來發(fā)展的預(yù)測來看并不樂觀，無序、迅猛的發(fā)展形式以及虛高的房價都會擾亂社會經(jīng)濟發(fā)展秩序，因此需要在政府的宏觀調(diào)控以及行業(yè)的規(guī)范和法律的限定下保持良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。